1、1許明信許明信2迷茫，是今年開局樓市的主要特征迷茫，是今年開局樓市的主要特征國家對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，絕不可有絲毫動搖，我國家對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，絕不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。 上有鐵帽子的政策壓頂，下有債權(quán)人討債上有鐵帽子的政策壓頂，下有債權(quán)人討債多變的政策，讓人無法有任何可以稍微穩(wěn)定的預(yù)期多變的政策，讓人無法有任何可以稍微穩(wěn)定的預(yù)期 樓市調(diào)整，主要是基于信貸政策的收緊和調(diào)控政策的影響，樓市調(diào)整，主要是基于信貸政策的收緊和調(diào)控政策的影響，信貸收緊卡死了房企和購房者的喉嚨，而限購令則掐死了信貸收緊卡死了房企和購房者的喉

2、嚨，而限購令則掐死了投機投機房地產(chǎn)還是有需求的，而且空間還非常大房地產(chǎn)還是有需求的，而且空間還非常大 3土地、稅費以及資金成本是整個房價成本絕對大頭土地、稅費以及資金成本是整個房價成本絕對大頭高房價的秘密主要在于供應(yīng)體系和成本體系不合理所致。高房價的秘密主要在于供應(yīng)體系和成本體系不合理所致。高房價背后的支撐是土地財政、過重的稅費以及融資高房價背后的支撐是土地財政、過重的稅費以及融資成本成本房價漲跌一線間，關(guān)鍵就看信貸量。樓市興衰，要看土房價漲跌一線間，關(guān)鍵就看信貸量。樓市興衰，要看土地稅費怎么辦地稅費怎么辦20122012年在銷售回款繼續(xù)疲軟的形勢下，轉(zhuǎn)賣項目或合作年在銷售回款繼續(xù)疲軟的形勢下

3、，轉(zhuǎn)賣項目或合作開發(fā)將成為房企解決資金壓力的最佳辦法。開發(fā)將成為房企解決資金壓力的最佳辦法。20122012年的稽查重點行業(yè)，分別是：房地產(chǎn)、建筑年的稽查重點行業(yè)，分別是：房地產(chǎn)、建筑 4經(jīng)濟合同和業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收經(jīng)濟合同和業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收經(jīng)營方式?jīng)Q定適用的稅法經(jīng)營方式?jīng)Q定適用的稅法稅收風(fēng)險的根源在于經(jīng)濟合同的涉稅條款稅收風(fēng)險的根源在于經(jīng)濟合同的涉稅條款合同是稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)企業(yè)應(yīng)稅行為的主要依據(jù)之一合同是稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)企業(yè)應(yīng)稅行為的主要依據(jù)之一簽訂合同之前，應(yīng)對合同可能產(chǎn)生的稅費評估，選擇簽訂合同之前，應(yīng)對合同可能產(chǎn)生的稅費評估，選擇最優(yōu)方案最優(yōu)方案合同一經(jīng)簽訂、履行，必然產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)合

4、同一經(jīng)簽訂、履行，必然產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)企業(yè)通病：合同隨意簽，財務(wù)人員不參與企業(yè)通病：合同隨意簽，財務(wù)人員不參與5控制稅務(wù)風(fēng)險，重中之重是加強房地產(chǎn)開發(fā)過程的流程管控制稅務(wù)風(fēng)險，重中之重是加強房地產(chǎn)開發(fā)過程的流程管理，對每一個經(jīng)濟業(yè)務(wù)都進行把關(guān)，做到事前籌劃。理，對每一個經(jīng)濟業(yè)務(wù)都進行把關(guān)，做到事前籌劃。業(yè)務(wù)部門在簽訂合同時就產(chǎn)生稅收，財務(wù)部門只是計算與業(yè)務(wù)部門在簽訂合同時就產(chǎn)生稅收，財務(wù)部門只是計算與繳納稅款繳納稅款高層領(lǐng)導(dǎo)重視風(fēng)險管理與納稅籌劃，統(tǒng)領(lǐng)全局，協(xié)調(diào)內(nèi)部高層領(lǐng)導(dǎo)重視風(fēng)險管理與納稅籌劃，統(tǒng)領(lǐng)全局，協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門各部門提高財務(wù)人員地位，讓財務(wù)負(fù)責(zé)人參與業(yè)務(wù)決策提高財務(wù)人員地位，讓

5、財務(wù)負(fù)責(zé)人參與業(yè)務(wù)決策嚴(yán)把合同關(guān)，涉稅條款表述準(zhǔn)確、符合規(guī)定嚴(yán)把合同關(guān)，涉稅條款表述準(zhǔn)確、符合規(guī)定所有業(yè)務(wù)取得合法憑證所有業(yè)務(wù)取得合法憑證尋求外部專業(yè)人員協(xié)助尋求外部專業(yè)人員協(xié)助6例例1 1：甲出資金，乙出土地成立房產(chǎn)公司合作開發(fā)，：甲出資金，乙出土地成立房產(chǎn)公司合作開發(fā)，乙方分得乙方分得5 5萬平方的商業(yè)樓。萬平方的商業(yè)樓。（1 1）作價分配房產(chǎn)，需視同銷售）作價分配房產(chǎn)，需視同銷售（2 2）稅收規(guī)劃）稅收規(guī)劃- -轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)例例2 2：A A房產(chǎn)公司開發(fā)一酒店，打算以該項資產(chǎn)投資注房產(chǎn)公司開發(fā)一酒店，打算以該項資產(chǎn)投資注冊獨立的公司來運營，是否涉及稅收？冊獨立的公司來運營，是否涉及稅

6、收？合同條款涉稅規(guī)范的目標(biāo)：涉稅零風(fēng)險、相對減輕稅合同條款涉稅規(guī)范的目標(biāo)：涉稅零風(fēng)險、相對減輕稅負(fù)、維權(quán)負(fù)、維權(quán)7約定義務(wù)與法定義務(wù)：合同可以約定稅款的承擔(dān)方，約定義務(wù)與法定義務(wù)：合同可以約定稅款的承擔(dān)方，但不能約定納稅義務(wù)的履行方，即納稅責(zé)任不因但不能約定納稅義務(wù)的履行方，即納稅責(zé)任不因合同約定而轉(zhuǎn)移合同約定而轉(zhuǎn)移合同涉稅分析：合同涉稅分析：1 1、稅負(fù)（調(diào)整簽署方式或合同性質(zhì)）、稅負(fù)（調(diào)整簽署方式或合同性質(zhì)）2 2、納稅義務(wù)（義務(wù)人、發(fā)生時間）、納稅義務(wù)（義務(wù)人、發(fā)生時間）3 3、稅款承擔(dān)（何方承擔(dān)，何方履行）、稅款承擔(dān)（何方承擔(dān)，何方履行）81 1、投資者身份的選擇、投資者身份的選擇 境

