1、中國房改12年1998-2010地產那些事2011.1.7 籌劃部 陳品邃1新中國是建出來的，還是拆出來的？2319981999200020012002200320042005200620072008200920102011房改按揭聯盟炒房招拍掛支柱飆升調控對峙地王救市瘋狂重建19982010關鍵詞4房改關鍵詞11998598年之前大鍋房等國家建房靠組織分房要單位給房61998年7月3日是中國住房制度改革的一個分水嶺這一天，國務院下發了關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知7福利分房制度徹底被廢止從這一刻起8中國房地產市場激活9金融鋼鐵建材廣告勞動力房地產市場？銀行證券保險下游產業1

2、0朱镕基：讓住宅形成消費熱點朱镕基指出，當前最有可能形成消費熱點的是住宅，要推進房改，盤活存量，搞活流通，促進住宅建設，帶動相關產業開展。 11關鍵詞2：1999年按揭1213141999年年初中國人民銀行下發關于開展個人消費信貸的指導意見在“積極開展個人消費信貸的引導下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內地。這標志著中國房地產市場從過去的集團消費徹底轉向個人消費。 房市金碟15按揭貸款購房需求 房市金碟16朱镕基：中國政府太窮了國住房制度改革以前，很多城市分房受益者的大頭是干部。即使在國企，工人分房也是越來越難，1999年朱镕基訪問新加坡參觀組屋區，專門就住房制度改革問題答復了記者的提問。

3、朱镕基說：“我的政府太窮了，所以路要一步步走。 房市金碟17關鍵詞3：2000年聯盟 房市金碟18萬科企業股份有限公司 萬科A證券代碼：000002企業文化一、簡單不復雜二、標準不權謀三、透明不黑箱四、責任不放任董事長：王石 房市金碟19北京萬通地產股份有限公司 萬通地產證券代碼：600246企業使命：“創造最具價值的生活空間 萬通董事長：馮侖 房市金碟20龍湖地產有限公司 龍湖地產香港聯交所股份代碼 ：00960 (2009年11月19日 上市)經營原則：更省錢、更省時、更方便、更人性、更好看、更環保、更有效、更時尚、更舒適、更可靠 董事長：吳亞軍 房市金碟21扔鞋門華遠地產有限公司華遠地產

4、（借殼）股票代碼：600743企業使命：責任地產、品質建筑。 工作理念：總體最優、價值創造、高效執行。 核心價值觀：誠信、責任、堅韌、進取。 董事長：任志強最想揍的人 房市金碟22中城聯盟 中國城市房地產開發商策略聯盟，簡稱中城聯盟，成立于1999年12月，由深圳萬科、北京萬通、河南建業、浙江南都等一批中國具有市場影響力的房地產企業共同發起的企業聯盟。目標是通過信息交流、共同培訓、聯合采購、集體融資和聯合開發等深層次的合作，提高企業競爭力，推動建立行業秩序和公信力，引導并標準中國的房地產市場。 房市金碟23全國工商聯房地產商會 全國工商聯房地產商會已開展以萬通地產、華遠地產為代表的房地產開發商

5、和以青島海爾、長沙遠大集團為代表的部品供給商等500余家會員，其中副會長會員25家，常務理事會員51家；房地產開發企業占三分之一，部品生產和集成商超過三分之一。 房市金碟24朱镕基：使住房建設成為重要產業朱镕基在2000年政府工作報告中指出，大力開展住房、助學和大件商品的消費信貸，改進辦法，簡化手續，提高審貸效率。要積極培育住房等新的消費熱點，使住房建設真正成為重要產業。 房市金碟25關鍵詞4：2001年炒房262001年上證走勢27溫州炒房團太太炒房團28溫州炒房團特點：有錢有錢灰常有錢29？10萬人炒樓，動用資金2000億元。上海陸家嘴102套住宅僅兩天就被溫州人一搶而空，成交近億元；杭州

6、西子湖畔每平方米逾萬元的“黃金房產的主人大多是溫州人；至少1000名溫州人吃下喀什商貿城半壁江山。據稱溫州炒家腰間掛滿了鑰匙，有掛22把鑰匙的、35把的、50把的、最驚人的是72把。迪拜金融危機虧損20億有錢302001年胡潤排行榜前50名2001年共28名開發商登上胡潤排行榜31朱镕基：大力開展經適房 建立廉租房供給保障體系朱镕基在2001年政府工作報告指出，要調整消費結構，改善消費環境。著力改善城鄉居民的住行條件。大力開展經濟適用住房，建立廉租房供給保障體系。 32關鍵詞5：2002年招拍掛 房市金碟33協議出讓協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土

