1、第 1 頁第 2 頁三、區域房地產業狀況三、區域房地產業狀況一、區域環境一、區域環境環境篇環境篇二、區域經濟二、區域經濟第 3 頁一、區域環境一、區域環境地理位置地理位置/ /交通交通 滑縣位于河南省東北部，與濮陽、延津、浚縣、長垣、封丘、內黃接壤。交通便利，西鄰京廣鐵路、107國道和京珠高速公路，北接濮鶴高速公路，大廣高速公路貫穿南北，新荷鐵路和濟東高速公路跨越東西。省道307線、308線、吳黃線、鄭吳線、東上線、大海線等主要公路干線在此交匯，形成了以國道、省道為骨架，縣鄉公路為網絡的公路交通體系，農村已實現了村村通油路。 滑縣城區，擁有便利的交通環境，它是保證滑縣經濟滑縣城區，擁有便利的交

2、通環境，它是保證滑縣經濟高速發展的基礎條件；而經濟的增長又能刺激房地產需求高速發展的基礎條件；而經濟的增長又能刺激房地產需求市場的快速展。市場的快速展。第 4 頁縣縣域面積域面積/ /行政區劃行政區劃/ /人口人口 滑縣隸屬國家級歷史文化名城滑縣，與濮陽、延津、浚縣、長垣、封丘、內黃接壤。全縣轄9鎮13鄉，總人口124.4萬，區域面積1814平方公里，城區人口 萬 。 城區規模小，人口少；導致市場規模小，易于飽城區規模小，人口少；導致市場規模小，易于飽和。因此本項目入市越早越占據有利的競爭位置。和。因此本項目入市越早越占據有利的競爭位置。一、區域環境一、區域環境第 5 頁自然地貌自然地貌/ /

3、氣候氣候 滑縣地勢西高東低，海拔48.41632米。地處北暖溫帶，屬大陸性季風氣候，四季分明，水溫適宜。年平均氣溫13.6，7月份平均氣溫27.2，1月份平均氣溫-2.7。絕對最低氣溫-21.7。無霜期201天。年平均降水量606.1毫米，降雨多集中在7、8月份。冬春多北風，夏秋多南風。 項目所在區域屬于平原地帶，四季溫差小，但冬季項目所在區域屬于平原地帶，四季溫差小，但冬季1 1月份月份氣溫在氣溫在00以下，絕對最低氣溫達到了以下，絕對最低氣溫達到了-21.7-21.7 。因此項目。因此項目有必要采取相應的保溫措施和供暖設施。有必要采取相應的保溫措施和供暖設施。一、區域環境一、區域環境第 6

4、 頁區域環境分析小結區域環境分析小結未來幾年，房地產將進入快速發展階段；城區規模小，人口少，市場規模小；要快速進入市場，搶占市場先機。一、區域環境一、區域環境第 7 頁國民經濟概況國民經濟概況 2007上半年，全縣國民生產總值預計完成40.8億元，同比增長15.3%，增幅為13年來的最好水平。其中，第一產業完成16.6億元，增長8%；第二產業完成15.3億元，增長21.2%;第三產業完成8.9億元，增長18.3%。財政一般預算收入完成9726萬元，增長23.5%（按可比口徑計算），為歷史上增長最多的半年，財稅結構也是最優化的半年，稅收占財政收入的比重同比提高了10.7個百分點。全社會固定資產投

5、資總額完成28.3億元，增長39.3%，是歷史上投資最多的半年。社會消費品零售總額完成9.9億元，增長17.2%，增幅是8年來的最好水平。金融機構各項存款余額57.46億元，較年初增加5.86億。城鎮居民人均可支配收入4217.89元。農民人均純收入1574.92元，增長23%。 二、區域經濟二、區域經濟第 8 頁工業狀況工業狀況 全縣規模以上工業企業完成總產值22.5億元，同比增長35.3%;完成增加值6.7億元，增長34.6%,比市下達目標高4.6個百分點，在全市五縣（市）位居第三；實現利潤2.7億元，同比增長139.2%,比市下達目標高109.2個百分點，在全市五縣（市）位居第三。全縣在

6、建項目195個，計劃總投資29.8億元，實際完成固定資產投資4.9億元，其中，投資千萬元以上重點項目69個，鑫之源糖業、利源紡織、昌盛銅業、滑縣屠宰廠等項目已竣工投產；神華面業、誠信貿易鋼球團等項目即將建成投產；華康實業1500噸大豆蛋白纖維、達泉紡織、尚品木業二期等46個項目正在積極建設。 二、區域經濟二、區域經濟第 9 頁非公經濟迅猛發展非公經濟迅猛發展 2007年上半年，全縣非公經濟單位發展到3.1426萬戶，較上年增加3367戶；非公經濟總產值完成69.6億元，增加值完成16.7億元，同比分別增長41.2%和44.29%；。二、區域經濟二、區域經濟第 10 頁招商引資成果豐碩招商引資成

7、果豐碩 2005年以來，全縣共引進項目728個，實際到位固定資產投資17.66億元。2006年成功舉行了三次千萬元以上招商引資項目集中奠基開工儀式，共有37個項目進行了奠基開工，總投資達15億元。被省政府確定為“對外開放重點縣”。二、區域經濟二、區域經濟第 11 頁新區狀況新區狀況 為拉大城市框架，加快經濟高發展，根據縣委縣政府的要求，滑縣規劃重點為城市的南擴，向南主要以開辟新的工業園區（新區）為方向，爭取使新區的工業園區和居住區兩年內形成規模，屆時老城區內的長途汽車站和部分工業項目遷到新區，將滑縣新區建設成為新城市的行政中心、文教中心、金融商業和高檔居住中心。 滑縣新區，以無污染工業園區和高

