1、 . PAGE33 / NUMPAGES40西 南 交 通 大 學(xué)國 立 南 澳 大 學(xué)工商管理碩士（MBA）學(xué)位論文市物流倉儲設(shè)施市場投資分析Classified Index:（此處填國圖書分類號）U.D.C:（此處填國際圖書分類號）SouthwestJiaotongUniversity & University of South AustraliaMaster Degree ThesisMARKET STUDY OF CHENGDU LOGISTICS WAREHOUSE INVESTMENT OPPORTUNITIESGrade:2008Candidate: LEI TAOStudent

2、 ID: 100107261Academic Degree Applied for:Master of Business Administration DATE MMMM d, yyyy October 28, 2020學(xué)位論文使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)西南交通大學(xué)可以將本論文的全部或部分容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)印手段保存和匯編本學(xué)位論文。本學(xué)位論文屬于1，在 3 年解密后適用本授權(quán)書；2不，使用本授權(quán)書。（請?jiān)谝陨戏娇虼颉啊保W(xué)位論文

3、作者簽名： 指導(dǎo)老師簽名：日期： 日期：摘 要位于省中部，是中國西部地區(qū)重要城市。發(fā)展的目標(biāo)是成為中國中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市，并致力于構(gòu)建中國中西部的金融中心。在過去十年里，的國生產(chǎn)總值、零售銷售額、外商投資和貨運(yùn)總量一直保持持續(xù)穩(wěn)定的增長。自08年4季度金融危機(jī)爆發(fā)之后，受國外租賃需求的影響，工業(yè)增長率放緩。盡管如此，經(jīng)濟(jì)增長也呈現(xiàn)出積極跡象，2009年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4502.6億元，增長14.7%。的物流市場發(fā)展從2005年開始。近年來，隨著政府規(guī)劃將建設(shè)為中國西部物流中心，新興的物流園區(qū)和中心涌現(xiàn)出大量的新增物流設(shè)施。隨著物流市場的發(fā)展和對

4、高規(guī)格倉庫的需求增長，舊的倉庫和落后的物流技術(shù)逐漸被淘汰。很多物流公司繼續(xù)開拓新的配送方式、遷入符合現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的高標(biāo)準(zhǔn)的新倉庫以此整合低效率的分銷網(wǎng)絡(luò)，并提高物流效率。擬投資項(xiàng)目位于市政府規(guī)劃的主要物流園區(qū)之一 西南方向的航空港物流園區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，靠近高速公路、大件路和機(jī)場，能快速的到達(dá)市區(qū)和周邊地區(qū)。根據(jù)目前市面上倉庫所處的地理位置不同租金差異較大，且根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)不同分為A級和B 級倉儲設(shè)施，A級倉庫的租金在RMB17-24/平方米/月，B級倉庫的租金在RMB11-16/平方米/月。隨著倉儲需求的不斷增大，倉庫租金快速上漲。自2006年到2008年，租金的年增長率為4.8%，均價(jià)達(dá)到

5、RMB17.22/平方米/月；至2009年3季度，租金均價(jià)為RMB19.51/平方米/月，同比增長8.3%。隨著大量的物流設(shè)施涌入市場，這將為物流市場帶來更多機(jī)遇。高規(guī)格倉庫的竣工，土地價(jià)格的增長，建安費(fèi)上漲，火車東站重建促使大量客戶搬遷、升級和新設(shè)物流點(diǎn)，雖然會造成市場競爭激烈，但保守估計(jì)倉庫租金仍然會以3%的年增長率持續(xù)上漲。從2007年到2008年，市面上倉庫的平均空置率保持在14%。2009年3季度，增長為26%。A級倉庫和B級倉庫不存在顯著的空置率差異。隨著2009年4季度4個項(xiàng)目的竣工，2009年底，倉庫空置率增加為47%。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和項(xiàng)目規(guī)劃，研究預(yù)計(jì)到2013年底，倉庫空置率

6、將保持在20%左右。未來大量的供應(yīng)量會給市場帶來激烈的競爭，以與影響物流物業(yè)的投資收益回報(bào)率。物流市場仍然處于發(fā)展初期，絕大部分的租戶對價(jià)格相當(dāng)敏感，從倉庫貯存邁向更高價(jià)值的物流操作技術(shù)應(yīng)用這一觀念的轉(zhuǎn)變需要一段時(shí)間。鑒于市場有較多競爭對手，目前的項(xiàng)目會因?yàn)楦邇r(jià)租金削弱其競爭力。航空港物流園區(qū)的配套設(shè)置依然不完善，例如通往城區(qū)的交通，餐飲和住宿，其建成時(shí)間需要2-3年。預(yù)計(jì)主項(xiàng)目的租金自2009年到2011年將會保持平穩(wěn)。隨著市場逐漸成熟、項(xiàng)目所在圍的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施逐漸完善，項(xiàng)目租金在2012年會有一定增幅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入使用后的2-3年達(dá)到較高的租用率。關(guān)鍵詞：航空物流園、租金、供應(yīng)量、空

7、置率AbstractChengdus GDP, retail sales, FDI and cargo volume has always maintained stable growth rate in past decade. Meanwhile, the global financial crisis did impact Chengdu industry as the annual growth shrank. Starting form 4Q08 right after the crisis broke out, the growth rate cut down influenced

8、 by lessening demand from both domestic and overseas; however, the growth has been positive all along. Chengdus logistics facilities investment markets started to develop from 2005. Following the governments planning to develop Chengdu as the logistics centre in Western China, a number of new suppli

9、es completed in the newly developed logistics parks or centers in recent years. As the logistics market develops, the old logistics and warehousing facilities could no longer meet the requirements of the modern logistics industry and the demands for high-quality logistics properties are increasing.