7、內(nèi)境內(nèi)/ /外自然人外自然人境內(nèi)境內(nèi)/ /外法人外法人2 2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得與持有收益的涉稅差異、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得與持有收益的涉稅差異劉某劉某20092009年投資成本年投資成本100100萬元，萬元，20112011年底出售股份年底出售股份180180萬萬元轉(zhuǎn)讓給王某，其中屬于未分配利潤元轉(zhuǎn)讓給王某，其中屬于未分配利潤5050萬元。萬元。劉某個稅劉某個稅= =（180-100180-100）20%=1620%=16王某分的利潤繳納個稅王某分的利潤繳納個稅505020%=1020%=10，如何避免重復(fù)納稅，如何避免重復(fù)納稅9（1 1）個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收事項）個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收事項（2 2）公司股權(quán)轉(zhuǎn)

8、讓與撤資）公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與撤資甲公司投資乙公司甲公司投資乙公司500500萬，占萬，占40%40%股權(quán)，股權(quán)，2 2年后轉(zhuǎn)讓年后轉(zhuǎn)讓600600萬，乙公司有未分配的利潤萬，乙公司有未分配的利潤200200萬。甲公司應(yīng)稅所得萬。甲公司應(yīng)稅所得是多少？是多少？上例如果甲公司不轉(zhuǎn)讓股權(quán)，撤資收到上例如果甲公司不轉(zhuǎn)讓股權(quán)，撤資收到600600萬，如何確萬，如何確認(rèn)應(yīng)稅所得？認(rèn)應(yīng)稅所得？（3 3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收營業(yè)稅？）股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收營業(yè)稅？103 3、出資方式（貨幣、非貨幣）與出資不到位的涉稅事項、出資方式（貨幣、非貨幣）與出資不到位的涉稅事項（1 1）不同出資方式涉及的稅收）不同出資方式涉及的稅收

9、 貨幣貨幣 貨物貨物 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 不動產(chǎn)不動產(chǎn)/ /土地土地 股權(quán)或債權(quán)股權(quán)或債權(quán)（2 2）股東出資不到位的稅收風(fēng)險）股東出資不到位的稅收風(fēng)險（3 3）個人借款年度終了后未歸還）個人借款年度終了后未歸還（4 4）為個人購置資產(chǎn)：不論是否將財產(chǎn)無償或有償交付）為個人購置資產(chǎn)：不論是否將財產(chǎn)無償或有償交付企業(yè)使用，實質(zhì)均為企業(yè)對個人進行了實物性質(zhì)的分企業(yè)使用，實質(zhì)均為企業(yè)對個人進行了實物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計征個人所得稅配，應(yīng)依法計征個人所得稅 114 4、抽逃出資的認(rèn)定：法律后果與稅務(wù)風(fēng)險、抽逃出資的認(rèn)定：法律后果與稅務(wù)風(fēng)險5 5、招商引資合同無效優(yōu)惠條款（事后不能太較真）、招商引資合同無效

10、優(yōu)惠條款（事后不能太較真）6 6、債權(quán)債務(wù)分紅（國稅函、債權(quán)債務(wù)分紅（國稅函20082672008267號）號） 個人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式的股份分紅，應(yīng)以其個人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式的股份分紅，應(yīng)以其債權(quán)形式應(yīng)收賬款的賬面價值減去債務(wù)形式應(yīng)付賬款債權(quán)形式應(yīng)收賬款的賬面價值減去債務(wù)形式應(yīng)付賬款的賬面價值的余額，加上實際分紅所得為應(yīng)納稅所得，的賬面價值的余額，加上實際分紅所得為應(yīng)納稅所得，按照規(guī)定繳納個人所得稅按照規(guī)定繳納個人所得稅 7 7、收購、收購100%100%股權(quán)股權(quán)8 8、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并分立12甲房地產(chǎn)公司以收購甲房地產(chǎn)公司以收購100%100%股權(quán)方式取得

11、一宗土地，轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式取得一宗土地，轉(zhuǎn)讓方取得土地的原價方取得土地的原價80008000萬，轉(zhuǎn)讓價為萬，轉(zhuǎn)讓價為1200012000萬，土地成萬，土地成本如何確認(rèn)？本如何確認(rèn)？雙方利弊分析：雙方利弊分析：（1 1）轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓100%100%股權(quán)是否征營業(yè)稅、土地增值稅？股權(quán)是否征營業(yè)稅、土地增值稅？（2 2）以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資，是否征收土地增值稅？）以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資，是否征收土地增值稅？131 1、招拍掛、招拍掛 某房產(chǎn)公司以每畝某房產(chǎn)公司以每畝560560萬元價格中標(biāo)某宗地，協(xié)議書萬元價格中標(biāo)某宗地，協(xié)議書另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起

12、1 1年內(nèi)為政年內(nèi)為政府無償修建一條長府無償修建一條長5 5公里的市政公路，該代修公路行公里的市政公路，該代修公路行為是否征營業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？為是否征營業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？2 2、購買轉(zhuǎn)讓土地、購買轉(zhuǎn)讓土地 買方直接按支出款項作成本費用，除交納契稅以外，買方直接按支出款項作成本費用，除交納契稅以外，無其它涉稅問題；無其它涉稅問題； 賣方涉及稅收很高賣方涉及稅收很高 3 3、不是招拍掛，創(chuàng)造招拍掛、不是招拍掛，創(chuàng)造招拍掛 14某國有企業(yè)某國有企業(yè)A A補交土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)補交土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。（1 1）政府

13、將土地收儲，支付給）政府將土地收儲，支付給A A企業(yè)補償費企業(yè)補償費（2 2）招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給）招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給A A企業(yè)拆企業(yè)拆遷補償費在招拍掛中支付；遷補償費在招拍掛中支付；（3 3）如果該國有企業(yè)）如果該國有企業(yè)A A要房子，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給要房子，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給A A企業(yè)的房子不銷售，利潤分配后，將企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)企業(yè)的房子不銷售，利潤分配后，將企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國有企業(yè)讓給國有企業(yè)A A。 154 4、購買股權(quán)、購買股權(quán) 將目標(biāo)公司其它資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司將目標(biāo)公司其它資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%100%股權(quán)股權(quán) 賣方：只涉及企業(yè)所得稅，無營業(yè)