8、檔居住區組成，總面積15平方公里，規劃為“五園四區（滑縣新區、道口衛西、白道口電線電纜、上官孟莊、滑縣火車南站經濟開發區）、（電子工業園、燒雞工業園）、三中心”。目前，新區內水、電、路、通訊等基礎設施日臻完善。縣城規劃區由17平方公里增加到42平方公里，已搭起了一個中等城市的框架。二、區域經濟二、區域經濟第 12 頁新區狀況新區狀況 2007年，將完成滑州路東延工程，啟動滑縣體育中心、青少年活動中心和新區綜合服務樓等文體服務工程。同時，動工建設44畝的人工景觀湖，對7條道路進行綠化亮化，建設大宮河東岸和沿河路兩條景觀路，使新區成為滑縣建設的新亮點。屆時，滑縣新區將成為城市的文化教育核心版塊。

9、在新區和人民大道、文明大道等繁華地段，以獨資、合資、引資等多種形式建設營業面積在2000平方米左右、年營業額在1000萬元的現代商場、大型超市和專業連鎖店，逐步形成以大型購物中心為骨干，以超市、專賣店、倉儲式商場為特色的多元化、多層次銷售網絡，形成城市的金融商業核心。 目前，電力公司、長通塑業、華康電子、滑縣六中新校、滑縣體校已投入使用。新區管委會、國土資源局、檢察院、法院、計生委、廣電局等政府機構以及滑縣體育廣場、青少年活動中心、人民醫院新院等配套設施正在建設中。在縣委縣政府的大力支持下，隨著新區建設的日新月異，滑縣新區必將成為中原城市群的一顆新星。二、區域經濟二、區域經濟第 13 頁區域經

10、濟背景研究小結區域經濟背景研究小結 區域經濟總體向好，并保持著快速發展的勢頭，良好的經濟環境有利于刺激房地產市場的發展。 人們生活水平正在得到迅速提高，對改善居住條件的追求迅速膨脹，產生大量的住宅需求將有待于釋放。 城區經濟總量小，總的需求量有限。因此本項目需要快速進入市場，搶先鎖定目標客戶群，搶占市場先機。 近幾年滑縣的工業和城區中心的商業都取得了高速發展的成績，他們的發展無疑會產生大量的住宅需求。二、區域經濟二、區域經濟第 14 頁三、區域房地產業狀況三、區域房地產業狀況整體狀況分析整體狀況分析 目前來說，在三級房地產市場中滑縣房地產的占發展無論是在發展速度還是在規模方面都是十分驚人的，這

11、是其它一些三級市場不可比擬的。房地產業的競爭也相對比較激烈，目前大部分房產開發都集中在城南新區， 投資規模相對較大，并且在新城區投資的速度和規模遠遠超過了在老城區的投資，他們在新城區一般開發的面積都在一百畝之上，大者能夠達到700多畝。并且新城區醫院、學校、銀行、體育館等配套設施的在不斷不斷健全完善。第 15 頁三、區域房地產業狀況三、區域房地產業狀況未來發展趨勢分析未來發展趨勢分析 通過行政規劃并且行政中心的中心南遷，在城市南部即將形成以行政、辦公、體育、信息、商務為主的城市新核心區；并且隨著城市重心東移，新區將會建設成為生態型、現代化的新型城市中心，是滑縣新的增長點和發展區域，很有發展潛力

12、 。未來的新區即將成為滑縣發展的亮點，也為滑縣的房地產業發展帶來前所未有的機遇。第 16 頁環境篇分析研究總結環境篇分析研究總結城區規模小人口少需求擴大開發策略盡快入市產業分布相對較遠宏觀經濟發展迅速營銷推廣重在引導同業發展速度提高未來市場競爭激烈市場前景表現樂觀關鍵詞：關鍵詞：搶占市場，需求擴大，供應小幅增加，未來市場競爭激烈，市場前景表現樂觀。第 17 頁二、二、市場需求調查研究市場需求調查研究市場篇市場篇一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析第 18 頁一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析第 19 頁調研目的調研目的了解滑縣房地產供應市場的現狀和特點，把握滑縣房地產市場的發展趨勢，

13、為本項目的定位提供參考依據。調研方法調研方法首先，對滑縣房地產市場進行整體調研，了解房地產項目的分布、檔次、數量、規模等總體信息；隨后，根據獲得的總體信息，結合本項目特性，選擇有價值項目或競爭性項目進行重點實地調研。一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析第 20 頁調研項目分布調研項目分布一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析華通世紀城祥泰苑金牛國際城浩創第一商城津蘭名郡華都城市花園英明花園濱園花園錦繡華庭道發時代廣場御龍別墅北南東西第 21 頁 在售的幾個重點樓盤，總占地規模為1974畝；目前在售的樓盤多以幾百畝的大盤為主。1.1.占地規模占地規模項目名稱項目占地畝數金牛國際城600華通

14、世紀城700英民花園304華都城市花園30祥泰苑240津蘭名郡100一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析第 22 頁2.2.各樓盤開發的樓幢數各樓盤開發的樓幢數一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析第 23 頁3.3.各樓盤開發的房屋總套數各樓盤開發的房屋總套數一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析第 24 頁3.3.各樓盤開發的房屋總套數各樓盤開發的房屋總套數一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析第 25 頁 在售樓盤中，主力戶型以130-150平米左右的三室一廳一衛，三室兩廳兩衛居多,這代表了目前滑縣房地產市場上大部分客群的戶型偏好，本項目在設定主力戶型時，應充分滿足目前的客戶的