10、While the challenging economic environment still plays a large role in business decisions, many companies continue to look for ways to consolidate distribution networks from inefficient, moving from older facilities into newer distribution centers to increase efficiencies.The subject project, situat

11、ed within ChengduAviationLogisticsPark in the southwest of Chengdu, is one of key logistics parks planned by the Chengdu government. The site has good accessibility to both city centre and surrounding districts and counties as it is near well-developed transportation network comprising of highways,

12、expressways and air transportation. The rental level of Class A warehouses ranges from RMB 17-24 per sqm per month depending on different locations while that for Class B is about RMB 11-16 sqm per month. From 2006 to 2008, the average rent experienced an annual growth rate of 4.8% to RMB 17.22 per

13、sqm per month. Up to 3Q2009, the rent increased by 8.3% to RMB 19.51/sqm/month.The great increase is attributed by the strong demand from logistics service stations and ChengduAviationLogisticsPark. Despite the large supply in future, we conservatively expect that the rent will still increase by 3%

14、y-o-y, which is driven by the completion of high-quality warehouse facilities, increase of land price, construction cost and the demand from relocation (from East Railway Station), upgrading (for time-efficiency logistics facilities) and new-setup (for high-quality logistics facilities). From 2007 t

15、o 2008, the vacancy rate averaged at 14% but increase to 26% as of 3Q2009. There is no distinct difference between Class A and Class B regarding to the vacancy number. With the completion of four projects in 4Q09, we expect by end-2009, the vacancy rate will soar to 47%. Based on assumption from his

16、torical data and demand projection, we estimate the vacancy rate will stay at 20% by end 2013.There are large supplies in the future, which will bring competition and affect the future investment yield of logistic properties.Chengdus logistics market is still in its infancy and majority existing ten

17、ants are cost sensitive. It will take time for them to shift away from warehousing for storage purposes towards other higher value activities. As for the subject project, the high rental will undermine its competitiveness given the fact that there will be a number of competitors in Chengdu. In Cheng

18、duAviationLogisticsPark, supportive facilities still lag behind including transportation to downtown, canteen and accommodation, which are expected to be completed in 2-3 years.The rental level for the subject project will keep flat from 2009 to 2011, but increase after 2012 when the market becomes

19、more mature and the improvement of infrastructure and supportive facilities of the subject area is expected. It will take about 2-3 years for the subject project to be mostly occupied after its completion.Key words: Chengdu Aviation Logistics Park, Rental、Supply、Vacancy目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK

20、l _Toc257554911第1章緒論 PAGEREF _Toc257554911 h 1HYPERLINK l _Toc2575549121.1 選題的意義和背景 PAGEREF _Toc257554912 h 1HYPERLINK l _Toc2575549131.2 文章結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc257554913 h 2HYPERLINK l _Toc257554914第2章物流倉儲設(shè)施發(fā)展環(huán)境 PAGEREF _Toc257554914 h 3HYPERLINK l _Toc2575549152.1中國物流發(fā)展現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc257554915 h

21、3HYPERLINK l _Toc2575549162.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 PAGEREF _Toc257554916 h 4HYPERLINK l _Toc2575549172.2.1 GDP發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc257554917 h 4HYPERLINK l _Toc2575549182.2.2 第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重變化趨勢 PAGEREF _Toc257554918 h 5HYPERLINK l _Toc2575549192.2.3 外商直接投資變化趨勢 PAGEREF _Toc257554919 h 6HYPERLINK l _Toc2575549202.2.4規(guī)模以上的工業(yè)

22、增加值 PAGEREF _Toc257554920 h 6HYPERLINK l _Toc2575549212.2.5社會消費(fèi)品零售總額變化趨勢 PAGEREF _Toc257554921 h 7HYPERLINK l _Toc2575549212.2.5社會消費(fèi)品零售總額變化趨勢 PAGEREF _Toc257554921 h 7HYPERLINK l _Toc2575549212.2.6 進(jìn)出口額變化趨勢 PAGEREF _Toc257554921 h 7HYPERLINK l _Toc2575549212.2.7貨運(yùn)量變化趨勢 PAGEREF _Toc257554921 h 7HYPER

23、LINK l _Toc2575549222.3區(qū)域交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展分析 PAGEREF _Toc257554922 h 9HYPERLINK l _Toc2575549232.3.1中西部地區(qū)的鐵路核心樞紐 PAGEREF _Toc257554923 h 9HYPERLINK l _Toc2575549242.3.2中西部地區(qū)的公路貨運(yùn)樞紐 PAGEREF _Toc257554924 h 11HYPERLINK l _Toc25755492523.3便捷的陸出海通道 PAGEREF _Toc257554925 h 12HYPERLINK l _Toc2575549262.3.4中西部最大的國際

24、航空港 PAGEREF _Toc257554926 h 14HYPERLINK l _Toc2575549272.4 市政府物流發(fā)展規(guī)劃與扶持政策分析 PAGEREF _Toc257554927 h 15HYPERLINK l _Toc2575549282.4.1物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 PAGEREF _Toc257554928 h 15HYPERLINK l _Toc2575549292.4.2物流產(chǎn)業(yè)扶持政策 PAGEREF _Toc257554929 h 16HYPERLINK l _Toc2575549302.4.3市政府震后投資 PAGEREF _Toc257554930 h 16HYPERL

25、INK l _Toc257554931第3章項(xiàng)目選址分析與物流倉儲市場分析 PAGEREF _Toc257554931 h 17HYPERLINK l _Toc2575549323.2.1物流倉儲設(shè)施分類 PAGEREF _Toc257554932 h 17HYPERLINK l _Toc2575549333.2.2 物流倉儲設(shè)施供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc257554933 h 17HYPERLINK l _Toc2575549343.2.3 物流倉儲設(shè)施需求分析 PAGEREF _Toc257554934 h 21HYPERLINK l _Toc2575549353.2.4 物流倉儲

