1、聯東集團北京順義總部基地 規劃方案專題研究規劃方案 區位分析 土地價值 分期開發 容量測算 建筑高度 交通系統 空間尺度 景觀系統專題研究1.區位分析緊鄰首都國際機場 對外聯系便捷鄰國展、空港辦公區位于空港物流片區內地塊適合開發辦公 未來發展潛力巨大地理位置項目地塊空港物流產業片區機場國展辦公區空港辦公A、B區北京MAX空港企業園新國展 緊鄰國道京密路，方 便通達順義、平谷、 懷柔、密云 緊鄰城市地鐵15號線， 與市區聯系緊密 毗鄰機場北線、京承 高速、六環等交通要 道，通達機場、市區、 昌平、承德等地對于公司產業發展 依托機場平臺的企 業具吸引力京密路六環京承高速京平高速地鐵15號線本項目位

2、置五環機場第二高速地鐵13號線順義區機場北線高速機場專線地鐵公路機場區域交通1.區位分析六環本案油餐餐郵餐銀醫院郵郵局超市加油站賓館銀銀行餐餐飲油銀銀銀鐵匠營新村醫院區域配套設施1.區位分析后沙峪地區配套設 施齊全周邊配套設施匱乏， 距后沙峪配套較遠地塊西側城市綠化 帶與產品結合，增 加附加值，提高賣點公園綠化空地開關公司保安宿舍 地塊周邊交通便捷，與市區、郊區、國內、國際無縫接軌，便于對外聯系促進 公司業務發展 位于物流產業片區內，毗鄰國展、空港辦公區，本案對物流、策劃展覽類企業 具有吸引力 產品充分利用西側城市綠化帶，提高園區賣點 地塊綜合價值高，未來發展潛力大結論1.區位分析基地交通2.

3、土地價值南、北、東側緊臨規劃 路南側規劃路已開通北、東側規劃路何時開 通未知火沙輔線蔚然南路鐵興西街京密路 規劃路裕民大街XX天竺路鐵中街地鐵機場G國道X縣道地鐵15號線 本案規劃路規劃路G基地周邊現狀西側：緊鄰110m寬城 市綠化帶，環 境品質最好南側：緊鄰現狀規劃 路及少量現狀 建筑，環境品 質較好北側：現狀綠地， 環 境品質較好東側：緊鄰保安宿舍 等現狀建筑， 環境品質較差西側城市綠化帶東側保安宿舍 本案東側鐵匠營新村北側現狀綠地南側現狀規劃路南側現狀3F賓館2.土地價值2.土地價值企業形象展示面商業價值外部環境品質12現狀規劃路110m寬城市綠化帶現狀綠地現狀建筑現狀建筑3451234

4、543512分項價值綜合價值2.土地價值南區、西區布置獨棟北區布置獨棟、類獨 棟中區布置類獨棟東區布置疊拼 可售辦公商務樓商業首選南區結合分期開發，北區 可考慮部分商業 現狀規劃路110m寬城市綠化帶獨棟現狀建筑現狀建筑面積大、對外屬性強布置在南區 類獨棟獨棟/商務樓/商業疊拼 獨棟/類獨棟現狀綠地3.分期開發影響因素土地價值市政配套（現狀道路；市政電力、給水、污水、中水管線）商業配套銷售策略先期投入周邊中近期發展3.分期開發北區南區南北分先開北區，后開南區開發順序分期依據受規劃路建設情況影 響，北區土地價值相 對較低市政給水、電力管線 位于地塊北部北區含獨棟、雙拼、 疊拼三類產品，滿足銷 售

5、需求存在問題需在西側加開臨時路， 初期投入高受規劃路建設情況影 響，一期商業價值相 對較低現狀規劃路110m寬城市綠化帶現狀綠地現狀建筑現狀建筑示范區及售樓處位置示意3.分期開發示范區一期位于地塊西北角離地塊西側加開的臨時路較近與西側綠化帶結合，打造示 范區良好景觀氛圍示范區售樓處3層臨時建筑輕鋼結構，后期拆除 售樓處一期棟數總建筑面積一期開發面積比二期棟數總建筑面積二期開發面積比雙疊拼1(圍合式)640023.5%雙疊拼2(圍合式)1280047.1%1(獨棟式)16005.9%4(獨棟式)640023.5%類獨棟4960040%類獨棟61440060%小獨棟4640044.4%小獨棟580