14、稅和土地增值稅賣方：只涉及企業(yè)所得稅，無營業(yè)稅和土地增值稅 買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險較大。（買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險較大。（1 1）股權(quán)溢價不允許作為）股權(quán)溢價不允許作為成本稅前扣除，相當(dāng)于對方少繳的稅轉(zhuǎn)移到下游成本稅前扣除，相當(dāng)于對方少繳的稅轉(zhuǎn)移到下游（2 2）標(biāo)的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險；）標(biāo)的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險；（3 3）該企業(yè)以往少繳的稅款遇到的檢查風(fēng)險）該企業(yè)以往少繳的稅款遇到的檢查風(fēng)險 5 5、直接與目標(biāo)企業(yè)合并，然后轉(zhuǎn)讓股權(quán)、直接與目標(biāo)企業(yè)合并，然后轉(zhuǎn)讓股權(quán) 6 6、有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后轉(zhuǎn)讓股權(quán)、有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后轉(zhuǎn)讓股權(quán) 167 7、投資到新公司（非地產(chǎn)），與地產(chǎn)企

15、業(yè)合并、投資到新公司（非地產(chǎn)），與地產(chǎn)企業(yè)合并 8 8、投資到新公司，轉(zhuǎn)讓股權(quán)、投資到新公司，轉(zhuǎn)讓股權(quán)（1 1）資本運作取得土地）資本運作取得土地A A公司將經(jīng)營權(quán)及全部資產(chǎn)以公司將經(jīng)營權(quán)及全部資產(chǎn)以萬轉(zhuǎn)讓給萬轉(zhuǎn)讓給B B，協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓，協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓前債權(quán)債務(wù)由前債權(quán)債務(wù)由A A公司處理并承擔(dān)，與公司處理并承擔(dān)，與B B無關(guān)（實際是轉(zhuǎn)讓無關(guān)（實際是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)）資產(chǎn)）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按稅務(wù)總局資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按稅務(wù)總局20112011年年4747號公告處理號公告處理（2 2）轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、合并分立不征營業(yè)稅）轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、合并分立不征營業(yè)稅20112011年年5151號公告號公告179 9、分立新公司，遠期轉(zhuǎn)

16、讓股權(quán)、分立新公司，遠期轉(zhuǎn)讓股權(quán) 1010、分立新公司然后合并、分立新公司然后合并 1111、購買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立、購買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立 1212、拆遷方式（預(yù)售價與現(xiàn)售價）、拆遷方式（預(yù)售價與現(xiàn)售價） 20092009年年1 1月，月，A A房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評估價值為基準(zhǔn)，房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評估價值為基準(zhǔn)，拆遷補償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補償，也可選擇拆遷補償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補償，也可選擇按面積置換新建房屋（協(xié)議價按面積置換新建房屋（協(xié)議價4800/4800/平方）。平方）。20102010年年6 6月開月開發(fā)項目完工

17、，現(xiàn)房銷售價格為發(fā)項目完工，現(xiàn)房銷售價格為6000/6000/平方，稅務(wù)機關(guān)提出安平方，稅務(wù)機關(guān)提出安置部分應(yīng)按置部分應(yīng)按6000/6000/平方計稅，你認(rèn)為是否正確？平方計稅，你認(rèn)為是否正確？18拆遷補償（貨幣拆遷補償（貨幣/ /實物）實物）問題問題1 1：款項支付人確定：款項支付人確定問題問題2 2：個人稅收問題：個人稅收問題問題問題3 3：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計稅依據(jù)：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計稅依據(jù)問題問題4 4：納稅義務(wù)發(fā)生時間：納稅義務(wù)發(fā)生時間問題問題5 5：票據(jù)處理與賬務(wù)處理：票據(jù)處理與賬務(wù)處理建議委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取建議委托取得房屋拆遷

18、資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證合法有效的憑證 19某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶50005000平米，市場售價平米，市場售價80008000元，土地成本元，土地成本2 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本億元，建筑施工等其他開發(fā)成本1 1億元，億元，總可售面積總可售面積8 8萬平米。萬平米。拆遷補償費支出：拆遷補償費支出：500050008000=40008000=4000萬元萬元視同銷售收入：視同銷售收入：500050008000=40008000=4000萬元萬元單位可售面積計稅成本單位可售面積計稅成本= =（2 2億億+1+1億億+4000+4000萬）萬）

19、/80000/80000平平米米=4250=4250元元/ /平米平米視同銷售成本：視同銷售成本：425042505000=21255000=2125萬元萬元視同銷售所得：視同銷售所得：4000 -2125=18754000 -2125=1875萬元萬元 20 A A公司公司20102010年年5 5月開發(fā)某城中村改造項目，該項目住月開發(fā)某城中村改造項目，該項目住宅可售面積宅可售面積2900029000平方米（其中用于安置回遷戶的住平方米（其中用于安置回遷戶的住宅面積為宅面積為79007900平方米，其余平方米，其余2110021100平方米的住宅由平方米的住宅由A A公司自由銷售或使用）。該

20、項目于公司自由銷售或使用）。該項目于20112011年年5 5月完工，月完工，20112011年年9 9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共積共79007900平方米。平方米。20112011年年1010月正式對外銷售，并于月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為價格為70007000元元/ /平方米，取得銷售收入平方米，取得銷售收入1477014770萬元萬元（2110021100平方米平方米70007000元元/ /平方米）。平方米）。 21 該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本

21、為該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為60006000萬元。另外向某萬元。另外向某公司借款的利息公司借款的利息400400萬元（不超過金融企業(yè)同類同期貸款利萬元（不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率），請分析率），請分析 “ “拆一還一拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。的賬務(wù)和稅務(wù)處理。 賬務(wù)處理賬務(wù)處理計算過程如下：計算過程如下：1.1.開發(fā)成本開發(fā)成本60006000萬元，利息費用萬元，利息費用400400萬元。萬元。2.2.拆遷補償費支出拆遷補償費支出790079000.70.755305530（萬元）。（萬元）。注意這里的拆遷補償費不能認(rèn)為只是拆遷戶注意這里的拆遷補償費不能認(rèn)為只是拆遷戶7900790

22、0平方米，平方米，而是整個樓盤的，需要按總可售面積而是整個樓盤的，需要按總可售面積2900029000平方米分?jǐn)偂Ｆ椒矫追謹(jǐn)偂Ｒ曂N售收入視同銷售收入790079000.70.755305530（萬元）（萬元） 22 3. 3.單位可售面積計稅成本（單位可售面積計稅成本（6400640055305530）29000290004113.79314113.7931（元（元/ /平方米）。需要注意的是，這里的總可售平方米）。需要注意的是，這里的總可售面積是按面積是按2900029000平方米計算，不能減去拆遷戶的平方米計算，不能減去拆遷戶的79007900平方平方米，否則就會虛增成本。米，否則就會虛