15、需求。1 1、各項目主力戶型面積分析、各項目主力戶型面積分析華通世紀城90160平方米 英民花園110170平方米 華都城市花園130180平方米祥泰苑130150平方米津蘭名郡90220平方米一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析第 26 頁 由上表可以看出，目前在售樓盤中，戶型結構以多層為主。2 2、樓層、樓層二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析項目名稱項目名稱樓層樓層金牛國際城多層 小高層 別墅 華通世紀城多層 小高層英民花園多層 小高層華都城市花園多層祥泰苑多層津蘭名郡多層第 27 頁 由上表可以看出，目前在售樓盤中，層高以由上表可以看出，目前在售樓盤中，層高以2.92.9米居米

16、居多。如果包括樓板在內一般應達到多。如果包括樓板在內一般應達到3.03.0米為好。米為好。3 3、戶型層高分析、戶型層高分析二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析項目名稱項目名稱層高（層高（m)m)金牛國際城3華通世紀城3英民花園3華都城市花園3.1祥泰苑3津蘭名郡3第 28 頁 由上表可以看出，所有樓盤的交房標準都是毛坯房，尚未出現精裝修。4 4、戶型裝修分析、戶型裝修分析建議本項目順應市建議本項目順應市場，同樣采用毛坯場，同樣采用毛坯標準標準二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析項目名稱項目名稱交房裝修交房裝修金牛國際城毛坯華通世紀城毛坯英民花園毛坯華都城市花園毛坯祥泰苑毛坯津蘭名郡毛

17、坯第 29 頁 目前房地產供應市場，戶型南北朝向占絕大多數，同時出現了少量的東西向住宅，目前這些東西向住宅的市場接受程度較差。5 5、戶型朝向分析、戶型朝向分析南北朝向無疑是本項目最主要的選擇，建議本項目盡量不采用東西向金牛國際城南北向華通世紀城南北向、東西向英民花園南北向華都城市花園南北向祥泰苑南北向津蘭名郡南北向一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析第 30 頁1 1、均價分析、均價分析二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析各樓盤銷售價格各樓盤銷售價格( (均價均價) )圖表如下圖表如下: : 從上面圖表可以看出,目前華縣住宅價格最高基本達到1200元/平方米,最低800/平方米,以此

18、可以計算出華縣目前的住宅均價大致是1015元/平方米.但是隨著整個河南房地產價格的不斷上漲,整個華縣的住宅價格也在持續上漲. 。第 31 頁 車位配比方面，大部分樓盤以有關部門規定的1：0.3左右為標準配比。車位價格方面，地上車庫以銷售為主，；地下停車位以出租為主。1 1、停車位、停車位項目名稱項目名稱有停車位有停車位金牛國際城有停車位華通世紀城有車庫英民花園有地上停車位華都城市花園有地下停車場祥泰苑有車庫錦繡華庭有地上停車位濱河花園有地上停車位津蘭名郡有停車位一、供應市場特征分析一、供應市場特征分析第 32 頁二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析各樓盤綠化率圖表如下:2.2.綠化率綠化率

19、第 33 頁 住宅的智能化系統基本都是電話、有線電視、；小區的安防系統方面，很多小區只有門禁系統和保安巡邏，24小時電子巡更、閉路電視監控等安防設施。3 3、智能化、安防系統、智能化、安防系統二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析項目名稱項目名稱智能化系統智能化系統安防系統安防系統金牛國際城電視、電話每戶預留2個接口保安24小時巡邏24小時電子巡更、閉路電視監控等安防設施0華通世紀城電話、有線電視接口24小時電子監控、巡更，門禁對講系統英民花園電視、電話接口24小時保安巡邏華都城市花園電話、有線電視接口24小時電子監控、巡更，門禁對講系統祥泰苑有線電視電話接口保安巡邏錦繡華庭有線電視電話接口

20、保安巡邏津蘭名郡有線電視電話接口 保安24小時巡邏24小時電子巡更、社區周界紅外線防越系統，入口監視，入戶可視對講系統，社會背景音樂系統。第 34 頁4 4、物業管理、物業管理二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析項目項目物業管理物業管理金牛國際城自己做華通世紀城自己做英民花園未定華都城市花園自己做津蘭名郡自己做祥泰苑自己做 物業管理公司方面，很多樓盤都是開發商自己下屬的物業管理公司進行管理，這樣做購房客群入住后的各種問題比較容易得到決；但管理水平相對較低；另外有部分樓盤開始聘請專業性較強的外部物業管理公司，說明客群對小區的物業管理水平越來越重視；通過調查發現，客戶購房時對物業費相對敏感第

21、35 頁二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析項目名稱項目名稱園林檔次園林檔次金牛國際城高檔華通世紀城中高檔英民花園中檔華都城市花園中檔祥泰苑中檔錦繡華庭基本沒有津蘭名郡高檔第 36 頁二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析第 37 頁a a、年齡特征、年齡特征 調研過程中了解到，購房客戶的年齡分布在25-50歲范圍內，其中以40歲左右的中年人居多b b、職業特征、職業特征 購房客戶職業方面，以政府公務員、私營業主、企業中高層管理人員等為主要購房客群1 1、主體基本特征、主體基本特征二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析第 38 頁d d、收入水平、收入水平 這些購房客戶的收入水平在滑縣

22、屬于中高檔，部分政府公務員、企業中高層除工資收入外，還有一定的灰色收入e e、教育背景、教育背景 購房客戶中，受教育程度參差不齊；政府公務員、企業中高層中，受高等教育的人群比例較高c c、家庭結構、家庭結構 購房客戶中，以中年父母帶1-2個子女的家庭居多，即3口之家或4口之家二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析第 39 頁 目前在售樓盤，都以滑縣本地客戶為主； 各樓盤的購房客戶，附近的原居民占有很大比例，工作單位在附近的客戶占有很大比例，鄉鎮居民富裕者購房者也占一定比例； 檔次較高的樓盤（金牛國際城、津蘭名郡）可以吸引到距離較遠的其他區、域客戶a a、本地客戶、本地客戶b b、外地客戶、外

