1、旅游地產與休閑養老地產開發運營管理策略清華大學房地產總裁班客座教授深圳市新摩爾商業管理有限公司楊寶民群號：前言旅游地產由旅游產業和房地產產業整合而來，有其不一樣的運作管理模式，不能簡單套用旅游業或房地產產業的一般管理模式。下面從四個方面對旅游地產從項目投資開發到項目經營過程中應采取的管理策略進行闡述。我們和大家一起探討度假旅游和休閑養老巨大的市場空間，一起研究好產品的策劃和設計以及運營之道。誰能吃到度假旅游和養老產業的奶酪 國務院連續出臺鼓勵養老產業和旅游產業發展的紅頭文件，度假，養老與健康產業未來發展空間將會每年萬億以上，就是要釋放大量剛性需求，帶動國內消費，力爭在年走出經濟困境，到年經濟達

2、到小高潮，度假旅游與休閑養老的市場空間巨大，但是，并非大家簡單上馬項目就能成功。此類項目專業要求與知識含量高，顧客群體挑剔，至少需要一年以上的策劃和設計時間才能打造精品，要吸取大量低水平商業地產項目一哄而上浪費數百億的教訓。前期策劃和初步方案設計至少要投入萬元左右，至少要有一流專家團隊牽頭研究，含度假旅游規劃，養老社區規劃與經營管理專家，設計院參與。 Part1 啟動策略：以原則推進立項Part2 投資策略：以效益推進開發Part3 經營策略：以品牌推進發展Part4 避險策略：以防治推進成熟重點案例分析目錄尋求度假旅游與休閑養老地產的解決之道題破山寺后禪院唐常建清晨入古寺，初日照高林。竹徑通

3、幽處，禪房花木深。山光悅鳥性，潭影空人心。萬籟此都寂，但馀鐘磬音。首先做好選址策劃，優先占有稀缺生態，文化資源，優先選擇啟動具有較好贏利前景的項目。旅游地產四大原則：堅持資源環境協調發展的原則堅持公共利益導向的原則堅持“旅游堅旗、地產筑基”的原則堅持“先策劃、后規劃”的原則Part1 啟動策略：以原則推進立項1、堅持資源環境協調發展原則旅游地產項目的立項需要更嚴格的環境影響評估。關注資源環境的恰當保護開放性保護，保持資源利用的協調性。項目用地及周邊地區的資源旅游地產項目竭澤而漁人文遺存溫泉濕地鄉村田園森林山地濱海沙灘河流湖泊2、堅持公共利益導向原則旅游地產項目的公共利益取向非常鮮明旅游地產項目

4、往往占地較大，常在比較偏僻、落后地方改變該地區資源沉淀、發展落后的局面，保護好環境；對當地舊村、舊城、舊工業等改造，安置原住民；提供高品質旅游度假區，增加當地居民就業機會，增加稅收；增加住宅供應量。目的3、堅持“旅游堅旗、地產筑基”的原則旅游堅旗：確立旅游業的品牌理念和主流地位，要以旅游項目為核心依托，讓旅游文化滲透到主題空間中去，以此來保持旅游地產項目應該有的公共品牌價值和形象。地產筑基：要秉持可持續發展和可行性理念，保障投資的規模性、連續性和穩健性，在項目用地范圍內，給投資商相應的房地產開發用地指標，讓投資者能夠通過相對較快的房地產收益通道回籠資金，再滾動投入到旅游地產項目的開發中，形成項

5、目的良性開發態勢。一般旅游投資要占到比例，房地產投資占到比例。右圖：深圳東部華僑城4、堅持“先策劃、后規劃”的原則旅游地產項目由于有大量旅游文化內涵，這決定了旅游地產項目的前期策劃非常重要。重規劃、輕策劃的現象對旅游地產項目深入拓展構成了不小風險。許多大項目之所以后來出現開發和運營問題，關鍵先期的策劃工作沒有做好，項目開發計劃缺乏市場驗證和經營模擬分析。總結：旅游地產項目，特別是大型項目，涉及巨額的投資，必須在最初階段進行高水平的、深度的策劃，提出有針對性的、高屋建瓴的戰略思路和定位，提出一系列符合國際國內一流水平的、符合當地實際需要的項目產品策劃和運營策略，在此基礎上再進行以布局空間為主導的