6、0055.6%大獨棟1220025%大獨棟3660075%商務樓-0商務樓28160100%商業-141939.1%商業1220860.9%還建35500100%還建-0 合計1433119 合計2358568指標3.分期開發現狀規劃路110m寬城市綠化帶現狀綠地現狀建筑現狀建筑東西分3.分期開發西區東區東區土地價值相對較低東區含獨棟、雙拼、疊 拼三類產品，滿足銷售 需求臨南側規劃路，前期投 入少一期對外展示性好一期商業的價值較高存在問題一期離市政管線距離較 遠先開東區，后開西區開發順序分期依據示范區及售樓處位置示意3.分期開發示范區一期位于地塊東南角離現有市政道路近，對外展示性好與主入口合設

7、，打造示范區良好景 觀氛圍示范區售樓處與示范區內雙拼辦公合設節省初期投入及后期改造費用售樓處一期棟數總建筑面積一期開發面積比二期棟數總建筑面積二期開發面積比雙疊拼3(圍合式)1920070.6%雙疊拼-0-05(獨棟式)800029.4%類獨棟51200050%類獨棟51200050%小獨棟71120077.8%小獨棟2320022.2%大獨棟-0大獨棟48800100%商務樓-0商務樓28160100%商業-162944.9%商業1199855.1%還建-0還建35500100% 合計1544029 合計2247658指標3.分期開發形式棟數單棟面積地上總建筑面積（）雙拼疊拼93200287

8、82類獨棟10240024000獨棟8159012720421908760商務樓280638063商業裙房139003645還建155005500合計37914704.容量測算指標分析項目數值備注建設用地面積45843.7 用地性質W1普通倉庫用地容積率2.0 建筑密度40% 建筑控制高度24m首層4.2m，標準層3.6m綠地率20%退線四周退線5m規劃指標產品指標結論： 建筑密度40%，密度大 建筑控高24米，最高六層 容積率要求2.0 項目設計難度大 4.容量測算規范要求3.5.5乙、丙、丁、戊類物品倉庫之間的防火間距結論：每棟產品防火間距為10米北京報消防規定停車位與建筑間距6米， 地上

9、停車位均設為臨時停車位北京技措規定，屋頂綠化不計入綠化率原則:滿足10米間距 合理平面尺寸 滿足規劃指標 滿足產品指標結論：規劃布局靈活性受限 強排方案雙拼疊拼類獨棟小獨棟大獨棟商務樓還建40%密度剩余面積用地面積4.容量測算總綠化面積結論：中央景觀會犧牲組團綠化,降低產品品質建議：將綠化分到各組團，提高產品均好性4.容量測算綠化率綠化率計算：距離建筑1.5m 距離道路1m 地表覆土厚度3m綠化率面積為9549.06 綠化率為20.08%結論：綠化率20%難達到 5.建筑高度凈高要求（2.7m）空調選型采暖方式結構梁高 層高的影響因素與24m限高相關的因素層高層數地下開挖量空調選型優點缺點價格

10、結論全空氣空調系統1、送風量大，換氣充分，空氣 污染小2、有較強的空氣除濕過濾能力1、占用梁下600-800mm2、占用機房3、冬季制熱效果不佳約350-400元/m不合適風機盤管+新風1、容易實現系統分區控制，靈 活調節各房間的溫度2、占用梁下200-400mm1、室內空氣品質比較差2、因機組分散設置，臺數較多， 占用空間，維修管理工作量大約350-400元/m不合適VRV（變制冷劑系統）1、方便可靠、布置靈活、運行 費用低、不需機房2、占用梁下200-400mm3、可提供冬季采暖 需另配新風系統約300元/m合適風冷模塊機組1、結構簡單，節省空間，節約 能源2、保養方便、維修經濟1、一次性

11、投入費用高2、需另配新風系統3. 無市政供暖時，無法提供冬季 采暖約300元/m合適分體空調不需要占用吊頂空間臺數較多，每部空調服務范圍小約200元/m不合適5.建筑高度選型建議：VRV空調設備高度：按200mm計選用原因：節省豎向空間，前期投入及后期維護費用較低，冬季可提供采暖優點缺點價格結論空調采暖1.結合中央空調，實現冷暖一體 化2.不用再增加造價1、室內空氣比較干燥，對人體健康不 利2、占用立體空間，耗能、噪聲大0元/m合適散熱片采暖1、舒適，無噪音2、可由市政工程統一提供1.耗能2.占用平面空間60-80元/m不合適地板采暖1、由下而上的梯度散熱，有利于 人體 健康2、安全、節能、無

