1、貴州銅仁舊城改造項目規劃設方案計一、工程概況：河風麗景地處銅仁市北部曹家園地塊，三面緊鄰錦江，形成半島形態，視線 非常開闊，自然條件優越，風景十分優美，與地委行署隔江相望，具有得天獨 厚的地理環境。作為城市沿錦江向北部發展的重要據點與來訪者從北部進入市區 的景觀視覺節點，河風麗景正處在這個城市南北與東西的軸線交叉點上。特殊的 地理位置與環境，促使其在完善內部人居環境與生活品質同時，發揮更大的標識 作用，為城市形象作出更大的貢獻。規劃總用地約4.06公頃。實際建筑紅線內用地約2.983公頃。1、自然條件 地形地貌：屬河沿一級地貌特征，地形較破碎，坡度較小。 水文地質：處于P=2%洪水位以上；場地

2、有基巖出露，地質老且 穩定O環境容量：地段無“三廢”污染，且觀瞻環境優越；場地“風水”因子飽 滿，是理想的人居環境。2、城市供給道路交通：有城市主干道和金灘大橋，交通十分方便。市政設施：有城市給排水、電力、電訊公用系統，可供小區開發共享。公共設施：有“小十字”城市CBD,且緊臨學校、醫院、幼托和居委會， 社區生活方便；有城市公廁、垃圾站和配電設施可供小區開發共享。R大地匚程說明15目錄二、設計依據由業主提供之技術參考資料1、 300規劃用地現狀圖；2、項目設計范圍（規劃紅線、藍線、坐標）；3、規劃條件通知書；4、甲方的設計委托書；國家及地區規范和規定一一5、銅仁市規劃管理局有關法規文件、技術規

3、定；6、貴州省住宅、停車場（庫）、綠地、市政設施等有關設計標準；7、國家有關設計規范、規程、規定。三、項目開發理念憑著符合房地產原創性的產業理論，整合各種資源，以全新的服務理念, 滿足有效需求、激發潛在需求；以超常規的策劃思維啟動新的市場消費熱點; 以反映時尚生活方式的技術手段，創造一種“尊貴品味，時尚生活”的全新 居住生活方式。同時地委行署作為城市的政治中心，與基地形成跨江軸線，該軸線緊密 聯系起了政府與城市公共空間。作為地委行署在該軸線的對景，基地內較為 混亂的現狀需要得到改善，維盛花園以嶄新的城市風景，以展示城市最新的 居住理念與發展活力。從整個銅仁地區房地產市場之發展狀況研討上，本項目

4、應詮釋為銅仁市 房地產市場之延伸，落實控制性詳細規劃的具體職能和空間形態，構筑錦 江河生態景觀一一文化品牌“沙龍”。整合各種資源，以全新的服務理念，滿足有陵西口上新城為城大地匚程說班15目發效需耍、激發潛在需求；以超常規的策劃思維啟動新的市場消費熱點；以反映時 尚生活方式的技術手段，創造一種“尊貴品味，時尚生活”的全新商業和生活方 式。將“以人為本”的基本宗旨貫穿于設計的全過程和各個環節，并加以創新和 融合，使小區成為銅仁房產開發市場中一顆璀璨的明珠。第一篇規劃篇一、設計構想1、休閑融入生活本案的設計宗旨為“以人為本，尊貴品味，自然生態，時尚生活二通 過空間變化豐富的景觀導入，把居民的休閑和日

5、常家居生活融為一體。全方 位多層次的休閑空間與住宅空間聯系便捷，相互滲透，休閑活動通過景觀精 心組織并順延到每個組團，形成新型高尚居住社區的顯著特色。2、生態演繹時尚設計中浪漫主義的設計手法的靈活應用，營造出自然的生態環境，自由 流動的空間氛圍。對居住人群細致縝密的思考，通過設計手法具體到居住建 筑空間各個層面的設計要點中。在不同標高，沿河岸兩旁的景觀，作為最靈 活反應最迅速的自然生態，充分展示對時尚潮流的追逐。實行小封閉管理的 小套型住宅及公寓開發，對希望享受時尚生活的核心家庭極具吸引力。二.規劃性質、規模1、 性質定位：銅仁市錦江河生態景觀、文化品牌“沙龍” 一景。2、 形象定位：富于現代

