1、馬連道馬連道采購中心區采購中心區 北京商品交易中心前期策劃方案北京商品交易中心前期策劃方案 二二OO四年一月四年一月 前前 言言 北京有了CBD、CLD、CID、CFD，但這些都只是北京概念的“中心區”。作為全國的政治文化中心，作為京津塘經濟圈的核心、華北、東北、西北的經濟橋頭堡，北京應該在商業地產的運作方面有更大的作為，因此，以三北區域為輻射范圍的采購中心區（CPD）應運而生。 CPD的提出，為北京西南門戶馬連道地區的未來商業規劃明確了方向。但是，我們如何將這個構思落實在圖紙、如何真正成功地吸引商流、客流、資金流，成為舉足輕重的商品采購和交易重鎮，物業形態規劃和開發經營模式設計將是至關重要的

2、環節。 北京商品交易中心，作為CPD最先啟動的龍頭項目，將成為拉動CPD快速健康發展的強勁引擎。聚焦CPD此處缺圖。北京地圖。圈出本案大方位。WHERE？聚焦北京商品交易中心 此處缺圖。CPD鳥瞰中標出本案的具體位置。WHERE？宣武區經濟 2002年全區實現國內生產總值184.9億元。財政收入13.5億元，比上年增長15.1%；預算支出16.7億元。2002年全區實現國內生產總值184.9億元。 全年完成固定資產投資90.8億元，比上年增長21.1%。社會消費品零售額70.1億元。其中售給居民56.9億元，售給社會集團13.2億元。按行業分，批發零售貿易業56.6億元，餐飲業4.6億元；按經

3、濟類型分，國有經濟12.5億元，集體經濟16.9億元，私營經濟5.5億元。 外資企業銷售收入為276422.7萬元，同比增長46.6%。其中直接出口銷售收入為702萬美元。WHERE？宣武區人文 2002年末，宣武區總人口為65.9萬人。其中，戶籍人口為54.3萬人，暫住人口為11.6萬人。 元、明、清以來，北京成為全國的政治、經濟、文化中心。由于北京南部是平原，物產豐富，且處于進出京都的交通要道，故商賈云集，成為農、商、手工業產品集散的重要場所。明代嘉靖三十二年（1553年）北京外城建成，宣武區大部地區在外城之內。隨著城市經濟的發展，商品流通的擴大，逐步形成商業、文化繁榮的市區。留存至今的一

4、些街巷名稱，如菜市口、糧食店、煤市街、果子巷、珠寶市等，就是當時各種專業市場的名稱，可見宣武區商業、飲食、服務業的歷史淵源。WHAT 北京商品交易中心是什么？華北地區的品牌分銷樞紐WHAT 北京商品交易中心是什么？北京西南區域商業中心北京西南區域商業中心華北地區的品牌華北地區的品牌分銷分銷樞紐樞紐 “永不落幕的交易會永不落幕的交易會” 良好的硬件環境與軟件管理服務，為生產企業和流通良好的硬件環境與軟件管理服務，為生產企業和流通企業打造了低成本高效率的商品展示、品牌推廣、大宗交企業打造了低成本高效率的商品展示、品牌推廣、大宗交易、對外貿易的平臺。超大規模、優越位置、創新模式，易、對外貿易的平臺。

5、超大規模、優越位置、創新模式，必將使其成為超越于廣交會之上的新型商品交易、交流、必將使其成為超越于廣交會之上的新型商品交易、交流、流通渠道流通渠道。WHAT？北京西南區域商業中心北京西南區域商業中心 “組合式消費廣場” 由由B TO BB TO B商務模式延伸而出商務模式延伸而出B TO CB TO C服務功能。作為流通的中游環節，服務功能。作為流通的中游環節，商品交易中心能提供更為平價和優質的貨品。而超大規模體量將為消商品交易中心能提供更為平價和優質的貨品。而超大規模體量將為消費者提供涉及到家庭生活每個層面的商品，起到客流共享、功能互補費者提供涉及到家庭生活每個層面的商品，起到客流共享、功能

