1、物業經營管理目錄第一章物業經營管理概述 0第二章房地產投資及其區位選擇 3第三章房地產投資分析技術 7第四章收益性物業價值評估 15第五章房地產市場與市場分析 22第六章租賃管理 28第七章成本管理 33第八章合同與風險管理 40第九章財務管理與績效評價 46第十章寫字樓物業經營管理 54第十一章零售商業物業經營管理 59第十二章物業經營管理的未來發展 63第一章物業經營管理概述一、單項選擇題（每題1 分。每題的備選項中，只有1 個最符合題意）1、物業經營管理為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的（）管理服務。P1A單一性 B 、特殊性 C綜合性 D 、專業性2、寫字樓、零售商業等收益性物業完全

2、可以像一個一般的工商企業那樣，通過（）活動，為業主或投資者創造利潤和回報。P2A、房地產資產管理B 、設施管理C房地產組合投資管理D、物業經營管理3、房地產投資信托基金的主要物質載體是（）P2A、經常性租金收益B、運營收入 C、毛租金 D、營業額4、下列不屬于寫字樓類型的是（）P2A、企業自用寫字樓B 、出租寫字樓C自用出租復合型寫字樓D公寓寫字樓5、為了持續保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價值，通常要采購（）的物業經營管理服務。 P2A tWj標準、tWj質量、專業化B、tWj標準、系統化C高質量、高標準、綜合化D、系統化、綜合化6、下列屬于零售商業物業的分類依據的是（）。 P3A

3、經營商品的特點B 、租金水平的高低C地理位置 D、資本與預算管理7、區域購物中心在經營管理上表現為（）。 P4A復合性 日一致性 C、完整性 D、專業性8、在傳統上，酒店和休閑娛樂設施這類物業經營管理活動屬于（）。 P6A酒店管理行業B、商業物業活動C寫字樓娛樂D 、飯店管理行業9、酒店的服務對象大部分為商務和觀光客人，而旅游度假村的服務對象是以休閑、娛樂、保健為目的，這突出表現了酒店與休閑娛樂設施的差別是（）。 P6A 地理環境不同B 、服務容不同C服務對象不同D 、服務圍不同P810 、下列不是管理型物業服務企業的工作重點的是（）A、物業管理工作的規劃與計劃B、物業市場營銷C現金流管理D、

4、環境綠化11、綜合型物業服務企業具備的能力是（）。 P9A、物業策略管理能力B、物業運行管理能力C物業策略管理和物業運行管理能力D 、專業管理能力12、綜合型物業服務企業是具備物業策略管理和（）的企業。P9A、物業運行管理能力B 、風險調整的能力C個性化服務D 、經濟實用13、與物業類型和業主持有物業的目的密切相關的是（）。 P9A、物業經營管理的容B、資產管理的容C組合投資管理的容D、物業管理的容14、對于居住物業，物業經營管理的容是（）。 P9A設施管理B、房地產資產管理C物業管理D、房地產組合投資管理15 、下列不屬于設施管理的對象是（）P10A、高新技術企業用房B 、科研教學設施C物業

5、管理D公寓16 、資產管理公司利用一種手段來聘用、解聘和調配物業服務企業，這種手段是（）。 P11A、監控物業的運行績效B 、控制市場C考察資本開支D 、監督現金流量17 、下列選項中，（）是一種新型的房地產服務業務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某一機構（企業或事業單位）創造一個良好的生產、辦公環境。P9A、設施管理B 、物業管理C房地產資產管理D 、房地產組合投資管理18、下列屬于物業管理的主要職責的是（）。 P11A、保持和租房的聯系B、監控物業績效C協助物業管理的租戶關系工作D 、制定并執行組合投資戰略19 、支出的分配、組織和管理完成的好壞很可能對物業產生影響，表現在（）上。P

6、15A、凈運營收益和資本價值B 、物業運行效率C物業對外形象D 、補償需要參數20、一般分配公共成本的方式為（）。 P16A、按照單個租戶承擔費用計算日按照單個租戶的承租面積總比例計算C按照租戶繳納的服務費的一定比例計算D按照單個租戶收取租金的比例計算21 、為了保證在大筆款項支出時，能有充足的資金準備，以下常用提取方法中，正確的是（）。 P17A、估計今年的實際成本作材料，按照通貨膨脹率進行修正，利用結果提取日以前三年的實際成本為基礎，按照類似通貨膨脹的指數修正，按比例提取C會計通貨膨脹率提取D、 以上一年的實際成本為基礎，按照類似通貨膨脹率進行修正，再按照得到的結果進行專項資金的提取22、

