1、南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計）影響全國房價的多元回歸分析一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及特點分析房地產(chǎn)業(yè)作為我國的一個新興產(chǎn)業(yè)，從90年代初房地產(chǎn)市場的建立，再到今天房地產(chǎn)業(yè)已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點，然而當(dāng)前房地產(chǎn)價格快速上漲，使得人們對房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象產(chǎn)生了疑慮，影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)對促進經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化進程、改善人民生活發(fā)揮了積極作用。 但同時也應(yīng)看到, 當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題比較突出。科學(xué)把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律, 客觀清醒地認識房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀, 對于推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展, 促進國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長具有重要意義。經(jīng)過十幾

2、年的發(fā)展, 中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范化運作的轉(zhuǎn)型時期, 房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè), 具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強等特點。隨著WTO 各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實, 包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結(jié)構(gòu)的提升, 為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機會, 也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。充分運用信息技術(shù)所帶來的巨大生產(chǎn)力, 盡快提高自身的信息化應(yīng)用水平和管理水平, 將成為提升房地產(chǎn)行業(yè)競爭力的重點。二、房地

3、產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢隨著房地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式國際化的趨勢更加明顯,更多的境外基金將關(guān)注并介入國內(nèi)房地產(chǎn)市場, 今后幾年中國房地產(chǎn)開發(fā)將從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴展, 并呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢:（一）低收入人口居住問題將成為新焦點。目前, 商品房市場的發(fā)展速度遠遠超過住房保障體系的健全速度, 可以說, 兩者呈現(xiàn)嚴重不均衡發(fā)展的態(tài)勢。低收入人群數(shù)量龐大, 低收入人群的住房問題是關(guān)乎民生的社會問題, 是政府履行其社會保障職能的重要內(nèi)容。也正是這一問題的存在, 致使商品房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題, 同時也成為了政府行政干預(yù)商品房市場的誘因。因此, 我國房地產(chǎn)市場若想實現(xiàn)真正的健康循環(huán), 住房保障體系的

4、健全是繞不過的門檻, 并可能催生新的產(chǎn)品, 其設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)將低于經(jīng)濟適用房, 開發(fā)模式為政府補貼引導(dǎo)下的開發(fā)商主導(dǎo)模式。（二）設(shè)計上將有更多新突破。隨著越來越多的樓盤嘗試中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格, 今后幾年中國樓市的現(xiàn)代中國風(fēng)格將更加成熟, 新中式住宅將繼續(xù)在摸索中前進。它不是簡單的復(fù)古, 而是加入現(xiàn)代生活理念, 并采用最新的工藝材料和技術(shù)。目前中式建筑有一定的弊端: 首先, 與現(xiàn)代住宅在功能要求上和現(xiàn)代人生活方式上有較大的矛盾; 其次, 技術(shù)手段落后, 結(jié)構(gòu)形式、物理性能、建筑材料和施工工藝上均有先天不足; 最后, 傳統(tǒng)建筑以低層為主, 現(xiàn)代住宅為多層甚至是高層。因此, 傳統(tǒng)中式建筑不能簡單地套用在

5、現(xiàn)代建筑中, 需要革新。今后幾年住宅的戶型設(shè)計將有較大突破。三方面因素正導(dǎo)致現(xiàn)有戶型模式的新變化。首先, 居住文化在不斷發(fā)展; 其次, 住宅個性化需求不斷增加。此外, 先進技術(shù)的應(yīng)用又提供了更多可能性。住宅戶型在功能上將朝著普適性和針對性兩極方向發(fā)展。將會出現(xiàn)適合不同面積需求和使房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢探討用需求的全開敞住宅, 以及向不同客戶提供的細分產(chǎn)品,如丁克家庭。（三）高科技節(jié)能將成為住宅產(chǎn)品新賣點。今后幾年, 中國住宅品質(zhì)將繼續(xù)朝著精細化及指標(biāo)化方向發(fā)展。隨著消費者日趨理性化, 開發(fā)商也會更加注重提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量,并提供可量化的住宅品質(zhì)指標(biāo), 關(guān)注住宅壽命問題。預(yù)計今后幾年在全國范圍

6、內(nèi)將有大量的高科技節(jié)能住宅面世。原因是, 一方面國家提高了住宅節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn), 另一方面在政府部門、專家學(xué)者、媒體的大力呼吁下, 建筑設(shè)計行業(yè)、開發(fā)商以及消費者也越來越關(guān)注住宅節(jié)能問題。高科技節(jié)能將成為住宅產(chǎn)品的新賣點。（四）商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)與運作仍不可避免。隨著WTO 規(guī)則的深入實施, 國際零售企業(yè)在國內(nèi)的需求保持了穩(wěn)定的增長勢頭。而這些企業(yè)在選擇經(jīng)營場所時, 基本上都是選擇只租不售產(chǎn)品, 無法與那些切割分散出售的物業(yè)進行合作。據(jù)統(tǒng)計, 目前商業(yè)地產(chǎn)項目選擇出售的比例仍然高于半數(shù), 預(yù)計今后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運作的盲目性,及空置浪費的嚴重后果仍不可能完全避免。從2007 年全國商業(yè)地產(chǎn)供需來看, 一

