1、恩碧教學恩碧教學 第六專題、居住規劃與房產投資 一. 租房或購房的決策 1.1 租房和購房的優缺點 1.1.1 租房的優點 有能力使用更多的居住空間 比較能夠應對家庭收入的變化 資金較自由，可尋找更有利的運用渠道 有較大的遷徙自由度 瑕疵或毀損風險由房東負擔 稅負較輕 不用考慮房價下跌風險恩碧教學恩碧教學 1.1.2 租房的缺點 非自愿搬離的風險非自愿搬離的風險 無法按照自己的期望裝修房屋無法按照自己的期望裝修房屋 房租可能增加房租可能增加 無法運用財務杠桿追求房價差價利益無法運用財務杠桿追求房價差價利益 無法通過購房強迫自己儲蓄無法通過購房強迫自己儲蓄恩碧教學恩碧教學 1.1.3 購房的優點

2、 對抗通貨膨脹對抗通貨膨脹 強迫儲蓄累積實質財富強迫儲蓄累積實質財富 提高居住質量提高居住質量 信用增強效果信用增強效果 滿足擁有自宅的心理效用滿足擁有自宅的心理效用 同時提供居住效用與資本增值的機會同時提供居住效用與資本增值的機會 1.1.4 購房的缺點 缺乏流動性：要換房或是變現時，若要顧及流動性可能要被缺乏流動性：要換房或是變現時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。迫降價出售。 維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質，也代表較高的維維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質，也代表較高的維持成本。持成本。 賠本損失的風險：包括房屋毀損風險，房屋市場價格整體下賠本損失的風險：包括房屋毀損風險，房屋

3、市場價格整體下跌的系統風險與所居住社區管理不善造成房價下跌的個別風跌的系統風險與所居住社區管理不善造成房價下跌的個別風險。險。恩碧教學恩碧教學 1.2 租房或購房的決策方法 1.2.1 年成本法 年成本法案例 汪小發看上了一套汪小發看上了一套100平米的住房，位于北平米的住房，位于北京市海淀區五道口附近，該住房可租可售。京市海淀區五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月如果租房，房租每月5,500元，元， 以以1個月房個月房租作為押金。如果購房，總價租作為押金。如果購房，總價120萬元，可萬元，可申請申請60萬元貸款，房貸利率為萬元貸款，房貸利率為6%，自備首，自備首付款付款60萬元，假

4、定房屋的維護成本為萬元，假定房屋的維護成本為5000元元/年，預計房價每年漲年，預計房價每年漲100元元/平米，押金平米，押金與首付款機會成本均為與首付款機會成本均為3%。問：該房屋應。問：該房屋應該租還是購？該租還是購？恩碧教學恩碧教學 租房年成本租房年成本=押金押金機會成本率機會成本率+年租金年租金 購房年成本購房年成本=首付款首付款 機會成本率機會成本率 +貸款余額貸款余額 貸款利率貸款利率+房屋維護成本房屋維護成本 +房屋折舊成本房價每年漲幅房屋折舊成本房價每年漲幅 比較租房或者購房的年成本比較租房或者購房的年成本,成本小的更為劃算成本小的更為劃算 購房后總價固定，如果貸款利率不變購房

5、后總價固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸隨著每年還款，貸款余額逐漸減少款余額逐漸減少,因此因此,購房年成本逐漸降低；購房年成本逐漸降低； 如果房價是上漲，則購房成本呈下降長趨勢如果房價是上漲，則購房成本呈下降長趨勢. 如果將來房租不斷上漲如果將來房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升則租房年成本逐漸上升;恩碧教學恩碧教學 年成本法案例 租房年成本：租房年成本： 5,500元元125,500元元13% 66,165元元購房年成本：購房年成本： 60萬元萬元3%60萬元萬元6%+ 5000元元100 100=49000元元 購房的平均年成本為購房的平均年成本為49,000元，比租房年成本元，比租

6、房年成本66,165元低。元低。 若房價下跌，則購房年成本可能高于租房年成若房價下跌，則購房年成本可能高于租房年成本，即租房優于購房。因此，比較租房與購房本，即租房優于購房。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷是重要因素。是重要因素。恩碧教學恩碧教學 1.2.2 凈現值法（NPV） 考慮在一個固定的居住期間內，將租房及考慮在一個固定的居住期間內，將租房及購房的現金流量還原成現值，比較租房和購房的現金流量還原成現值，比較租房和購房的凈現值，凈現值小的更為劃算。購房的凈現值，凈現值小的更為劃算。 可以使用財務計算器現金流計算功能計算可

7、以使用財務計算器現金流計算功能計算NPV，或，或EXCEL的的NPV財務函數進行分析。財務函數進行分析。 NPV計算時只考慮現金流量，在年成本法中計算時只考慮現金流量，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本由于計算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實際現金流出，所以不用作為現金流并非實際現金流出，所以不用作為現金流出；出； 在年成本法中房貸只計利息，凈現值法中在年成本法中房貸只計利息，凈現值法中房貸計算的是本利平均攤還額。房貸計算的是本利平均攤還額。恩碧教學恩碧教學 凈現值法案例凈現值法案例 汪小發看上了一套汪小發看上了一套100平米的住房，位于北京市海平米的住房，位于北京市海淀區五道