23、增成本。4.4.視同銷售成本視同銷售成本4113.79314113.7931790079003249.89653249.8965（萬元）；（萬元）；視同銷售所得視同銷售所得553055303249.89653249.89652280.10352280.1035（萬元）（萬元） 稅務(wù)處理稅務(wù)處理：企業(yè)所得稅確認(rèn)視同銷售所得：企業(yè)所得稅確認(rèn)視同銷售所得 2280.1035 2280.1035 土地增值稅先預(yù)征后清算土地增值稅先預(yù)征后清算 營業(yè)稅按成本價核定征收（成本價如何確定？）營業(yè)稅按成本價核定征收（成本價如何確定？）23有人認(rèn)為應(yīng)這樣計算成本價有人認(rèn)為應(yīng)這樣計算成本價設(shè)拆遷成本價為設(shè)拆遷成本價

24、為Y Y（Y+6400Y+6400）/29000/290007900=Y7900=Y解得解得Y=2396.21Y=2396.21萬萬安置房產(chǎn)單位成本價：（安置房產(chǎn)單位成本價：（6400+2396.216400+2396.21）/29000=3033/29000=3033元元你認(rèn)為成本價該如何確定？你認(rèn)為成本價該如何確定？24土地出讓土地出讓/ /轉(zhuǎn)讓協(xié)議涉稅條款轉(zhuǎn)讓協(xié)議涉稅條款（1 1）土地出讓金返還條款）土地出讓金返還條款用于建設(shè)購買安置回遷房用于建設(shè)購買安置回遷房屬于銷售回遷房行為，企業(yè)應(yīng)做營業(yè)收入處理屬于銷售回遷房行為，企業(yè)應(yīng)做營業(yè)收入處理 ：返還款返還款 回遷房營業(yè)稅組稅價格確認(rèn)收入的

25、部分回遷房營業(yè)稅組稅價格確認(rèn)收入的部分 返還款小于回遷房組稅價格確認(rèn)收入的部分返還款小于回遷房組稅價格確認(rèn)收入的部分 用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償） 代理支付動遷補償款差額，應(yīng)按代理業(yè)征收營業(yè)稅代理支付動遷補償款差額，應(yīng)按代理業(yè)征收營業(yè)稅 計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額 不征收土地增值稅不征收土地增值稅 25用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（BTBT） 不征收土地增值稅不征收土地增值稅 用于建設(shè)開發(fā)項目內(nèi)公共配套設(shè)施（學(xué)校用于建設(shè)開發(fā)項目內(nèi)公共配套設(shè)施（學(xué)校/ /醫(yī)院醫(yī)院/ /幼兒園幼兒園/ /體育場館）體育場館）實質(zhì)上

26、是土地出讓金的折扣或折讓，收到財政返還出讓金實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，收到財政返還出讓金應(yīng)沖減開發(fā)成本應(yīng)沖減開發(fā)成本 返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)不征營業(yè)稅、土地增值稅不征營業(yè)稅、土地增值稅 未約定任何事項，只是獎勵或補助未約定任何事項，只是獎勵或補助征所得稅，不征營業(yè)稅，土增稅抵減開發(fā)成本征所得稅，不征營業(yè)稅，土增稅抵減開發(fā)成本26（2 2）標(biāo)的物交割時間條款）標(biāo)的物交割時間條款 甲公司甲公司20112011年年1 1月簽訂土地出讓協(xié)議，至當(dāng)年末拆遷月簽訂土地出讓協(xié)議，至當(dāng)年末拆遷未結(jié)束，未辦理土地使用證，是否交納土地使用稅？未結(jié)束，未辦理土地使用證，是否交納土地使用稅？（3

27、3）紅線外支出作為公共配套設(shè)施涉稅條款）紅線外支出作為公共配套設(shè)施涉稅條款（4 4）土地出讓金減免，契稅如何交納？）土地出讓金減免，契稅如何交納？A A企業(yè)招拍掛取得土地，出讓金企業(yè)招拍掛取得土地，出讓金1 1億，減免億，減免40%40%，契稅計，契稅計稅依據(jù)？稅依據(jù)？（5 5）征用耕地，土地使用稅納稅義務(wù)時間如何執(zhí)行？）征用耕地，土地使用稅納稅義務(wù)時間如何執(zhí)行？ 27案例：案例：A A公司注冊資本公司注冊資本200200萬元，受讓取得某地使用權(quán)。萬元，受讓取得某地使用權(quán)。A A公司為取得該地所支付的全部價款及稅費總計公司為取得該地所支付的全部價款及稅費總計700700萬元。現(xiàn)萬元。現(xiàn)A A公

28、司欲以公司欲以12001200萬元的價格將該地轉(zhuǎn)讓該房萬元的價格將該地轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)地產(chǎn)B B公司。公司。 這筆交易中需要綜合考慮這筆交易中需要綜合考慮A A、B B兩個公司的交易成本和兩個公司的交易成本和交易風(fēng)險。交易成本過高，可獲利益減少，則交易交易風(fēng)險。交易成本過高，可獲利益減少，則交易不能進行；交易風(fēng)險過大，不能解決合法性問題的不能進行；交易風(fēng)險過大，不能解決合法性問題的話，市場主體也不能成交。話，市場主體也不能成交。A A公司如何進行籌劃，才公司如何進行籌劃，才能達成交易，并且稅負(fù)最低、風(fēng)險最小？能達成交易，并且稅負(fù)最低、風(fēng)險最小？28一般常規(guī)方法一般常規(guī)方法直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓

29、土地使用權(quán)方案一：股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓方案一：股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓 方案二：公司分立方案二：公司分立 方案三：投資方式方案三：投資方式 29法釋法釋2005520055號號: :合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效；雙方均不具備產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效；雙方均不具備資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。提供土地使用權(quán)當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收益的，提供土地使用權(quán)當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；提供資金當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險：提供資金當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險：（1 1）只分配固

30、定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同；）只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同；（2 2）只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同；）只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同；（3 3）只以租賃或其它形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租）只以租賃或其它形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃。賃。30（1 1）甲方有土地和開發(fā)資質(zhì)，乙方投入資金，合作開）甲方有土地和開發(fā)資質(zhì)，乙方投入資金，合作開發(fā)后分配房產(chǎn)（固定收益或分紅）發(fā)后分配房產(chǎn)（固定收益或分紅）（2 2）以甲方為主體開發(fā)，實際乙方運作（掛靠）以甲方為主體開發(fā)，實際乙方運作（掛靠）立項主體、核算主體立項主體、核算主體出地方立項出地方立項出資