6、氣息的現代化高尚小區；3、 市場定位：面向城市各個階層；4、 人口規模：1083戶（3790人）；三、規劃原則1、 政策性原則（城市總體規劃）；2、綜合性和系統性原則（將城市設計的方法注入規劃，創造魅力居住環境）;3、 “以人為本”和地方性原則（硬件環境設計與軟件生活方式相統一，探 索二十一世紀中國居住品質的新模式；體現多元設計理念，將歐化小城鎮風格與 銅仁地方民居相結合，升華建筑文化內涵）；4、 “可持續發展原則；5、 統一規劃和分期實施的時序性原則。四、規劃期限2017年2027年。五、總體布局1、 用地組織根據土地區位決定的地價、景觀風水資源決定的環境品質、城市供 給條件決定的限制要求，

7、合理分配公建、居住、交通、環境設施用地一 一沿場地周邊道路和內部布置住宅用地，在魚嘴方向布置社區主入口， 在城市支路布置社區車輛入口，在場地內沿布置環形消防通道，在小區 “中庭”布置綠化用地，在內部道路出入口地段安排社區公益設施。2、 規劃結構工腳內? - 9 -城西I：立新城西城大電匚爾說明15目岐度84米;流線功能結構以小區在城市道路上的開口為空間形態中的“點元素”，界定內外空間, 形成公共一一半公共一一私密性空間的過渡。平面流線為：入口小廣場一一 社區一一中庭綠“核”一一公寓門庭一一住戶單元；縱向功能分區為：地下 車庫一一居住內院一一住宅；社區居住結構等級結構（曹家園小區一一純居住組團）

8、；規模結構（曹家園小區一一居住組團3790人）；空間結構（院落式為主一一街坊式為輔）。道路交通結構等級結下（城市道路一一組團路一一戶前路一一進戶路一一人行道一一 泊車位一一廣場）；規模結構（城市道路一一組團路6米一一戶前路4.5米一一進戶路2,5 米泊車位325個廣場）；空間結構（環狀戶前路一一枝狀進戶路）。公共配套結構等級結構（組團以上級一一組團級包括門衛和市政設施）；規模結構（會所一一門衛和市政設施）；空間結構（組團中心最大服務半徑不大于150米）。（5）綠地景觀結構等級結構（點一一線一一面）；規模結構（中庭綠“核”不少于3000M2）；空間結構（串珠點一一環繞線一一楔入面）（視線通廊一一

9、視線走廊 節點一一地標一一控制區）。3、控制體系強度指標：建筑密度23.4%,建筑容積率3.58,建筑最大高環境指標：綠地率32%； 交通管制：人車分流，保證停車泊位，控制道路開口間距和 數量； 防災管制：保證消防環道和出入口； 衛生管制：社區設一處垃圾回收點，沿街道每80米設一個 果皮箱；詳見小區控制指標表六、工程規劃1、 道路工程：道路系統組團路紅線寬6米、戶前路4.5米；進戶路與戶前草坪結合，小廣場與 步行系統結合；停車場、泊車位按規范標準設置，住宅1個ROOM?,公建1 個00 M2。詳見道路豎向工程規劃圖；技術指標戶前路與組團路相交路緣石半徑9米、與戶前路相交路緣石半徑6米； 道路最

10、大縱坡3%,最小縱坡0.3%。2、 豎向工程：豎向方式：結合沿河路的開發，采取平坡式；土方豎向：最大填方深度4.5米，總挖填土方量約1.8萬立方米；排水豎向：場地采取有組織排水方式，排水坡度不小于0.5%。9此大地1.程說明15目發3、 給水工程用水量:3850人X150升/人.日=577500升/日=577.5 （噸/日）水源：共用城市系統；配水管網：環流主管直徑200,枝狀管100150；主管沿內部道路敷 設，每120米設消防栓一支。（詳管網工程規劃圖）。4、 排水工程體制：雨污分流、重力自流、分片截流；雨水：就近排入錦江河，雨水量按榕江暴雨強度公式計算；污水量：577.5 X80%=46

11、2 （噸/日）污水管網：沿內部道路敷設管道，引入城市規劃污水處理廠。5、 供電工程用電量：3850人X 500瓦/人二1925000瓦=1925千瓦電源：接城市50KV開閉所；配電線路：220/580低壓進入小區，線路采取直埋式地纜,沿道路敷設。6、 電訊、有線、網絡工程電話容量：3850人X38部/100人=1460部在門衛設電話交換器一臺。線路采取直埋式地纜，同溝不共管沿道路敷設。7、燃料工程采用罐裝液化氣。8、 管網綜合原則：按規范操作，先重后輕；布置：由道路中心向外分別是排水、給水、備用管、電力、電訊。七、環保規劃1、生活污水：經生化處理達標后再排入城市下水道；2、生活垃圾：采用袋裝，