6、互補的組合放大效應。其輻射力將超越于一般的區域商業中心，起到覆蓋的組合放大效應。其輻射力將超越于一般的區域商業中心，起到覆蓋全北京的效果。全北京的效果。WHAT？物業性質： 跨行業、跨業態、跨地區商品跨行業、跨業態、跨地區商品分銷分銷樞紐樞紐建筑風格：建筑風格： 現代現代 豐富豐富 多元多元 活力活力 插入設計圖片WHAT？WHAT: 五大模塊的五大模塊的品牌直營店集群品牌直營店集群 由總規模由總規模20萬平方米的五大模塊構成萬平方米的五大模塊構成 ：茶文化流通中心茶文化流通中心食品飲料煙酒分銷平臺食品飲料煙酒分銷平臺醫療器械及藥品流通網醫療器械及藥品流通網日用生化及專業化妝品集成日用生化及專

7、業化妝品集成外貿服裝名品走廊外貿服裝名品走廊 直營店集群的核心功能直營店集群的核心功能 WHAT？為進駐商家提供：為進駐商家提供：市場開拓及管理功能市場開拓及管理功能/ /品牌提升功能品牌提升功能/ /貨物調配功能貨物調配功能 華北地區市場開拓橋頭堡 品牌形象旗艦店 兼具批發零售、貨物調配功能的中心店 質量監督和客戶服務中心為最終客戶提供的功能：為最終客戶提供的功能： 低成本流通低成本流通/ /質量保證功能質量保證功能 現代化統一物流配送 從生產到消費的最短流通距離 行業協會進駐提供專業質量保證信譽模塊之一：模塊之一： 全國最大的茶文化流通中心全國最大的茶文化流通中心 符合現代商業模式的茶葉名

8、品廊符合現代商業模式的茶葉名品廊大、范大、范以茶葉經銷商及生產廠家為主。茶葉拍賣大廳、茶葉品牌排行公示廳茶葉拍賣大廳、茶葉品牌排行公示廳定期、不定期舉辦茶葉品牌推廣活動；推出茶葉品牌銷售排行榜，指導進場客人采購和消費；明星效應可為某單一或多個品牌舉行新品發布會、推介會、拍賣會。茶藝博物館茶藝博物館以提供與茶葉、茶藝相關的器具、服裝、用品等商品的經銷商為主。總規模：8萬平方米，可容納800-1000家茶葉經銷商及廠家直銷店。WHAT？本模塊在行業銷售渠道的市場定位本模塊在行業銷售渠道的市場定位 WHAT？全國最大的茶葉集散地黃河以北地區最重要的茶葉分銷樞紐模塊之二：食品飲料煙酒直銷平臺模塊之二：

9、食品飲料煙酒直銷平臺 鑒于食品飲料行業大型生產廠家更有可能采取直銷、網絡銷售的渠道模式，因此，本項目更傾向于為中等規模廠家提供直接銷售網點以及銷售體系管理、品牌提升的平臺。國內品牌居多。 對于煙酒行業來說，尤其是煙草行業，由于面臨缺少推廣渠道的行業問題，設立一個品牌形象的展示窗口是大多數品牌保持和提高知名度的需要。 包裝食品、飲料廠家直營店包裝食品、飲料廠家直營店 兼具展示、倉儲、批發、零售、市場管理等功能。 煙酒品牌專賣店煙酒品牌專賣店 匯集國內外各種品牌的名煙、名酒，以設立品牌煙酒專賣店形式，進行以批發為主的各種煙酒交易。 總規模：總規模：2 2萬平方米，約萬平方米，約400400家。家。

10、WHAT？WHAT？本模塊在行業銷售渠道的市場定位本模塊在行業銷售渠道的市場定位 食品飲料煙酒行業網絡銷售和平臺銷售的華北橋頭堡模塊之三：醫療器械及藥品流通網模塊之三：醫療器械及藥品流通網 引進引進1-21-2家大型醫療器械及藥品流通企業，全力打造醫藥流通主力店。家大型醫療器械及藥品流通企業，全力打造醫藥流通主力店。 平價藥房是目前在上海、廣州等地已經興起的一種醫藥流通形式，其定位是大型醫藥連鎖企業的貨倉式銷售中心流轉店，單店規模通常在數千平方米以上。平價藥房相當于自己的倉庫，處在交通方便、租金便宜的地方。平價藥房相當于“倉庫”開放，鋪租、人員等成本相對節約，銷售量增加，自然可以以接近批發價的