7、對于商業物業，更為重要的是（）。 P18A、維護費用B、區位因素 C、成本費用D、設施設備管理23、下列選項中，（）的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。 P17A、物業保險管理B 、未來維修和維護C日常維修和維護D 、設施設備管理二、多項選擇題（每題2 分。每題的備選項中，有2 個或 2 個以上符合題意，至少有1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5 分）1、 收益性物業包括（）。 P2A寫字樓 B 、工業物業C酒店和休閑娛樂設施 D 、商業物業E 、出租型別墅2、零售商業物業分為（）。 P3A區域購物中心 B、市級購物中心C居住區商場D、商業物業E、工業廠房

8、3、酒店和休閑娛樂設施在軟硬件設置和運營管理模式方面各有特色，其差別表現在（）。 P6A管理行業不同B、服務對象不同C、地理位置不同D服務容不同E、建筑設計不同4、有關管理型物業服務企業出現的描述正確的是（）。 P 8A、它是業主需求變化和物業管理行業發展的結果以有利于提升物業管理工作的管理涵C提高物業管理體系運行效率D控制管理成本E、提高了物業服務企業的勞動生產率5、在房地投資信托基金的組織結構下，屬于物業服務企業承擔執行例行和管理服務責任的是（）。P7A租金調整B、保安監控C防火設施D收取租金E、追收欠租。 P8、預算與成本管理D 、現金流管理6、管理型物業服務企業的工作重點包括（）A物業

9、市場營銷與租賃管理BC專業物業管理服務采購與分包商管理E、提高管理效率 7、資產投資者將還需要結合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標準。這些投資標準包括（）。 P12A、物業資產的資本增長率B 、租金變化C基于市場交易的收益變化D、租金波動 E、現金流8、特定決策的過程很復雜，投資決策主要取決的關鍵因素有（）。 P13A數據的搜集 B 、數據的分類C分析判斷D預期收益 E、風險水平9、對成本和收益的控制，主要包括（）。 P14A、對物業的物理形態的管理B 、對財務狀況的管理C對監控物業績效的管理D 、對客戶報告的管理E、對物業持續收入和管理10 、所需支付的各種運營費用包括（）

10、。P15A因事故造成的損失以正常的工作費用C在時間和數量上不可預測的支出D監督和檢查工作的組織成本E、因物業的破損而支付的11、下列不會影響到建筑物全壽命周期中的維修成本的是（BD） 。 P18A設計水平B、管理水平C使用的材料D、物業運行效率E、施工質量12、下列符合房地產組合投資管理的容的是（ABCD） 。 P10A、理解和執行物業業主的投資目標B 、評價資產管理公司的表現C以經濟風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產D在合適的時機購置和處置物業資產E、制訂物業發展戰略計劃第二章 房地產投資及其區位選擇一、單項選擇題（每題1 分。每題的備選項中，只有1 個最符合題意）1、 投資者進

11、行房地產投資的主要目的是（）。 P20A降低風險B、使其財富最大化C抵消通貨膨脹D、獲得榮譽2、通過進行房地產投資，給投資者帶來的影響不包括（）。 P20A、可以降低其投資組合的個別風險日 可以降低其投資組合的總體風險C獲得較高的收益和資本增值D可以獲得作為房地產業主的榮譽3、房地產投資信托基金將其收入現金流的主要部分分給了（）。 P21A、投資代理人B 、使用者C作為投資者的股東D 、租戶4、新興國家和地區開始了（）的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產間接投資工具。A企業證券B、住房抵押貨款證券化P22C投資信托基金D 、開發投資5、房地產不能脫離周圍環境而單獨存在，就是強調了（）

12、對房地產投資的重要性。P22A 位置 B 、區位 C、壽命 D、地理環境6、對于功能單一，設計獨特的餐館物業，投資者要重視房地產的特性是（）。 P24A適應性 B 、各異性C相互影響性D、政策影響性7、房地產具有各異性，這種差異最終反映在其上的方面是（）P24A、兩宗物業的服務費B 、物業的費用和成本C兩宗物業的租金水平和出租率D、物業管理中的戰略性工作8、一般來說工業廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是（）年P23A、 45 B 、 50 C 、 60 D 、 709、 房地產價值受周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響，突出的房地產投資特性是（） 。 P25A、政策影響性B、相

13、互影響性C、管理影響性D、各異性10、政府在道路、博物館上的投資，其作用是（）。 P25A、提高土地的利用率B、使房地產具有壟斷性C提高附近房地產的價值D 、實現房地產的健康發展11、造成房地產投資者因無力及時償還債務而破產的原因是（）P26A、房地產流動性差B、投資回收期長C提高附近房地產的價值D 、收到的投資回報率小12、房地產投資首先面臨的風險是（）。 P28A、系統風險B 、個別風險C、比較風險D、時間風險13 、當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者面臨著最嚴重的風險是（）。 P28A、利率風險B、購買力風險C 、比較風險 D、資本價值風險14、房地產市場投資的強度取決于（）