23、地客戶 外地客戶相對較少、2 2、客戶來源分析、客戶來源分析二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析第 40 頁 大部分客戶的購房目的是為了自住，用來改善居住條件，提高生活品質； 投資客戶的比例相對較小，在10%以下。3 3、購買目的分析、購買目的分析二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析第 41 頁 購房客戶以改善居住條件為主要目的，他們偏好三室的戶型； 對朝向要求較高，基本都要求南北向；4 4、購買特征分析、購買特征分析二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析第 42 頁供應市場主要結論供應市場主要結論n 目前滑縣在售樓盤，規模普遍較大n 當前市場上的住宅建筑類型以普通多層為主流n 戶型

24、方面，以三室為主流戶型，三居面積集中在 10-平米，四居面積集中在150-180平米；n 戶型結構中，平層為主，復式比例不超過8%，小戶型較少；n 價格方面，目前普通多層均價主要集中在1000元/平米n 單純的價格和地理位置不再是影響客戶購房的決定性因素，購房客戶越來越重視小區的產品品質、園林景觀、硬件設施、物業管理和相關配套等。二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析第 43 頁金牛國際城金牛國際城 華通世紀城華通世紀城英民花園英民花園 津蘭名郡津蘭名郡華都城市花園華都城市花園 祥泰苑祥泰苑 濱河花園濱河花園 錦繡華庭錦繡華庭二、供應市場特征分析二、供應市場特征分析第 44 頁第 45 頁

25、重點個案分析重點個案分析第 46 頁重點個案分析重點個案分析第 47 頁重點個案分析重點個案分析項目位置：文明大道與滑洲路交叉口向米路北東項目進程：七月份開始奠基，一期工程正在建設中開發商：河南金牛置業有限公司建筑層數：以多層為主，附有小高層總占地畝數：畝綠化率：.車位：有停車場總戶數：多戶營銷推廣：深圳競合地產主力戶型 ：1平方米左右（三房）樓盤銷售價格 ：元平方米左右樓層數目（多層、高層、小高層高層）：多層、小高層、別墅樓間距 ： 米裝修標準 ：毛坯第 48 頁重點個案分析重點個案分析二房一廳二房一廳三房一廳三房一廳三房一廳三房一廳四房一廳四房一廳 此項目三房（130平方米左右）銷售情況比

26、較好。第 49 頁重點個案分析重點個案分析 優勢：優勢：本小區定位較高，占地畝，開發的有多層，花園洋房，本小區定位較高，占地畝，開發的有多層，花園洋房，小高層，別墅其多層主要采用了雙小高層，別墅其多層主要采用了雙“”風格，園區水系，建筑風格，園區水系，建筑小品，景觀構架，路網交通進行了合理規范的設計，使得建筑，環小品，景觀構架，路網交通進行了合理規范的設計，使得建筑，環境相依相融，交相輝映；綠化較高，園區環境優美。境相依相融，交相輝映；綠化較高，園區環境優美。劣勢：劣勢：地理位置距新城和老城中心較遠，周配套不完善。地理位置距新城和老城中心較遠，周配套不完善。規模大，好景觀，好戶型，高品質。規模

27、大，好景觀，好戶型，高品質。 第 50 頁重點個案分析重點個案分析 第 51 頁重點個案分析重點個案分析案場現狀位置第 52 頁重點個案分析重點個案分析項目位置：文明大道與新飛路交叉口向項目位置：文明大道與新飛路交叉口向開發商：華通集團地產開發有限公司開發商：華通集團地產開發有限公司項目進程：一期已經銷售項目進程：一期已經銷售70%70%左右，二期即將內部認購。左右，二期即將內部認購。營銷推廣：北京紅思維營銷推廣：北京紅思維銷售代理：北京順成嘉業銷售代理：北京順成嘉業物業管理：金地物業物業管理：金地物業建筑層數：以多層為主，下復式，附有小高層建筑層數：以多層為主，下復式，附有小高層總占地畝數：

28、畝總占地畝數：畝綠化率：綠化率：車位：有多個停車位，多個私家車車庫車位：有多個停車位，多個私家車車庫樓幢數：棟樓幢數：棟總戶數：多戶總戶數：多戶主力戶型主力戶型 ：平方米左右（三房）：平方米左右（三房）樓盤銷售價格樓盤銷售價格 ：元平方米左右：元平方米左右樓間距樓間距 ：米左右：米左右裝修標準裝修標準 ：毛坯：毛坯第 53 頁 重點個案分析重點個案分析優勢：優勢：此項目坐落于新區中央居住區地帶，地理位置得天獨厚，交通方便；周圍配套設施齊全，有行政單位、學校、體育館、醫院、學校等；其宣傳策略強調配套優勢，定位中高檔，且銷售價格不高，對購買人群有一定吸引力。劣勢：劣勢：宣傳訴求上過多強調基本功能，

29、樓盤形象檔次較一般，由于樓盤面積過大，后期如價格不斷提高，消化上存在一定的難度。 新區中央，完美配套，大實力，大規模。第 54 頁重點個案分析重點個案分析第 55 頁重點個案分析重點個案分析項目位置：文明大道東側新飛路北側向開發商：天寶置業項目位置：文明大道東側新飛路北側向開發商：天寶置業項目進程：一期已經建到四層，銷售項目進程：一期已經建到四層，銷售60%60%左右，左右，規劃設計：鄭州大學綜合設計研究院天藝國際顧問設計公司規劃設計：鄭州大學綜合設計研究院天藝國際顧問設計公司物業管理：待定物業管理：待定建筑層數：多層（層），小高層建筑層數：多層（層），小高層總占地畝數：畝總占地畝數：畝綠化率