6、項目規劃。東部華僑城總平面圖悟道詩宋楊妙錫盡日尋春不見春，芒鞋踏遍隴頭云。歸來笑拈梅花嗅，春在枝頭已十分。Part2 投資策略：以效益推進開發項目投資要從未來的收益和效益入手，反向推進投資策略，這樣的策略才是可靠的。四種方法：盡可能實施集群化開發的模式制訂項目合理的分期投資開發計劃貫徹“全方位精品”的投資理念吸引旅游高端策劃，設計和工程管理以及經營人才進入項目開發及運營茶翁古鎮1、盡可能實施集群化開發的模式在相應的開發范圍內合理配置產業鏈，實施集群化的開發模式。旅游地產項目城市型：如深圳歡樂谷旅游區，其開發空間有限，城市特征突出，因此，旅游項目強調都市娛樂性，整體項目的集群化偏重城市功能配套。

7、包括公寓、區域的交通、醫療、教育等基礎建設項目和公共設施，還有旅游區專門為游客服務的餐飲、購物、娛樂等。郊野型：如深圳東部華僑城，空間大，生態環境優美，因此，這里的集群化開發主要表現在以度假產品為核心的產業鏈開發上。例如主題性的觀光、休閑、度假、娛樂、表演、購物、餐飲、會議等。2、制訂項目合理的分期投資開發計劃投資額很大的旅游地產項目，要求制訂詳細的投資計劃實施分期開發。通常把投資分為三期，每期的投資大體分類如下：投資分三期由華僑城集團投資35億元人民幣精心打造的東部華僑城，坐落于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里，是以“讓都市人回歸自然”為宗旨、以文化旅游為特色的國家生態旅游示范區。 第一期：

8、投資額一般占總投資規模的20%左右，主要投資方向有：必要的土石方工程；內外路網系統及其他基礎設施和公共配套設施；原住民拆遷安置項目；旅游區大門部分；主要標志性旅游景點；第一期需開發的住宅項目。東部華僑城一期將于2007年7月28日隆重試業，體現中西文化交融并兼有“茶、禪、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奧林匹克軍體運動和高爾夫為主的云海谷以及茵特拉根酒店、礦泉SPA、天禪晚會、首屆國際山地歌會等將同時精彩亮相。 東部華僑城一期云海谷主要投資方向有：必要的土石方工程；內外路網系統及其他基礎設施和公共配套設施；原住民拆遷安置項目；旅游區大門部分；主要標志性旅游景點；第一期需開發的住宅項目。第一期投資

9、額一般占總投資規模的20%左右主要投資方向有：第一期未完成的工程；約60%70%的旅游項目；第二期需開發的住宅項目。主要投資方向有：第二期未完成的工程；剩余的旅游項目；第三期需開發的住宅項目。注：在整體開發中，旅游部分和住宅部分應交替投資開發。其中住宅部分還應再細分投資步驟，以保證資金回籠的合理節奏以及住宅價格的合理上升。投資分三期第二期投資額一般占總投資規模的50%左右第三期投資額一般占總投資規模的30%左右3、貫徹“全方位精品”的投資理念旅游地產的發展已經進入精品時代。精品至上是項目投資收益的基本保證。房地產開發旅游房地產部分、旅游部分全方位精品4、吸引旅游高端人才進入項目開發及運營從旅游

10、地產項目啟動的時候，就應該明確一個產業發展的重大策略，即大量引進高端型的旅游開發和經營管理人才。保證重大的旅游地產項目投資沿著專業的、符合市場需要的、良性的軌道推進，才能最大限度地保證把投資開發轉入正常收益的通道上去。人才缺乏，不愿花錢收購人才是旅游項目失敗的重要原因。Part3 經營策略：以品牌推進發展四種方式：保持項目在當地的特殊價值和優勢保持項目必要的規模和市場影響力以整合營銷策略推進品牌知名度和經營業績借助資本運營推動項目升級從歡樂谷到東部華僑城是品牌不斷提升的過程1、保持項目在當地的特殊價值和優勢每一個旅游地產項目都應該從戰略高度充分估量自身在一個城市的特殊地位、價值和優勢，只有差異