26、設(shè)施租金分析 PAGEREF _Toc257554935 h 24HYPERLINK l _Toc2575549363.2.5 物流倉儲設(shè)施競爭分析 PAGEREF _Toc257554936 h 24HYPERLINK l _Toc2575549363.2.6物流倉儲設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc257554936 h 24HYPERLINK l _Toc257554937第4章項(xiàng)目投資方案評價(jià) PAGEREF _Toc257554937 h 26HYPERLINK l _Toc2575549384.1 投資方案評價(jià)指標(biāo) PAGEREF _Toc257554938 h 26HYPE

27、RLINK l _Toc2575549394.1.1凈現(xiàn)值（NPV） PAGEREF _Toc257554939 h 26HYPERLINK l _Toc2575549404.1.2部收益率（IRR） PAGEREF _Toc257554940 h 27HYPERLINK l _Toc2575549414.2 投資方案評價(jià)指標(biāo)分析 PAGEREF _Toc257554941 h 28HYPERLINK l _Toc257554942結(jié)論 PAGEREF _Toc257554942 h 31HYPERLINK l _Toc257554943參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc257554943 h

28、 33第1章 緒 論1.1 選題的意義和背景高效的物流體系是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和現(xiàn)代化的關(guān)鍵因素。隨著對中國商品的國際和國需求持續(xù)增長，物流行業(yè)需要迅速擴(kuò)才能為中國的制造商和零售商提供高效和高性價(jià)比的服務(wù)。這對該巨大的市場需求，全球已有眾多的工業(yè)投資基金介入其中，投資符合現(xiàn)代物流標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲設(shè)施，通過獲得高于市場平均水平的租金，享有長期穩(wěn)定的回報(bào)。物流倉儲市場處于逐步成熟過程中，如何投資該非成熟市場，本文從宏觀、微觀層面逐步分析，以證明該市場的投資價(jià)值。中國的物流市場尚處于起步階段，對現(xiàn)代物流物業(yè)的大量需求與監(jiān)管障礙與缺乏市場透明度之間的矛盾，給物流房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。目前的物流

29、業(yè)務(wù)集中于三個主要地區(qū)絕大部分接受調(diào)查企業(yè)的倉儲設(shè)施（85%）都集中在三個主要地區(qū)：長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)。最為集中的是以（ 3 2 % ） 為中心的長江三角洲（43%）。珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)（各21%）目前的集中程度都低于長江三角洲。在珠江三角洲地區(qū)較為集中的是（11%）和（9%）。在環(huán)渤海地區(qū)，主要集中在（13%）和（4%）。在這三個主要地區(qū)以外，所占比例也比較大（5%）。此外，只有和超過了1%的比例。未來的物流業(yè)務(wù)仍將集中在這三區(qū)，但會從和分流。從未來計(jì)劃（未來兩年）來看，物流業(yè)務(wù)仍將集中在三個主要地區(qū)（保持在85%）。但會有一定的物流業(yè)務(wù)從和長江三角洲（27%）分流出來，

30、流向珠江三角洲（35%），尤其是（19%）和（15%）。該地區(qū)目前已大量投資于道路、鐵路和港口基礎(chǔ)設(shè)施。環(huán)渤海地區(qū)也在許多公司的未來計(jì)劃圍，但更多的增長將出現(xiàn)在（8%），而不是（13%）。在這三區(qū)之外，是企業(yè)擴(kuò)展規(guī)劃的重點(diǎn)（11%的被調(diào)查企業(yè)準(zhǔn)備在設(shè)立新的物流設(shè)施）。其他超過1%的城市包括和運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施和市場是選址決策的主要考慮因素運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、市場和供應(yīng)商是選擇倉儲地點(diǎn)首要考慮的因素。上述的三個主要地區(qū)擁有最好的運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、最大的消費(fèi)者市場和最深的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。1.2 文章結(jié)構(gòu)本文共分為四大部分：第1章緒論部分，主要綜述文章的選題意義與背景，并以此為鋪墊，引入正文；第2章關(guān)于物流倉儲設(shè)施發(fā)展

31、環(huán)境，主要是分別從中國物流發(fā)展現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析，區(qū)域交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展分析和市政府物流發(fā)展規(guī)劃與扶持政策分析四個方面進(jìn)行剖析，試圖從宏觀環(huán)境的分析證明項(xiàng)目的投資價(jià)值；第3章詳細(xì)從項(xiàng)目選址與物流倉儲市場分析入手，指出微觀投資環(huán)境價(jià)值；第4章則結(jié)合項(xiàng)目投資方案評價(jià)指標(biāo)，對投資項(xiàng)目進(jìn)行測算，確定項(xiàng)目的投資價(jià)值。第2章 物流倉儲設(shè)施發(fā)展環(huán)境2.1中國物流發(fā)展現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢中國的物流市場尚處于起步階段，對現(xiàn)代物流物業(yè)的大量需求與監(jiān)管障礙與缺乏市場透明度之間的矛盾，給物流行業(yè)的所有企業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)如下：一、 物流市場需求旺盛，服務(wù)水平有待提高a) 長久以來，受傳統(tǒng)觀念

32、和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，中國相當(dāng)多的工商企業(yè)仍然保留著“大而全”、“小而全”的經(jīng)營方式，從原材料采購到產(chǎn)品銷售，整個過程中所產(chǎn)生一系列物流需求主要依靠企業(yè)部組織的團(tuán)隊(duì)消化完成。隨著大量外資企業(yè)的涌入和國企業(yè)運(yùn)營現(xiàn)代化程度的提高，對現(xiàn)代物流服務(wù)的需求正在快速增加。b) 現(xiàn)有企業(yè)的物流服務(wù)的方式和手段都比較原始。雖然中國已經(jīng)有多達(dá)70萬家稱之為“物流公司”的企業(yè)，但他們中的多數(shù)服務(wù)意識不強(qiáng)、技術(shù)水平落后、專業(yè)人才匱乏，大都只能簡單地提供運(yùn)輸和倉儲等單項(xiàng)或分段的物流服務(wù)，而不能提供物流信息化管理、庫存數(shù)據(jù)化管理、流程設(shè)計(jì)等增值服務(wù)，尤其不能提供真正意義上的企業(yè)全方位物流解決方案。c) 國現(xiàn)有的物流企業(yè)