31、方立項出資方立項雙方共同立項雙方共同立項311 1、戶型設(shè)計與土增稅、戶型設(shè)計與土增稅 2 2、勘察、勘察/ /監(jiān)理合同監(jiān)理合同 3 3、設(shè)計、設(shè)計/ /咨詢合同（約定：所有權(quán)歸設(shè)計方？）咨詢合同（約定：所有權(quán)歸設(shè)計方？）支付境外咨詢費、設(shè)計費的代扣義務(wù)：支付境外咨詢費、設(shè)計費的代扣義務(wù)：在勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生在勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作為判定原則。而營業(yè)稅則以提供或接受勞務(wù)方是地作為判定原則。而營業(yè)稅則以提供或接受勞務(wù)方是否在境內(nèi)作為判定原則否在境內(nèi)作為判定原則 判定是否為常設(shè)機構(gòu)、判定勞務(wù)與特許權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓判定是否為常設(shè)機構(gòu)、判定勞務(wù)與特許

32、權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓 4 4、前期工程中的稅收籌劃空間、前期工程中的稅收籌劃空間32境外機構(gòu)提供勞務(wù)未簽訂稅收協(xié)定已簽訂稅收協(xié)定構(gòu)成機構(gòu)場所征稅不構(gòu)成常設(shè)機構(gòu)不征稅構(gòu)成常設(shè)機構(gòu)征稅33常設(shè)機構(gòu)常設(shè)機構(gòu): :提供勞務(wù)方在締約國一方任何提供勞務(wù)方在締約國一方任何1212個月中連個月中連續(xù)或累計超過續(xù)或累計超過6 6個月（或個月（或183183天）為限天）為限房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計公司進行方案設(shè)計，在簽訂房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計公司進行方案設(shè)計，在簽訂設(shè)計合同時注意：設(shè)計合同時注意：（1 1）設(shè)計成本歸屬的約定）設(shè)計成本歸屬的約定- -開發(fā)商所有，如果合同約開發(fā)商所有，如果合同約定成果歸設(shè)計方所有，或未約定歸

33、屬（按著作權(quán)法定成果歸設(shè)計方所有，或未約定歸屬（按著作權(quán)法歸設(shè)計方所有），應(yīng)認(rèn)定特許權(quán)使用費；歸設(shè)計方所有），應(yīng)認(rèn)定特許權(quán)使用費；（2 2）明確境內(nèi)外工作時限）明確境內(nèi)外工作時限34 企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計公司協(xié)定提供設(shè)計服務(wù)的方式，企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計公司協(xié)定提供設(shè)計服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說明。這要求境若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機關(guān)審查。若需要境外設(shè)計公收款憑證，以便稅務(wù)機關(guān)審查。若需要境外設(shè)計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督

34、管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費金額。這樣可以同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費金額。這樣可以避免為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些避免為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩不必要的稅務(wù)麻煩 35 甲公司提供設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，設(shè)備價款甲公司提供設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，設(shè)備價款300300萬，萬，安裝費安裝費100100萬，應(yīng)如何納稅，如何開具發(fā)票？萬，應(yīng)如何納稅，如何開具發(fā)票？ A A、300300增值稅增值稅+100+100營業(yè)稅營業(yè)稅 B B、300+100300+100增值稅增值稅 C C、300+100300+100營業(yè)稅營業(yè)稅 D D、不一定、不一定3

35、6【問】混合銷售與甲供行為如何開具發(fā)票？【問】混合銷售與甲供行為如何開具發(fā)票？ 1 1、甩項、甩項A A：銷售自產(chǎn)貨物并施工：銷售自產(chǎn)貨物并施工自產(chǎn)貨物發(fā)票自產(chǎn)貨物發(fā)票+ +工程工程發(fā)票（發(fā)票（特殊混合銷售特殊混合銷售）2 2、甩項、甩項B B：商貿(mào)公司銷售外購并施工：商貿(mào)公司銷售外購并施工全額貨物發(fā)全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）票（一般混合銷售）3 3、甩項、甩項C C：建筑公司銷售外購并施工：建筑公司銷售外購并施工全額工程發(fā)全額工程發(fā)票（包工包料）票（包工包料）以上甩項，同一納稅主體銷售貨物同時施工，區(qū)分貨以上甩項，同一納稅主體銷售貨物同時施工，區(qū)分貨物來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)（可能一票，或是兩票

36、）物來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)（可能一票，或是兩票） 37（1 1）如果甲企業(yè)為生產(chǎn)企業(yè)，未分別核算，應(yīng)如何納稅？）如果甲企業(yè)為生產(chǎn)企業(yè)，未分別核算，應(yīng)如何納稅？（2 2）如果建設(shè)方購入設(shè)備，施工企業(yè)安裝呢？）如果建設(shè)方購入設(shè)備，施工企業(yè)安裝呢？（3 3）如果建設(shè)方購入材料，建筑企業(yè)施工呢？）如果建設(shè)方購入材料，建筑企業(yè)施工呢？混合銷售：混合銷售：特殊特殊銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)在合同條款中分別明確各自價款在合同條款中分別明確各自價款 一般一般其它（非自產(chǎn)貨物或非建筑業(yè)勞務(wù)）其它（非自產(chǎn)貨物或非建筑業(yè)勞務(wù)）視貨物來源與經(jīng)營主業(yè)而定視貨物來源與經(jīng)營主業(yè)而定38大包銷售自產(chǎn)

37、貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)商貿(mào)公司外購貨物同時建筑業(yè)勞務(wù)建筑公司外購貨物同時建筑業(yè)勞務(wù)分別納稅增值稅營業(yè)稅39（1 1）A A房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司與B B建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款800800萬不含工程所用材料，工程結(jié)束，萬不含工程所用材料，工程結(jié)束，B B從從A A領(lǐng)用材料價領(lǐng)用材料價值為值為20002000萬元。萬元。A A房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證？房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證？ （2 2）A A房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司與B B建筑公司簽訂工程大包合同總額為建筑公司簽訂工程大包合同總額為28002800萬，其中約定材料由萬，其中約定材料由A A自行采購，發(fā)票應(yīng)如何開具，自行采

38、購，發(fā)票應(yīng)如何開具，A A公司憑何種合法憑證入賬？公司憑何種合法憑證入賬？包工包料合同，營業(yè)稅計稅依據(jù)包工包料合同，營業(yè)稅計稅依據(jù)= =合同金額合同金額= =工程決算值工程決算值= =會計收入會計收入= =稅務(wù)開票金額稅務(wù)開票金額 清包工建筑工程合同，合同金額清包工建筑工程合同，合同金額= =會計收入會計收入= =開票金額，但開票金額，但不等于計稅依據(jù)。不等于計稅依據(jù)。 40甲供合同內(nèi)甲供（甲控）大包清包工裝飾清包工設(shè)備安裝營業(yè)稅裝飾材料不征營業(yè)稅設(shè)備不征營業(yè)稅清包工建筑建筑材料征營業(yè)稅414 4、甲控甲控：合同價包含材料：合同價包含材料全額工程發(fā)票（甲代購，全額工程發(fā)票（甲代購，乙方全額納稅