7、方面空置率快速上升, 另一方面外資零售商找不到合適的商業(yè)物業(yè), 這種矛盾狀況的出現(xiàn)主要是源于商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有切實地對接。真正能夠滿足市場需要的商業(yè)地產(chǎn)項目需要科學(xué)專業(yè)化的商業(yè)運作, 才能夠發(fā)揮商業(yè)資源應(yīng)有的價值。預(yù)計今后幾年一站式消費、體驗消費、主題型購物中心將進入消費者的生活中, 這一新的機會也要求開發(fā)商迅速提高自己與國際接軌的能力。（五）總部型寫字樓的發(fā)展成為一種新趨勢。今后幾年, 辦公設(shè)施的更高需求將導(dǎo)致寫字樓市場競爭激烈。產(chǎn)品主題化、個性化發(fā)展趨勢突顯, 人性化及網(wǎng)絡(luò)化受到更廣泛關(guān)注。未來的辦公室將成為一個知識中心。寫字樓從表現(xiàn)公司群體形象轉(zhuǎn)變?yōu)楸憩F(xiàn)公司個體形象, 總部型寫字樓的發(fā)

8、展會成為一種新趨勢。預(yù)計今后幾年服務(wù)式寫字樓在一些城市將更快發(fā)展, 而公寓式寫字樓有望成為中低端寫字樓市場的新勢力。（六）工業(yè)旅游地產(chǎn)將出現(xiàn)并成為新的增長點。隨著旅游地產(chǎn)項目開發(fā)和運作的專業(yè)化發(fā)展, 以及旅游業(yè)本身的廣闊前景, 作為旅游和地產(chǎn)兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè), 正逐漸為市場關(guān)注。今后幾年, 配套設(shè)施全面, 有著鮮明的主題、獨特的景觀形象、深厚的歷史積淀以及濃郁的文化氣息的產(chǎn)品將成為主流。在發(fā)達國家廣受重視的工業(yè)旅游將成為國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)新的增長點。這種對廢舊工業(yè)廠房、廠區(qū)的改造、利用,在營造特殊體驗旅游設(shè)施的同時, 對我國老工業(yè)基地, 特別是重工業(yè)基地的城市復(fù)興, 也提供了有效且可持續(xù)發(fā)展

9、的解決途徑。今后幾年, 全國各地的旅游地產(chǎn)項目將在各種資源的主題創(chuàng)造方面有大的突破。結(jié)合自然環(huán)境、文化、經(jīng)濟、交通、區(qū)域發(fā)展等諸多資源發(fā)展的旅游房地產(chǎn)業(yè), 將會有更大的發(fā)展。國家近來接連采取了對房地產(chǎn)業(yè)具有震撼力的宏觀調(diào)控政策。從理論上講，房地產(chǎn)價格受建設(shè)成本、宏觀經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、政策體制及供求變化等多方面的綜合影響，其中，作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景的宏觀經(jīng)濟因素起著至關(guān)重要的作用。因此，從宏觀經(jīng)濟角度分析預(yù)測未來房地產(chǎn)價格市場的發(fā)展趨勢，對于穩(wěn)定房價、保持適度開發(fā)和建立更合理的市場規(guī)則起到參考價值。本文主要從國內(nèi)生產(chǎn)總值、全國居民消費水平、房地產(chǎn)投資總額、全社會固定資產(chǎn)投資房屋竣工面

10、積等經(jīng)濟的度出發(fā)，建立與全國房屋銷售均價的多元線形回歸模型，進行房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟分析與預(yù)測。房地產(chǎn)價格最近幾年一直居高不下，存在嚴重的泡沫經(jīng)濟，就這一現(xiàn)狀的控制提出對策建議。三、建立初步回歸模型(一)初步回歸模型建立1993-2007年相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)如表1所示。經(jīng)過對這15年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行時間序列分析，設(shè)定國內(nèi)生產(chǎn)總值為X1,地產(chǎn)投資總額為X2,全國居民消費水平為X3、全社會固定資產(chǎn)投資房屋竣工面積為X4，作為自變量，全國房屋銷售均價設(shè)為Y，作為因變量。根據(jù)所選的全國居民消費水平、房地產(chǎn)投資總額、全社會固定資產(chǎn)投資房屋竣工面積(圖表中簡稱為固投房屋竣工面積)、國內(nèi)生產(chǎn)總值四項指標(biāo)，建立如下的多元