11、化和特色才能立足，才能在較短時間內形成其住宅產品的理想升值，才能保障其旅游產品長期良性發展。項目的特色化經營應該在項目開發初期就確定下來。東部華僑城茶溪谷案例分析例如一個以山地藥材資源為依托開發的大型養生度假旅游區項目，其特色和優勢主題顯然是養生。要長期保持特色和優勢，必須關注兩點：一是項目的品牌化操作；二是項目的更新創新。靜態養生單一養生常態養生動態養生多元養生特色養生2、保持項目必要的規模和市場影響力規模占地面積大投資規模市場影響力推進業務量的擴張3、以整合營銷策略推進品牌知名度和經營業績整合營銷表現在：1）旅游項目與房地產項目的營銷策略整合； 房地產項目 旅游項目2）各種營銷策略和手段的

12、靈活組合運用上。反哺式營銷4、借助資本運營推動項目升級例如，當項目急需擴張而又缺乏投資時，可以采取抵押貸款的方式，或引入合資人，或引入風險投資、社會基金等形式，解決發展資金不足的問題。再如，在項目發展良好的態勢下，可以整合相關資產，形成融資平臺，為項目的長遠擴張發展創造必要的資金條件。又如，在項目發展良好的態勢下，可以整合相關資產，創造上市條件，積極爭取成為上市公司。Part4 避險策略：以風險防治推進成熟五大方法：巧借政策扶持，規避政策風險深研需求競爭，規避市場風險堅持高端策劃，規避定位風險掌握開發策略，規避投資風險全程品質管理，規避經營風險-突出總體策劃和概念設計一體化市場深度分析和顧客意

13、見征集與設計方案完善結合，施工前驗證方案要對主流顧客吸引力超過70%就有成功把握。米春山 瑞松圖1、巧借政策扶持，規避政策風險幾種政策扶持可能：1）制訂有關該項目的專項政策，為項目較快推進提供政策保障。2）政府為該項目成立專門的臨時機構，以配合投資商的項目開發。3）政府低地價出讓土地。4）政府專門為項目用地周邊地區實施或完善專項基礎設施建設。5）政府為投資商做一定程度的財政補貼，以扶持投資商盡快完善開發片區的相關道路、水、電、通信以及公共服務設施建設。6）政府為該項目提供一定額度的宣傳推廣經費，以及在若干公共會議等場合為該項目進行宣傳。旅游地產項目可能受到政策風險的負面影響例如，不少政策具有階

14、段性特點（政府換屆）；再如，高爾夫地產項目，常常受到國家政策變動的影響；又如，政策的執行層面復雜，各種干擾因素等。2、深研需求競爭，規避市場風險旅游地產項目的最大風險應該是市場風險。市場風險市場需求的風險市場競爭的風險這兩種市場風險都應該在項目投資開發前就有足夠的研究，并尋找到應對的策略。3、堅持高端策劃，規避定位風險先策劃，后規劃。一個項目開發的失敗，往往并不是缺乏資源，也不是缺錢、缺管理，而是缺乏準確的項目定位和策劃思路。只有做好前期定位策劃，才能最大限度避免項目偏離正確的投資開發軌道。積極引進高端策劃力量，以高超的創意策劃找出適合項目生長的市場化路線。必須定準項目主題，定準主要消費顧客。

15、尋求贏利的道旅游地產的關鍵在于文化創意和旅游產品的總體研發水平，正確設計贏利模式。-禪悅清張問陶門庭清妙即禪關，枉費黃金去買山。只要心光如滿月，在家還比出家閑。4、掌握開發策略，規避投資風險制訂周密的開發監管策略性方案：包括決策系統的運行模式、市場的研究、策劃規劃的執行、投資開發的流程作業、投資及財務的監管、人才團隊的導入和壯大、整合營銷的推進、公共關系的發展、開發管理規章的制定和落實等。旅游產品得到游客喜歡是成功的基礎，旅游度假別墅設計是能否回收部分資金的關鍵。茵特拉根小鎮旅游度假別墅的整體山水園林景觀設計中唐以后，意境美成為山水園林設計的主要潮流。青島八大關區域園林景觀規劃依舊是中國的經典