39、，全額開票乙方全額納稅，全額開票 ）5 5、甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)票、甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)票( (供應(yīng)商供應(yīng)商)+)+工程發(fā)票工程發(fā)票( (乙乙方凈額納稅，凈額開票方凈額納稅，凈額開票) )6 6、甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票、甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票( (供應(yīng)商供應(yīng)商)+)+工程發(fā)票工程發(fā)票( (乙乙方凈額納稅，凈額開票方凈額納稅，凈額開票) )7 7、甲供材料，乙方建筑施工（裝飾以外勞務(wù)）：材料發(fā)、甲供材料，乙方建筑施工（裝飾以外勞務(wù)）：材料發(fā)票（供應(yīng)商）票（供應(yīng)商）+ +工程發(fā)票（乙方全額納稅，凈額開票工程發(fā)票（乙方全額納稅，凈額開票 ）此時材料需另計營業(yè)稅，由乙方交納，計入工程結(jié)

40、算價款此時材料需另計營業(yè)稅，由乙方交納，計入工程結(jié)算價款5-75-7甲供，兩票結(jié)算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開票單位分甲供，兩票結(jié)算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開票單位分別為兩個不同的納稅主體別為兩個不同的納稅主體42甲供材料購銷合同清包工工程合同銷售附帶安裝甩項甲供乙安注：供貨方提供貨物并安裝，不屬于甲供供貨方施工43建設(shè)方采購判斷判斷是否是否設(shè)備設(shè)備判斷判斷是否是否自產(chǎn)自產(chǎn)自銷自銷非設(shè)備的材料設(shè)備非自產(chǎn)自銷自產(chǎn)自銷裝飾工程裝飾工程其它建筑業(yè)其它建筑業(yè)商貿(mào)企業(yè)商貿(mào)企業(yè)建筑企業(yè)建筑企業(yè)44案例案例1 1：房地產(chǎn)開發(fā)商從一個商貿(mào)企業(yè)購買鋁合金門：房地產(chǎn)開發(fā)商從一個商貿(mào)企業(yè)購買鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。窗并

41、由其負(fù)責(zé)安裝。案例案例2 2：開發(fā)商從一個建筑安裝企業(yè)購買鋁合金門窗：開發(fā)商從一個建筑安裝企業(yè)購買鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。并由其負(fù)責(zé)安裝。案例案例3 3：開發(fā)商從一個生產(chǎn)鋁合金門窗的工業(yè)企業(yè)購：開發(fā)商從一個生產(chǎn)鋁合金門窗的工業(yè)企業(yè)購買鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。買鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。案例案例4 4：開發(fā)商購買鋁合金門窗后交給一個建筑安裝：開發(fā)商購買鋁合金門窗后交給一個建筑安裝企業(yè)安裝。企業(yè)安裝。45開發(fā)成本注意事項：開發(fā)成本注意事項：（1 1）建筑成本預(yù)算價、決算價、計入成本價）建筑成本預(yù)算價、決算價、計入成本價（2 2）付款方式與方向）付款方式與方向（3 3）工程款發(fā)票的開票地點）工程

42、款發(fā)票的開票地點（4 4）開發(fā)間接費用與期間費用）開發(fā)間接費用與期間費用（5 5）完工產(chǎn)品計稅成本截止時點（票據(jù)的時間價值）完工產(chǎn)品計稅成本截止時點（票據(jù)的時間價值）（6 6）毛利率過低，虛增成本嫌疑（核定征收風(fēng)險）毛利率過低，虛增成本嫌疑（核定征收風(fēng)險）（7 7）在作項目開發(fā)時，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點，）在作項目開發(fā)時，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點，安排相關(guān)配套工程建設(shè)安排相關(guān)配套工程建設(shè) 46房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)10001000萬工程成本，建筑工程總包萬工程成本，建筑工程總包900900萬萬（已取得建筑業(yè)發(fā)票）。（已取得建筑業(yè)發(fā)票）。另外從門窗廠購買并安裝鋼窗另外從門窗廠購買并安裝鋼窗1

43、00100萬（其中鋼窗銷售萬（其中鋼窗銷售9090萬，安裝費萬，安裝費1010萬），鋼窗部分如何征營業(yè)稅？萬），鋼窗部分如何征營業(yè)稅？開發(fā)企業(yè)以建筑業(yè)發(fā)票開發(fā)企業(yè)以建筑業(yè)發(fā)票900900萬，建筑安裝發(fā)票萬，建筑安裝發(fā)票1010萬，萬，和增值稅發(fā)票和增值稅發(fā)票9090萬入帳，是否符合規(guī)定？萬入帳，是否符合規(guī)定？個人去稅務(wù)機關(guān)代開工程款個人去稅務(wù)機關(guān)代開工程款/ /勞務(wù)費發(fā)票，付款時是勞務(wù)費發(fā)票，付款時是否需按勞務(wù)報酬代扣個人所得稅？否需按勞務(wù)報酬代扣個人所得稅？471 1、如何簽訂合同、如何簽訂合同（1 1）合同內(nèi)甲供）合同內(nèi)甲供大包，實際甲控大包，實際甲控（2 2）合同外甲供）合同外甲供清包工

44、清包工 2 2、結(jié)算票據(jù)如何開具與核算、結(jié)算票據(jù)如何開具與核算3 3、建筑業(yè)計稅依據(jù)與代扣義務(wù)、建筑業(yè)計稅依據(jù)與代扣義務(wù)4 4、稅務(wù)檢查的關(guān)注點、稅務(wù)檢查的關(guān)注點5 5、材料是否需換開工程發(fā)票、材料是否需換開工程發(fā)票如何處理甲方承擔(dān)建筑業(yè)稅款？如何處理甲方承擔(dān)建筑業(yè)稅款？48甲供材常見征管現(xiàn)象：地方稅務(wù)局以甲供材常見征管現(xiàn)象：地方稅務(wù)局以“房地產(chǎn)企業(yè)直房地產(chǎn)企業(yè)直接供應(yīng)建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建接供應(yīng)建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營業(yè)稅筑業(yè)營業(yè)稅”為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方稅務(wù)局為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方稅務(wù)局將取得的將取得的“購貨發(fā)票購貨發(fā)票”換成換成“建筑業(yè)發(fā)票建筑