7、地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式。34弊端給政府和宏觀經濟帶來嚴重不利 損害了農村集體經濟組織的利益 對投資者（用地者）未必完全是好事 容易滋生腐敗土地資源浪費或低效率利用 導致土地市場秩序混亂 35土地招拍掛制度 土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程中的“招標“拍賣“掛牌交易的政策或規定。 361987年12月1日，中國首次土地拍賣 房市金碟37政府以地生財38朱镕基關注樓市“冬天論2002年元旦，清華大學經

8、濟管理學院教授魏杰發表了題為2002，房地產的冬天的訪談講話，“如果樓市不崩盤，我就去跳樓。魏杰教授高論一出，一場圍繞“冬天還是“春天，有無“泡沫的世紀大論戰貫穿全年。“冬天論還引起了朱镕基總理的關注，他親自打電話給建設部部長俞正聲，要求加強市場分析。39關鍵詞6：2003年支柱 房市金碟40 2003年8月12日 國務院發布關于促進房地產市場持續健康開展的通知 將房地產業視為“國民經濟的支柱產業，實質起到了鼓勵房地產開展的作用。從“18號文開始，住房的公共產品特性被削弱，房價繼續飛漲。 41房地產進入一個狂飆時代1998年2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元。而到了全面實施“

9、促進房地產市場持續健康開展的18號文的第一年2004年，每平米的房價就比上年暴漲了352元。 42溫家寶：促進房地產市場持續健康開展2003年7月30日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議認為，促進房地產市場持續健康開展，有利于擴大內需，促進消費，改善居民居住質量，提高人民群眾生活水平。43關鍵詞7：2004年飆升 房市金碟44始于2002年的全國房價上漲，在2004年開始出現井噴式的飆升勢頭。18月份商品房價格漲幅到達了兩位數，上海及浙江局部地區的房價上升達20%以上。土地價格也一路猛漲，住宅用地的地價更是以12.16的漲幅位居全國榜首。45房地產陷入“越調越漲怪圈 2004年政府

10、調控的結果，盡管一定程度上抑制了房地產的投資規模，但房價并沒有停止攀升。對宏觀調控下的房價不斷增長，美國商業規劃專家何瑞杰有過精辟的分析：中國房地產業所存在的一系列問題，跟中國現行經濟體制帶有濃厚的行政色彩有極大的關系。 46溫家寶支持央行降溫房地產 2004年3月，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，支持央行對房地產業過熱進行降溫的努力，因為這種過熱會給銀行業帶來新的危機。47關鍵詞8：2005年調控48 2005年成為房地產史上的首個大舉“宏觀調控之年。160天的調控大戲中，從高調出場到黯然落幕，其間帶給普通購房者的歡欣雀躍，帶給地產界的恐慌，留給政策制定和執行部門的反思都告一段落，但

11、房地產市場依然要在高利潤和民生需求滿足、在行政干預和市場選擇中前行。49政策央行上調房貸利率與首付比例 3月17日宣布上調商業銀行自營性個人住房貸款利率和公積金貸款利率，個人住房貸款最低首付款比例可由現行 20%提高到30%。 “國八條以及隨后對其解釋和細化的“新國八條相繼出臺 。50舊“國八條（3月26）一、高度重視穩定住房價格；二、切實負起穩定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建 立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；三、大力調整住房供給結構，調整用地供給結構，增加普通商品房和經濟住房土地供給，并催促建設；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆

12、遷數量；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監測房地產市場運行；七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩定住房價格工作的催促檢查。 51新“國八條（4月27）一、強化規劃調控，改善商品房結構；二、加大土地供給調控力度，嚴格土地管理；三、加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供給；四、完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭根本住房需求；五、運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度；六、加強金融監管；七、切實整頓和標準市場秩序；八、加強市場監測，完善市場信息披露制度。 52房價經過短暫停頓后 出現報復性上漲 在各