16、成功案例。宋代蘇軾的詞體現禪宗意境。蝶戀花-蘇東坡庭院深深深幾許？楊柳堆煙，簾幕無重數。玉勒雕鞍游冶處，樓高不見章臺路。雨斜風狂三月暮，門掩黃昏，無計留春住。淚眼問花花不雨，亂紅飛過秋千去。 別墅的庭院設計第一 庭院和別墅占地的比例至少要1：4,沒有庭院的房屋冒充別墅現象非常嚴重，顯示我們的開發商過度商業化，缺乏審美情趣。第二 在禪的精神和思維形式指導下園林要有三個層次：首先是形式美，悅形。其次是逸情“物我相親 ，情景交融的境界。 最后是暢神，人景交融。自然山水和市井結合，大隱隱于世。5、全程品質管理，規避經營風險旅游地產項目的經營風險指的是由投資商、開發商和運營商的行為共同構成的操作性風險。

17、旅游地產要防止出現“一流規劃、二流開發、三流經營”的局面，必須在開發階段就開始著手建立嚴格的規章制度，塑造一流的旅游管理和經營隊伍。需要注重物業管理和交通管理以及酒店以及景區的服務品質管理。例如，景觀水的品質管理非常重要。東部華僑城交通管理旅游地產經營風險旅游地產開發往往投資較大，開發和經營過程很長，經營風險還常常表現在不恰當地介入到尚未成熟或未規則化的運營項目中，運營中可能出現重大問題而給市場和企業帶來很大的危害。例如，時權酒店，是承載國際上流行的分時度假活動的場所。分時度假是一項很有創意的度假方式，它的關鍵在于要納入一個龐大的國際分時度假交換系統，但在我國還是新事物，介入分時度假業務，中介

18、商和經營商很難保證客戶真正在這個交換系統中實現自己應有的權益。因此，目前這種經營的潛在風險很大，現實中也出現過多起有關某某分時度假公司欺騙消費者而引起法律訴訟的案例，旅游地產投資商、開發商和運營商應該引以為戒。重點案例分析雅居樂海南清水灣項目海南東方花梨灣項目雅居樂海南清水灣項目項目位于海南省環島東線、陵水黎族自治縣英州鎮轄區內，占地約1.5萬畝，總建筑面積約986萬平米，沿12公里海岸線分布，海水清澈、透明，沙灘開闊、無污染，是一處難得的海濱旅游休閑之所。區內設有三個國際標準的18洞高爾夫球場、6家超五星級國際酒店、多國風情溫泉谷、游艇會、海洋體驗展覽館、民族風情村等，總投資預計超200億元

19、，總開發期十年。2006年6月與政府簽約土地一級開發協議，2006年底組隊進入實操，2009年3月28日開盤，推出兩個現樓組團和一個樓花組團，至今累計銷售額42億元。清水灣控制性詳細規劃總圖海濱銷售中心前景5170平米海濱銷售中心海濱銷售中心前沙灘一景“金色果嶺”組團實景鳥瞰圖“金色果嶺”組團高爾夫景觀獨棟別墅“金色果嶺”組團高爾夫景觀獨棟別墅近景“金色果嶺”樓王（建面567平米，花園1412平米）客廳一景8700平米的高爾夫會所雅居樂海南清水灣項目土地一級開發利潤按該項目土地一級開發框架協議規定，土地整理上市的條件是七通一平，但實際上市狀態屬于毛地狀態。按雅居樂公開資料介紹，該項目土地分三批

20、摘牌，地價款總投入24.18億元，獲取約13650畝土地，平均地價為16.12萬元/畝，折合樓面價為245元/平米。結合內幕資料保守估計，其一、二級聯動的毛利潤最低值是71%，最高值為242%。雅居樂海南清水灣項目股權轉讓及其獲利情況2008年7月雅居樂發布公告稱，旗下項目公司譽永已于6月27日與摩根士丹利全資公司CrystalI訂立協議，以約7億美元（約52.83億元）出售清水灣項目公司冠金30股權。瑞銀的研究報告顯示，CrystalI占296萬平米，折合樓面成本1785元/平米。按照2008年1月雅居樂月報顯示的245元/平米的樓面價計算，雅居樂以7.29倍的價格將股權出售給大摩，直接產生