45、業(yè)發(fā)票”并補繳并補繳“建筑業(yè)營業(yè)稅建筑業(yè)營業(yè)稅”。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。除。甲供材料合理的做帳方法：甲供材料合理的做帳方法：建議：甲供料，談判營業(yè)稅以建筑方繳納，稅款包含建議：甲供料，談判營業(yè)稅以建筑方繳納，稅款包含在工程款中。在工程款中。發(fā)票：甲供料票加建筑發(fā)票。發(fā)票：甲供料票加建筑發(fā)票。 49哪些貨物不涉及建筑業(yè)營業(yè)稅？哪些貨物不涉及建筑業(yè)營業(yè)稅？（1 1）甲供設(shè)備）甲供設(shè)備（2 2）甲供裝飾材料）甲供裝飾材料（3 3）分包工程中的自產(chǎn)貨物）分包工程中的自產(chǎn)貨物協(xié)議約定建筑業(yè)營業(yè)稅由開發(fā)商繳納是否有效？協(xié)議約定建筑業(yè)營業(yè)稅由開發(fā)商繳納是否有效？如某開發(fā)項

46、目，甲供材料金額如某開發(fā)項目，甲供材料金額20002000萬元，約定建筑業(yè)萬元，約定建筑業(yè)營業(yè)稅由甲方繳納，應(yīng)如何處理？營業(yè)稅由甲方繳納，應(yīng)如何處理？50 1 1、自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補救，納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性、自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補救，納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性處罰？處罰？ 20102010年度開發(fā)項目未完工，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)有年度開發(fā)項目未完工，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)有10001000萬假發(fā)票計萬假發(fā)票計入開發(fā)成本，應(yīng)該如何定性處罰？如果是費用發(fā)票呢？入開發(fā)成本，應(yīng)該如何定性處罰？如果是費用發(fā)票呢？ 2 2、當(dāng)年票據(jù)的入賬時效、當(dāng)年票據(jù)的入賬時效 3 3、跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理、跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理 土

47、增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，扣除項目按清算時單位建筑面積成土增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，扣除項目按清算時單位建筑面積成本乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算（嚴(yán)重侵犯房地產(chǎn)企業(yè)利益，清本乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算（嚴(yán)重侵犯房地產(chǎn)企業(yè)利益，清算之后發(fā)生的成本，清算時已發(fā)生但尚未取得，清算之后取算之后發(fā)生的成本，清算時已發(fā)生但尚未取得，清算之后取得合法票據(jù)將無法扣除）得合法票據(jù)將無法扣除）51跨期費用的稅前扣除問題跨期費用的稅前扣除問題 （1 1）跨年度發(fā)放工資（工資薪金扣除的原則）跨年度發(fā)放工資（工資薪金扣除的原則收付實現(xiàn)制，收付實現(xiàn)制，實際支付）實際支付）（2 2）已付款但跨期取得發(fā)票的費用）已付款但跨期取得發(fā)票的費用 某公司

48、在某公司在20102010年年9 9月發(fā)生一筆廣告費支出，月發(fā)生一筆廣告費支出，20112011年取得發(fā)年取得發(fā)票，該費用是否允許扣除？票，該費用是否允許扣除？ （3 3）無發(fā)票、無付款的預(yù)提費用（后付的利息、租金）無發(fā)票、無付款的預(yù)提費用（后付的利息、租金） （4 4）跨期成本之存貨）跨期成本之存貨 （5 5）跨期成本之固定資產(chǎn)）跨期成本之固定資產(chǎn) 524 4、入賬票據(jù)的審核與自查重點、入賬票據(jù)的審核與自查重點(1)(1)票據(jù)種類是否合規(guī)（視收款方應(yīng)交何種稅而定）票據(jù)種類是否合規(guī)（視收款方應(yīng)交何種稅而定） 普通發(fā)票代碼第一位，根據(jù)收款方經(jīng)營主業(yè)來判斷普通發(fā)票代碼第一位，根據(jù)收款方經(jīng)營主業(yè)來判

49、斷(2)(2)票據(jù)來源是否合法（發(fā)票來源地與開票單位所在地票據(jù)來源是否合法（發(fā)票來源地與開票單位所在地相符）普通發(fā)票代碼第相符）普通發(fā)票代碼第2-52-5位位(3)(3)發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-76-7位。位。(4)(4)票據(jù)與經(jīng)濟合同經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否相符（交易雙方名稱、票據(jù)與經(jīng)濟合同經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否相符（交易雙方名稱、勞務(wù)勞務(wù)/ /貨物），杜絕第三方發(fā)票貨物），杜絕第三方發(fā)票在合同中約定提供合法憑證的期限在合同中約定提供合法憑證的期限 53(5)(5)票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭、印章）票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭、印章）匯總開具發(fā)票匯總開具發(fā)票必須附清單必須

50、附清單(6)(6)付款方向與支付方式付款方向與支付方式資金流檢查是檢查虛開發(fā)票的重要手段資金流檢查是檢查虛開發(fā)票的重要手段(7)(7)真?zhèn)螜z查真?zhèn)螜z查 稅收征管法第稅收征管法第2121條條: :單位、個人在購銷商品、提供或者單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。定開具、使用、取得發(fā)票。54虛擬交易虛開發(fā)票，為進行賬目掩飾，通常用如下方式：虛擬交易虛開發(fā)票，為進行賬目掩飾，通常用如下方式：（1 1）不付款，長期掛賬（可能轉(zhuǎn)資本公積，以掩蓋問題）不付款，長期掛賬（可能轉(zhuǎn)資本公積，以掩蓋問題）

51、（2 2）虛假付款（現(xiàn)金、假背書）。）虛假付款（現(xiàn)金、假背書）。（3 3）付款方向不一致）付款方向不一致 如果上家開票企業(yè)已經(jīng)被確定為虛開，受票企業(yè)受到了稽如果上家開票企業(yè)已經(jīng)被確定為虛開，受票企業(yè)受到了稽查局的檢查，應(yīng)對措施：查局的檢查，應(yīng)對措施：（1 1）如果有貨款，趕快扣住貨款，因為此時補稅已經(jīng)是不）如果有貨款，趕快扣住貨款，因為此時補稅已經(jīng)是不可避免可避免（2 2）爭取定性為善意取得（在沒有其他過硬證據(jù)的情況下，）爭取定性為善意取得（在沒有其他過硬證據(jù)的情況下，詢問筆錄的回答就顯得尤為重要）詢問筆錄的回答就顯得尤為重要） 555 5、合法入賬憑證的種類、合法入賬憑證的種類(1)(1)財

