1、建筑業、房地產業建筑業、房地產業 “營改增營改增”新新政策深度解析及疑難問題處理政策深度解析及疑難問題處理趙小剛趙小剛關注微信公眾號：關注微信公眾號：fdcnsfww微信好友請加：微信好友請加：152308189902016年年4月月8日日1提綱n第一部分：建筑業、房地產業第一部分：建筑業、房地產業 “營改增營改增”新政策解析新政策解析n第二部分：建筑業第二部分：建筑業“營改增營改增”疑難問題處理疑難問題處理n第三部分：房地產業第三部分：房地產業“營改增營改增”疑難問題處理疑難問題處理2增值稅原理n第一、增值稅是第一、增值稅是“良稅良稅”：對對V+M部分征稅，避部分征稅，避免專業化分工過程中的

2、重復征稅，有利于市場經免專業化分工過程中的重復征稅，有利于市場經濟深化濟深化n第二、增值稅是第二、增值稅是“鏈條稅鏈條稅”：上一環節繳納多少上一環節繳納多少，下環節就扣除多少，上環節沒有征稅或免稅，下環節就扣除多少，上環節沒有征稅或免稅，下環節就需要承擔這部分稅款。下環節就需要承擔這部分稅款。n第三、增值稅是價外稅（間接稅）：第三、增值稅是價外稅（間接稅）：稅款實際由稅款實際由下一環節納稅人負擔，最終轉嫁給消費者承擔。下一環節納稅人負擔，最終轉嫁給消費者承擔。n第四、增值稅是中性稅：第四、增值稅是中性稅：每一環節的經營者只是每一環節的經營者只是代國家征收稅款，本身并不負擔稅款。代國家征收稅款，

3、本身并不負擔稅款。3中國特色的增值稅n第一、最嚴的第一、最嚴的“以票管稅以票管稅”：增值稅專用發票：增值稅專用發票涉及的刑事責任比逃稅罪處罰更重涉及的刑事責任比逃稅罪處罰更重n第二、第二、納稅人互相牽制、互相監督納稅人互相牽制、互相監督n第三、鏈條仍有斷裂之處，第三、鏈條仍有斷裂之處，同時同時“扣稅法扣稅法”與與“扣額法扣額法” 并存并存n第四、第四、判斷稅負高低判斷稅負高低的決定因素取決于支付的的決定因素取決于支付的進項稅額是否抵扣或抵扣充分進項稅額是否抵扣或抵扣充分n第五、第五、增值稅轉嫁程度增值稅轉嫁程度，取決于納稅人在市場，取決于納稅人在市場上的討價還價能力及商品（服務）的需求彈性上的

4、討價還價能力及商品（服務）的需求彈性4第一部分：建筑業、房地產業第一部分：建筑業、房地產業 “營改增營改增”新政策解析新政策解析n一、建筑業一、建筑業“營改增營改增”過渡期政策過渡期政策n一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇可以選擇適用簡易計稅方法按照適用簡易計稅方法按照3%的征收率計稅的征收率計稅n建筑工程老項目，是指：建筑工程老項目，是指：n（1）建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證注明的合同開工注明的合同開工日期在日期在2016年年4月月30日前的建筑工程項目；日前的建筑工程項目；n（2）未取得）未取得建筑工程施工許可證建筑工程施工

5、許可證的，的，建筑建筑工程承包合同工程承包合同注明的開工日期在注明的開工日期在2016年年4月月30日日前的建筑工程項目。前的建筑工程項目。5n二、房地產開發企業二、房地產開發企業“營改增營改增”過渡期政策過渡期政策n房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，發的房地產老項目，可以選擇可以選擇適用簡易計稅方適用簡易計稅方法按照法按照5%的征收率計稅。的征收率計稅。n房地產老項目，是指房地產老項目，是指建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證注明的注明的合同開工日期在合同開工日期在2016年年4月月30日前的房日前的房地產項目。地產項目。6n疑

