1、齊齊哈爾陽光花園地塊項目定位報告尊敬的集團公司：一、項目地塊基本情況1、基本情況我司項目地塊區位示意圖1、項目該項目位于該項目位于齊齊哈爾市龍沙區西側，西臨嫩江，南靠陽光公園，東至新立街陽光文化公園，東側為主干道永安南大街（南北向、雙向六 車道）2、位置齊齊哈爾市位于黑龍江省西南部的松嫩平原。東北與本省綏化市、東南與大慶市、南與吉林省白城市、西與內蒙古自治區呼倫貝爾市、北與本省黑河市接壤。距省會哈爾濱市 359公里，距綏化市 328公里，距大慶 139公里、距白城市 282公里，距呼倫貝爾市（海拉爾區） 524公里，距黑 河市483公里。項目所在3、周邊周邊中冶濱江國際多層毛坯 7000元/褶

2、4、經濟 2010 年全市高新技術企業產值達到340億元，是2005年的23倍,年均增長25%占全市GDP勺比重達到12%全市高新技術企業達到 46家, 其中國家級高新技術企業17家。民營科技企業五年新增 522家，年技工貿總收入達到80億元，利稅10.2億元，已經逐步成為齊齊哈爾市國民經濟 的重要支柱。2、地塊周邊情況及優劣勢分析地塊周邊情況該項目地塊面積為15萬褶，西側為嫩江方向，水域面積遼闊，項目立新街與 永安大道為該片區主干道，地塊SWOTh析優勢：1）該項目地塊土地現狀為已摘牌凈地，可立即施工；2）該項目地塊位于齊市沿江地段，交通便利，位置優越；3）該項目周邊區域配套設施完善，距齊市

3、中心（市政府）4公里，距高端美食街（名揚大酒店）3.4公里，距長途客運站2.7公里，距立商業中心3.5公里,4）該項目西側臨近嫩江，水域面積約廣闊，適宜打造濱水人居；5）周邊房地產市場環境好，項目中冶.濱江國際為齊市目前最高端的樓盤，多 層毛坯7000元/ m2,6）齊市房地產市場無高品質精裝修住宅，我司產品有較大差異化特征；7）齊市房地產市場戶型實用率基本在60%-70%我司產品較高的實用率具備競爭優勢；劣勢:1）周邊形象較差，地勢較低洼，。機會：1）周邊新建的商業配套陸續完工，該區域作為齊市新興核心區的商業氛圍和人氣越來越旺，升值空間大；2）交通日趨完善，進一步提升該區域的交通區位優勢；3

4、）該片區是齊市未來重點打造的城市中心居住核心區，政策導向明顯；4）目前齊市缺乏精裝修、大花園、多配套產品，本項目面世可填充市場空白，有較為突出的競爭優勢；5）目前齊市房地產市場進駐大型開發商較少，本地開發商多，住宅開發水平 處于中低端。風險：1）工程冬歇期長，11月以后將無法組織大規模室外開盤活動，實景開盤模式考驗工程；2）齊本地氣候寒冷，產品設計有功能缺陷風險；3）齊市本地冰凍期長達5-6個月，樓盤園林展示效果受限；二、周邊市場情況該區域開發物業類型大多為小高層和多層，容積率一般為2.0至4.0,區域2公里范圍內均為市面熱點樓盤，其中齊市最高端的樓盤錦湖雅居純水岸產品高層 毛坯約7000-1

5、2000元/褶。序 號名稱地理位 置開盤時 問建筑類 別裝修價格（元/平 方米）戶型容積 率錦湖川湖高層，28-32 層1雅居 純水西岸，游覽路2011年7月毛坯9500-10000110-150 m23.5岸東側2中冶 濱江 國際新立街 西側， 嫩江東 側2011年10月多層毛坯6700-750068-140 m21.53秀水 家園嫩江東 側，新 明大街 西側2010 年12 月多層，聯排別 墅毛坯8500100-155 m21.54香江 花園嫩江東 側，秀 水花園 北側2011年9月疊加，聯排別 墅毛坯8000160-350 m21.05誼聯 名居平陽街 東側， 新工路 北側2010年4期