33、規(guī)模較小，服務(wù)能力不足?，F(xiàn)在具有全國性的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、能夠提供全程全網(wǎng)服務(wù)的企業(yè)鳳毛麟角，更談不上提供全球圍和國際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。二、 物流基礎(chǔ)設(shè)施尚待完善a) 物流運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施總體規(guī)模仍然很小，按國土面積和人口數(shù)量計(jì)算的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)密度，中國僅為1344.48 公里萬平方公里和10.43 公里萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于歐美等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家。b) 能夠有效連接不同運(yùn)輸方式的大型綜合貨運(yùn)樞紐、服務(wù)于區(qū)域或城市的物流基地、物流中心等現(xiàn)代化物流設(shè)施十分缺乏，嚴(yán)重阻礙物流集散和運(yùn)輸效率的提高。以市而論，全市現(xiàn)有倉儲面積接近九百萬平方米，但是能符合現(xiàn)代化物流需求的倉儲面積不到八十萬平方米，除去一些大型企業(yè)自用的近三十萬平方米，

34、真正能為廣大用戶使用的只有四、五十萬平方米，與現(xiàn)代化國際大都市的地位極其不相稱。c) 運(yùn)輸結(jié)構(gòu)矛盾比較突出，各種運(yùn)輸方式尚未形成合理分工關(guān)系，業(yè)務(wù)圍交叉嚴(yán)重，在同類貨源上進(jìn)行盲目競爭，使得各種運(yùn)輸方式不能合理地發(fā)揮各自的優(yōu)勢。三、 物流技術(shù)裝備比較落后a) 裝備水平較低，各種運(yùn)輸方式間的裝備標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，物流器具標(biāo)準(zhǔn)不配套，物流包裝標(biāo)準(zhǔn)與物流設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)之間缺乏有效地銜接，在相當(dāng)程度上延緩了物流機(jī)械化和自動化水平的提高，影響了運(yùn)輸工具的裝載率以與倉儲設(shè)施的空間利用率。b) 企業(yè)物流信息管理水平和技術(shù)手段比較落后，尤其缺乏真正符合現(xiàn)代物流標(biāo)準(zhǔn)的信息平臺系統(tǒng)，物流企業(yè)提供訂單管理、貨物跟蹤、庫存查詢等等

35、增值服務(wù)的能力較弱，這更制約了物流運(yùn)行效率和服務(wù)質(zhì)量的提高。四、 未來幾年的發(fā)展趨勢a) 倉儲設(shè)施功能的變化：由儲存轉(zhuǎn)向倉儲+增值服務(wù)。儲存是目前倉儲設(shè)施的最主要用途（25%），其次是轉(zhuǎn)運(yùn)（20%）、增值服務(wù)（20%）與集拼（18%）。但從未來三年的發(fā)展趨勢來看，倉儲設(shè)施的用途將由儲存轉(zhuǎn)向其它價(jià)值更高的用途。盡管倉儲設(shè)施的各種用途預(yù)計(jì)都將增長（包括儲存），最強(qiáng)勁的增長預(yù)計(jì)將出現(xiàn)在增值服務(wù)、轉(zhuǎn)運(yùn)和集拼等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。b) 物流集約化、專業(yè)化和對先進(jìn)信息系統(tǒng)的運(yùn)用將成為主流。c) 專業(yè)倉儲設(shè)施和技術(shù)的應(yīng)用也將變得更加重要。2.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析2.2.1 GDP發(fā)展趨勢在國家制定十五計(jì)劃之前，政府出臺并開

36、始執(zhí)行西部大開發(fā)政策。此項(xiàng)政策意在縮小中國東部和西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差距，促進(jìn)中國西部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加速西部的經(jīng)濟(jì)增長。自1997年到2008年，國生產(chǎn)總值以12.5%的增長率穩(wěn)步增長。從2001年到2008年的8年，國生產(chǎn)總值年均增長13.4%，整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁增長。根據(jù)市政府的十一五初步計(jì)劃（2006-2010），在未來五年，市總體經(jīng)濟(jì)增長速度將達(dá)到12%。然而，受到全球金融危機(jī)和汶川震的影響，2008年的國生產(chǎn)總值為3901億人民幣，同比增長12.1%，但是增長速度下跌3.2%。2.2.2 第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重變化趨勢第二、三產(chǎn)業(yè)是國生產(chǎn)總值的總要組成部分。自2000年到2008年，第二產(chǎn)

37、業(yè)的比重從36.5%逐步增長為46.6%。由此可見第二、三產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長的重要驅(qū)動因素。且第三產(chǎn)業(yè)比重在2007年已經(jīng)超過二產(chǎn)，可見服務(wù)業(yè)將成為市的支柱產(chǎn)業(yè)。（見表21） 表21 市一、二、三產(chǎn)比重2.2.3 外商直接投資變化趨勢除了2004年外國直接投資額下跌，一直擁有良好的投資環(huán)境和巨大潛力，被譽(yù)為最具吸引力的城市之一。2008年，由于房地產(chǎn)業(yè)的推動，可用的外國直接投資比2007年幾乎翻了一番，房地產(chǎn)和社會服務(wù)業(yè)占實(shí)際使用外資總額的87.8%，制造業(yè)為6.3%。2004年，僅有三家國外物流公司進(jìn)入；截止2008年底，在設(shè)點(diǎn)的國外物流公司達(dá)到43家。來自國外的專業(yè)物流開發(fā)商（星獅物流、嘉里大