6、難問題處理：疑難問題處理：n第一、建筑業第一、建筑業n（一（一）建筑工程老）建筑工程老項目以項目以建筑工程施工許可建筑工程施工許可證證注明的合同開工日期為判斷標準。注明的合同開工日期為判斷標準。n1、注意：并不是、注意：并不是建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證上上所載的所載的發證日期發證日期，而是該證上注明的，而是該證上注明的合同開工合同開工日期日期。n 7n2、無、無建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證的，以的，以建筑工建筑工程承包合同程承包合同注明的開工日期為條件。注明的開工日期為條件。n3、新的、新的17號公告：號公告：建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證未注明合同開工日期未注明合同開

7、工日期，但建筑工程承包合同注，但建筑工程承包合同注明的開工日期在明的開工日期在2016年年4月月30日前的建筑工程日前的建筑工程項目，也屬于可以選擇簡易計稅方法計稅的建項目，也屬于可以選擇簡易計稅方法計稅的建筑工程老項目。筑工程老項目。8n（二）（二）“可以選擇簡易計稅方法可以選擇簡易計稅方法”意味著意味著n1、可以選擇適用，也可以放棄適用可以選擇適用，也可以放棄適用n注意：注意：36號文規定一般納稅人發生財政部和國號文規定一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36

8、個月內個月內不得變更。不得變更。n因此，需要事前測算與策劃選擇。因此，需要事前測算與策劃選擇。9n2、在一個企業內，在涉稅管理上，簡易計稅、在一個企業內，在涉稅管理上，簡易計稅方法與一般計稅方法可并存方法與一般計稅方法可并存n注意：新老項目交替出現，在共同經營、生產注意：新老項目交替出現，在共同經營、生產的情況下，采購、核算、決算都要分開。的情況下，采購、核算、決算都要分開。10n3、如果選擇一般計稅方法，、如果選擇一般計稅方法，36號文對其進項號文對其進項稅額可以抵扣的節點未做說明，稅企勢必產生稅額可以抵扣的節點未做說明，稅企勢必產生較大分歧，所以對于老項目很可能執行口徑偏較大分歧，所以對于

9、老項目很可能執行口徑偏緊。緊。11n（三）建筑業按照（三）建筑業按照3%的征收率計稅的征收率計稅n36號文第三十五條號文第三十五條 簡易計稅方法的銷售額簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：額：n銷售額含稅銷售額銷售額含稅銷售額（1征收率）征收率）12n第三十四條第三十四條 簡易計稅方法的應納稅額，是指簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額不得抵扣進項稅額。應納稅額

10、計算公式：。應納稅額計算公式：n應納稅額應納稅額=銷售額銷售額征收率征收率n與營業稅相比：應納稅額與營業稅相比：應納稅額=含稅銷售額含稅銷售額（13%）3%n問題：是否降低稅負？問題：是否降低稅負？13n備注：為配合備注：為配合“營改增營改增”工作的順利開展，工作的順利開展，“營改增營改增”納稅人在第一次申報（即納稅人在第一次申報（即2016年年5月月的增值稅稅款申報）期限遞延至的增值稅稅款申報）期限遞延至2016年年6月月25日。日。14n第二、房地產企業：第二、房地產企業：n房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的發的房地產老項目房地產老項目，可

11、以選擇可以選擇適用簡易計稅方適用簡易計稅方法法按照按照5%的征收率的征收率計稅。計稅。n房地產老項目，是指房地產老項目，是指建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證注明的合同開工日期注明的合同開工日期在在2016年年4月月30日前的房日前的房地產項目。地產項目。15n疑難問題處理：疑難問題處理：n1、18號公告：號公告：建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證未注未注明合同開工日期或者未取得明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許建筑工程施工許可證可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年年4月月30日前的建筑工程項目也是房地產日前的建筑工程項目也是房地產老項目。