6、高層毛坯550080-140 m22.5總體來說，本區域內在售樓盤均為齊市中心城區優質樓盤，但齊市缺乏精裝 修的、實景園林、多服務設施配套的高檔住宅，因此高端住宅市場存在較大的改 善性需求，并且憑借齊市居民超省會城市哈爾濱的購買力，我司產品存在較大的 市場機會。齊市場銷售以套計價，一戶一價。由于北方樓盤保暖需要，加之各個樓盤規 劃水平參差不齊，使用率差別較大。區域產品結構項目名稱一房兩房三房四房主力戶型中冶濱江國際-44%46%10%兩房/三房秀水家園24%42%34%-一房/兩房/三房誼聯名居-46%54%-兩房/三房誼聯名居-52%36%12%兩房/三房主力戶型為兩房及三房,兩房面積在 8

7、0-100褶左右，三房面積在120-160 m2左右，四房面積在200 nf左右，超過300 nf的四房非常少見。這是由于齊市場發展滯后，多為本土開發商，大型開發商目前進駐較少，樓盤檔次、品質普遍不高，戶型、面積規劃設計較為傳統。另外，齊市市場戶型得房率普遍偏低，原因在于，由于全封閉陽臺，厚重墻面保溫等規劃因素， 戶型使用率偏低， 一般在65%-75%之間，按實際使用面積來算，兩房面積基本集中在60-70 m2,三房主力面積集中在100-130 m20客戶來源方面，數據顯示，由于該板塊為政策新區，政府建設力度逐漸加大，配套設施逐漸完善，區域功能建設逐步實施，加之區域核心的交通和地理區位，整體市

8、場受眾群較大。大戶型以二次或多次置業居多。客戶主要看重本區域規劃配套豐富，交通便捷，未來升值潛力大。目標客戶群職業屬性分析如下 :1、齊市當地有經濟基礎的人群，如政府、企事業單位、當地老板等；2、周邊縣市的政府公務員和企業老板；3、市區有投資意向的高端人群；目標客戶社會特征分析:1、年齡：大多在3048歲之間，這部分客戶在本項目目標群體中約占70-80%的比例；2、家庭構成：多為三至五口之家，及有父母，輔以兩口之家；3、知識結構：學歷不等，部分高學歷者，見識廣，對社會經濟、城市發展、樓市情況有自身獨到的見解，并具有獨到的眼光；部分普通學歷，經濟基礎好，傾向購買豪宅；4、置業形態：二次置業以上，

9、目的多為投資、自主；目標客戶群體購房動機分析：1、欲升級原有居住環境，追求有生活品味、提升居住格調的住宅社區；2、看好區域未來發展，看好升值潛力，希望作為固定資產長線投資；3、認準品牌，需要開發商信譽較好的產品；三、項目定位及戶型比例建議一、綜合上述情況，建議該項目定位為：齊齊哈爾恒大綠洲御景官邸-雙水岸生態名城此定位主要針對：1、齊市區改善型的高端人群，鑒于項目中心的交通區位，周邊完善的功能 配套，以超高品質產品、白金級服務吸引客戶；2、齊市的富人群體，或為政府高官、或為富裕個體戶，以齊市最高端住宅 / 豪宅吸引客戶；3、周邊縣市的，欲在齊市購房的客戶，以大品牌、優區位吸引客戶；二、戶型比例建議：戶型類型區間(叫套數比例兩房2衛80-12030%三房2衛90-18055%四房2衛160-20015%合計100%以上妥否，請批示。恒大地產集團哈爾濱公司2011年9月29日.(3)成立于2004年，專注于企業管理培訓。提供60萬企業管理資