30、：綠化率：樓幢數：棟樓幢數：棟總戶數：戶總戶數：戶主力戶型主力戶型 ：1 14040平方米（三房）平方米（三房）樓盤銷售價格樓盤銷售價格 ：元平方米左右：元平方米左右樓間距樓間距 ：. .米左右米左右裝修標準裝修標準 ：毛坯：毛坯第 56 頁重點個案分析重點個案分析第 57 頁重點個案分析重點個案分析 其戶型主要表現為三房，在所開發的總住宅套數中占據相當大其戶型主要表現為三房，在所開發的總住宅套數中占據相當大比重，并且在三房中平方米左右的戶型賣的較好。比重，并且在三房中平方米左右的戶型賣的較好。第 58 頁重點個案分析重點個案分析優勢：此項目定位為中檔，價位較低，購買者容易接受；戶型集中 在三

31、房，大都在1平米之間，適合一家三代居住。劣勢：此項目在金牛國際城的斜對面，距離老城區和新城區都相對較遠；周圍配套較少。 教師居所，文明社區，新區第一沿河景觀帶。第 59 頁景觀案場重點個案分析重點個案分析第 60 頁重點個案分析重點個案分析位置第 61 頁重點個案分析重點個案分析項目位置：人民路和滑洲南路交叉口向項目位置：人民路和滑洲南路交叉口向項目進程：已經圍上圍墻，但還沒有開始真正的建設。項目進程：已經圍上圍墻，但還沒有開始真正的建設。開發商：安陽隆都房地產開發有限責任公司開發商：安陽隆都房地產開發有限責任公司物業管理：自己的物業公司物業管理：自己的物業公司建筑層數：多層建筑層數：多層總占

32、地畝數：多畝總占地畝數：多畝綠化率：以上綠化率：以上樓幢數：多棟樓幢數：多棟總戶數：戶總戶數：戶停車位；多個停車位；多個主力戶型主力戶型 ：三房兩廳：三房兩廳樓盤銷售價格樓盤銷售價格 ：左右：左右樓間距樓間距 ：米左右米左右裝修標準裝修標準 ：毛坯：毛坯營銷策劃；鄭州指南針營銷策劃；鄭州指南針第 62 頁重點個案分析重點個案分析首創觀景洋房。 優勢：此樓盤定位高檔，開發的多層建筑雖不是別墅但是其設計和風格卻與別墅相似，其建筑形式追崇北美簡約風格，園區景觀設計優美和諧，可以說它是目前在滑縣品質定位最高的樓盤。劣勢：地理位置距離老城區和新城區較遠，周圍配套設施較少，交通不便；在華縣這樣的三級市場，

33、畢竟有錢人還是少數，由于其定位為高檔園區，所以其銷售對象只能是少數有錢人和追求高端生活品質的客戶群，而不是普通購買群體，銷售對象單一。 第 63 頁重點個案分析重點個案分析v祥泰園祥泰園位置案場第 64 頁項目位置：人民路和新飛路交叉口項目位置：人民路和新飛路交叉口項目進程：一期馬上交房，銷售率在項目進程：一期馬上交房，銷售率在70%70%之上。之上。開發商：河南科達置業開發商：河南科達置業物業管理：待定物業管理：待定建筑層數：多層建筑層數：多層總占地畝數：多畝總占地畝數：多畝綠化率：綠化率：樓幢數：多棟樓幢數：多棟總戶數：戶總戶數：戶停車位；有車庫停車位；有車庫主力戶型主力戶型 ：三室兩廳：

34、三室兩廳樓盤銷售價格樓盤銷售價格 ：0 0元平方米左右元平方米左右樓間距樓間距 ：米左右米左右裝修標準裝修標準 ：毛坯：毛坯重點個案分析重點個案分析第 65 頁重點個案分析重點個案分析其中三房（面積平方米）的戶型銷售情況較好，其中三室一廳一衛銷售情況最好。第 66 頁重點個案分析重點個案分析優勢：優勢：1 1、公務員小區的定位較好；、公務員小區的定位較好； 2 2、價格偏低。、價格偏低。劣勢：劣勢：1 1、綠化較少；、綠化較少； 2 2、問卷調查反饋建筑質量稍、問卷調查反饋建筑質量稍差。差。 公務員小區，擇鄰而居。公務員小區，擇鄰而居。v主要賣點主要賣點vSWOT分析分析第 67 頁重點個案分

35、析重點個案分析整體效果案場第 68 頁項目位置：文明大道與華洲路交匯處項目進程：開始入住，銷售率在90%之上向開發商：華都集團物業管理：自己做建筑層數：多層總占地畝數：多畝綠化率：樓幢數：棟總戶數：戶停車位；有地下停車場主力戶型 ：三室二廳樓盤銷售價格 ：元平方米左右樓間距 ：米裝修標準 ：毛坯重點個案分析重點個案分析第 69 頁重點個案分析重點個案分析第 70 頁重點個案分析重點個案分析優勢：優勢：1 1、地段較好；、地段較好；2 2、價格適中；、價格適中；劣勢：劣勢：1 1、樓間距偏小；、樓間距偏小； 2 2、綠化率較低；、綠化率較低； 3 3、物、物業管理一般。業管理一般。新區中心地段，