12、老項目。16n2、同一地塊上有多個承包方（如分標段），、同一地塊上有多個承包方（如分標段），有的在有的在4月月30日前開工、有的在日前開工、有的在4月月30日后開日后開工，怎么確定該項目是老項目還是新項目？工，怎么確定該項目是老項目還是新項目？n新老項目并存情形下，新項目涉及新老項目并存情形下，新項目涉及“扣額法扣額法”，36號文未明確土地成本的劃分方法問題，后號文未明確土地成本的劃分方法問題，后發的發的18號公告明確按照建筑面積法分攤。號公告明確按照建筑面積法分攤。17n三、納稅人三、納稅人n在中華人民共和國境內在中華人民共和國境內銷售服務銷售服務、無形資產或、無形資產或者者不動產不動產的單

13、位和個人，為增值稅納稅人，應的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。n單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。單位、社會團體及其他單位。n個人，是指個體工商戶和其他個人。個人，是指個體工商戶和其他個人。18建筑業n建筑服務建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備等的施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備等的安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服

14、務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。服務。n1.工程服務工程服務n工程服務，是指新建、改建各種建筑物、構筑物工程服務，是指新建、改建各種建筑物、構筑物的工程作業，包括與建筑物相連的各種設備或者的工程作業，包括與建筑物相連的各種設備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設工程作業，以及支柱、操作平臺的安裝或者裝設工程作業，以及各種窯爐和金屬結構工程作業。各種窯爐和金屬結構工程作業。19n2.安裝服務安裝服務n安裝服務，是指生產設備、動力設備、起重設備、運輸設安裝服務，是指生產設備、動力設備、起重設備、運輸設備、傳動設備、醫療實驗設備以及其他各種設備、

15、設施的備、傳動設備、醫療實驗設備以及其他各種設備、設施的裝配、安置工程作業，包括與被安裝設備相連的工作臺、裝配、安置工程作業，包括與被安裝設備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設工程作業，以及被安裝設備的絕緣、防梯子、欄桿的裝設工程作業，以及被安裝設備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業。腐、保溫、油漆等工程作業。n固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經營固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經營者向用戶收取的者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費似收費，按照安裝服務繳納增值稅。，按照安裝服務繳納增值稅。20n3.修繕服務修繕服務

16、n修繕服務，是指修繕服務，是指對建筑業、構筑物進行對建筑業、構筑物進行修補、修補、加固、養護、改善，使之恢復原來的使用價值加固、養護、改善，使之恢復原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業。或者延長其使用期限的工程作業。n4.裝飾服務裝飾服務n裝飾服務，是指對建筑物、構筑物進行修飾裝裝飾服務，是指對建筑物、構筑物進行修飾裝飾，使之美觀或者具有特定用途的工程作業。飾，使之美觀或者具有特定用途的工程作業。21n5.其他建筑服務其他建筑服務n其他建筑服務，是指上列工程作業之外的各種其他建筑服務，是指上列工程作業之外的各種工程作業服務，如鉆井（打井）、拆除建筑物工程作業服務，如鉆井（打井）、拆除建筑

17、物或者構筑物、或者構筑物、平整土地平整土地、園林綠化園林綠化、疏浚（不、疏浚（不包括包括航道疏浚航道疏浚）、建筑物平移、）、建筑物平移、搭腳手架、爆搭腳手架、爆破、破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和、沙層等）剝離和清理勞務清理勞務等工程作業。等工程作業。22n解析：解析：n1、注意區分建筑服務與加工修理修配勞務？、注意區分建筑服務與加工修理修配勞務？n2、注意區分建筑服務與純施工勞務派遣服務、注意區分建筑服務與純施工勞務派遣服務n3、備注：航道疏浚服務屬于、備注：航道疏浚服務屬于“物流輔助服務物流輔助服務港口碼頭服務港口碼頭服務”6%稅