14、。 P29A、當地社會經濟發展狀況日投資者對未來收益的會計C潛在的投資者對租金收益、物業增值可能性等的估計D當地社會經濟發展狀況、細心使用投資分析結果15、擁有者在短時期很難將房地產兌換現金，這表現了房地產屬于（）。 P29A非貨幣性資產 B、貨幣資產C流動資產D 、固定資產16、下列是國家對經濟活動進行宏觀調控的手段的是（）。 P29A調整周期B、減小政策風險C調整利率D 、調整資本化率17、下列不屬于避免政策風險的方法是（）。 P30A、選擇政府鼓勵的項目投資以 選擇有收益保證的項目投資C選擇有稅收優惠政策的項目投資D選擇開發建設成本由國家支付重要部分的投資18、對于置業投資者來說，不會對

15、投資者的收益產生巨大影響的是（）。 P31A、房屋空置率的變化B、未來房地產市場銷售價格的變化C物業毀損造成的損失D 、物業轉售收入19、資本價值在很大程度上取決于（）。 P31A、預期收益現金流和可能的未來經營費用水平日昂貴的更新改造費用和預期收益現金流C相應的投資收益水平D凈運營收益水平20、與房地投資持有時間相關的風險是（）。 P32A、時間風險B、持有期風險C資本價值風險D 、投資風險21 、投資者的投資決策主要取決于（）。 P32A、投資所應承擔的風險B 、投資者管理能力C對未來投資收益的期望D 、投資者把握時機22、由于不同類型的房地產開發項目特點不同，因此房地產開發企業要（）。

16、P33A向普遍化發展B、向專業化發展C向特殊化發展D 、向針對性物業發展23、根據不同物業類型的市場風險狀態及其發展變化規律，就可判斷（）。 P33A、不同房地產子市場在周期波動中所處的階段日不同房地產分市場在周期波動中所處的階段C不同房地產區域構臺發展趨勢D風險管理能力選擇的投資方向24、房地產供求關系的變化帶來的影響是（）。 P28A投資者面臨購買風險日導致房地產投資的實際收益偏離預期收益C投資者因金融債務破產、房地產供給小于需求D證券市場受威脅25、關于房地產投資中區位理解的表述，不正確的是（）。 P35A、地理位置日 在未來城市規劃中的位置C在城市社會經濟活動中的位置D在整體市場供求關

17、系中的位置26、下列不屬于居住項目的投資區位選擇時要考慮的因素是（）。 P35A、公共交通便捷程度日與其他商業設施接近的程度C環境因素D、居民人口與收入P3527、既是居民選擇安居，又是房地產商在選擇居住項目區位時要慎重考慮的因素是（）A、商務區的位置B 、零售商業物業輻射區域的分析C清新的空氣D、技術人才的多少28、居住項目的市場前景受許多方面的影響，不屬于這其中的是（）。 P35A、家庭規模和結構B 、人口流動性C家庭收入水平29、零售商業物業投資區位的選擇，很大程度取決于（）。 P36A、零售商業物業提供原材料的可能性日與其他商業設施接近的程度C零售商業物業輻射區域分析結果D公建配套設施

18、完備程度30、在工業項目場地選擇時，不需考慮的因素是（）。 P36A、技術人才的供給可能性B 、水電供給的充足程度C控制環境污染的政策D、公共交通便捷程度1 個錯項。錯二、多項選擇題（每題2 分。每題的備選項中，有2 個或 2 個以上符合題意，至少有選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5 分）1、置業投資者則從長期投資的角度出發，希望獲得（）方面的利益。P20A收益B、保值C、增值D、消費E、利潤2、房地產投資信托基金是（）房地產資產的公司。P21A購買B、開發C、管理D、出售E、建設3、下列選項中，屬于房地產置業投資對象的是（）。 P21A管理房地產的公司以市場上的增量房地產C市場上的

19、存量房地產D舊有物業E、購買抵押支持證券的投資者4 投資者將資金投入REITs 的優點有（）。 P22A收益相對穩定B、REITs投資的流動性較好C可獲取轉售收益D 、投資回收期長E、投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金5、房地產投資信托公司按資產投資的類型劃分，分為（）。 P22A集約型 B、分散型 C、權益型 D、抵押型 E、混合型6、房地產投資的特性有（）。 P22A各異性 B 、位置固定性C相互影響性 D、相互制約性E、適應性7、房地產投資有利有弊，其優點有（）。 P25A、易于獲得金融機構的支持B 、提高投資者的資信等級C能夠得到稅收方面白好處D能抵消通貨膨脹的影響E、需要專

20、門的知識和經驗8、房地產投資的風險主要體現在（）方面。P28A投資項目的復雜性以資產管理的復雜性C投資項目的流動性D期望收益的可靠性E、投入資金的安全性9、下列屬于房地投資者面臨的系統風險有（）。 P29A時間風險B、周期風險C變現風險D 、比較風險E 、持有期風險10 、房地產市場周期波動的階段分為。P29A復和發展B、危機和衰退C停滯D、繁榮 E 、蕭條11、下列投資中，面臨著收益現金流風險的是（）。 P31A、購買住房抵押支持證券B 、股票投資C開發投資D 、置業投資E 、企業債券投資12、以下風險中，屬于個別風險的有（）。 P31A政治風險B 、周期風險C收益現金流風險H資本價值風險E

