1、主題地產行業現狀與前景趨勢分析報告目錄1.主題地產行業現狀41.1主題地產行業定義及產業鏈分析41.2主題地產市場規模分析52.主題地產行業存在的問題62.1缺乏明顯主題72.2行業服務無序化72.3供應鏈整合度低82.4基礎工作薄弱82.5產業結構調整進展緩慢82.6供給不足，產業化程度較低93.主題地產行業前景趨勢103.1旅游地產103.2體育地產103.3養老地產103.4文化地產103.5延伸產業鏈113.6行業協同整合成為趨勢113.7呈現集群化分布113.8需求開拓124.主題地產行業政策環境分析134.1主題地產行業政策環境分析134.2主題地產行業經濟環境分析134.3主題地

2、產行業社會環境分析134.4主題地產行業技術環境分析145.主題地產行業競爭分析155.1主題地產行業競爭分析155.1.1對上游議價能力分析155.1.2對下游議價能力分析155.1.3潛在進入者分析165.1.4替代品或替代服務分析165.2中國主題地產行業品牌競爭格局分析175.3中國主題地產行業競爭強度分析176.主題地產產業投資分析186.1中國主題地產技術投資趨勢分析186.2中國主題地產行業投資風險186.3中國主題地產行業投資收益19主題地產行業現狀主題地產行業定義及產業鏈分析主題地產是指以項目策劃為導向，將主題文化導入房地產的“整體規劃、建筑造型、園林綠化、園林景觀、宣傳推廣

3、和社區文化活動”之中，將開發項目建設成為一個“集文化藝術和居住公園于一體”的城市生活體。比如養老地產，養老地產是以老年人為目標客戶群體而進行建筑設計、設施配套和服務跟進的房地產項目。養老地產的特色應該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復、醫療、介護、照料等一條龍服務，而不是僅僅提供老年人居住的“地產”。主題公園是現代旅游業發展的主體內容之一，也是未來旅游業發展的重要趨勢。隨著中國旅游從觀光型向度假型轉變，中國主題公園發展前景廣闊，這一新型的旅游休閑產品，將逐漸成為人們休閑娛樂的主要消費對象。然而主題公園地產化產生的負面影響多多，首先，使主題公園喪失了旅游的本質，周邊房產樓市的增加對

4、公園的觀賞性、流通性、公共設施的使用等均造成不同程度的不良影響。我國主題地產行業在經過短暫的結構調整后，淘汰掉落后產能、篩選掉不合格企業，并且隨著居民消費觀念的轉變和消費需求的提升，我國主題地產行業依舊會繼續保持增長趨勢，未來將會向高品質、高質量的方向發展，呈現品種增多、消費多元化等新趨勢。中國主題地產產業鏈的參與主體不斷豐富，產業生態逐漸健壯。房地產與多數行業存在著產業鏈上的聯系。房地產為居民、企業提供居住、辦公、生產等 場所，是生產生活必需行業，此外房地產產業鏈長，覆蓋行業多，可將其分成三類，一種 上游行業如水泥、建材等原材料行業，房地產對其產生需求拉動作用，一類是下游產業如 汽車、家電等

5、消費行業，房地產對其產生供給推動作用，另一類是生產性服務業如銀行， 房地產是資金密集型行業，具有較大的融資需求。主題地產市場規模分析隨著國家政策的進一步利好，越來越多的需求將會被釋放，主題地產行業將緊密結合產業上下游的資源，充分掌握用戶需求變化，極大豐富行業應用場景。通過產品與服務質量的不斷優化升級，推動主題地產產業應用的爆發式增長。目前，我國的主題地產行業發展尚處于起步階段。2020年國內主題公園游客接待規模有望達到2.32億人次，屆時中國將成為全球最大主題公園市場。但與此同時，行業將面臨供給過剩的問題，不少主題公園很可能在大浪淘沙中被淘汰出局。未來，各大樂園比拼的將不僅是先進的設備，更重要

6、的是對文化的挖潛，形成自身特色，擺脫同質化競爭。主題地產行業存在的問題 缺乏明顯主題現階段國內的主題公園中，有53%屬于“無明顯主題”的狀態，由主打器械類騎乘設施的公園組成，與國際趨勢存在明顯不同。不過，與發達國家類似，中國有明顯主題類的公園游客量普遍高于無明顯主題類，游客量超過400萬人次的大部分主題公園皆有明顯主題。之所以不少國內主題公園運營方都逆勢選擇了“無主題”的模式，缺少IP、自我特色匱乏、更愿意走安全牌是業內歸納出的主要癥結。行業服務無序化 主題地產行業標準不成體系。服務質量很大程度上依賴于從業人員等個人能力，難以形成規模化管理與復制。主題地產行業服務質量難以控制，導致質量問題頻發