18、率稅率n4、注意：對建筑物的清洗（原服務業）與修、注意：對建筑物的清洗（原服務業）與修補（原建筑業）的區別補（原建筑業）的區別23房地產業n銷售不動產銷售不動產n銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。等。n建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。n構筑物，包括道路、橋梁、隧

19、道、水壩等建造構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。注意：稅率相同、稅目不同？物。注意：稅率相同、稅目不同？24n轉讓建筑物有限產權或者轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的永久使用權的，轉讓，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。n解析：注意無產權車位等問題解析：注意無產權車位等問題25n四、增值稅稅率：四、增值稅稅率：n（一）納稅人發生應稅行為除本條第（二）項、（一）納稅人發生應稅行為除本條第

20、（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為第（三）項、第（四）項規定外，稅率為6%。n（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑建筑、不動產租賃不動產租賃服務，服務，銷售不動產銷售不動產，銷售土地使用權銷售土地使用權，稅率為，稅率為11%。n（三）提供有形動產租賃服務，稅率為（三）提供有形動產租賃服務，稅率為17%。n（四）財政部和國家稅務總局規定的應稅行為，（四）財政部和國家稅務總局規定的應稅行為，稅率為零。稅率為零。26n五、簡易計稅方法五、簡易計稅方法n簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的

21、增值稅額，增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項不得抵扣進項稅額稅額。應納稅額計算公式：。應納稅額計算公式：n應納稅額應納稅額=銷售額銷售額征收率征收率n征收率為征收率為3%或或5%27n簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：按照下列公式計算銷售額：n銷售額含稅銷售額銷售額含稅銷售額（1征收率）征收率）n解析：解析：“差額法差額法”預繳時如何適用問題見預繳時如何適用問題見17號號公告、公告、18號公告號公告28n另外，納稅人提供的適用簡易計稅方法計

22、稅的另外，納稅人提供的適用簡易計稅方法計稅的應稅服務，因服務中止或者折讓而退還給接受應稅服務，因服務中止或者折讓而退還給接受方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減。扣減方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減。扣減當期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以當期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應納稅額中扣減從以后的應納稅額中扣減29n六、六、 一般計稅方法一般計稅方法n 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：公式：n應納稅額應納稅額=當期銷項稅額當期進項稅額當期銷項稅額當期

23、進項稅額n當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。30n銷項稅額，是指納稅人提供應稅服務按照銷售銷項稅額，是指納稅人提供應稅服務按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額。銷項稅額計額和增值稅稅率計算的增值稅額。銷項稅額計算公式：算公式：n銷項稅額銷項稅額=銷售額銷售額稅率稅率n一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：照下列公式計算銷售額：n銷售額含稅銷售額

24、銷售額含稅銷售額（1+稅率）稅率）31n進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。者負擔的增值稅額。n納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。稅額不得從銷項稅額中抵扣。 n增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農進口增值稅專用繳款書、農產

25、品收購發票、農產品銷售發票和稅收繳款憑證。產品銷售發票和稅收繳款憑證。32n七、價外費用七、價外費用n銷售額，是指納稅人提供應稅服務取得的全部銷售額，是指納稅人提供應稅服務取得的全部價款和價外費用。價款和價外費用。n價外費用，是指價外費用，是指價外收取的價外收取的各種性質的價外收費，但不包括同時符合各種性質的價外收費，但不包括同時符合下列條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：下列條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：n1.由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業

26、性收費；民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；n2.收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；n3.所收款項全額上繳財政。所收款項全額上繳財政。n解析：注意價外費用與代收代付的區別解析：注意價外費用與代收代付的區別33n注意：以委托方名義開具發票代委托方收取的注意：以委托方名義開具發票代委托方收取的款項款項不屬于價外費用不屬于價外費用n討論：價外向討論：價外向“第三方第三方”收取的費用能否轉為收取的費用能否轉為“營業外收入營業外收入”？34n注意：建筑企業收取的違約金、提前竣工獎、注意：建筑企業收取的違約金、提前竣工獎、材料差價款和賠償