36、新區中心地段， 3.1 3.1米超高層高。米超高層高。vSWOT分析分析v主要賣點主要賣點第 71 頁重點個案分析重點個案分析v濱河花園濱河花園第 72 頁重點個案分析重點個案分析項目位置：道城南路大宮河東項目位置：道城南路大宮河東項目進程：剛開始動工沒有多久，正在銷售中。項目進程：剛開始動工沒有多久，正在銷售中。開發商：河南林開發商：河南林 置業公司置業公司營銷推廣：安陽盛世地產營銷推廣：安陽盛世地產物業管理：未定物業管理：未定建筑層數：多層建筑層數：多層總占地畝數：多畝總占地畝數：多畝綠化率：左右綠化率：左右停車位；有停車位停車位；有停車位主力戶型主力戶型 ：兩房兩廳（一廳）：兩房兩廳（一

37、廳）樓盤銷售價格樓盤銷售價格 ：元平方米左右：元平方米左右樓間距樓間距 ：米左右：米左右裝修標準裝修標準 ：毛坯：毛坯第 73 頁重點個案分析重點個案分析第 74 頁重點個案分析重點個案分析優勢：1、地段較好； 2、售價適中。劣勢：1、樓間距偏小； 2、綠化率較低； 3、物業管理一般。臨水而居，大宮河邊， 風景秀岸麗 。 vSWOT分析分析v主要賣點主要賣點第 75 頁v錦繡華庭錦繡華庭項目位置：文明大道與道項目位置：文明大道與道城路交匯處城路交匯處項目進程：已經基本售罄，項目進程：已經基本售罄，銷售率在銷售率在90%90%之上，下面兩之上，下面兩層是商鋪，之上是住宅。層是商鋪，之上是住宅。開

38、發商：開發商：河南萬松地產河南萬松地產物業管理：自己做物業管理：自己做建筑層數：小高層建筑層數：小高層總占地畝數：較少總占地畝數：較少主力戶型：三房一廳主力戶型：三房一廳綠化率：很少綠化率：很少樓幢數：棟樓幢數：棟總戶數：戶總戶數：戶停車位；公共車位停車位；公共車位主力戶型主力戶型 ：三房，四房：三房，四房樓盤銷售價格樓盤銷售價格 ：元平方米左右元平方米左右裝修標準裝修標準 ：毛坯：毛坯營銷推廣；河南前沿地產營銷推廣；河南前沿地產建筑設計：上海鴻圖建筑建筑設計：上海鴻圖建筑師事務所師事務所重點個案分析重點個案分析第 76 頁重點個案分析重點個案分析優勢：其建筑為小高層，小高層項目在 華縣目前來

39、說還較少，競爭對手 少；交通方便，距離老城中心較近。劣勢：綠化面積少，價格高，不能面向普 通客戶群體銷售。新市中心地段，商住兩用小高城。vSWOT分析分析v主要賣點主要賣點第 77 頁重點個案分析重點個案分析v御龍別墅御龍別墅項目位置：解放路與道康路向北項目進程：現房、基本滯銷向開發商：河南鵬成實業全程營銷：智信地產建筑層數：疊加別墅停車位；獨立停車位樓盤銷售價格 ：元左右平方米左右第 78 頁優勢：優勢：1 1、售價較低；、售價較低；劣勢：劣勢：1 1、位置較偏；、位置較偏； 2 2、周邊環境較差，臨近化工廠，、周邊環境較差，臨近化工廠， 污污染嚴重污污染嚴重 。 重點個案分析重點個案分析尊

40、貴別墅，超大空間。尊貴別墅，超大空間。vSWOT分析分析v主要賣點主要賣點第 79 頁二、區域市場需求調查研究二、區域市場需求調查研究（二）（二）第 80 頁（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究執行過程：執行過程：1 1、項目跨越時間及地點、項目跨越時間及地點 本次入戶訪問實地調查工作始于 2007年11月日，至2007年11月 25日結束。2 2、使用人員：、使用人員： 本項目由我公司2位有經驗的督導負責，共使用訪問員名。3 3、項目控制如下：、項目控制如下： 參加本次項目的每位訪問員均經過公司基礎培訓并經過督導陪訪在督導確認其正確理解問卷內容，并熟練掌握訪談技巧后，才正式加入本項目

41、的訪問工作。 所有實際成功問卷都經過項目督導的審核，其中凡不符合要求的都作廢卷處理。本次問卷共120份，實際成功樣本問卷為 份。第 81 頁調查目的：調查目的：了解客戶現在住宅現狀；了解客戶現在住宅現狀；對客戶特征、需求特征、購買能力進行分對客戶特征、需求特征、購買能力進行分 析；析；研究市場需求容量。研究市場需求容量。（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究第 82 頁在安陽滑縣，人們對現有住房是不太滿意的，60以上的人群不滿意現在的住房，存在一個比較強烈的換房欲望，在具有了一定的購房能力后，市場未來的需求力量會比較強。其中有左右的人表示不滿；有左右的人表示滿意；左右的人說不清楚。 調查

42、內容分析調查內容分析（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究第 83 頁1. 目前購房的主要意圖目前購房的主要意圖（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究供一家三代或一家兩代居住占主要部分，投資的只占相當少一部分。第 84 頁. .購房區域選擇意向購房區域選擇意向（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究東南（新城）老城區西部北部 東南（新城）80%老城區10%西部3%北部7%第 85 頁戶型偏好同前面對現有住房戶型的調研相呼應，安陽滑縣購房者對于三居室戶型的需求量較大，尤其是對面積在平方米這樣的戶型需求量最大。（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究. .戶型偏好戶型偏好第 8