13、方利益的不斷博弈中，政府的各項政策也在執行中慢慢消融。房價在經過短暫停頓后出現報復性上漲，并呈現出價格與成交量雙雙上升的局面，打破了所有看空人士的預期，更讓2005年的宏觀調控面臨著流產的危機。53溫家寶：將控制房地產價格過快增長 國務院總理溫家寶在“兩會上所作政府工作報告當中，單辟章節提出抑制高房價，劍鋒直指房地產投資過熱。政府與開發商的博弈、政策頻出與房價繼續上漲成為宏觀調控掀起的滔天巨浪，2005年由此在中國房地產開展史上留下了濃重的一筆。54關鍵詞9：2006年對峙 房市金碟55“供需雙方對峙 房市金碟56VS57房價大比例飆升 越調約漲 2006年一年之間，十道令牌，房地產調控政策之

14、多，措施力度之大前所未有：“國六條、“90/70、“171號文限外令使得2006年再次成為“調控年。然而為難的是，房價卻在正比例飆升，越控越漲。58“國六條細則住房供給結構 ：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須到達開發建設總面積的70以上。土地政策 ：對雖按照合同約定日期開工建設，但開發建設面積缺乏1/3或已投資額缺乏1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。 信貸政策 ：從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購置自住住房且套型建筑

15、面積90平方米以下的仍執行首付款比例20的規定。 59“不買房運動被南方周末稱為挑戰房地產暴利的“俠客鄒濤通過網絡力量，在2006年，一場“不買房運動可以將“俠客情懷做到如此局面從“不買房運動到“萬人購房團，鄒濤通過地產博客、QQ群、MSN群，在全國組成了400多個這樣的不買房聯盟，而每個群體里都有至少幾百人。 房市金碟60溫家寶：最痛心醫療、住房等問題未解決好 2006年3月14日，溫家寶總理答中外記者問時說：“我最覺得痛心的問題是在我這三年的工作中，還沒能夠把人民最關心的醫療、上學、住房、平安等各方面問題解決得更好。但是，中國的總理懂得一個道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進，永不退縮，

16、不言失敗。 61關鍵詞10：2007年62全國地王頻出 房價突飛猛進整個2007年，“面粉貴過面包的地王頻出，這一年，房價高漲，地王頻現，是我國住房商品化10年中房價最為突飛猛進的一年。在市場“追漲的大軍中，房奴身上背負的是更多的民生痛楚。這也是一個讓人備感沉重的“地王年。7月底，萬科經過117次瘋狂競價后，天價拿得南京江寧一地塊，最終成交價格高出底價12.03億元，創造該區域新地王。萬科拿地三天左右，整個江寧區二手房掛牌價平均漲了300元/平方米。63 房市金碟64本市地王位于民發商業廣場旁開發商：震天下房地產公司占地約10427.2平米拍賣價：1.6億每畝地價：1023萬元折成樓面價：34

17、00元/平米同地段每畝地價：600-800萬元65住房保障短缺正在加劇市場失衡 在新加坡，85%左右的居民都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子愛怎么漲就怎么漲，反倒對國家有利。在中國，到2006年底，還有5個省沒有建立廉租住房制度目標責任制，19個地級以上城市沒有建立廉租住房制度。66溫家寶：老百姓總告訴我 不要忘記房價 2007年11月20日，溫家寶在新加坡表示：“另一個突出問題是房價上漲。今年前十個月房價總體上漲了百分之九，一些城市上漲超過百分之十。老百姓總告訴我：不要忘記房價。67關鍵詞11：2008年救市68 2007年的瘋狂沒有在2008年得以延續，一場嚴重的金融危機橫掃了全球。

18、以救市之名，地方政府率先舉起了刺激經濟的大旗，各地分別出臺了救市舉措，大舉救市大旗；中央政府也拋出了4萬億救市方案，與此同時，房地產信貸的利好政策也款款而來。69“拐點論拐點論有兩種，一是房價的絕對值是往下走的，從一個高的價位向下走，這是很多人理解的“拐點。二是指房價的增長速度大大減緩。一般房地產拐點論是指2007年12月13日，在萬科資助的“海螺行動II中英解決城市低收入人群住房問題比較研究大會上，接受記者采訪時，王石提出的論點。 此論點一提出為房市帶來很大的波動。 70房價下跌 政府救市 在王石的“拐點論激起業界和坊間的劇烈反應的幾個月后，萬科終于在多個城市率先選擇降價銷售。“金九銀十的哀