21、41.45億凈利潤。2008年雅居樂凈利潤為54.67億，同比增加160%。萬科則是40.3億元，同比下降16.7%。中海發展50.5億港元，同比增長20.8%雅居樂清水灣項目推貨及銷售情況首推“金色果嶺”、“蔚藍海岸”和“瀚海銀灘”三個組團。總戶數：398戶，別墅：254戶，高層住宅：144戶；別 墅：171棟，高層：2棟18層洋房；總用地面積：350畝（232038）；總建筑面積：93564.23，中心會所面積：2341；容積率：0.4，綠化率：46.5；停車位：626個（地面）；別墅戶型：共21種戶型，面積從179567；獨棟別墅112棟共112戶，雙拼別墅47棟94戶，四拼別墅12棟4

22、8戶，其中三房兩廳共108戶，占總比的42.51%，四房兩廳共141戶，占總比的55.51%,五房兩廳共5戶,占總比的1.98%；高層洋房：有三種戶型,面積從132-286不等；K1幢共72戶,K2幢共70戶，其中兩房兩廳共71戶，占總比的50%,三房兩廳共67戶,占總比的47.1%，四房兩廳共4戶，占總比2.9%。別墅開盤均價：折后1.8萬元/平方米（精裝修）254套別墅，去化率約92%，目前已提價6%；公寓開盤均價：折后8500元/平方米（精裝修）142套，已經售罄；開盤期間最低享受8折優惠，公寓8.5折；別墅交樓標準：送價值4000元/平方米的裝修（不含家私電器）； 高層洋房（K1、K2

23、）標準：送價值2000元/平方米的裝修（不包括家私電器）；客戶除了東北三省和北京為主力軍外，四川、重慶在該項目的客戶中異軍突出，占了較大的比例。總戶數：847戶（一期664戶）；棟數：35棟 商業配套部分：7棟，住宅部分：28棟電梯洋房（一期22棟）；總用地面積：270畝（176682），總建筑面積：141395.38；商業配套7棟總面積：28028.81，住宅首層商鋪總面積: 7620.4；容積率：0.726，綠化率：40；停車位：770個（地上：573個 地下：197個）；一期22棟共664戶,有一梯兩戶，一梯三戶，一梯四戶,和一梯六戶四種類型,面積從80.63-208.93不等,其中兩房

24、兩廳共448戶，面積從80.63-161.98，占總比的67.46%，三房兩廳共216戶，面積從118.72-207.3，占總比的32.54%。公寓開盤均價：折后8800元/平方米（精裝修），去化率達85%以上，目前已提價6%；開盤期間最低享受8折優惠，公寓8.5折；主力戶型是104160平方米的兩房和122-208平方米的三房；據銷售人員透露，180208平米的大三房銷售火爆；裝修標準：精裝修出售。酒店式公寓： (精裝修、拎包入住) 面積約：77.2-175.3平方米 海景高層洋房： 面積約：131.8-332.4平方米高層園景洋房： 面積約：97-111平方米泰式獨立別墅： 面積約：154

25、.16-1411平方米花園面積：390-1770平方米高層海景洋房均價：折后2萬元/平方米（毛坯）。現階段收取50萬定金，預計在09年第三季度開盤，定金不退。現階段推出3棟23層26層，已定2棟，預定率達85%以上。酒店式公寓均價：折后1.8萬元/平方米（精裝），現階段收取50萬定金，預計在09年第三季度開盤，定金不退。泰式別墅價格：折后3-5萬元/平方米（毛坯），現階段收取100萬定金，預計在09年第三季度開盤，定金不退。現場為樁機剛進場狀態，典型的“賣樓花”現象重演。目前已調價6%。以上為2009年10月前數據。64億99億72億60億雅居樂清水灣項目合約銷售額情況2009年2010年20