21、、比較風險13、風險對房地產投資決策有一定的影響，表現在（）。 P32A、根據調整利率，調節資金的供求關系日根據風險周期變化特點把握投資時機C根據風險的特征來減輕其帶來的損失D根據項目風險大小確定相應的投資收益水平E、根據風險管理的能力選擇投資方向14、影響寫字樓項目區位選擇的因素有（）。 P35A、周圍土地利用情況和環境日易接近性C市政公用配套設施完備程度D與其他商業設施接近的程度E、技術人才供給的可能性15 、商業輻射區域分析包括（）。 P36A可能的顧客流量分析日消費者行為分析C能否有快捷有效道路進出分析D購買能力分析E、喜好和偏愛的分析16、商業輻射區域分為（）。 P36A主要區域 B

22、、次要區域C、邊界區域D重要區域 E、局限區域第三章 房地產投資分析技術一、單項選擇題（每題1 分。每題的備選項中，只有1 個最符合題意）I、 從 （ 38） 形態上看，房地產置業投資活動表現為投資者利用所購置的房地產，通過物業管理活動，最終為租戶提供可入住的生產或生活空間。A、貨幣 B 、資金C、實物 D 、收益2、房地產投資活動可以從A實物形態 B38） 方面進行考察。、貨幣形態C實物形態和貨幣形態D、投資方式3、為了正確地進行經濟效果評價，有必要借助（ 39） 來進行分析。A、代數法B、現金流量圖C動態計算法D、期末慣例法4、對于房地產開發投資項目來說，下列不包括在現金流出中的是（ 38

23、） 。A建造費用B 、還本付息C稅金DK貨款本金收入5、 為便于計算，將發生在計算周期的期間的現金流出或流入代數和看成是在計算周期末發生，此方法稱為 （ 39） 。A、代數法 B 、動態計算法C靜態計算法D、期末慣例法6、物業全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是（ 40） 。A有效毛收入B 、混合毛收入C潛在毛租金收入D、其他收入7、潛在毛租金收入減少的原因是（ 40 ） 。A、租出的面積有收到租金B、空置的面積不能產生租金收入C可出租面積的減少D 、租金水平的變化8、以下不在運營費用疇的是（ 41 ） 。A、保險費B、付息還本C公共設施的維護D、法律費用9、考察物業服務企業的物業管理工作

24、成功與否的主要方面是（ 41 ） 。A有效毛收入B、潛在毛租金收入C凈收益 D 、其他收入10、A房地產公司應納稅房地產銷售收入為2800萬元，而營業稅率為 5% A房地產公司交營業稅稅額為 （ 42） 萬元。A、 140 B 、 1 400C、 56 000 D 、 560II、 房地產公司經一年努力，年末計算出實現利潤為20 億元， 而允許扣除項目的金額為8億元， 計算出此公司應交所得稅稅額是（ 42） 元。 （稅率為33%） 。A、 3 960 000B、 396 000 000C、 660 000 000 D 、 6 600 00043） 。12 、從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之

25、后，就得到了物業的A稅前現金流B、稅后現金流C準備金D 、儲存基金13 、若物業沒有抵押貸款安排，也沒有儲存基金項目扣除，業主應納稅所得額等于（ 43） 。A、物業有效毛收入B、物業企業所得稅C物業的凈運營收益D 、物業稅后現金流14、如果現在將2 000 元存入銀行，一年后得到本利和2 100 元，這 100 元是 2 000 元在 1 年中的（ 44） 。A利潤 B 、本利C時間價值D、實際利息率15 、從消費者角度看，資金的時間價值體現為（ 44） 。A、單位投資所能取得的利潤日放棄即期消費的損失應得到的補償C因風險可能帶來的損失應得的補償D不同時點上發生的現金流量16 、單位本金經過一

26、個計算周期后的增值額是（ 45） 。A利息 B、利率C、本金和D、終值17 、我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是（ 45） 計算的。A、單利B 、復利C、盈利指標 D 、能力指標18 、名義利率和實際利率出現區別，是在（ 46） 。A、利息標明的時間單位與計算周期不一致時日利率標明時間單位與計息周期一致時C利率標明的時間單位與計息周期不一致時D利率換算方法與資金時間價值計算法一致時19 、某公司職員將10 000 元存入銀行，期限為1 年，年利率為12%，以一年1 次復利計息，則一年后的本利和為（ 46） 元 。A、 1 120 B、 11 200 C 、 12 000 D1 20020、小王將