12、噪音1、需在樓板上鋪設管道約200mm，對 辦公凈高有影響2、裝修的要求比較高，不能破壞地面80-150元/m不合適采暖方式5.建筑高度選型建議：空調采暖選用原因：初期投入最低 室內凈高:2.70m設備高度：0.2m面層做法：0.1m梁高:0.6m總高度：3.6m 5.建筑高度層數：6層6層總高度(首層大堂高4.2m)：21.6m剩余高度：1.8m 層數層高5.建筑高度室外地坪抬高1.0m+4.2m+3.6mx5+女兒墻0.8m=24m地下開挖量室外地坪線以下2.0m厚覆土基 本滿足管線埋深要求地下開挖量約減少3.95萬m3室外地坪抬高1.0m模式一：外環+內環模式三：內環+水平支路模式二：外

13、環+水平支路地上交通模式6.交通系統組團內部不受車行交通 影響，環境品質高優點缺點外環道路降低西側獨棟 辦公外部環境品質優點地上交通需經獨棟到達雙拼, 西側獨棟品質受交通影響較大地塊西側景觀品質不受影響水平支路交通可達性好優點缺點組團內部受車行交通影響， 環境品質有所降低全部為環路，交通便利，可 達性好缺點地上交通模式6.交通系統模式一：外環+內環模式三：內環+水平支路+取消西側外環路，保證獨棟品質不受影響保證行車到每戶門前車庫可售辦公6.交通系統車庫設計：停車到戶，提高產品品質下沉庭院：形成采光地下室,創造可售 辦公空間車位數：597個停車率：6.5輛/1000m2地下車庫面積：19959m

14、2地下可售辦公面積：13666m2相關指標下沉庭院面積：5861m2地下車庫車庫層平面（-2F）可售辦公層平面（-1F）6.交通系統地下車庫平面7.空間尺度比例墻高為H，寬度為D當D/H1，空間通過感較強當D/H1，空間適宜停留當D/H1，空間寬敞，圍合感弱結論：東、西向間距10米，通過性強南、北向 道路行車空間間距12米，通過性強 內部下沉庭院間距24米，適宜停留南、北向 道路行車空間間距12米， 通過性強 南、北向 內部下沉庭院間距24米， 適宜停留7.空間尺度8.景觀系統四大景觀層次： 主入口景觀節點 中央景觀軸 組團景觀 建筑景觀8.景觀系統入口景觀節點設計原則強化入口景觀打造高品質辦

15、公形象設計手法運用對稱均衡的西方 園林手法，體現沉穩、 大氣的園區形象8.景觀系統入口景觀節點8.景觀系統中央景觀軸設計原則弱化景觀軸將綠化分到各組團， 提高產品均好性設計手法與下沉庭院相互滲 透,創造多層次庭 院空間延續入口景觀設計 手法,打造統一的 園區形象獨棟雙拼疊拼組團庭院組團庭院組團庭院布置方式盡量使下沉庭院呈完整的東西寬、南北短的長條形空間8.景觀系統組團景觀設計原則形成多層次、立體景觀空間滿足交通功能的前提下，強調南北向庭院與首層綠化的銜接和延續8.景觀系統下沉庭院8.景觀系統下沉庭院8.景觀系統下沉庭院8.景觀系統建筑景觀設計原則形成多層次、立體景觀空間設置空中花園、連廊、屋頂

16、花園等，提升產品附加值，8.景觀系統規劃方案 規劃方案 平面設計 立面設計規劃方案規劃方案回顧規劃方案1總平面規劃方案1產品分布規劃方案1分期開發結論：規劃方案既適合南、北分期開發，又適合東、西分期開發技術經濟指標形式戶型面積（）基底面積（）地上層數棟數套數地上總建筑面積（）套數比面積比雙疊拼700/900123363241920034%21%3086510800014%9%類獨棟1200463610202400028%26%小獨棟16003076991440013%16%大獨棟220042264488006%10%商務樓490068062281603%9%商業-125831136271%4%