11、線性回歸模型:Y=b0+b1×x1+b2×x2+b3×x3+b4×x4+u其中 Y全國房屋銷售均價i=1 4Y=b0+ bixiX1全國居民消費水平X2房地產(chǎn)投資總額X3全社會固定資產(chǎn)投資房屋竣工面積X4國內(nèi)生產(chǎn)總值b0 ，b1，b2，b3，b4未知參數(shù)u是剩余殘差，且E(u)=0,與三個自變量無關(guān)。表1 (1993-2007)年相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)年份房屋銷售均價(元/m2)全國居民消費水平(元)房地產(chǎn)投資總額(億元)固投房屋竣工面積(萬m2)國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)20073168543915909227589183084.8200627784925131582

12、07019159878.320052359441110154202644135822.82004225041067791196738120332.72003217038696344182437109655.2200221123632498418197499214.6200120533346410318735789677.1200030633159361417090584402.3199919973002217816605778973199818062789321616196671176.6199715912355314914560060793.7199614091833255413655048

13、197.9199512911393193812202135333.919949951116731.211480026923.51993786932436.211910721781.5數(shù)據(jù)來源:中經(jīng)專網(wǎng)(教育版)(二)初步回歸模型檢驗 用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進行分析處理，得出如下分析檢驗結(jié)果。 1、擬合優(yōu)度檢驗由表2可看出，其相關(guān)系數(shù)R為0. 986，測定系數(shù)R'為0. 972，說明其擬合優(yōu)度較好。表2 Model SummaryModelRR SquareAdjustedR SquareStd. Error of the Estimate10.986(a)0.9720.961126.34

14、742 a Predictors: (Constant),國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)。房地產(chǎn)投資額(億元)，固投房屋竣工面積(萬m2) ，全國居民消費水平(元)。2.方程顯著性檢驗(F檢驗) 如表3所示，F(xiàn)（4, 10）0.001=5.99<86.111，通過了方程顯著性檢驗。表3 ANOVA(b)Mode 1Sum of SquaredfMean SquareFSig.1Regression5498611.03941374652.7686.110.000(a)Rsidual159636.6941015963.669Total5658247.73314a Predictors: (Consta

15、nt),國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)。房地產(chǎn)投資額(億元)，固投房屋竣工面積(萬m2) ,全國居民消費水平(元)。b Dependent Variable:房屋銷售均價(元/m2)。3.變量顯著性檢驗(t檢驗)如表4所示，t (15) 0.3=1.074<1.087，能夠通過檢驗。表4 Coefficients (a)ModelUnstandardized CoeffcientsStandardizedCoeffcientstSig.BStd.ErrorBeta1(Constant)773.365711.7311.0870.303全國居民消費水平（元）0.4040.6270.8780.6450.

16、534房地產(chǎn)投資額（億元）-0.0090.115-0.066-0.0810.937固投房屋竣工面積（萬m2）-0.0020.008-0.135-0.3190.757國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）0.0040.0290.3120.1450.888a Dependent Variable:房屋銷售均價(元/m2)(三)初步回歸模型分析但是，從表4中可以分析出，國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額與全國房屋銷售均價皆負相關(guān)。在經(jīng)濟意義上存在不合理性，進一步分析，從SPSS輸出的數(shù)據(jù)(表5)可以看出，國內(nèi)生產(chǎn)總值與全國居民消費水平的相關(guān)性很高，這就存在多重共線性，需要對初步回歸方程進行修正。表5 Correlations

17、房屋銷售均價（元/m2）全國居民消費水平（元）房地產(chǎn)投資額（億元）固投房屋竣工面積（萬m2）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）Pearon Corrlation房屋銷售均價（元/m2）1.0000.9850.9150.9720.978全國居民消費水平（元）0.9851.0000.9180.9900.989房地產(chǎn)投資額（億元）0.9150.9181.0000.8900.966固投房屋竣工面積（萬m2）0.9720.9900.8901.0000.973國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）0.9780.9890.9660.9731.000四、修正回歸模型(一)回歸模型的修正 居民消費水平是指按人口平均計算的居民消費額，其計算公式

18、是報告期國內(nèi)生產(chǎn)總值中的居民消費總額與報告期年平均人數(shù)的比值，考慮到居民消費水平，是按國內(nèi)生產(chǎn)總值口徑計算的，并且與房屋購置有更直接的經(jīng)濟關(guān)系，在修正模型時，保留居民消費水平，去掉國民生產(chǎn)總值，采用SPSS分析結(jié)果如表6、表7、表8所示。 (二)修正回歸模型的檢驗1.擬合優(yōu)度檢驗從表6可以看出，其相關(guān)系數(shù)R為0.986,測定系數(shù)R2= 0.972,說明其擬和優(yōu)度較好。表6 Model SummaryModelRR SquareAdjusted R SquareStd. Error of the Estimate10.986(a)0.9720.964120.59394a Predictors:

19、(Constant),房地產(chǎn)投資額(億元)，固投房屋竣工面積(萬m2) ,全國居民消費水平(元)2.方程顯著性檢驗(F檢驗)如表7所示, F（4, 10）0.001=5.99<126.024,更好的通過了方程顯著性檢驗。表7 ANOVA(b)ModelSum of SquaredfMean SquareFSig.1Regression5498275.85931832758.620126.0240.000(a)Rsidual159971.8741114542.898Total5658247.73311a Predictors: (Constant),房地產(chǎn)投資額(億元)，固投房屋竣工面積(

20、萬m2) ,全國居民消費水平(元)b Dependent Variable:房屋銷售均價(元/m2)3、變量顯著性檢驗(t檢驗)如表8所示，t (15) 0.3=1.074 < 1.166，仍能夠通過檢驗.表8 Coefficients (a)ModelUnstandardized CoeffcientsStandardized CoeffcientstSig.BStd.ErrorBeta1(Constant)734.809630.0621.1660.268全國居民消費水平（元）0.4890.2071.0552.3670.037房地產(chǎn)投資額（億元）0.0070.0190.0510.372

21、0.717固投房屋竣工面積（萬m2）0.0020.007-0.117-0.3030.768a Dependent Variable:房屋銷售均價(元/m2)(三)修正回歸模型分析全國房屋銷售均價與房地產(chǎn)投資額、全國居民消費水平正相關(guān)，與全社會固定資產(chǎn)房屋竣工負相關(guān)，較好地體現(xiàn)了實際的經(jīng)濟意義，并且較好地通過了相關(guān)的檢驗。可見，本文所修正的多元線性回歸方程各個方面表現(xiàn)良好，即最終建立的三元線性回歸模型為: Y=734.809+0.489X1+0.007X2-0.002X3五、所建多元線性回歸模型的意義 綜上所述，該方程可以用來分析我國房屋銷售均價的變動趨勢。在給出未來時期全社會固定資產(chǎn)房屋竣工面

22、積、房地產(chǎn)投資額、全國居民消費水平估計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，依據(jù)該公式計算：房地產(chǎn)價格的預(yù)測值，可大體觀測房地產(chǎn)價格的波動情況，為政府宏觀調(diào)控部門、房地產(chǎn)相關(guān)管理部門、房地產(chǎn)從業(yè)人士以及有房地產(chǎn)消費需求的居民提供分析依據(jù)。有利于各方主體進行理性決策、采取有效措施，以規(guī)避風(fēng)險、提高收益、推進我國房地產(chǎn)市場的改革和規(guī)范化進程，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。六、對今后房地產(chǎn)價格走勢的初步判斷在可預(yù)見的未來期間內(nèi), 供應(yīng)偏緊、價格上漲仍將是房地產(chǎn)市場的主要矛盾。供給方面, 未來房地產(chǎn)供應(yīng)不足的矛盾將相當(dāng)突出。盡管資金、勞動力、建材等房地產(chǎn)供給構(gòu)成要素供應(yīng)寬裕, 但作為最重要的要素, 土地供應(yīng)緊張將成為

23、難以突破的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)土地來源無非是舊城區(qū)改造、企事業(yè)單位通過土地置換外遷、郊區(qū)閑置土地開發(fā)和占用耕地。伴隨國內(nèi)經(jīng)濟的快速增長, 可以預(yù)見居民收入仍將保持快速上升勢頭, 居民的購房能力將不斷增強。工業(yè)化、城市化的推進必然迎來城市人口的快速膨脹和第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展, 不可避免地對未來城市房地產(chǎn)的供應(yīng)帶來壓力。從目前市場表現(xiàn)看, 近年來房地產(chǎn)已經(jīng)存在“超買”現(xiàn)象, 供需矛盾的存在必然使這一現(xiàn)象愈演愈烈, 從而推動房地產(chǎn)價格的進一步上揚。為應(yīng)對土地緊張問題, 開發(fā)商將著重開發(fā)高層和小高層建筑, 以提高容積率的方法來稀釋土地成本, 緩解商品房過快上漲壓力, 但這同時會提高施工成本, 因此可以預(yù)見, 今后商品房格上漲不可避免。七、對策建議（一） 轉(zhuǎn)變政府職能, 提高對房地產(chǎn)市場的管理水平政府及其各部門要按照經(jīng)濟規(guī)律辦事, 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)建公平競爭、良性發(fā)展的市場環(huán)境。加強房地產(chǎn)投資、管理、服務(wù)領(lǐng)域有關(guān)規(guī)則和政策的研究, 提高政策的透明度; 加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)