43、6 頁. .車庫的需要車庫的需要（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究 要求有私家車庫的較少，根據調查顯示擁有私家車的比例不超過。第 87 頁. . 交房期望標準交房期望標準（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究 目前基本是毛坯房需求，自己裝修，希望有簡裝修的不超過10%，需求精裝修的尚且沒有。第 88 頁. .最喜歡的戶型最喜歡的戶型（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究 三房一廳、三房兩廳，面積在4平方米之間。第 89 頁. .對目前住房價格的看法對目前住房價格的看法（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究 調查顯示目前他們能夠接受的價格在元平方左右，對于均價超過12

44、00元價格感覺較高。第 90 頁. .能夠承受的首期付款能夠承受的首期付款（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究一般在25萬之間第 91 頁. .購房意向較強的人群分布購房意向較強的人群分布（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究a.生意人b.公務員c.城區居民注：其中做生意的購房意向最強。第 92 頁客群細分客戶特征需求特征家庭年收入4萬以上比例公務員政府有購房補貼，收入在中上等，講究身份地位注重樓盤品質正常情況較少超過4萬以上商人經濟收入可觀注重交通和地理位置及小區品質普通市民收入較低對價格相當敏感幾乎沒有. .不同客戶的特征對不同客戶的特征對應應（一）問卷需求調查研究（一）問卷

45、需求調查研究第 93 頁n 居住三室人群占絕大多數。n 目前住房居住面積普遍偏小，戶型面積也偏小。n 滑縣房地產的市場化程度還不高，商品房比例較低。n 目標客戶群眾絕大多數人對目前的居住條件不滿意。n 首選購房區域期望為南區的比例相當高，可達以上。n 在目標客戶群眾中，個體工商戶和私營業主的比例明顯高于其他職業。 主要結論主要結論（一）問卷需求調查研究（一）問卷需求調查研究第 94 頁（二）業內專業人士訪談研究（二）業內專業人士訪談研究訪問時間訪問時間 200年月20日至200年月5日訪問人數訪問人數 在有關公司的協助配合下，共訪問業內專業人士五名，分別是滑縣區內多個樓盤的運做參與者。訪問目的

46、訪問目的 了解整體的滑縣房地產市場運行情況，以及相應的走勢預測； 滑縣高檔客群容量以及客戶特征； 對項目區塊的認識評價；第 95 頁高端市場還有較大的市場空間n 滑縣的目前的住宅產品的主力需求以三房為主n 東南區將是未來整個滑縣的發展重點n 就目來說前在滑縣高端樓盤數量較少，高檔樓盤的面向客戶主要是商人以及公務員等經濟收入客觀之人.n 普通樓盤（中檔樓盤）目前比較暢銷n 目前還是以地面停車位為主，修建地下停車庫和地下停車場的情況占一定的比例，并呈現出比例逐漸增高的趨勢。n 目前以開發多層為主，附帶少量的小高層，個別有小量的別墅，幾乎沒有高層建筑的開發！（二）業內專業人士訪談研究（二）業內專業人

47、士訪談研究第 96 頁產品篇產品篇一、地塊屬性三、三、產品定位二、二、SWOTSWOT分析分析四、四、推廣建議第 97 頁一、地塊屬性一、地塊屬性1 1、位置：新區人民路和新飛路交叉口。、位置：新區人民路和新飛路交叉口。北西東南眾恒眾恒華府華府第 98 頁一、地塊屬性一、地塊屬性2 2、地塊現狀、地塊現狀第 99 頁3 3、交通出行、交通出行東側：人民大道東側：人民大道南側：滑州南路南側：滑州南路 西側：西側： 二水西路（沿河）二水西路（沿河） 北側：新飛路北側：新飛路一、地塊屬性一、地塊屬性第 100 頁 4、周邊配套本案毗鄰中澳雙語學校、滑縣六中、行政單位、小學，中學，銀行，體育場，醫院等

48、，配套相對齊全。一、地塊屬性一、地塊屬性本案第 101 頁 5 5、配套環境分析配套環境分析周圍生活配套商業較少，檔次不夠，缺乏大型商業市場。行政辦公區的建設以及一些企業的遷入，進一步帶動東區的開發與建設，加快其基礎設施的建設以及城市化的進程。一、地塊屬性一、地塊屬性第 102 頁 6 6、人文環境分析、人文環境分析本案離毗鄰中澳雙語學校、滑縣重點中學歷六中，為客戶子女就學帶來了極大的方便。并且離青少年活動中心較近。一、地塊屬性一、地塊屬性第 103 頁 7 7、衛生環境分析、衛生環境分析該區域屬于新城區；多個行政單位的所在地；該區域居民的素質較高；以上因素保證了該區域的現狀及未來都會有一個良

49、好的衛生環境。一、地塊屬性一、地塊屬性第 104 頁 8 8、治安環境分析、治安環境分析多個政府職能部門進駐東區，擁有良好的治安環境。臨近公務員小區，并且將有大量高素質人群遷入東區這部分高素質人群為東區進一步提高治安水平創造了條件。一、地塊屬性一、地塊屬性第 105 頁完備的交通環境外部環境總體優越高檔社區優美的景觀環境有待完善的周邊配套設施深厚的文化底蘊和人文環境清爽的衛生環境穩定的治安環境地塊屬性分析小結地塊屬性分析小結一、地塊屬性一、地塊屬性第 106 頁彌補劣勢：低風險的產品設計、項目自身可以通過借助商業進行彌補。發揮優勢：充分利用景觀及富人區概念利用機會：抓住市場時機，樹立品牌規避威