17、還建1800140043155001%6% 合計377191687100%100%項目數值備注建設用地面積45843.7總建筑面積上限91687.4 總建筑面積（地上）91687.4容積率2.0 建筑密度40%建筑控制高度23.99米首層4.2m標準層3.6m退線四周退線5m 綠地面積 10077綠地率21.9% 停車位（地上）144個地上最多停車位數規劃方案1規劃方案1交通分析規劃方案1景觀分析道路面積規劃方案1下沉庭院面積規劃方案1地上停車數規劃方案1規劃方案1鳥瞰圖規劃方案1鳥瞰圖規劃方案1主景觀軸規劃方案1入口節點景觀規劃方案1入口節點景觀規劃方案1組團景觀規劃方案2總平面規劃方案2產

18、品分布規劃方案3總平面規劃方案規劃形態靈活，空間圍合感強庭院空間均好性較差道路形式內環+水平支路，道路面積較省還建設于北側中部方案對比規劃形態方正、大氣庭院空間均好性強道路形式內環+水平支路+東側外環， 道路面積較費還建設于西北角平面設計單體平面研究單體類型及基底面積422308231231308308大獨棟小獨棟類獨棟雙疊拼功能核組成樓梯：17.69m2電梯：1000KG/5.28m2衛生間：16.8m2總面積：39.77m2盡量少占用外立面交通面積最小化衛生間集中布局，減 少對辦公空間的影響單體平面研究功能核布局原則集中式布局（53.13m2）交通空間交通空間條式布局（54.33m2）單體

19、平面研究功能核位置探討結論:功能核應布置在平面 一角或一側遮擋西北風全景辦公南北向通風良好交通核可達性良好辦公區域面寬過小南北向通風良好三面景觀南北向通風良好遮擋西曬及西北風避免東西向對視四面景觀小獨棟戶型方案一功能核集中式布局，交通空間緊湊四面景觀方案優點首層平面圖標準層平面圖辦公在東西向間距較小時存在對視問題方案缺點得房率：81.66%小獨棟戶型方案二功能核條式布局避免東西向對視問題空間完整、方正，布局靈活首層平面圖辦公標準層平面圖走廊方案優點只能三面采光方案缺點得房率：80.57%小獨棟組團平面功能核布局避免東西向對視問題功能核位于西側，避免西曬增加空中連廊節省一部樓梯，提高得房率布局特

20、點首層平面圖走廊標準層平面圖大獨棟戶型方案方案特點功能核條式布局避免東西向對視問題空間完整、方正，布局靈活下沉庭院景觀面景觀面大獨棟組團平面圖功能核條式布局避 免東西向對視西向景觀面最大化面向下沉庭院的景 觀面基本不受遮擋增加空中連廊減少 一部樓梯，提高得 房率大獨棟布局特點東向景觀面最大化 面向下沉庭院的景 觀面基本不受遮擋獨棟式疊拼布局特點結論：功能核應布置在平面內側良好只有南北向景觀，東西向景觀被遮擋兩戶合為一戶可獲得一個完整大空間良好三面景觀兩戶合為一戶仍為東西兩個獨立空間通風景觀空間利用方式單體平面研究類獨棟戶型功能核位置探討走廊走廊類獨棟戶型方案方案特點首層平面圖標準層平面圖功能核

21、條式布局空間完整、方正三面景觀下沉庭院景觀面景觀面類獨棟組團平面圖布局特點南北對稱式布局避免衛生間面向下沉庭院面向下沉庭院的景觀面、 南向采光面最大化圍合式疊拼產品研究底戶700m2，頂戶900m2各戶均設首層大堂疊拼戶型設計要求戶型設計原則盡量加大各戶面向下沉庭院的景觀面將功能核放在景觀較差的位置圍合式疊拼產品研究戶型設計A1大堂A2大堂B2大堂B1大堂B1A1A2B21F2F3F4F5F6F1、2、3層為一戶4、5、6層為一戶各戶均有首層獨立大堂各戶設獨立電梯，提升品質共用疏散樓梯，減少公攤疊拼戶型方案一首層平面圖二層平面圖辦公辦公辦公辦公方案優點功能核位于景觀相對較差的角部A戶型面積大于B戶型，戶型面積 與其品質相匹配方案缺點需多設兩部樓梯(每部樓梯20.5m2)，得 房率較低B戶型通風較差三層平面圖疊拼戶型方案一四層平面圖空中花園五層平面圖六層平