27、2 000 元存入銀行，期限1 年，年利率為16%，一年4 次按季利率計息，則一年后小王得到的本利和為（ 46） 元。A、 2 339.7 B 、 233.97 C 、 2 320 D 、 23 20021 、根據名義利率與實際利率概念知，一年計息4 次和 12 次，12%為名義利率，因此，一年計息4次的實際利率為（ 46） 。A、 3.33%B、 12.55% C 、 36% D 、 1.06%22、年利率為12%，存款額為10 000 元，期限1 年，以一年12 次按月利率計息，則一年后的本利和為 （ 46） 元。A、 11 268.3 B 、 1 126.83 C 、 11 200 D

28、、 8 333.323、 王年末從農業銀行取出11 255.1 元， 這是他年初存進去的，年利率為12%， 一年 4 次按季計息，算出他年初存進的錢為（ 46） 元。A、 1 100B、 10 000 C 、 100 000 D 、 1 000 00024、 已知某筆貸款的年利率為20%， 借貸雙方約定按一年4 次計息， 則該筆貸款的實際利率為（ 46） 。A、 20%B 、 5%C、 23.88% D 、 25%25、甲公司向銀行貸款400 萬元搞一年投資項目，期限為2 年，年利率為12%，若該貸款還款方式為按一年12 次計息，到期后一次償還本金，則甲公司每次支付項目收益現值為（ 50） 萬

29、元 。A、 28 B 、 56 C 、 48D、 9626、一房地產投資項目在5 年的持有期每年凈運營收益都為5 000 萬元，第5 年末凈轉售收入為30000 萬元，若折現率為14%，則該房地產投資項目收益現值為（ 50） 萬元。A、 327 465 B、 32 746.5 C 、 34 200 D 、 35 00027、某公司經理以5 000元/ itf的價格，購買了一套面積為120 itf的單元公寓，向銀行貸款，銀行為提供了 5 年期的住宅抵押貸款，抵押貸款價值比率為50%，該貸款的年利率12%，按季度還本付息，該經理季還本付息數額為（ 51 ） 元。A9 000B、 20 164.9

30、C 、 4 016.9 D 、 40 16928、某投資者以6 000元/ itf的價格，購買建筑面積為1 000 itf的寫字樓單元，銀行為其提供了10年期的商業用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為66%， 貸款利率為12%， 按月等額還本付息，若寫字樓物業每年升4%， 投資者在第6 年年初將物業轉售，則其在轉售收入中不需要償還的貸款本金是（ 51）萬元。A、 255.3 B 、 39.6 C 、 440 D 、 39629、設備更新的原因是（ 52） 。A、自然壽命的減短 B 、服務質量的降低C設備磨損D 、租金減少30、第一類有形磨損會導致（ 52） 。A、現有設備原始價值部分編制B 、使企

31、業失去市場競爭力C設備精度降低D使原有設備的價值降低31 、設備有形磨損的局部補償是（ 53） 。A更換B、現代化技術改造C修理D、限制耗能32、屬于設備更新的核心工作的是（ 53） 。A、確定現金流量B、確定設備的經濟壽命C確定設備的自然壽命D 、確定設備的技術壽命33、在全部的設備使用期限中，能使設備年等額總成本最低的那個使用期限，就是設備的（ 53） 。A、技術壽命B、經濟壽命C、社會壽命D、自然壽命34、某公司現有舊式電腦機組，使用壽命還有4 年，年電費，網費等所有開支50 萬。現市場銷售的新型電腦，耗電少、網速快，使用年限12 年，初始購置用支出180 萬，年電費總支出20 萬，用靜

32、態分析法分析，正確的是（） 。A、舊式電腦比新電腦年費用多15萬元日 新式比舊式電腦費用少30萬元C新式比舊式電腦年費用多15萬元D新式與舊式電腦年費用一樣35、由于電梯的時間長而老化，雖能正常運行，但導致的潛在租金損失為25 萬元 /年，這是因為租戶對電梯的各種不滿造成的，電梯的運行費用為20 萬元 / 年，新電梯購置成本為360 萬元，經濟使用壽命15 年，年運行費用10 萬元 / 年， 更新后租金收入可能比當前增加15 萬元 / 年， 下列說確的是（ 54） 。A更新前比更新后等額年費用多25萬元/年日 更新前比更新后成本多25萬元/年C更新前比更新后租金收入多DX更新后比更新前租金收入

33、多20萬元/年36、設備有形磨損是設備在使用過程中發生的（ 52） 。A實體性磨損B、非實體性磨損C、設備貶值D、技術更新37、若考慮資金時間價值影響，就需將有關的費用支出折算到一個時間點，該時間點為（ 55） 。A設備磨損修理的時間C轉售設備前成本計算的時間B、初始購置設備費用支出的時間D 、計算沉沒成本的時間38、就房地產開發投資來說，A投資回收 B、投資回報C、投資收益D 、投資利潤57） 主要是指開發商所投入的總開發成本的回收。39、下列指標中，考察項目計算期償債能力的指標是（ 62） 。A、盈利能力指標 B、靜態償債能力指標C清償能力指標 D、動態償債能力指標40、下列屬于評估項目盈