7、。監管缺失，嚴重影響用戶體驗。供應鏈整合度低 主題地產行業供應鏈及服務流程復雜。小型企業難以為繼，初期投入過大，很難打價格戰。主題地產行業產品標準化程度太低，導致生產周期長且成本高。基礎工作薄弱主題地產標準不完善，行業相關技術積累和基礎設施都比較薄弱，相關體系建設滯后，管理、規范、產品、監測等能力亟待加強。目前而言，主題地產管理能力還不能適應工作需要。產業結構調整進展緩慢近年來,盡管我國政府頒布了有利于主題地產的資源環境稅收政策和消費稅的結構調整政策,但是由于這兩種稅收的作用對象狹窄,因而對主題地產主要服務和產品的生產及推廣使用收效不大。可喜的是,企業所得稅的兩稅合一,內外資企業同等待遇解決了

8、多年來我國內外資企業面臨的兩套稅制問題。兩套稅制把大量的稅收優惠給與了外資企業,而未能按國家的宏觀政策導向建立稅收優惠。這種稅制安排不僅造成了內外資企業的稅負不公,而且對國家鼓勵的主題地產行業發展,對行業的高效率利用都是極其不利的。此外,我國的進口稅收政策也存在類似的問題,亟待解決。供給不足，產業化程度較低由于基礎設施匱乏、技術缺陷且積累不足、產業制度不規范等歷史原因，導致主題地產行業起步較晚。產品質量和服務不到位，行業供給不足，產業化程度較低等。這導致了用戶需求難以得到及時的滿足。行業亟需提高產品及服務質量，優化基礎資源配置，夯實產品技術更新迭代能力，解決用戶迫切的需要和痛點。主題地產行業前

9、景趨勢旅游地產旅游房地產簡稱旅游地產，是指以游客(即旅游觀光和旅游度假的人)作為最終消費者，為游客提供各種觀光、餐飲、體驗、居住度假、游憩購物、康體娛樂、商務辦公等休閑功能的建筑物及關聯空間。體育地產體育地產就是將體育產業和房地產業有機的嫁接，以體育作為主體概念的房產開發模式，并且將體育納入房產開發的總規劃。養老地產養老地產是以老年人為目標客戶群體而進行建筑設計、設施配套和服務跟進的房地產項目。養老地產的特色應該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復、醫療、介護、照料等一條龍服務，而不是僅僅提供老年人居住的“地產”。文化地產文化地產是以文化軟實力為核心競爭力的房地產開發模式，是用文化

10、引領規劃、建筑設計、園林景觀、營銷體系、物業服務的系統工程。延伸產業鏈主題地產行業近年來從傳統的模式轉換到互聯網融合模式。隨著行業各大平臺挖掘并下沉三四線城市，企業從供應環節到生產再到售后環節，全環節整合，并以產業賦能為紐帶，為眾多優質的公司提供品牌、設計、系統、供應鏈等全方位支持。行業協同整合成為趨勢 主題地產行業在產品與服務的過程中，具有完善的內容生產、渠道建設、商業化落地等各個層級的協作。未來進一步的行業協同整合，有利于提高行業競爭力，并促進行業持續良性發展。呈現集群化分布目前各地都在推主題地產項目建設，類型也比較多。一般當地已經形成一定規模的會在原有基礎上提升智能化，如果沒有基礎比較好

11、的項目基礎，當地就會打造出新的主題地產項目。隨著各地主題地產建設，中國主題地產建設已經在地域分布以及建設模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中國主題地產建設已經初步呈現出集群化分布，且有由東部沿海地區向內陸地區拓展的特征。有報告分析，從國家級主題地產項目建設情況來看，已經形成“東部沿海集聚、中部沿江聯動、西部特色發展”的空間格局。環渤海、長三角和珠三角地區以其雄厚的工業園區作為基礎，成為全國主題地產建設的三大聚集區;中部沿江地區借助沿江城市群的聯動發展勢頭，大力開展主題地產建設;廣大西部地區依據各自建設特色，也正加緊主題地產建設。未來一段時間，中國中西部地區主題地產建設或將迎來全新的建設浪

12、潮。從目前情況來看，各地打造的主題地產水平參差不齊，有好有壞。總體來說，一般東部發達地區的主題地產相對來說會更加成熟一些。但目前中西部主題地產打造勢頭也十分強勁。需求開拓隨著人們生活水平的提高， 在主題地產行業，越來越多的用戶對行業較為重視并提出了較多的需求和建議，因此滿足用戶需求將是行業立根之本。主題地產行業政策環境分析主題地產行業政策環境分析國家從大的政策方向上對主題地產行業做了一些綱領性的指導，合理的解讀能夠為行業做了好的發展指引。國家層面更加重視，花費更多的人力、物力、財力來解決該行業存在的問題。社會層面更加重視，因此有利于為政策制定做社會層面的驅動。各城市層面更加重視，各個城市競相調

13、研并引進新概念與制定新政策。國際上更加重視，積極開拓創新。主題地產行業經濟環境分析21世紀我國經濟煥發出勃勃生機，保持著強勁的增長勢頭，成為世界經濟增長最快的國家，并且我們有理由相信這種增長勢頭仍將長期保持。作為一、二、三產業都有關聯度的主題地產產業，國民經濟的平穩較快發展是保證主題地產行業發展的經濟基礎與前提，但作為典型的行業，剛性的需求原則以及明顯的弱周期性特點決定了主題地產行業對宏觀調控具有一定的防御性，因此行業受國內經濟波動的影響相對較小。主題地產行業社會環境分析隨著社會環境的持續變化，主題地產業將面臨更快的發展；同時，也預示著新的機遇的到來。我國擁有龐大市場的主題地產行業具有消費潛力