52、政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財政監(jiān)制；不含財政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財政監(jiān)制；不含資金往來結(jié)算收據(jù)）資金往來結(jié)算收據(jù)）(2)(2)稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票(3)(3)自制原始憑證自制原始憑證(4)(4)合同合同+ +收據(jù)收據(jù)+ +判決書判決書/ /調(diào)解書調(diào)解書/ /公證書公證書收據(jù)是否可以稅前列支？收據(jù)是否可以稅前列支？（1 1）費用合法真實（）費用合法真實（2 2）與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)）與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)（3 3）符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)）符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)（4 4）費用本身不具）費用本身不具“經(jīng)營活動經(jīng)營活動”特征（收款方既不交增值特征（收款方既不交增值稅，也不交營業(yè)稅，如賠償款）稅，也不交營業(yè)稅

53、，如賠償款）56不需要開發(fā)票的情形：不需要開發(fā)票的情形：給予農(nóng)民的青苗補償費；給予農(nóng)民的青苗補償費； 工傷事故賠償金；工傷事故賠償金；職工解聘經(jīng)濟補償金；職工解聘經(jīng)濟補償金； 給予個人的拆遷補償金；給予個人的拆遷補償金；股權(quán)收購和資本收購支出；股權(quán)收購和資本收購支出； 經(jīng)濟合同違約支出經(jīng)濟合同違約支出白條和收據(jù)稅前扣除應(yīng)同時滿足的條件白條和收據(jù)稅前扣除應(yīng)同時滿足的條件：符合不需要開發(fā)票的條件；符合不需要開發(fā)票的條件；要有交易或提供勞務(wù)的合同；要有交易或提供勞務(wù)的合同；收款人收取款項時立的收據(jù)；收款人收取款項時立的收據(jù)；收款人個人的身份證復(fù)印件收款人個人的身份證復(fù)印件57營業(yè)稅細(xì)則營業(yè)稅細(xì)則第第

54、1919條：條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)條：條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（合法有效憑證），是指：主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（合法有效憑證），是指： 支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； 支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；票據(jù)為合法有效憑證； 支付給境外單位或者個人的款項，以該

55、單位或者個人的支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明；的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明； 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。58總包分包合同總包分包合同 某建筑公司總包價款為某建筑公司總包價款為10001000萬，將一部分工程分包給其它單位，萬，將一部分工程分包給其它單位，分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù)，合同中約定，防分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù)，合同中約定，防水材料為水材料為200200萬

56、，工程費是萬，工程費是4040萬，分包方應(yīng)如何開具發(fā)票，如萬，分包方應(yīng)如何開具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計稅依據(jù)是多少，如何納稅何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計稅依據(jù)是多少，如何納稅申報？申報？ 如果分包合同中未分別約定材料價款和工程款，分包方又該如如果分包合同中未分別約定材料價款和工程款，分包方又該如何納稅？何納稅？裝修、安裝、綠化裝修、安裝、綠化 ( (稅收籌劃在稅法容忍的范圍內(nèi)稅收籌劃在稅法容忍的范圍內(nèi)) ) 某企業(yè)購買樹苗、草坪單價高且數(shù)量異常大，最貴的樹苗某企業(yè)購買樹苗、草坪單價高且數(shù)量異常大，最貴的樹苗80008000余元一株，而且有余元一株，而且有200200余萬元綠化產(chǎn)

57、品沒有明細(xì)，有明細(xì)的樹余萬元綠化產(chǎn)品沒有明細(xì)，有明細(xì)的樹苗和花冠木約苗和花冠木約3 3萬株，成倍超出了占地面積萬株，成倍超出了占地面積1 1萬平米項目的常萬平米項目的常規(guī)栽種量。規(guī)栽種量。591 1、發(fā)票取得時間（完工前、完工后）、發(fā)票取得時間（完工前、完工后）2 2、裝修工程，承包方清包工、裝修工程，承包方清包工3 3、房地產(chǎn)企業(yè)自購料稅前扣除爭議、房地產(chǎn)企業(yè)自購料稅前扣除爭議4 4、采購材料無法取得發(fā)票的處理、采購材料無法取得發(fā)票的處理5 5、瑕疵發(fā)票成本列支處理、瑕疵發(fā)票成本列支處理6 6、設(shè)備合同涉稅條款、設(shè)備合同涉稅條款7 7、審核發(fā)票與購銷合同是否相符（交易方、貨物）、審核發(fā)票與購

58、銷合同是否相符（交易方、貨物）8 8、真票假業(yè)務(wù)、假票真業(yè)務(wù)、克隆發(fā)票、真票假業(yè)務(wù)、假票真業(yè)務(wù)、克隆發(fā)票 601 1、備案時間的選擇、備案時間的選擇2 2、完工條件決定收入與計稅成本結(jié)轉(zhuǎn)、完工條件決定收入與計稅成本結(jié)轉(zhuǎn)某房地產(chǎn)企業(yè)完工備案證取得時間某房地產(chǎn)企業(yè)完工備案證取得時間20092009年年1212月月2828日，日，交付業(yè)主時間為交付業(yè)主時間為20102010年年1 1月月5 5日，日，20102010年年4 4月進行企業(yè)月進行企業(yè)所得稅匯算清繳是按所得稅匯算清繳是按“預(yù)繳預(yù)繳”還是按還是按“完工完工”來呢？來呢？企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實際全部完工，企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，

59、但工程并未實際全部完工，如部分配套設(shè)施未建，部分規(guī)費未繳？如部分配套設(shè)施未建，部分規(guī)費未繳？按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導(dǎo)至按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導(dǎo)至需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對于項目公司而言，面需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對于項目公司而言，面臨后期收入小而成本大，從而導(dǎo)致多交稅的問題？臨后期收入小而成本大，從而導(dǎo)致多交稅的問題？61計稅成本：計稅成本：（1 1）已取得合法憑證的賬面成本）已取得合法憑證的賬面成本（2 2）完工年度匯繳結(jié)束前取得發(fā)票）完工年度匯繳結(jié)束前取得發(fā)票（3 3）符合規(guī)定的預(yù)提成本）符合規(guī)定的預(yù)提成本注意區(qū)分：注意區(qū)分：（1 1）期間費用和

60、開發(fā)產(chǎn)品成本）期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本 （2 2）開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本）開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本 （3 3）完工與未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本）完工與未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 （4 4）已銷與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本）已銷與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 621 1、實際毛利率小于預(yù)計毛利率；、實際毛利率小于預(yù)計毛利率；2 2、土增稅清算無所得稅收入與之匹配；、土增稅清算無所得稅收入與之匹配；3 3、完工年度不能取得發(fā)票，造成以后年度無收入相配、完工年度不能取得發(fā)票，造成以后年度無收入相配比（匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，比（匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，并取得合法憑證）并取得合法憑證）