34、利性的基本指標的是（ 59） 。A財務部收益率B、基準收益率C設定的目標收益率D、現金回報率41 、動態投資回收期是（ 60） 。A、反映開發項目投資回收能力的重要指標日評估項目盈利的指標C開發項目財務評價投資回收的經濟指標D反映權益投資和投資者獲得利潤間的指標42、對于房地產投資項目來說，靜態投資回收期的計算公式正確的是（ 61 ） 。PbPbB 、 (CI-CO)t=0Rt=0A、 (CI-CO)t(1+ic)-t=0t=0t=0PbPbC、 (1+IRR) -t=0Dt=0t=043、某商業機構購買價格800 萬元，其中400 萬元由金融機構提供抵押貸款，余額400 萬元由投資者用現金支

35、付。若該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為28萬元，則該項投資的稅前現金回報率是（ 61 ） 。A、 7% B 、 70% C 、 5%D3.5%44、當償債備付率指標小于1.2 時，表示（ 63） 。A、當期資金來源不足以償付當其債務日需通過長期貸款來償還已到期的債務C該項目資金正常D當資金有余，可轉部分給其他項目45、下列指標中，屬于償債能力指標的是（ 63） 。A、償債備彳率B、資產負債率C現金回報率 D、投資回報率、企業應變能力強、企業的還本付息能力強、資金疏散型經濟、資產現金回報高的經濟46、房地產開發屬于（ 63） 活動。A資金密集型經濟BC資產負債率

36、低的經濟D47、企業資產負債高時則（ 63） 。A企業對負債的依賴性強BC企業資本金充裕D48、下列指標中，評價房地產投資經濟可行性的重要指標是（ 63） 。A、目標收益率 B、投資回報率 C、稅率 D 、出租率49、項目在借款償還期各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率稱為（ 63） 。A資產負彳率B、償債備付率C現金回報率 D、投資回報率二、多項選擇題（每題2 分。每題的備選項中，有2 個或 2 個以上符合題意，至少有1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5 分）1、從房地產開發投資項目看，現金流入包括（ 38） 。A出租收入 B、利息收入C銷售收入 D、有效毛

37、收入 E、稅金2、關于繪制現金流量圖基本規則的表述正確的是（ 39） 。A、以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為付 息周期，可取半年、季度、月或旬等B、 為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P 作為上一周期期末，即第0 期期末發生的，這就是在有關計算中出現第0 周期的由來C相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量D現金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量E、橫坐標軸上“ 0”點通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻3、房地產置業投資，

38、包括（ 40） 。A、房地產購置投資 B、房地產開發投資C流動資金投入D、房地產股票投資E 、房地產投資信托基金4、收益性物業的運營費用是除抵押貨款還本付息外物業發生的所有費用，包括（ 41） 。A、人員工資B 、辦公費用C 、保持物業正常運轉的成本D為租客提供服務的費用E 、有效毛收入5、下列關于收益性物業的現金流，表述正確的是（ 43） 。A潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他U入=有效毛收入一運營費用日凈運營收益=有效毛收入一運營費用C稅后現金流=稅前現金流一準備金一所得稅D稅前現金流=凈運營收益一抵押貸款還本付息E、凈運營收益=潛在毛租金收入一抵押貨款還本付息6、廣義的投資可分為（ 4

39、0） 。A生產性投資 B、非生產性投資C有用性投資 D、體力和腦力投資 E、資金投資7、下列能夠以改變資金時間價值大小的因素有（ 44） 。A、單位投資所取得的利潤B 、通貨膨脹率C風險因素 D 、體力和腦力投資E 、資金投資8、利息計算的方法有（ 45） 。A 動態計息 B、靜態計息C單利計息 D、對比計息 E復利計息9、下列選項中，是按復利計息的有（ 46 ） 。A房地產開發貸款B、國庫券C儲蓄存款H住房抵押貸款E、投資分析10 、下列有關實際利率i 與名義利率r 關系的表述正確的為（略）。11、下列敘述中，不正確的是（ 45） 。A、名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率差異越大

40、日單利計息其利息總額與借貸時間成正比C復利計息僅按本金計算利息，利息不再生息的累計方法D占用資金所付出的代價叫利息E、同樣數額的資金在不同時點上具有相同的價值12、建筑物及相關設施、設備的磨損帶來的影響有（ 52） 。A、導致物業空間服務質量降低日收益能力下降C設備運行效率下降D設備運行成本上升E、不會導致物業資產貶值13 、磨損分為（ 52） 。A形狀磨損 B、部磨損C有形磨損 D、無形磨損 E、外部磨損14、第一類無形磨損的后果是（ 53） 。A功能下降日設備故障頻發C導致現有設備原始價值部分貶值D原來購買的設備貶值E、工作能力下降15、設備磨損補償方式有（ 53） 。A淘汰法 B 、更新