12、由物管收集送至城市垃圾處理場（站）；3、汽車庫、住宅廚房的油煙采用變壓式排氣道高空排放；4、選用低噪音設備，并采用相應的減震措施。5、建筑和裝飾材料嚴格按國家規定的標準選用不散發污染物的材料；6、餐飲建筑廚房采用機械送排風系統，設有機械排風系統及油煙過濾 器。八、防災規劃1、 消防消防給水室外：30l/s；室內：40 l/s；自動噴灑:30 l/s；水源接城市系統，采用獨立消防供水系統，進水管二條，管徑DN200mm；室 外管網呈環狀，干管管徑為DN150 mm；消防栓沿道路布置，間距不大小于120米。總圖消防凡在用地周邊臨街布置的建筑，且其裙房設計符合規范要求，則利用城市道 路作為其一條長邊

13、的消防車道及消防登高場地。小區內部消防車道可以環通，盡端式消防車道設消防車回車場（18米X18米）, 消防車道寬不小于4米。建筑間距及建筑退界均滿足消防規范的要求。建筑消防室內消防采用臨時高壓制，在住宅、車庫等設置消火栓系統，在商場設置自-9 -城西工加新城西城大電匚程說明15目求動噴水系統；高層建筑設置獨立的消防水泵和消防水池，水池有效容V=80m3。2、 防洪錦江河防洪標準由城市總體規劃控制第二篇建筑篇（一） 建筑方案1、住宅設計設計理論回歸自然的現代主義理性空間，重新追尋技術美與人情味的和諧統一， 以簡約、洗練、純粹的純凈主義風格，使居住者情感回歸于寧靜與自然，來 對抗社會中浮華花哨的建

14、筑風格和濃重的商業主義傾向。完整和諧的整體格 局與精心設計的建筑細節充分體現居住建筑在走向理性的同時，又注重對人 性的全面關懷。設計中始終以“人居”為基準點，追求居住的舒適度與品味，同時建立 社區獨特風格，將“以人為本、尊貴品味、健康生活”貫穿于設計的全過程。戶型布局本案的主力戶型是90140平米的三居室緊湊戶型。在具體戶型設計中，針對銅仁市的氣候條件和錦江河優美的自然景觀， 進行深入的推敲研究。從生態建筑出發，充分利用自然采光通風，降低能耗; 每戶每個房間都具備自然通風采光，都有一條以上的穿堂風；并且針對市場 目前戶型設計的不足之處，作出以下處理一一在戶型設計中強調功能分區， 具體手法是，以

15、廚房為家務勞動核心，強調服務區的功能分區設計，以廚房 為空間界定的一個環節，把動態的起居空間和靜謐的臥室空間以服務區作為 分隔，使居室空間的質量得以提高；客廳安排在錦江河風景流連帶，通過通 透的陽臺欄板，享受大自然的恬然情趣。建筑形態巧妙安排采光面和遮陽板，使得造型生動細膩，富于時代氣息，而且融 濃濃的人情味于其中，實現了花園式家居的理想。采用簡潔、明快、精細的實用主義風格，使立面造型在明朗中不失親切; 水平垂直的線條、大面積明凈的玻璃窗和疏密有致的節律，體現出向現代主義 的回歸。頂層設計綜合運用花園和躍層手法，改善居住頂層的保溫隔熱性能，豐 富建筑物立面效果，同時也促進了銷售。精彩的園林設計

16、，精心的景觀安排，使得每一扇窗戶都成為一個景框， 風景融入生活，就在你的舉手投足之間。2、高層住宅設計是整個地塊的主題性建筑，也是銅仁市的城市對景。為中央剪力筒 結構的24層電梯公寓，單層6戶，設雙電梯和消防樓梯。3、地下車庫設計結合地形高差和建筑掉層，設計大型地下車庫。柱網經濟實用，采取分 區車位，區間布置環通車道，車道寬度、彎道半徑和坡度均滿足規范要求。（二）建筑結構1、場地特征及適宜性為河沿臺地地貌，基巖已出露地面，場地須平整。地基穩定，適宜建筑。2、荷載風荷載：高度變化系數按B類地面粗糙度取值，基本風壓為0.40KN/m2。活荷載標準值：車庫：汽車坡道：儲臧室：電梯機房：設備用房：商業

17、用房：辦公用房：樓梯,前室.走道：2.0KN/m2（住宅）臥室、起居室： 廚房、衛生間： 陽臺：屋頂花園:上人屋面:不上人屋面:4.0KN/m25.0KN/m26.0KN/m27.0KN/m27.0KN/m23.5KN/m22.0KN/m23.5KN/m2（商業用房）2.0KN/m22.0KN/m22.5KN/m24.0KN/m22.0KN/m20.5KN/m2（三）建筑電氣1、設計范圍小區紅線內的供配電、照明、防雷接地、弱電系統的管線予埋設計。2、負荷指標建筑功能平均負荷指標負荷合計（kw）需要系數W/m2Kw/戶普通住宅444080.4躍層式住宅68460.5附屬用房6069000.8車庫