38、通）、知名第三方物流公司（DHL、聯(lián)邦快遞）和零售大鱷（伊藤洋華堂）造成了市場對高規(guī)格倉庫的強(qiáng)勁需求。2.2.4規(guī)模以上的工業(yè)增加值工業(yè)一直處于穩(wěn)定和快速發(fā)展的狀態(tài)。盡管在國生產(chǎn)總值中工業(yè)的比重包含了快速增長的第三產(chǎn)業(yè)，這個比重也保持在50%左右。為了給產(chǎn)業(yè)帶來更多的能量和動力，已優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。從2003年到2008年，規(guī)模工業(yè)增加值保持了蓬勃發(fā)展，從人民幣33億元增長到人民幣1278億元，年增長率連續(xù)保持高于20%。2008年的震，極打擊了海外投資的信心。盡管遭遇地震，仍然吸引了眾多知名企業(yè)前來投資或其為國龐大需求增加投資，這些公司包括惠普、和一汽大眾。再次證明了被譽(yù)為最具

39、投資吸引力的城市之一。與2007年下半年同期比較，2008年下半年的數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)汶川震并未對工業(yè)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。2008年5月，由于地震造成工業(yè)部分歇業(yè)，年增長率降為7.6%。但在2008年7月至8月，規(guī)模以上的工業(yè)增加值的年增長率從22.1%迅速反彈為54.3%。2008年，規(guī)模以上的工業(yè)增加值達(dá)到了人民幣1278億元，同比增長24%。僅08年下半年，規(guī)模以上的工業(yè)增加值同比增長29.4%，達(dá)到人民幣821億元。2009年上半年，規(guī)模以上的工業(yè)增加值為人民幣695億元，年增長率為19.9%。然而，自08年4季度金融危機(jī)爆發(fā)之后，受國外租賃需求的影響，工業(yè)增長率放緩。盡管如此，經(jīng)濟(jì)增長也呈現(xiàn)出

40、積極的跡象。2.2.5社會消費(fèi)品零售總額變化趨勢以居民消費(fèi)能力強(qiáng)而聞名，這可以從零售業(yè)的長期健康良好的發(fā)展中得到解釋。從2000年到2008年，零售額的增長幾乎翻了三倍，從人民幣628億元快速增長到人民幣1622億元，并且每年的增長速度呈現(xiàn)出明顯上揚(yáng)趨勢，大約為10%-20%。與相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于的實(shí)際數(shù)字。然而，從2000年到2008年，零售額的增長高于，年增長達(dá)到14%，而為12.4%。強(qiáng)勁的消費(fèi)能力將會吸引更多的零售公司進(jìn)入。零售業(yè)的擴(kuò)和多樣化將有助于物流市場的發(fā)展，零售公司將會成為高端物流倉庫的主要客戶，尤其是大規(guī)模的連鎖零售巨鱷，比如伊藤洋華堂、宜家，強(qiáng)勁的購買力將為其帶來更多的需求。

41、除此之外，災(zāi)后重建為物流業(yè)帶來了新的機(jī)遇。由于傳統(tǒng)零售模式（雜貨店）被損壞，較發(fā)達(dá)的連鎖超市這種新模式將主導(dǎo)農(nóng)村的零售市場。連鎖超市的迅速擴(kuò)表明對物流的潛在需求。2008年，零售額達(dá)到人民幣1622億元，年增長率為19.5%。從1999年到2008年的過去十年里，零售業(yè)的平均年增長率為13.7%，每年的增長速度都在加速遞增。由于地震嚴(yán)重影響了居民正常生活，在2008年5月，零售銷售增長低于10%。但在接下來的3個月，由于居民對生活用品和賑災(zāi)物資等需求旺盛，零售銷售增長迅速飛漲到22%。金融危機(jī)時(shí)期，零售銷售的略微下降證明居民在困難時(shí)期節(jié)縮開支，除此之外，全球金融危機(jī)難以給零售業(yè)帶來影響。本地居

42、民強(qiáng)勁的購買力和需求使難以受到外界的影響，自2009年3季度，零售銷售增長率開始反彈并超過20%。2.2.6進(jìn)出口額變化趨勢作為中國的陸城市，國需驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長的主要因素。由固定產(chǎn)業(yè)支撐以出口為導(dǎo)向的業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，如產(chǎn)品加工、IT和制藥業(yè)，的進(jìn)口和出口增長迅速。進(jìn)出口運(yùn)輸方式多樣化。繼水路運(yùn)輸之后，航空運(yùn)輸是對進(jìn)出口總值增長的第二大貢獻(xiàn)者。對航空運(yùn)輸?shù)囊蕾噷⑹箼C(jī)場附近的物流園區(qū)的需求激增。2008年，進(jìn)出口總額達(dá)到153億美元，幾乎是2003年的6倍， 2003年到2008年，年增長率從21.2%飆升為61.2%。08年地震期間，5月進(jìn)出口總值出現(xiàn)噴井，平均增長速度達(dá)到58%。盡管地震給和來帶嚴(yán)

43、重?fù)p失，但促進(jìn)了對外貿(mào)易業(yè)務(wù)。為了支持災(zāi)后重建，和其他地震災(zāi)區(qū)享有優(yōu)惠的進(jìn)口政策，特別是支持災(zāi)后重建的物資享有減少或豁免關(guān)稅政策。從2009年1月到8月，雖然進(jìn)出口總值保持正向增長，但增長速度放緩，為12%。由于全球金融危機(jī)帶來的影響和國外直接投資的持續(xù)低迷，進(jìn)出口總值減少并且出現(xiàn)波動。2009年 1月，同樣也是對外貿(mào)易的低谷期，增長率為-25.75%。從2月開始，進(jìn)出口總值快速反彈并回到正增長，只是增幅有所下降。與其他城市尤其是沿海一帶比較，可以看出不是一個以出口為導(dǎo)向的城市，其國需經(jīng)濟(jì)增長的主要驅(qū)動因素。另一方面，如果希望改善其整體經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大非市區(qū)的交通與商務(wù)，還有一段很長的路要走。2.2