27、金。材料差價款和賠償金。n房地產企業收取的違約金之類？房地產企業收取的違約金之類？35n八、允許抵扣的進項稅額八、允許抵扣的進項稅額n（一）從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控（一）從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額。n（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。上注明的增值稅額。n（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票

28、或者銷售發票上注明的農產品買價和發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的的扣除率計算的進項稅額。扣除率計算的進項稅額。36n計算公式為：計算公式為： 進項稅額進項稅額=買價買價扣除率扣除率n買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。的煙葉稅。n（四）從境外單位或者個人購進服務、無形資（四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關取得的解繳稅款的產或者不動產，自稅務機關取得的解繳稅款的中華人民共和國稅收繳款憑證（以下稱稅收繳中華人民共和國稅收繳款憑

29、證（以下稱稅收繳款憑證）上注明的增值稅額。款憑證）上注明的增值稅額。37n九、不得抵扣的進項稅額九、不得抵扣的進項稅額n（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產。其中涉及的固定資產、無、服務、無形資產或者不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指形資產、不動產，僅指專用于專用于上述項目的固定資產、無形上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。資產（不包括其他權益性無形資產）、不動

30、產。n（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。勞務和交通運輸服務。n（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。38n（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。n（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計

31、服務和建筑服務。購進貨物、設計服務和建筑服務。n納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。，均屬于不動產在建工程。n（六）購進的旅客運輸服務、（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務貸款服務、餐飲、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。服務、居民日常服務和娛樂服務。39n本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣

32、、智訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。能化樓宇設備及配套設施。40n非正常損失，是指因管理不善造成被盜、丟失非正常損失，是指因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質的損失，以及因違反法律法規造成、霉爛變質的損失，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形。形。n解析：非正常損失不含解析：非正常損失不含“自然災害自然災害”41n進項稅額轉出問題：進項稅額轉出問題：n1、專用與、專用與“混用混用”n2、已抵扣進項稅額的購進貨物、勞務、服務、已抵扣進項稅額的購進貨物、勞務、服務，發生上述規定情形的，應當將該進項稅額

33、從，發生上述規定情形的，應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減；無法確定該進項稅額的當期進項稅額中扣減；無法確定該進項稅額的，按照當期實際成本計算應扣減的進項稅額。，按照當期實際成本計算應扣減的進項稅額。42n3、 已抵扣進項稅額的已抵扣進項稅額的固定資產固定資產、無形資產或、無形資產或者者不動產不動產，發生上述所列情形的，按照下列公，發生上述所列情形的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：式計算不得抵扣的進項稅額：n不得抵扣的進項稅額不得抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產或固定資產、無形資產或者不動產凈值者不動產凈值適用稅率適用稅率43n4、已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損、已抵扣進項稅額

34、的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：n不得抵扣的進項稅額（已抵扣進項稅額待不得抵扣的進項稅額（已抵扣進項稅額待抵扣進項稅額）抵扣進項稅額）不動產凈值率不動產凈值率n不動產凈值率（不動產凈值不動產凈值率（不動產凈值不動產原不動產原值）值）100%44n十、無法劃分不得抵扣的進項稅額十、無法劃分不得抵扣的進項稅額n適用一般計稅方法的納稅人，適用一般計稅方法的納稅人，兼營兼營

35、簡易計稅方法簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣無法劃分不得抵扣的進項稅額的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：稅額：n不得抵扣的進項稅額當期無法劃分的全部進項不得抵扣的進項稅額當期無法劃分的全部進項稅額稅額（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免免征增值稅項目銷售額）征增值稅項目銷售額）當期全部銷售額當期全部銷售額n主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算。不得抵扣的進項稅額進行清算。45n注意：注意：18號公