11、低價格銷售。另外，平價藥房通常具有大型醫藥流通公司的實力背景，有現代化的采購系統和物流管理基礎，是未來醫藥流通業中不可忽略的力量。 特色醫療器械、藥品及保健品經銷門市。特色醫療器械、藥品及保健品經銷門市。 相當一部分醫療器械及藥品的銷售渠道仍然需要通過建立多層級的經銷網絡滲透到各區縣以及華北廣大省市縣的醫藥銷售系統。因此，傳統的醫藥流通形式還將存在，作為華北地區的醫藥流通集散地，本市場應該以規范的市場管理、完善的質量監督和保證系統來打造一個值得信賴的新型醫藥市場。 總規模：總規模：3 3萬平方米；其中包括萬平方米；其中包括1-21-2家大型平價藥房，家大型平價藥房，200-300200-300

12、家特色門市。家特色門市。WHAT？本模塊在未來行業營銷體系的市場定位本模塊在未來行業營銷體系的市場定位 我國在醫藥產業上具有綜合優勢的地區主要包括：廣東、江蘇、山東、上海、四川、北京等省區。從區域層面上分析，我國醫藥產業大致可以劃出五個具有優勢和特色的產業帶：環勃海地區，以上海為中心的華東地區，以四川為極點的西部地區、以廣東為極點的華南地區和以北京為極點的京津唐經濟區。 一級大型醫藥物流中心可以分別建立在上述七個地區的經濟圈內，在本地區內的醫藥批發企業、包括大型的零售連鎖企業可以充分整合物流資源，共同組建物流中心。 摘自我國醫藥物流市場結構調整的路徑及規劃探討WHAT？京津塘醫藥物流控制中心京

13、津塘醫藥物流控制中心模塊之四：日用生化及專業化妝品集成模塊之四：日用生化及專業化妝品集成 著名日用化妝品的品牌旗艦店著名日用化妝品的品牌旗艦店 日用化妝品進入形象檔次高的大型商場銷售，但通常帶來的弊端是制約明顯，為客戶提供的服務深度和質量受到局限。在此模塊中可為著名日用化妝品提供實現銷售、推廣、服務多種功能的專用品牌展示場所。 專業美容的品牌店、培訓中心、區域分銷樞紐專業美容的品牌店、培訓中心、區域分銷樞紐 目前大部分專業美容用品缺少有號召力的品牌，同時也缺少樹立品牌的營銷渠道。為專業美容用品品牌提供一個可以展示的區域中心旗艦店以及相應的培訓中心，符合相當一部分中高端產品的市場營銷需要。全國首

14、家專門為專業美容品牌提供分銷渠道的專業市場，將迅速地成為華北區域乃至全國的重要分銷樞紐。 中檔日用化妝品及洗滌用品的華北分銷樞紐中檔日用化妝品及洗滌用品的華北分銷樞紐 對于相當一部分國產日用化妝品品牌來說，在這樣一個具有相當知名度和品質感的專業市場里建立區域經銷點，是擴大影響力和銷售量的最佳選擇。 總規模：總規模：2 2萬平方米。萬平方米。200200家，每家規模在家，每家規模在100-500100-500平方米之間。平方米之間。WHAT？本模塊在未來行業營銷體系的市場定位本模塊在未來行業營銷體系的市場定位 WHAT？全國最大的專業化妝品集散地全國首家著名化妝品牌專賣集群模塊之五：外貿服裝名品

15、走廊模塊之五：外貿服裝名品走廊 總規模：3萬平方米。1000家，30-50平方米/家。 WHAT？電子交易為主、商品集散為輔的外貿服裝批發零售店集群WHAT: 定位精準的主力店集群主力店集群 大型連鎖品牌的中心店大型科教主題、休閑娛樂超市主力店大型科教主題、休閑娛樂超市主力店 優選業態建議優選業態建議一：WHAT？大型家居類倉儲超市主力店大型家居類倉儲超市主力店 WHAT？優選業態建議優選業態建議二：以零售為主的大型倉儲式家電市場以零售為主的大型倉儲式家電市場WHAT？優選業態建議優選業態建議三：大型倉儲式綜合超級市場大型倉儲式綜合超級市場優選業態建議優選業態建議四四：大型百貨品牌連鎖店大型百