41、法C局部補償 D、改造補償E、完全補償16 、技術壽命時間長短主要取決于（ 53） 。A、技術進步的快慢以無形磨損的速度C初始購置費用D 、有形磨損的速度E 、現金流量17 、確定設備經濟壽命的方法有（ 54） 。A、經濟壽命的靜態計算法日經濟壽命的動態計算法C經濟壽命的盈利指標計算法D財務評價計算法E、經濟壽命的預算計算法18、為了提升物業租金收益，可采取的有效措施有（ 56） 。A、提升設備性能，提高了入住率日提高租金C限制污染環境的設備使用DX減少租金拖欠E、禁止耗能高的設備使用19 、設備的壽命包括（ 53） 。A自然壽命 B、技術壽命C經濟壽命D、設計壽命E 、維護壽命20、房地產投

42、資分析的目的是考察投資項目的（ 58） 。A盈利能力 B、清償能力C借貸能力 D、評價能力E 、建造標準21 、用來考察項目盈利能力水平的指標有（ 58） 。A建造標準 B、經濟指標C靜態指標 D、清償能力指標E、動態指標22、基準收益率大小的決定因素有（ 59） 。A財務凈現值B、現金流量C資金成本D 、項目風險 E 、投資回收期23、下列認為在財務上是可以接受的項目條件是（ 59） 。A NPV大于等于0時日部收益率大于目標收益率時C動態投資回收期w基準回收期D現金回報率大于目標收益率時E、資產負債率大于收益率24、還本付息的方式有（ 62） 。A 一次還本利息照付以一次性償付C等額還本付

43、息照付D不等額還本利息照付，要多付E、借款期任意償還本息，到期末全還清25、房地產投資項目財務評價指標體系中，屬于動態指標的是（ 58） 。A財務部U益率 FIRR B賬務凈現值FNPVC動態投資回收期 Pb D 、資產負債率E 、投資回報率26、 借款償還期是指在國家規定及房地產投資項目具體財務條件下，項目開發經營期使用可作（ 62）所需要的時間。A還本付息C攤銷 D第四章日 其他還款資金償還項目借款本息、折舊E 、還款的利潤收益性物業價值評估一、單項選擇題（每題1 分。每題的備選項中，只有1 個最符合題意）1、 判斷一個物業屬于收益物業還是非收益性物業是看該物業的（ 74） 。A、目前是否

44、正在直接產生經濟收益日本質上是否具有直接產生經濟收益的能力C是否能給以后產生經濟收益D產生經濟收益的大小2、物業承租人為了從物業產權那獲得占有物業的權利采用的方式是（ 75） 。A支付管理費B、履行條款C、支付租金 D、收取租金3、下列屬于物業價值的形成條件的是（ 75） 。A、稀缺性B 、特殊性 C 、社會性 D 、局部性4、物業價格與一般物品價格有相同的地方，也有不同之處，不同在于物業價格（ 76 ） 。A、用貨幣表示B、受供求因素影響C按質論價H受區位影響很大5、最常見、最簡單的衡量區位好壞的方法是（ 76） 。A距離衡量B 、環境評價C價格的合理 D 、周圍因素的考察6、物業由于不可移

45、動，在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、使用權或其他權益，突出了物業價格的（ 76） 特征。A受區位的影響很大日既有交換代價的價格，又有使用代價的租金C實質上是物業權益的價格D形成的時間較長7、有關交換價值與使用價值關系，表述不正確的是（ 78） 。A、使用價值是交換價值的前提日沒有使用價值肯定沒有交換價值C沒有交換價值肯定沒有使用價值D沒有交換價值不一定沒有使用價值8、評估投資價值與評估市場價值的方法本質一樣，不同的是（ 78） 。A市場價格B 、理論價格C假設前提D、標價前提9、投資價值與市場都可采用的評估方法是（ 78） 。A、收益法 B 、對比法 C 、參照法 D 、分析法10

46、 、建立在主觀的、個人因素基礎上的價值是（ 78） 。A、投資價值B、市場價值 C、心理價值D、實際價值11、投資者的投資行為能夠實現的基本條件是其評估的物業（ 79） 。A、投資價值大于或等于市場價格日市場價格大于或等于投資價值C投資價值小于市場價格D投資價值很大12 、在買方市場下，成交價格會（ 80 ） 。A偏向敢高賣價B、偏向最低賣價C偏向最高買價D、偏向最低買價13 、供給力量與需求力量相互作用決定的是（ 80） 。A、賬面價值B、通貨量大小 C、價格 D、價值14、以下屬于長期均衡價格水平的是（ 80 ） 。A單位價格B、理論價格 C、市場價格D 、實際價格15 、一般可反映物業價