19、鴻遍野，讓開發商再也按捺不住，降價潮已經由個別開發商的“首吃螃蟹演變成“遍地開花。71金融危機 地產調整 中國房地產市場遭遇了前所未有的“寒冬，這令一些心存希望的開發商措手不及。樓市陷入低迷，政府又頻發政策進行救市。很多人期望著，低迷的樓市會繼續低迷下去，如專家學者的判斷一樣，房價會真正地降下來。然而，專家又錯了。 72溫家寶：房地產業是國民經濟的重要支柱產業 11月5日國務院的十項救市政策和11月10日的落實中央政策措施的七項工作部署，再次把房地產作為“重要的支柱產業提上前臺，并主要側重于保障性住房 73關鍵詞12：2009年74如何瘋狂？2007年房價與收入比房屋平均銷售價格：3885元/

20、平方米城鎮居民人均可支配收入：13786元2008年房價與收入比房屋平均銷售價格：3877元/平方米城鎮居民人均可支配收入：15781元2009年房價月收入比房屋平均銷售價格：4695元/平方米城鎮居民人均可支配收入：17175元752007-2009年房價與收入76房產經濟理論之： 小三推高房價 平衡理論模型條件：1、房產開發量的增加2、適齡購房人口數的同比增長3、土地資源的同時期內減少4、一戶人購置一套自住房數學公式：2+4 = 1+3（條件）導致結果：上述4條件的共同作用下，單位房產價格的上升應是穩步中略有上升，其上升幅度應與同期收入上升水平大抵想持平。非平衡模型：在上述4條件不變的情況

21、下（一定時期內上述條件比較難得到根本性的改變），另外增加了附加條件，即：5、小三的介入數學公式： 2+4+5 1+3從上可以看出：小三的介入明顯影響了供需的平衡，供需平衡被打破了，房價的急劇推高那就是必然的產物了。綜合結論：小三推高房價是必然的結局！六十后的男人最爽，有錢有房有老婆，還能搶走了八十后的女人；七十后的男人最幸運，可以在房價上漲前買到房；八十后的男人最衰，沒錢沒房，而且連自己的女人都保不住。六十后女人最慘，勤儉持家一輩子，最后老公被八十后搶走；七十后的女人最累，買到了房子，辛辛苦苦還房貸；八十后的女人最爽，直接傍上六十后，有錢有房有老公。77溫家寶：遏制局部城市房價過快上漲勢頭 溫

22、家寶指出，堅決遏制住房價格過快上漲。地方政府要切實負起維護房地產市場健康開展的責任。加強住房保障工作，增加住房建設用地有效供給。實行更加嚴格的差異化住房信貸政策，抑制投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。782010年重建關鍵詞13： 房市金碟792010 調控最給力 樓市很折騰“國十條二套房首付比例和利率被調高，90平米以上的首套房也受到限制。 地方細則調控力度隨時間而弱化，局部城市細則避重就輕，一線城市調控力度不嚴，細則不細多是模糊概念，重點城市細則姍姍來遲，僅壓縮成交未影響房價。房產稅房產稅改革試點將加快推進，并逐步擴大到全國。 二次調控首套房首付提至三成，三套房停貸之

23、后公積金貸款也逐漸受限。 打擊囤地土地問題一直房價高企的根本所在，打擊囤地、土地違規問責在執行到位的情況下確實可以緩解土地市場的表現 。限購令各地暫停發放第三套住房以及以上貸款。預售制度企業方面，預售制度的管理、信托方面的嚴控都是為了控制住房企的資金鏈，從而迫使企業降價。 央行加息10.20起，一年存款基準利率提高至2.50% 一年期貸款基準利率提高到5.56%。加息影響局部人購房方案。融資限制證監會暫停地產或與地產相關的上市公司通過股市進行再融資，以抑制房價泡沫。至少有30多家地產企業放棄了上市方案。 保障房2011年和2012年兩年內，全國保障性住房建成量將到達1300萬套。 80呼喚二次

24、“房改 中國投資學會副會長劉慧勇、清華大學李稻葵以及住宅法專家李明等學者，各自提出了再次對住房制度進行改革的方案。由于是相對我國1998年首次實施住房制度改革而言，社會輿論稱之為“二次房改。 81溫家寶：任期內使房價保持在 一個合理的價位 在談到網友關心的房價問題時，溫家寶說：“群眾的心情我非常理解，我也知道所謂蝸居的滋味。溫家寶表示：“我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康開展，使房價能夠保持在一個合理的價位。82收入與房價1998201083 房市金碟84 房市金碟85868788 房市金碟89房價收入比：指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。 房價租金比：指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