14、。我國經濟發展較為迅猛，消費者可支配的收入不斷增加，對主題地產產品的多樣化、個性化消費趨勢日漸明顯。主題地產行業技術環境分析中國的科技發展戰略開始發生轉變。國民經濟和社會發展“十五”規劃與科技部隨后制訂的科技發展規劃和高技術產業發展規劃明確提出了實現技術跨越式發展的總體目標，強調要在“促進產業技術升級”和“提高科技持續創新能力”兩個層面進行戰略部署，在進一步發揮勞動密集型產業比較優勢的同時逐步形成中國高技術產業的群體優勢和新的比較優勢。完善、發達的基礎結構能夠降低企業的決策成本和生產成本，提高企業運作效率。良好的技術環境為主題地產行業發展提供了強有力的保障。主題地產行業競爭分析目前，我國主題地

15、產領域主要有獨角獸為首的初創公司，上市公司和互聯網巨頭三個大陣營。三方陣營不斷加碼布局主題地產相關行業，推出了一系列針對不同應用場景的主題地產產品。主題地產行業的良性競爭很好的促進了行業需求、技術、產品與服務的發展，促進服務水平不斷優化，服務與技術能力不斷創新。為用戶提供了更為優質的產品與服務。主題地產行業競爭分析對上游議價能力分析主題地產作為產業的增量市場，依附于傳統行業，其上下游和傳統行業相似。上游主要有基礎原料、零件設備、基礎服務等服務商組成。上游細分市場眾多，除了設備，上游市場產品和服務基本無差異性，主要競爭優勢在于成本控制能力和成本轉嫁能力。行業現狀以企業間價格戰，小型企業低標準運行

16、為主。 激烈的行業競爭使得價格接近成本，主題地產企業對上游端有較強議價能力。對下游議價能力分析主題地產行業下游主要有企事業單位、消費業主等組成的甲方。下游企業占有更多社會資本，對宏觀經濟影響力更大。企業自身體量也更大，行業現狀區域性競爭明顯，不同區域往往有較大規模的地產企業。主題地產企業面對下游業主，議價能力往往更弱，并且面臨費用墊付，應收賬款損失的問題。潛在進入者分析主題地產行業潛在進入者可能是一個新辦的企業，也可能是一個采用多角化經營戰略的原從事其它行業的企業，潛在進入者會帶來新的生產能力，并要求取得一定的市場份額。潛在進入者對本行業的威脅取決于本行業的進入壁壘以及進入新行業后原有企業反應

17、的強烈程度。主題地產行業潛在進入者是影響行業競爭強度和盈利性的又一要素。主要表現為三方面直接影響：一是主題地產行業會因潛在進入者的實際進入而增加行業有效資本量；二是主題地產行業會因潛在進入者的實際進入而對下游市場需求量進行爭奪和分流；三是主題地產行業會因潛在進入者的實際進入而對上游資源進行爭奪和分流。替代品或替代服務分析主題地產行業替代品或者替代服務主要考量一下三個因素：1）替代品或者替代服務在價格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服務在質量，性能和其他一些重要的特性方面的滿意程度；3）購買者轉換成本的高低。中國主題地產行業品牌競爭格局分析中國主題地產行業競爭強度分析（1）中國主題地產行業現有

18、企業競爭情況目前，主題地產行業中企業數量不多，且各自應用于不同的細分領域，相互之間競爭壓力較小。（2）中國主題地產行業上游議價能力分析主題地產行業的主要原材料包括電子元器件、線材、電腦配件、主題地產材料等，該類產品多為通用、標準化產品，供應商眾多，競爭充分，因此，主題地產行業對上游議價能力較強。（3）中國主題地產行業下游議價能力分析主題地產行業下游應用主體包括個人、企業和政府機構，應用領域包括金融、安防、教育、交通、社交娛樂、社保等，由于下游用戶數量多，主題地產行業對下游議價能力較強。（4）中國主題地產行業新進入者威脅分析新進入者在給行業帶來新生產能力、新資源的同時，將希望在已被現有企業瓜分完畢的市場中贏得一席之地，這就有可能會與現有企業發生原材料與市場份額的競爭，最終導致行業中現有企業盈利水平降低。（5）中國主題地產行業替代品威脅分析兩個處于同行業或不同行業中的企業，可能會由于所生產的產品是互為替代品，從而在它們之間產生相互競爭行為。主題地產產業投資分析中國主題地產技術投資趨勢分析結合近幾年我國主題地產技術商業化進程及投資現狀，2019年主題地產技術的商業化程度將進一步提升，而隨著商業化程度的不斷提升，我國主題地產技術領域的投資也將從目前的風投為