36、告：一般納稅人銷售自行開發的號公告：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以劃分不得抵扣的進項稅額的，應以建筑工程建筑工程施工許可證施工許可證注明的注明的“建設規模建設規模”為依據進行為依據進行劃分。劃分。n不得抵扣的進項稅額不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全當期無法劃分的全部進項稅額部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產項目建（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模設規模房地產項目總建設規模）房地產項目總建設規模）46n討論：討論

37、：n1、同一個企業，納稅時兩種計稅方法是否允、同一個企業，納稅時兩種計稅方法是否允許并存？許并存？n2、5月月1日前未取得專票，日前未取得專票，5月月1日后取得專票日后取得專票的稅務處理？的稅務處理？47n十一、混合銷售與兼營十一、混合銷售與兼營n一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；納增值稅；其他單位其他單位和個體工商戶的混合銷售行和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務

38、繳納增值稅。為，按照銷售服務繳納增值稅。n所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。內。48n解析：解析：n1、什么是、什么是“其他單位其他單位”，按單位還是按合同，按單位還是按合同區分？區分？n2、混合銷售與混業兼營的區別、混合銷售與混業兼營的區別n混合銷售發生在一項銷售行為混合銷售發生在一項銷售行為n“混業經營混業經營”是是2012年以來年以來“營改增營改增”歷次歷次文件中適用于

39、增值稅征稅范圍內的應稅事項的文件中適用于增值稅征稅范圍內的應稅事項的“兼有兼有”，本次取消！，本次取消！49n3、增值稅暫行條例實施細則增值稅暫行條例實施細則第六條關于第六條關于銷售自產貨物并提供建筑業勞務，分別核算增銷售自產貨物并提供建筑業勞務，分別核算增值稅與營業稅的規定廢止，統一使用值稅與營業稅的規定廢止，統一使用36號文的號文的混合銷售規則。混合銷售規則。50n而兼營仍然存在：而兼營仍然存在：n納稅人納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，應當提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，應當分別核算分別核算適用不同稅率或者征

40、收率的銷售額，適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：或者征收率：51n1兼有不同稅率兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用稅率。修配勞務或者應稅服務的，從高適用稅率。n2兼有不同征收率兼有不同征收率的銷售貨物、提供加工修的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用征收率理修配勞務或者應稅服務的，從高適用征收率。n3兼有不同稅率和征收率兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用加工修理修配勞務或者

41、應稅服務的，從高適用稅率。稅率。52n十二、納稅義務時間：十二、納稅義務時間：n（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。為開具發票的當天。n收訖銷售款項，是指納稅人提供銷售服務、無形收訖銷售款項，是指納稅人提供銷售服務、無形資產或者不動產過程中或者完成后收到款項。資產或者不動產過程中或者完成后收到款項。n取得索取銷售款項憑據的當天，是指取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確書面合同確定的付款日期定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未；未簽訂書

42、面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。當天或者不動產權屬變更的當天。53n（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務或者銷（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務或者銷售不動產采取售不動產采取預收款方式的預收款方式的，其納稅義務發生，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。時間為收到預收款的當天。54n（三）納稅人發生（三）納稅人發生視同銷售視同銷售情形的，其納稅義情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。或者不動產權屬變更的當天。55

43、n十三、十三、“扣額法扣額法”特殊規定特殊規定n建筑業：納稅人提供建筑服務適用建筑業：納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方簡易計稅方法的，法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。的分包款后的余額為銷售額。56n房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外目除外），以取得的全部價款和價外費用，），以取得的全部價款和價外費用，扣扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額余額為銷售

44、額。為銷售額。n房地產老項目，是指房地產老項目，是指建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在注明的合同開工日期在2016年年4月月30日前的房日前的房地產項目。地產項目。57n另外，另外，“扣額法扣額法”導致的開票難題？導致的開票難題？n1、如全額開具增值稅專用發票，則導致、如全額開具增值稅專用發票，則導致“低低征高扣征高扣”已遭否定已遭否定n2、如銷售環節一張專票、一張普票，則加大、如銷售環節一張專票、一張普票，則加大房地產企業工作量且不易被房產企業認可房地產企業工作量且不易被房產企業認可n3、其他方法：總局發布的、其他方法：總局發布的18號公告第號公告第16條含條含混其詞，