16、貨品牌連鎖店優選業態建議優選業態建議五五：兒童反斗城兒童反斗城/ /高檔游戲體驗城高檔游戲體驗城/ /電影超市電影超市量販式綜合娛樂中心量販式綜合娛樂中心/ /中式茶文化館中式茶文化館中華美食大賣場中華美食大賣場WHAT: MOL商品在線交易系統MOLMOL營銷體系營銷體系 是merchandise online電子商務市場的核心，是商貿活動的主要流通渠道，是商貿活動順利進行的保障。 主要包括三個部分： 網上運作體系、供應體系與行銷體系。 組織專業人員研制開發的網上運作體系：商品櫥窗、專營產品庫、產品訂購庫、貨物管控庫、認證記錄中心等； 供應體系：供應商、經營公司與網上運作體系組成的貨物采購與

17、供給組織； 行銷體系：營運公司與網上運作體系組成的貨物配送與銷售的組織。電子商務系統的窗口電子商務系統的窗口商品交易所商品交易所 商品交易所是商品交易系統的一個顯化窗口，以電子商務為基礎，提商品交易所是商品交易系統的一個顯化窗口，以電子商務為基礎，提供現場交易服務。同時也為入場的客戶和商家提供一個即時信息發布供現場交易服務。同時也為入場的客戶和商家提供一個即時信息發布窗。窗。 總規模總規模:1000:1000平方米。平方米。 商品交易所功能商品交易所功能 現場商品交易服務現場商品交易服務/ /交易記錄的隨時更新與展示交易記錄的隨時更新與展示/ /交易指數的統計與發交易指數的統計與發布布 商品搜

18、索商品搜索/ /商品信息發布商品信息發布/ /商品交易管理商品交易管理/ /交易狀況查詢交易狀況查詢/ /行情實時發布行情實時發布WHAT？同類案例舉例同類案例舉例 母公司為位于舊金山的母公司為位于舊金山的MEET WORLD TRADE DE MEET WORLD TRADE DE 的美商網是在國際貿易方面運作的美商網是在國際貿易方面運作較為成功的電子商務系統。在美商網上注冊的海外買家已經超過兩萬余家，包較為成功的電子商務系統。在美商網上注冊的海外買家已經超過兩萬余家，包括美國史丹利公司、日本松下電工、美國鋁業等。括美國史丹利公司、日本松下電工、美國鋁業等。 韓國的韓國的EC21EC21為韓

19、國超過為韓國超過9000090000家進出口公司的在線交易和國際貿易提供支持，家進出口公司的在線交易和國際貿易提供支持，有來自近有來自近200200個國家的個國家的3000030000個會員公司和每天超過個會員公司和每天超過300000300000人次的訪問量，超過人次的訪問量，超過40%40%的韓國貿易公司使用公司網站。的韓國貿易公司使用公司網站。 印度的印度的satyamsatyam擁有擁有5000050000名商務注冊用戶，整合基于互聯網的貿易服務。運作名商務注冊用戶，整合基于互聯網的貿易服務。運作6 6個垂直交易市場（汽車、機械工具、塑料、電器設備、化工和茶葉）和個垂直交易市場（汽車、

20、機械工具、塑料、電器設備、化工和茶葉）和3 3個水平個水平交易市場（國際貿易、工業產品和專業商務服務）。交易市場（國際貿易、工業產品和專業商務服務）。WHAT？WHAT: 支持性配套功能集群 大型物流配送中心大型物流配送中心 總規模：地下面積10萬平方米 物流配送中心功能：倉儲/物流/配送為直營店集群提供配套服務的專業配送中心與大型物流配套的城市流通型配送中心為倉儲零售業態提供配套的供應配送中心WHAT: 支持性配套功能集群 其他配套功能物業其他配套功能物業 會展中心：會展中心： 總規模：總規模：2 2萬平方米萬平方米 大型商品展示博覽會大型商品展示博覽會/ /定期小型行業展會定期小型行業展會