44、.7貨運(yùn)量變化趨勢自2004年后的快速增長，貨運(yùn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。2005年到2007年之間，年增長率保持在5.3%。2008年，由于震后重建，貨運(yùn)量同比增長18.1%。目前，物流市場主要依賴公路運(yùn)輸，其次是鐵路和航空貨運(yùn)。自2008年起，鐵路貨運(yùn)和航空貨運(yùn)出現(xiàn)了負(fù)增長。2008年，中國整體經(jīng)濟(jì)由于全景經(jīng)濟(jì)低迷而放緩，萎縮的市場需求影響了以鐵路運(yùn)輸為主的商品，如電子產(chǎn)品等。因此，鐵路貨運(yùn)量下降。2008上半年較高的燃油價(jià)格和較低的貨運(yùn)需求也造成了航空貨運(yùn)的低迷表現(xiàn)。道路運(yùn)輸作為最主要的運(yùn)輸途徑，一直呈現(xiàn)出正向增長。2008年下半年，地震救援物資的必要需求使貨運(yùn)增長率猛漲到56.2%。2009年上

45、半年，僅有的19%的增長率說明金融危機(jī)對貨運(yùn)市場有一定影響。雙流國際機(jī)場的吞吐量隨著機(jī)場擴(kuò)建不斷增長。近兩年，貨運(yùn)處理能力開始回升。2008年，貨運(yùn)吞吐量達(dá)到373,900噸，年增長率為13.9%。目前，根據(jù)客運(yùn)吞吐量計(jì)算，雙流國際機(jī)場被譽(yù)為全球最繁忙的機(jī)場之一。第二跑道不但可以接受更多的客運(yùn)量，還可以加強(qiáng)貨運(yùn)吞吐量，以此推動物流市場的發(fā)展。2.3區(qū)域交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展分析自1961年我國第一條電氣化鐵路寶成鐵路建設(shè)完成，到現(xiàn)在，市已形成集鐵路、航空、公路、水路等多種運(yùn)輸方式于一體的現(xiàn)代化綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，成為了我國中西部地區(qū)重要的交通樞紐。2.3.1中西部地區(qū)的鐵路核心樞紐是西南地區(qū)最大的鐵路樞紐

46、，成渝、寶成、成昆、達(dá)成四大鐵路主干線交匯于此，連接中國的華北、西北、華南、西南地區(qū)。2009年鐵路貨運(yùn)總量達(dá)到13309萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量達(dá)到1132.78億噸公里?，F(xiàn)有東站、南站、西站、青白江大灣車站四個主要鐵路貨運(yùn)站場。其中，東站是西南地區(qū)最大的編組站、貨運(yùn)站、半自動化駝蜂編組站，西站是貨運(yùn)行包專列裝卸站，擁有4條鐵路專用線。目前進(jìn)出口貨物鐵路通道港口是、等沿海港口。已開通了到、等地的九條鐵路貨運(yùn)五定班列。五定即定點(diǎn)、定線路、定班次、定時(shí)間、定價(jià)格，與普通貨物列車相比，其運(yùn)行速度快、到發(fā)時(shí)間固定、運(yùn)輸價(jià)格低。鐵道部投資17億元建設(shè)的北編組站將于2010年建成，同時(shí)投資總11億元在青白江建設(shè)

47、亞洲最大的集裝箱中心站也將于2009年8月開工建設(shè)，2011年竣工投入，年設(shè)計(jì)能力為200多萬標(biāo)箱。此外，鐵道部正在改造建設(shè)滬（）漢（）蓉（）貨運(yùn)快速鐵路，形成聯(lián)接?xùn)|部與西部的鐵路貨運(yùn)大動脈，預(yù)計(jì)“十一五”期間將建成通車。省以為中心通過鐵路與相鄰各省省會均可直接通連，目前僅未開通直達(dá)和的鐵路。市已真正形成溝通中西部的鐵路樞紐，如圖2-1（與相鄰各省鐵路連接見小圖）。圖2-1 以為中心的鐵路網(wǎng)2.3.2中西部地區(qū)的公路貨運(yùn)樞紐市是公路交通網(wǎng)絡(luò)最密集的城市之一，經(jīng)過市和以市為起點(diǎn)的國道主干線和國道干線共八條，省道七條。已建成高速公路十條，形成了以市區(qū)為中心，通達(dá)全省大部分重要城市的高速公路網(wǎng)。20

48、09年，市共有營業(yè)性貨車68801輛，營業(yè)性公路貨運(yùn)總量達(dá)14380萬噸，公路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量為50.9億噸公里，市公路網(wǎng)絡(luò)見圖2-2。圖2-2 市城市道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)經(jīng)過和以為起點(diǎn)的國道主干線和國道干線共八條，其中國道主干線兩條（蒙二連浩特至河口公路、至公路），國道干線六條（108線至公路、213線至磨憨公路、317線至那曲公路、318線至樟木公路、319線至公路、321線至公路），境里程542公里。在省公路網(wǎng)布局中，是省公路網(wǎng)的支撐點(diǎn)，共有省道七條，境總里程347公里；成渝、成綿、成樂、成雅和成南等多條高速公路，境總里程達(dá)到437公里，一級公路總里程為424公里，比去年增加9.7%；三環(huán)路和外環(huán)路以

49、與其他多條城市道路的建成，使中心城區(qū)道路已初步建設(shè)成了以市中心區(qū)為方格網(wǎng)狀、向外為環(huán)狀加放射的基本道路網(wǎng)絡(luò)格局。另外，市還有三條公路出海通道：第一條公路出海通道是港出海通道，第二條公路出海通道是港港出海通道，第三條公路出海通道是港港，這三條出海通道可以承擔(dān)公路集裝箱的出海重任。省以為中心通過公路與相鄰各省省會均可直接通連。市已成為中西部地區(qū)的核心公路交通樞紐見圖2-3（與相鄰各省公路連接見小圖）。圖2-3 以為中心四通八達(dá)的的公路23.3便捷的陸出海通道距離市最近的主要港口有港、港和港。港距離141公里，有高速公路相連接；港距離290公里，有高速公路相連接，港至港270公里，可航行1000噸級