50、脅：以項目品質、核心競爭力來規避威脅，取得勝利StrengthsStrengths優勢分析優勢分析WeaknessesWeaknesses劣勢分析劣勢分析S1：城區新核心升值潛力高S2：區域的高檔性認可度高宜居性好S3：教育、醫療配套相對齊全提升價值S5：路網發達通達性好S6：地塊方正平整利于規劃S7：項目規模大有規模效應W1：地理位置距離老城區較遠，公交系統尚不完善交通成本高W2：目前新區人氣不足，周邊配套尚 不完善，要想取代老城區中心的亥心地位仍舊需要一定的時間、OpportunitiesOpportunities機會分析機會分析ThreatsThreats威脅分析威脅分析O1：城區中心南

51、移區域發展O2: 市場處于發展階段，二次購房改善居住條件的需求旺盛O3:強有力的政府扶持T1:新區投資規模較大，樓盤數目過多；并且本項目位置正好與高檔樓盤金蘭名郡相對，競爭力較大 二、二、SWOTSWOT分析分析第 107 頁1 1、項目定位原則、項目定位原則三、項目定位三、項目定位第 108 頁競爭對手優劣勢匯總分析一覽表競爭對手優劣勢匯總分析一覽表項目名稱項目名稱優勢優勢劣勢劣勢金牛國際城1、項目規模比較大； 2、綠化率較高，景觀檔次較高3、開發商實力較強 1、房價偏高； 2、地理位置稍偏； 3、成本偏高； 華通世紀城 1、地理位置較好； 2、綠化率高； 3、價格適中；1、小高層市東西朝向

52、 英民花園1、售價偏低2.2.位置較差，距離新城區和老城區均較遠 1、景觀一般；2、綠化一般 華都城市花園1、地段較好；2、售價適中 1、樓間距偏小；2、綠化率較低；3、物業管理一般；祥泰苑1、公務員小區的概念較好；2、價格偏低； 1、綠化較少；2、房子品質稍差；錦繡華庭1、售價較低1、位置較偏；2、周邊環境較差，臨近化工廠，污染嚴重；津蘭名郡1、景觀較好；2、整體檔次較高 1、成本高 2.不能面向普通客戶群第 109 頁2 2、項目定位思考的主要方面、項目定位思考的主要方面地塊屬性有待進一步完善（缺乏商業和生活配套）的城區新有待進一步完善（缺乏商業和生活配套）的城區新核心。核心。項目規模大，

53、開發周期長，產品可復合多樣。項目規模大，開發周期長，產品可復合多樣。具備高檔特性。具備高檔特性。市場狀況戶型二居供需兩方面體量都較小；三居為主，并有戶型二居供需兩方面體量都較小；三居為主，并有需求上漲趨勢；四居以上戶型有一定的比例，尤其需求上漲趨勢；四居以上戶型有一定的比例，尤其新近開盤的項目四居比例較高。新近開盤的項目四居比例較高。物業類型以多層為主，并且多層帶電梯是公認的高物業類型以多層為主，并且多層帶電梯是公認的高檔物業，高層為市場空白，需求接受度小，小高層檔物業，高層為市場空白，需求接受度小，小高層開始接受，疊拼市場供應較少，但銷售速度相對較開始接受，疊拼市場供應較少，但銷售速度相對較

54、慢。新產品市場風險較高。慢。新產品市場風險較高。以本地客戶為主，投資客戶的比例非常少。以本地客戶為主，投資客戶的比例非常少。未來市場總體表現樂觀，高檔產品市場尚沒有滿足未來市場總體表現樂觀，高檔產品市場尚沒有滿足需求。需求。開發商在控制風險的前提下，追求資金回籠速度和利潤最在控制風險的前提下，追求資金回籠速度和利潤最大化。大化。希望項目提高檔次，做出品牌形象。希望項目提高檔次，做出品牌形象。政策法規戶型戶型144平米成為規劃設計中需要考慮的重要區隔點。平米成為規劃設計中需要考慮的重要區隔點。三、項目定位三、項目定位第 110 頁3 3、綜合分析確定本項目的定位為：、綜合分析確定本項目的定位為：

55、三、項目定位三、項目定位本項目產品及業態待定本項目產品及業態待定第 111 頁4 4、項目客源定位、項目客源定位核心客戶重要客戶偶得客戶來源：滑縣城區占據較大比例職業：政府高層、企業高層、高級技術人員等目的：改善居住環境為主要目的年齡：30-45歲收入：家庭年收入5萬元以上特征：格調、品質、文化、簡潔、休閑、不過分張揚、善接受新事物來源：滑縣城區及所轄各鄉鎮職業：各行各業的小老板、生意合伙人目的：改善居住環境、投資、增值為目的年齡：30-50歲收入：家庭年收入8萬元以上特征：炫耀、身份、占有欲強金領階級經營型富貴階級投資客戶三、項目定位三、項目定位第 112 頁、項目整體形象定位、項目整體形象

56、定位形象定位原則形象定位原則 市場原則 客戶原則 項目價值原則 差異性原則三、項目定位三、項目定位第 113 頁市場供應市場需求市場很高檔次的不多居住改善升級整體形象：滑縣富人區項目內涵景觀好規模大差異化高品位形象定位主要賣點三、項目定位三、項目定位、項目整體形象定位、項目整體形象定位第 114 頁1 1、入市時機入市時機條件一條件二條件三條件六條件五條件四銷售工具基本到位具備完整的售樓處銷售隊伍組建完成樣板間的完成展示區的完成現場包裝基本到位入市條件入市條件形象條件基本條件基本條件 充分展示項目的形象 利于項目形象的塑造 給客戶信心，促進銷售 對于高檔項目來說，過于簡單 不利于高檔項目形象，影響銷售 可快速實施銷售建議在僅具備基本條件時，可進行內部認購；理想狀態為完全（或部分）具備形象條件時，再正式開盤，公開入市。選擇主力戶型、如有可能最好在現樓進行