21、其他配套功能物業其他配套功能物業 產權式高級酒店：產權式高級酒店： 總規模：總規模：6 6萬平方米萬平方米 大型商品展示博覽會大型商品展示博覽會/ /定期小型行業展會定期小型行業展會HOW TO DO？開發經營模式設計商業地產：拒絕短期炒作、重在長線經營。商業地產：拒絕短期炒作、重在長線經營。 在“政府-開發商-投資商-經營商-消費者”構成的生存鏈條中，開發商承擔更多的社會責任。將蛋糕做大，使得鏈條中的每一個環節中都獲得其相應的收益，是商業地產開發的重要前提。 開發商的經營模式決定了商業項目的生命力。當前最有潛力的三種商業經營模式當前最有潛力的三種商業經營模式：復合型經營模式復合型經營模式/

22、/專業型經營模式專業型經營模式/ /一站式經營模式一站式經營模式小體積、大能量，小體積、大能量， 發揮出從量變到質變的戰略能源發揮出從量變到質變的戰略能源 HOW TO DO？核能聚變型商業地產專業市場復合體專業市場復合體 一站式滿意采購一站式滿意采購推行推行“系統系統+ +平臺平臺”的現代經營模式的現代經營模式 HOW TO DO？有形平臺+無形系統多業態復合、多行業復合、多功能復合 多種商業業態的復合多種商業業態的復合 品牌直營店集群/零售終端集群/大型休閑娛樂業集群 物流配送中心/會展中心/產權酒店 虛擬業態商品交易系統/品牌展示系統/信息查詢系統 多種商業功能的復合多種商業功能的復合

23、信息交流/交易實現/品牌展示/統計分析/市場管理/物流管理 行業指導/質量監督功能/數據查詢/采購指導 跨行業商業地產的復合跨行業商業地產的復合 茶葉/食品飲料煙酒/醫療器械及藥品/化妝品/服裝 生鮮/家用電器/量販式娛樂超市/兒童娛樂/電影城 現代交易系統的超前設計現代交易系統的超前設計 給交易中心一顆奔騰的“芯”以互聯網為基礎，實現基于現貨基礎上的海量信息的交換與整理、快速交以互聯網為基礎，實現基于現貨基礎上的海量信息的交換與整理、快速交易、數據統計分析及發布等功能。易、數據統計分析及發布等功能。發動機發動機/ /擴音器擴音器/ /風向標風向標/ /導航器導航器 HOW TO DO？商流、

24、客流、信息流、物流、資金流的交換平臺商流、客流、信息流、物流、資金流的交換平臺 小平臺、大采購小平臺、大采購 航母之所以成為航母，不僅僅是因為其龐大的體量，而是由于組合完美、功能齊全的系統設置，使其發揮出數倍甚至數十倍的攻擊力和影響力。以60萬平方米的有形地產為平臺，以無限擴容的無形系統為發散手段，最終實現全國、全行業的大規模采購和交易。 物流對接為基礎物流對接為基礎 集中有效的人流，分散無限的物流。通過系統的信息預熱以及最大限度地快速實現交易，將有效的人流集中到有形商業平臺。通過高效、科學的管理手段，配以先進物流系統，實現大量的場外貨物運輸。將航母型商業地產的信息交換功能發揮到極致。 HOW

25、 TO DO？強勢資源的引入和整合利用強勢資源的引入和整合利用 跨國物流、零售集團的引入跨國物流、零售集團的引入 適應不斷開放的商業環境和發展需求,引入跨國物流、零售集團的科學管理和經營手段，作為商品交易系統的主要支撐點之一。同時也是商業航母向海外進軍的重要碼頭。 與大型物流港的對接。與大型物流港的對接。 作為三環以里的商品交易中樞，本案具有很多其他物流配送項目不可比擬的優勢。為了更好地發揮優勢、規避劣勢，可與地處五環以外的大型物流港聯合，形成多層級物流體系的對接和延續，為廠家商家客戶提供全過程高質服務。 行業領袖的引入。行業領袖的引入。 盡可能多地引入各行業資源是航母型商業地產提高競爭力、保證平臺的穩定性、系統的先進性的重要手段。國家信息中心、全國大型物流企業、消費者協會、質量保證部門等等可為本案多方面信息支持和技術保證。 HOW TO DO？北京商品交易中心的前景北京商品交易中心的前景 預計本