45、未予解決。混其詞，未予解決。58n十四、不動產抵扣打通增值稅鏈條十四、不動產抵扣打通增值稅鏈條n適用一般計稅方法的試點納稅人，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年年5月月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，其進項稅額應自取得之日起分不動產，其進項稅額應自取得之日起分2年從年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第，第二年抵扣比例為二年抵扣比例為40%。59n取得不動產，包括以直接購買、接收捐贈、取得不動產，包括以直接購買、接收捐贈、接接受投資入股受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不、自建以及抵債等各種

46、形式取得不動產，不包括房地產企業自行開發的房地產。動產，不包括房地產企業自行開發的房地產。n融資租入的不動產以及融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。年抵扣的規定。60n 15號公告：納稅人號公告：納稅人2016年年5月月1日后購進貨物日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦的，其進項稅額依照本辦

47、法有關規定分法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。年從銷項稅額中抵扣。n不動產原值不動產原值,是指取得不動產時的購置原價或是指取得不動產時的購置原價或作價。作價。61n15號公告：號公告：60%的部分于取得扣稅憑證的當期的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷個月從銷項稅額中抵扣。項稅額中抵扣。62n十五、建筑業特殊規定：十五、建筑業特殊規定：n1.一般納稅人以一般納稅人以清包工方式清包工方式提供的建筑服務，提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。可以選擇適

48、用簡易計稅方法計稅。n以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料只采購輔助材料，并，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。63n2.一般納稅人為一般納稅人為甲供工程甲供工程提供的建筑服務，可提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以選擇適用簡易計稅方法計稅。n甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由發包方自行采購的建筑工程。由發包方自行采購的建筑工程。64n3.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，一般納稅人跨

49、縣（市）提供建筑服務，適用適用一般計稅方法計稅的一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照后的余額，按照2的預征率在建筑服務發生的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。行納稅申報。65n4、一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，選選擇適用簡易計稅方法計稅的擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部，應以

50、取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。稅申報。66n問題討論：跨縣（市）提供建筑服務設立分公問題討論：跨縣（市）提供建筑服務設立分公司還是項目部？司還是項目部？67n5.試點納稅人中的試點納稅人中的小規模納稅人小規模納稅人跨縣（市）提跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用供建筑服務，應以取

51、得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，在建筑勞務地主扣除支付的分包款后的余額，在建筑勞務地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在地主管稅管稅務機關預繳增值稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。務機關申報繳納增值稅。68n十六、銷售不動產特殊政策十六、銷售不動產特殊政策n1.一般納稅人一般納稅人銷售其銷售其2016年年4月月30日前取得（日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以全部收入減去該項不動產購置原價或方法，以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的的征收

52、率在不動產所在地主管稅務機關預繳增值征收率在不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。稅。n注意：此處一般指非房地產開發企業注意：此處一般指非房地產開發企業69n2.一般納稅人銷售其一般納稅人銷售其2016年年5月月1日后取得的日后取得的不動產，應按照不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地的預征率在不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。務機關申報繳納增值稅。70n3.小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不

53、動產（不含其他個人銷售其購買的住房），以全部產（不含其他個人銷售其購買的住房），以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照的作價后的余額，按照5%的征收率在不動產所在的征收率在不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在地主管地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。稅務機關申報繳納增值稅。n其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），以全部收入減去該項不動產含其購買的住房），以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按購