26、11年人民幣2012年2013年78億雅居樂2012年的低迷表現部分緣于對清水灣這單一項目的過分依賴，而希望在全國其他地區復制清水灣奇跡，又導致雅居樂看似擁有超3000萬平方米的土地儲備和廣泛的布局，但在短期內，能提供真金白銀銷售收入的并不多。 2013年的中國大面積霧霾天氣有利于海南度假房銷售.清水灣項目的啟示12345678土地一、二級聯動開發，高收益、高風險，值得探討；隨著“海南島國際旅游特區”概念的逐步落地，意味著能在海南島旅游開發熱中取得先機的企業將有更多發展會；在海南大盤積聚、競爭激烈的環境下，以絕對的規模優勢首戰成功，靠的是大盤運營經驗積累、產品復制、國際化視野及國際化資源整合；

27、與大摩的成功握手，不但讓雅居樂擺脫資金困擾，解決運營障礙，同時也讓大摩以不低于35%并有望繼續拉高的毛利率，實現雙贏局面；蔚藍的天空、清潔的空氣和藍得令人感動的大海成為海南島最令人向往的度假、休閑、旅游之地，也讓更多開發商看到了希望和突破紅海的途徑；海南島可能是目前唯一一個具有土地一、二級聯動開發空間的市場，機不可失，但決策確實應該慎而又慎；不但對其它已經介入或蠢蠢欲動的開發商構成巨大壓力，對雅居樂清水灣項目本身，也構成巨大挑戰。差異化、充分的產品研究和市場判斷，以及對后市政策走向、國際經濟形勢的準確把握，決定著項目生死；大盤，意味著巨大的風險與高額的利潤共存！海南東方花梨灣項目“東方花梨灣”

28、，旅游與養生地產項目。位于海南省東方市區頻海地段，海域面寬近一公里，項目占地面積36.7萬平方米，建成總規模為80萬平方米，目前為東方市最大的地產項目。“東方花梨灣”項目面臨湛藍無際、碧波萬頃的北部灣藍色海域，經開發商的精雕細琢，勢必會以其優良的品質、得天獨厚的優越環境與旅游勝地北美夏威夷同一緯度的優勢，騰空出世、顯露出卓爾不群的超凡品質。“東方花梨灣”因所在地盛產奇珍海南黃花梨故得名。“東方花梨灣”項目由海南東方東方房地產公司投資開發建設。“東方花梨灣”項目，將會是一座在湛藍海灣的懷抱里，建設具有熱帶風情勝景的風格獨特的海景別墅、間插有面海遠眺、面面觀海的海景高層的住宅小區。本項目還包括音樂

29、主題五星酒店和漁人碼頭商業街區配套,讓您體驗北部灣漁場的海洋文化特色。項目總體定位“東方花梨灣”完全符合好的旅游地產項目標準：有獨占性資源和知名度；具有較大客流量；具有較好的交通條件；開發用地景觀環境好。 我們采用一種環境，兩種顧客的思想指導海南旅游地產項目定位。建議東方花梨灣項目總體定位為旅游度假與休閑養老綜合體 產品組合:音樂主題文化酒店+度假養生公寓和別墅產品+免稅商品等休閑商業 我們深知顧客需要的不是一間房子，而是需要一種高雅的度假與娛樂休閑環境。在北方和南方大多數城市發生嚴重霧霾的時候，我們才突然明白，海南潔凈的空氣和碧海藍天是多么重要，我們需要呼吁海南要更好保護生態環境，讓海南作為

30、國際旅游島成為世界度假人群的后花園。東方花梨灣主題音樂酒店建議做成音樂主題酒店,帶動更多金領和白領前來度假,一種高雅的濱海度假環境,容納兩種顧客群體,度假旅客和高收入養老群體。建議濱海配套婚紗攝影基地，在餐飲酒吧街區配備不同音樂風格咖啡廳。對于免稅商品部分如果一下不能進駐，可以考慮引進奧特萊斯品牌店進駐。圖一“披頭士”樂團誕生在利物浦 Hard Days Night hotel 的這間名為“麥卡尼”的酒店套房 圖二在價格較高的“列儂”套房中配備著一架鋼琴和些“披頭士”樂團的藝術藏品圖三孟菲斯“貓王”主題酒店中，坐落著田納西州非常著名的游泳池 以搖滾音樂為主題的硬石酒店 亞洲第一家以搖滾音樂為主