50、船舶；港距離360公里，有高速公路相連接，港至港2460公里，可航行5000噸級船舶，待三峽工程蓄水完成后，可航行萬噸級船舶。市將與合作開通成渝干線公路貨運(yùn)班車，并長江水運(yùn)有效對接，建立公水聯(lián)運(yùn)出海物流通道。市外聯(lián)水路網(wǎng)見圖2-4，2-5。圖2-4 市出海大通道其中，到港通路：市成南高速至梁平高速公路渝宜高速公路萬州（港）長江干線港；到港通路：市成渝高速隆納高速（港）長江干線港。圖1-8 市至港和港通路圖2-5 市出海大通道2.3.4中西部最大的國際航空港雙流國際機(jī)場是中國規(guī)劃建設(shè)的全國六大航空樞紐機(jī)場，是中國西部最大的機(jī)場。機(jī)場的起降架次、旅客吞吐量、貨運(yùn)量三項(xiàng)主要指標(biāo)在中國機(jī)場中位居前六位

51、。2009年市航空貨運(yùn)量18萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量750萬噸公里。雙流機(jī)場擁有完善的設(shè)施設(shè)備，擁有最完備的航空管制、通訊導(dǎo)航、氣象預(yù)報(bào)與運(yùn)輸服務(wù)等設(shè)施，預(yù)計(jì)未來20年雙流機(jī)場的客貨運(yùn)量都將保持15%以上的高速增長。國外20多家航空公司在開通了國航線72條，國際航線和國際包機(jī)航線20多條。已開通國漢城、日本東京、日本福岡、日本大阪、泰國曼谷、新加坡、尼泊爾加德滿都、馬來西亞吉隆坡、澳門等國際（地區(qū)）直航定期航班，以與洛杉磯、倫敦、巴黎、悉尼、紐約、舊金山、溫哥華、法蘭克福等國際國中轉(zhuǎn)聯(lián)程航班。市航線分布情況見圖2-6。圖2-6 市航線分布2.4市政府物流發(fā)展規(guī)劃與扶持政策分析2.4.1物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃20

52、09年7月，市政府公布現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃（2008-2020，編譯版），進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了該計(jì)劃的目的，確定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和物流中心的規(guī)模，提高配套政策以支持物流業(yè)發(fā)展。按照計(jì)劃，市將建立“四園區(qū)四中心”以公路運(yùn)輸為主的現(xiàn)代物流系統(tǒng)。四園區(qū)包括：航空港物流園區(qū)、國際集裝箱物流園區(qū)、青白江物流園區(qū)、新津物流園區(qū)。四中心包括：保稅物流中心、新都物流中心、龍泉驛物流中心和雙流物流中心。此外，該計(jì)劃確保不在市區(qū)設(shè)立物流服務(wù)站，嚴(yán)格區(qū)分物流用地、商業(yè)用地，并且指出在物流園區(qū)和中心，商業(yè)設(shè)施不能超過總建筑面積的10%。根據(jù)城市密集型物流發(fā)展規(guī)劃的規(guī)定，不在規(guī)定圍的用于密集型物流發(fā)展的倉庫將被分區(qū)，無法達(dá)到基本規(guī)格

53、的倉庫將被淘汰出市場。因此，2009年，市場上低建筑標(biāo)準(zhǔn)的倉庫將出現(xiàn)大幅減少。2.4.2物流產(chǎn)業(yè)扶持政策省人民政府于2009年9月發(fā)表服務(wù)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展（2009-2012）計(jì)劃，現(xiàn)代物流業(yè)被列為11個重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一。到2012年，物流產(chǎn)業(yè)增加值計(jì)劃達(dá)到人民幣1500億元，物流成本占整理經(jīng)濟(jì)比重將下降到20%以下。計(jì)劃建成國家物流中心，與其他8個分區(qū)物流中心一起打造中國西部物流中心。物流業(yè)的發(fā)展將著重于四個方面：促進(jìn)特定領(lǐng)域的物流發(fā)展，如鋼鐵、冷鏈和電子工業(yè)；建立物流快捷通道支撐物流業(yè)發(fā)展；支持第三方物流，吸引更多的國外知名物流公司入駐；不斷加快物流信息平臺建設(shè)和規(guī)物流市場。2.4.3市政府震后投資

54、2008年11月，市政府公布將進(jìn)一步擴(kuò)大國需求和保持健康快速的經(jīng)濟(jì)增長。2008年，市政府保證完成震后人民幣300億元的投資，并在2009年增加人民幣400億元的投資。截至2010年底，投資總額將達(dá)到人民幣1200億元。市政府指出擴(kuò)大需通過6個方面執(zhí)行：災(zāi)后重建投資人民幣597億元；城鄉(xiāng)結(jié)合投資人民幣130億元；行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整投資人民幣2700億元；基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)投資人民幣800億元；提高人民生活水平投資人民幣390億元；對外改革開放。公告強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步加快建設(shè)交通運(yùn)輸和物流基礎(chǔ)設(shè)施，包括鐵路集裝箱中心站、雙流國際機(jī)場第二跑道和-鐵路等。第3章 項(xiàng)目選址分析與物流倉儲市場分析3.2.1物流倉儲

55、設(shè)施分類根據(jù)市場上現(xiàn)有的現(xiàn)在物流倉庫，我們將倉庫分為符合現(xiàn)代物流倉貯基本設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和的倉庫不符合現(xiàn)代物流倉貯基本設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的倉庫，具體規(guī)格如下：符合現(xiàn)代物流倉貯基本設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的倉庫*不符合現(xiàn)代物流倉貯基本設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的倉庫*監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)保安無監(jiān)控系統(tǒng)建筑類型預(yù)制鋼結(jié)構(gòu)/彩鋼結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)工業(yè)提升門與卸貨平臺有卷簾門雨蓬有無叉車充電區(qū)有無凈高9米低于7米地面承重3-5 噸/平方米低于3噸/平方米消防系統(tǒng)快速反應(yīng)噴淋系統(tǒng)消防栓屋面采光采光條, 為屋面面積的25%無采光條或小于物面面積的 2%通風(fēng)裝置倉庫換氣次數(shù)2次/小時(shí)無通風(fēng)裝置或通風(fēng)不足2次/小時(shí)3.2.2物流倉儲設(shè)施供應(yīng)分析一、物流市場概覽