54、置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照照5%的征收率申報繳納增值稅的征收率申報繳納增值稅71n4.房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅的征收率計稅。n5.個人將購買不足個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按年的住房對外銷售的，按照照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增年）的住房對外銷售的，免征增值稅。值稅。72n十七、租賃不動產特殊政策十七、租賃不動產特殊政策n1.一般納稅人出租其一般納稅人出租其20

55、16年年4月月30日前取得的日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法按照不動產，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率，在不動產所在地主管稅務機關預繳的征收率，在不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。增值稅。73n2.一般納稅人出租其一般納稅人出租其2016年年5月月1日后取得的日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照應按照3%的預征率在不動產所在地主管稅務的預征率在不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申機關預繳稅款，向機構所在地主管稅

56、務機關申報繳納增值稅。報繳納增值稅。74n3.小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），按照人出租住房），按照5%的征收率在不動產所的征收率在不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在地在地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。主管稅務機關申報繳納增值稅。n其他個人出租其取得的不動產（不含住房），其他個人出租其取得的不動產（不含住房），按照按照5%的征收率在不動產所在地主管稅務機的征收率在不動產所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。關申報繳納增值稅。n4.個人出租住房，按照個人出租住房，按照5%的征收率減按的征收率減按1

57、.5%計稅計稅75n十八、如選擇一般計稅方法十八、如選擇一般計稅方法n一般納稅人銷售其一般納稅人銷售其2016年年4月月30日前取得的不日前取得的不動產（不含自建），或出租其動產（不含自建），或出租其2016年年4月月30日日前取得的不動產，房地產開發企業中的一般納前取得的不動產，房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，納稅人選擇適用一般稅人銷售房地產老項目，納稅人選擇適用一般計稅方法計稅的，應按照計稅方法計稅的，應按照3%的預征率向不動的預征率向不動產所在地稅務機關預繳稅款，向機構所在地主產所在地稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。管稅務機關申報繳納增值稅。76n

58、十九、預繳調整十九、預繳調整n一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務或者銷售一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務或者銷售、出租取得的異地不動產，在機構所在地申報、出租取得的異地不動產，在機構所在地申報納稅時，計算的應納稅額小于已預繳稅額，且納稅時，計算的應納稅額小于已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務總局通知建筑服務發差額較大的，由國家稅務總局通知建筑服務發生地或者不動產所在地省級稅務機關，在一定生地或者不動產所在地省級稅務機關，在一定時期內時期內暫停預繳增值稅。暫停預繳增值稅。77n二十、匯總納稅二十、匯總納稅n屬于固定業戶的試點納稅人，總分支機構不在屬于固定業戶的試點納稅人，總分支機構不在同一縣（市

59、），但在同一縣（市），但在同一省（自治區、直轄市同一省（自治區、直轄市、計劃單列市）范圍內的、計劃單列市）范圍內的，經省（自治區、直，經省（自治區、直轄市、計劃單列市）財政廳（局）和國家稅務轄市、計劃單列市）財政廳（局）和國家稅務局批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的局批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。主管稅務機關申報繳納增值稅。78n二十一、增值稅專用發票管理二十一、增值稅專用發票管理n（一）取得虛開的專用發票不得抵扣且涉及刑（一）取得虛開的專用發票不得抵扣且涉及刑事責任事責任n法律依據：法律依據：n1、國家稅務總局公告、國家稅務總局公告2012年第年第33

60、號號n2、刑法第、刑法第205條條79n（二）取得真實的專用發票必須在（二）取得真實的專用發票必須在對方開具之對方開具之日起日起180日內到稅務機關辦理認證，日內到稅務機關辦理認證，并在認證并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。未在規定期限內到稅務機關辦理扣進項稅額。未在規定期限內到稅務機關辦理認證、申報抵扣的，不得作為合法的增值稅扣認證、申報抵扣的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進項稅額抵扣。稅憑證，不得計算進項稅額抵扣。80另外，敬請關注最新的不屬于虛開另外，敬請關注最新的不屬于虛開的政策規定的政策規定n國家稅務總局公告