31、題的 Hard Rock Hotel落戶美麗的巴厘島，占地3公頃，有418間客房。所有房間，都提供互動式影音娛樂系統；酒店內展出音樂文物、音樂家手稿、老唱片封面、歌唱家用過的服飾，處處有音樂的影子，儼然是一座音樂博物館。真正人性化的酒店不僅是提供給人睡覺的棲息之地，更能與人達到心靈上的相通。迄今為止，遍布全球各大旅游勝地的十家硬石酒店早已名聲赫赫。巴厘島的明珠在全球赫赫有名的十家硬石酒店中，盡管Hard Rock Hotels bali已經不像剛開業時帶給人們那么多的驚喜和震撼，但對于那些如我一般熱愛音樂并有些懷舊情結的人來說，似乎對它有著莫名的偏愛，更何況，還有風景秀麗的巴厘島為它的魅力“添

32、磚加瓦”。硬石集團獨到的選址眼光向來青睞全球旅游勝地，這才有了Hard Rock Hotels Bali。1998年它在世界知名旅游島嶼太平洋上的巴厘島落戶，酒店位于巴厘島最熱鬧的海灘區，總占地 3 公頃， 有418 間客房。酒店大門外那個20多米的大電吉他既是Hard Rock Hotel的顯著標志，也儼然是酒店的形象代言人。 主題文化酒店策劃濱海鄉村音樂主題文化酒店,舉辦東方鄉村音樂節。可以借鑒美國鄉村音樂節和拉斯維加斯相關主題文化酒店。項目三萬平米商業規劃建議 本項目商業定位海南島漁人碼頭,包括一流的文化表演,新鮮的北部灣海鮮和一流的音樂主題文化酒店。業態類別面積備注餐飲東北特色中餐20

33、00平方米可以放在二期海鮮超市和餐廳8000平方米一期引進業態,突出北部灣漁場文化特色,自選海鮮市場規模建議在2000平方米,以活鮮為主,以漁民生活體驗和銷售結合品牌服飾和化妝品(免稅商品為主)3000平方米二期引進業態超市(中檔偏上)5000平方米一期重點和肉類,蔬菜和水果基地建立直接供應協議,可以先開設2000平方米精品超市,穩步擴充到5000平方米電影院2000平方米濱海區域性電影院咖啡廳和酒吧3000平方米花梨博物館3000健身中心2000中西結合醫院(含中醫健康養生方向)2000填補東方醫療水平低下空白,培養中醫護理人才吸引廣州海鮮超市和黃沙水產品市場的成功經驗,今后穩步引進進口海鮮

34、,供應高端酒店。商業風險控制措施1.產品充分考慮客戶需求定制,特別是二期要征求更多消費者意見。 2.部分商業采用別墅形態建設,避免過剩時候能夠轉化為度假產品銷售。3.從降低銷售風險角度,推動區域城市設計和濕地公園建設,加速城市化進程和城市面貌改觀,對濱海景觀進行改造和提升,突出海南東方西部海景特色。首先建議花梨灣海邊防風林內外增加椰子樹和棕櫚樹以及檳榔樹,形成海南熱帶風情,其次是打開景觀廊道,種草皮覆蓋沙灘。建議適當的時機規劃好游艇碼頭,形成度假特色。項目贏利模式設計 1、取得合理銷售利潤 加速做好東方花梨灣體驗式環境,會所盡早建成,按照五星酒店標準進行觀出,要初步具備客戶接待能力。 本項目要最大限度做好銷售,重點向大慶油田和長春第一汽車制造廠轎車分廠職工推銷和定制,反映其訴求。目前,大慶油田等職工主要去山東和遼寧形成購買養老住房,海南氣候條件更優,需要營造更好的文化氛圍,吸引 他們形成鄉情紐帶。向北京等大城市通過清華大學房地產總裁班等宣傳推銷定制度假產品。 建議做好花梨灣假日生活刊物,向潛在消費者贈送。刊物內容包括世界各國休假圣地,休假文章,健康知識,世界養生養老經