47、格水平高低的是物業的（ 81 ） 。A、總價格 B 、保留價 C 、成交價格 D、單位價格16、一套單元公寓面積120 m2,單價2 800元/itf,總價336 000元，在實際交易中的付款方式是在成交時一次付清，則給予10%勺優惠，則其實際單價為（81 ）元/ m2A、 2 800 B 、 3 360C、 2 520 D 、 28017、小買了房子，面積 100 m2,單價4 000元/itf,總價400 000元，因某原因他從成交日起分期付款， 首付 10 萬元， 余款在一年分兩次支付，隔 6 個月支付15 萬元， 優惠8%， 則實際單價為（ 81 ）元/ m2A、 4 000 B 、

48、3 832 C 、 3 680 D 、 3 60018 、當期房與現房的品質相同時，期房價格與現房價格的關系是（ 83 ） 。A、期房價格低于現房價格B 、期房價格高于現房價格C期房價格等于現房價格D 、期房價格=現房價格一風險補償19、某期房由于施工原因，半年后才能入住，與其類似的現房價格為4 000元/ nf,假設折現率為8%風險補償估計為現房價格的3%該期房彳格為 3 580元/ mJ試計算出出租的半年末凈收益為（83 ）元/ m2A、 324B420 C、 126 D 、 40020、通常可以反映銷售商品房的總體價格水平的是（ 84 ） 。A、起價B、標價的平均價格C成本價的平均價格D

49、 、買賣價格21 、在物業拍賣活動中出現的一組價格是（84 ） 。A、起價、標價、成交價和均價以評估價、保留價、應價和成交價C評估價、起價、標價、應價、成交價DX均價、起價、成交價和應價22、在拍賣活動中，一種常見的叫價方式是（ 84） 。A減價拍賣B、增價拍賣C保留價拍賣 D 、成交價拍賣23、下列稅費中，屬于物業稅的是（ 85 ） 。A營業稅 B 、租賃手續費C城鎮土地使用稅D、教育費附加24、在城鎮住房制度改革中，出售公有住房的標準價屬于（ 86） 。A政府指導價B、政府定價C、租賃價格D 、市場調節價25、由政府價格主管部門按定價權限和圍規定其基準價及浮動幅度，指導經營者制定的價格是（

50、 86 ） 。A政府指導價 B、均價 C 、政府定價 D 、政府賬面價26、隨著時間流逝而上下波動的是（ 26 ） 。A賬面價值B 、重置價值C、拆余價值D、市場價值27、引起人口數量變化的重要因素是（ 88 ） 。A、人口增長 B 、人口素質提高C家庭人口規模的改變 D、物價變化28、根據人口增長的絕對數量，人口增長的情況不包括（ 89 ） 。A人口凈增長日 人口機械增長C人口零增長 D、人口負增長29、從較長時期來看，國外統計資料表明，物業價格的上漲率要高于（ 90 ） 。A、一般物價的上漲率和國民收入的增長率B、一般物價的上漲率C國民收入的增長率D、物價水平的增長率30、在國際物業投資中

51、，影響物業的投資收益的是（ 91 ） 。A、匯率波動B 、利率波動 C、物價波動D、收入升降31 、降低或取消對保有物業課稅帶來的影響是（ 91 ） 。A、減少利用物業收益B 、導致物業價格低落C導致物業價格上升D 、減少收入32、 下列方法中，（ 93 ） 適用的條件是在同一供求圍并在估價時點的近期，存在著較多類似物業的交易。A、市場法B 、成本法 C 、插法 D 、收益法33、一物業交易總價500 萬元，其中首期付款30%，余款在半年后支付。若月利為1%，則該物業在其成交日期一次付清的價格為（ 95 ） 萬元。A、 480 B 、 500 C 、 520 D 、 71434、交易情況修正指

52、的是（97 ） 。A、對可比實例成交價格進行的修正 日對配比實例成交價格進行的修正C對交易的成本費用進行的修正DX對交易中物業稅收進行的修正35、下列稅費中，應由買方繳納的有A營業稅 B 、土地增值稅97） 。C、契稅 D 、教育費附加36、某物業正常成交價格為2 000的價格為（ 98 ） 元。元/ m2,買方應繳納的稅費為正常成交價的4%則買方實際付出A、 1 920B、 2 080 C、 1 000 D 、 2 06037、在某物業交易中， 買賣雙方合同中寫明，買方付給賣方900元/itf,買賣中涉及的稅費都由買方負擔。而該地區物業買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的10%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%，則物業的正常成交價格為（ 99 ） 元。A、 947.37 B 、 855C、 926 D 、 1086.9638、一物業交易中，買賣雙方在合同中表明，買方付給賣方1 000元/itf,買賣中涉及的稅費都由賣方負擔。該地區物業買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的4%。則該物業的正常成交價格為（ 99） 元。A、 961.5 B 、 1 041.67 C 、 926 D 、 1 086.9639、當可比實例物業狀況好于估價對象物業狀況，應對可比實例價格采取的措施是（99 ） 。A減價調整B 、升