18、及設備用房104100.8消防5000.75中央空調8000.75其它12000.7計入低壓線路同時系數0.8計入變壓器同時系數0.953、應急電源高層應急電源采用自備柴油發電機組，發電機容量為800KVA,應急電 源與市電機械閉鎖運行。4、防雷、接地小區建筑均為二類防雷建筑，按規范對各建筑設置防雷設施。保護接地 型式采用TN-C-S制。5、室外照明室外照明分道路照明和泛光照明。室外道路照明由專業景觀公司根據實 際景觀進行設計，本次設計為配合，僅預留室外照明電源控制箱；泛光照明 則根據需要在沿街建筑的屋頂和地面采用泛光燈裝飾照明，以便于臨園干道 的照明協調，突出建筑景觀照明效果。6、通信城西I

19、：立新城西城大電匚爾說明15目岐普通宅每戶考慮一門電話，躍層式住宅每戶考慮兩門電話，公建用房按 0.12門/n）2計算,另考慮15%裕量，小區約需電話1200門。電話電纜與城市 通信網絡聯網，電話設備間設在地下車庫。7、電視普通住宅每戶考慮一個電視接口，躍層式住宅每戶考慮二個電視接口， 公建及商業用房預留120個電視接口，小區約需電視用戶點850個。電視系 統與城市有線電視網聯網。8、寬帶網絡系統為了將來住戶上網或商業需要，在每戶設綜合布線插座，此插座是接計 算機還是電話，根據用戶需要在各樓層配線架上跳線即可。對于商業部分， 可根據需要從網絡配線架直接跳線引出至用戶使用點。此次網絡系統只考慮

20、從管道井到戶內插座之間的預埋穿線管，其余信號傳輸線纜及網絡設備配線 架等由專業網絡公司負責，其系統和布線也由建設單位與有關網絡公司另簽 協議并由承擔該工程的網絡公司負責安裝與調試。（四）建筑消防1、化學消防在發電機房設置七氨丙烷氣體滅火系統。其余建筑根據其面積和耐火等級及功能配置一定數量的化學滅火器。2、防排煙設計地下車庫不具備自然排煙的車庫部分均設排煙系統，該部分排煙系統 與風系統共用管道和風機。每個防煙分區的建筑面積不超過2000 m2,且防 煙分區不跨越防火分區；防煙分無功負荷的劃分采用從頂棚下突出的不小于 0.5m的梁劃分，排煙風機的排煙量按換氣次數不小于6次/小時計算確定。車庫無直接

21、通向室外的汽車疏散口的防煙分區，同時設置進風系統， 且送風量不小于排風量的50%。不具備自然排煙的地下室均設排煙系統，排煙風機的排風量為：擔負 一個防火分區時，按每平方米不小于60%/計算，得單臺風機的最小排煙量不 小于7200；擔負兩個以上防煙分區時，按最大防煙分區面積每平方米不小于 120計算。地下室所有排煙，送風風機皎選用消防高溫排煙風機，并設于機房內。不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前 室設機械加壓送風系統。不具備自然排條件的內走廊采用機械排煙，排煙量按60 m3/h. 計 算，排煙風機設置在屋面上。3、消防電氣小區建筑消防保護等級確定為一級，系統設計為區域-

22、集中系統，在各 建筑單體保衛、值班室內設置區域報警控制器，區域報警控制器與消防中心 的集中報警控制器聯網，消防中心設在社區服務中心，能直通室外，內設一 部直通消防部門的直通電話，并設有集中消防廣播，消防電話對講系統和消 防聯動控制等設備。各公共場所、建筑單體的樓梯間、走道設有應急疏散指示燈，出入口設 有應急標志燈。地下車庫、各設備用房設應急備用照明。二、物業管理1、管理模式：注冊專職物業管理公司+政府有關管理部門；2、服務內容：環境衛生、公益設施、市政設施、社區保安、綠化美化;3、智能系統：社區保安配備紅外掃描監視系統，負責社區外圍安全和 住戶室內呼救應急。三、工程造價估算（本估算為工程設計估算，不包括有關配套費, 地費及稅費）序號分項工程設計面積（nf）單位造價（元阿）I：程造價（萬元）1高層住宅1200007509000.002多層住宅228005501254.003會 所420100042.004土也下室10000750750.005商 鋪244101000244.106游泳池及設施500150075.007室外景觀112939120155.27X11520.37四、實施措施和建議1、堅持“統一規劃、統一領導、