56、2005年之前，物流區(qū)域市場主要位于火車東站附近，大部分物流倉貯設(shè)施為磚混結(jié)構(gòu)，租金低廉，靠近傳統(tǒng)零售超市和連接外省的公路系統(tǒng)（比如川陜路），大部分的物流倉貯設(shè)施為國有物流公司。2005年，經(jīng)濟(jì)快速增長，政府批復(fù)建立現(xiàn)代物流中心“三園區(qū)四中心”。 2009年，政府修訂了05版現(xiàn)代物流中心計(jì)劃，增加了一個主要物流園區(qū)新津物流園區(qū)。新津物流園區(qū)將基于火車和高速公路成為貨物物流中心。2009年7月，政府確認(rèn)了現(xiàn)代物流發(fā)展計(jì)劃（2008-2020 完整版），四園區(qū)四中心和50個物流配送服務(wù)站全部納入計(jì)劃。其中五個物流配送服務(wù)站將會發(fā)展為鋼材、汽配等物流服務(wù)站，可提供可比較區(qū)域市場分析。物流園區(qū)將發(fā)展為

57、中國西部地區(qū)的國際性物流中心、提供國際性的物流服務(wù)，其主要運(yùn)輸方式為航空和鐵路；物流中心是區(qū)域性的物流中心，提供以省為主、輻射周圍省市的物流服務(wù)，主要運(yùn)輸方式以高速公路和公路為主；物流配送站為工業(yè)園區(qū)、市區(qū)快消市場和大部分零售超市提供物流服務(wù)，運(yùn)輸方式以市區(qū)公路為主。二、“四園區(qū)”航空港物流園區(qū)位于西南面，占地3500畝于2006年建成，主要用于倉貯和配送、貨運(yùn)保稅監(jiān)管展覽交易增值服務(wù)，負(fù)責(zé)為具有高附加值和高時(shí)效性的航空貨物做物流配送，覆蓋中國西部地區(qū)和世界各國。青白江物流園區(qū)位于東北面，占地4600畝于2009年建成，主要用于倉儲和配送、公路和鐵路、大件貨物配送，負(fù)責(zé)大件貨物配送 (原材料，

58、機(jī)械，電子產(chǎn)品和食品等）覆蓋東北片區(qū)和其他城市。國際集裝箱物流園區(qū)位于東北面，占地3700畝于2008年建成，主要用于倉貯和配送、零售配送、物流工業(yè)設(shè)備、國際買賣和展覽、冷鏈物流，負(fù)責(zé)覆蓋中國西部地區(qū)和世界各國的集裝箱多式鏈運(yùn)和增值服務(wù)。新津物流園區(qū)位于西南面，占地3600畝，將于2010年竣工，主要用于倉儲和配送、公路和鐵路、商務(wù)信息服務(wù)、展覽和交易、市區(qū)配送，負(fù)責(zé)覆蓋西南地區(qū)和其他城市的貨物配送服務(wù)三、四中心保稅物流中心位于西北面，占地800畝于2005年竣工，主要用于保稅和非保稅倉儲與運(yùn)輸、增值服務(wù)、國際買賣和配送、國際中轉(zhuǎn)運(yùn)輸，負(fù)責(zé)覆蓋中國西部和全國的貨物配送。新都物流中心位于東北面，

59、一期占地2400畝于2007年竣工，聚集了以機(jī)械，電子產(chǎn)品，食品，醫(yī)藥和家具為主的企業(yè)，主要用于零售配送、展覽和交易、貨物配送、公路貨運(yùn)，負(fù)責(zé)區(qū)域城市和北部配送和覆蓋-德陽-和-的公路貨運(yùn)。龍泉驛物流中心位于西南面，占地3400畝于2008年建成，聚集了以零售、汽車汽配、工程設(shè)備和機(jī)械為主的企業(yè)，主要用于公路貨運(yùn)、港口物流、消費(fèi)品物流、倉儲和配送、汽車物流，負(fù)責(zé)覆蓋-、東部地區(qū)、西南片區(qū)的貨物配送。雙流物流中心位于南面，占地1800畝于2008年建成，用于公路貨運(yùn)、定制倉庫服務(wù)，主要負(fù)責(zé)覆蓋西南的公路貨運(yùn)。五大物流配送服務(wù)站包括：星獅物流、新地物流 (高新)、普羅斯物流、招商物流、金橋物流。隨

60、著物流市場的發(fā)展，現(xiàn)代物流設(shè)置已成為市場主流，舊的物流倉貯設(shè)施已不能滿足現(xiàn)代物流市場對高品質(zhì)倉庫的需求。瞬息多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響公司決策，很多公司繼續(xù)開拓新的配送方式以此鞏固低效率的分銷網(wǎng)絡(luò)，提高效率。2005年，市政府批復(fù)建立現(xiàn)代物流中心，現(xiàn)代物流倉貯設(shè)施開始進(jìn)入市場。城南高新開發(fā)區(qū)聚集了大批制造業(yè)公司。2007年， 中外運(yùn)物流公司參與開發(fā)保稅物流中心，這是第一個完成的政府規(guī)劃項(xiàng)目。自2005-2008年，物流倉貯設(shè)施年供應(yīng)量達(dá)到了35,334平方米。2009年，由于新都物流中心的竣工，市場供應(yīng)量猛增為229,261平方米。從2009年4季度到2013年，隨著雙流物流中心、航空港物流園區(qū)和龍泉