8、口附近，該住房可租可售。淀區五道口附近，該住房可租可售。 如果租房，房租每月如果租房，房租每月5,500元，元， 以以5,500元為押金。元為押金。 如果購房，總價如果購房，總價120萬元，可申請萬元，可申請20年年60萬元貸款，萬元貸款，房貸利率為房貸利率為6%，自備首付款，自備首付款60萬元。假定房屋的萬元。假定房屋的維護成本為維護成本為5000元元/年，以后每年提高年，以后每年提高5000元。假元。假定該房在第定該房在第5年末能以年末能以125萬元價格賣出，折現率萬元價格賣出，折現率為為3%。問：該房屋應該租還是購？。問：該房屋應該租還是購？ 租房：租房：367017 購房：購房：266

9、903恩碧教學恩碧教學 1.3 租購房決策影響因素 房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算 房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算 租房押金：押金水平越高，購房越劃算租房押金：押金水平越高，購房越劃算 居住年數：居住時間越長，購房越劃算居住年數：居住時間越長，購房越劃算 利率水平：利率水平越高，租房越劃算利率水平：利率水平越高，租房越劃算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算房越劃算居住需求空間需求環境需求家庭人口生活質量購房或租房決策購房規劃租房總價首付款貸款區位類別戶型用

10、途恩碧教學恩碧教學二. 購房與換房的規劃 購房規劃購房規劃 換房規劃換房規劃 其他房產規劃應該考慮的因素其他房產規劃應該考慮的因素 特殊的房產規劃特殊的房產規劃恩碧教學恩碧教學列出需要居住的面積與期望居住地區的價格決定購房目標當前的總價估算房價成長率估算購房時的房屋總價可配置在購房上的資產與儲蓄的比例計算該投資的終值是否足夠支付屆時自備款計算購房后每月儲蓄是否足以負擔房貸本利攤還額資產應如何配置才能達到所需的投資報酬率2.1.2 測算可負擔房價 年收入概算法年 收入概算法案例： 小林年收入小林年收入10萬，其中萬，其中30%可用來繳房貸，假可用來繳房貸，假設前幾年只繳利息，房貸利率設前幾年只繳

11、利息，房貸利率6%，貸款期限為，貸款期限為20年，貸款成數年，貸款成數70%。 如果前幾年只還利息，則最高可負擔房價？如果前幾年只還利息，則最高可負擔房價？ 如果本利平均攤還：如果本利平均攤還： ，則最高可負擔房價？，則最高可負擔房價？ 71.4萬；萬；49.2萬萬恩碧教學恩碧教學 可以下列公式概算可負擔的房屋總價：可以下列公式概算可負擔的房屋總價： 如果房貸前期只償還利息，則如果房貸前期只償還利息，則 最高可負擔房價最高可負擔房價=（年收入（年收入 可負擔房貸比率）可負擔房貸比率）/ 房貸利率房貸利率 /貸款成數貸款成數 如果房貸是本利平均攤還，則如果房貸是本利平均攤還，則 可負擔房價可負擔

12、房價= PV （I，N，PMT）/貸款成數貸款成數 其中，其中，I：房貸利率，：房貸利率，N：貸款年限，：貸款年限， PMT：年收入：年收入 可負擔房貸比率可負擔房貸比率 從公式可知：從公式可知： 同樣的收入，房貸利率越低，可負擔房價越高；同樣的收入，房貸利率越低，可負擔房價越高； 可負擔房貸比率越高，可負擔房價越高。可負擔房貸比率越高，可負擔房價越高。 一般而言，依房貸負擔計算的房價上限，約為一般而言，依房貸負擔計算的房價上限，約為年收入的年收入的5-8倍。倍。2.2 購房時需要考慮的其他因素 2.2.1 如何選擇房子 1、選擇哪一個區位、選擇哪一個區位 2、選擇哪一個社區、選擇哪一個社區

13、3、選擇哪一種住房、選擇哪一種住房 4、選擇哪一種裝修方式與設施、選擇哪一種裝修方式與設施恩碧教學恩碧教學2.2.2 其他購房相關成本中介費用：若通過中介公司租房，通常要付一個月的房租當中中介費用：若通過中介公司租房，通常要付一個月的房租當中介費用。購買二手房時，通常買方要支付房價介費用。購買二手房時，通常買方要支付房價1%的中介費，賣的中介費，賣方要支付房價方要支付房價2%的中介費。的中介費。裝潢費用：毛壞房的房價較低，但需要花更高的費用裝修，毛裝潢費用：毛壞房的房價較低，但需要花更高的費用裝修，毛坯房適合想自己決定裝修的購房者。一般購房后裝修費用合理坯房適合想自己決定裝修的購房者。一般購房

14、后裝修費用合理范圍是：套內面積每平米范圍是：套內面積每平米500-1,000元。房價越高，裝潢的投入元。房價越高，裝潢的投入也越高，可以房價的也越高，可以房價的10%來估計裝潢所需的費用。來估計裝潢所需的費用。搬家費用：搬家費用： 相較下不算太高，相較下不算太高，1,000元預算應該足夠。元預算應該足夠。房貸相關費用：如估價費、保險費與律師費等，可以貸款總額房貸相關費用：如估價費、保險費與律師費等，可以貸款總額的的2%估計。估計。恩碧教學恩碧教學2.2.2 其他購房相關成本印花稅：合同總價的萬分之五。印花稅：合同總價的萬分之五。契稅：由買方負擔，個人住房減半征收，一般住宅可以總價契稅：由買方負

15、擔，個人住房減半征收，一般住宅可以總價1.5%估計。估計。綜合起來，其它期初成本約需占到總價的綜合起來，其它期初成本約需占到總價的15%左右，在購房規左右，在購房規劃中應與首付款一起計入期初開銷中。如果是換房，如中介費、劃中應與首付款一起計入期初開銷中。如果是換房，如中介費、印花稅買賣都收，都要考慮在內。印花稅買賣都收，都要考慮在內。恩碧教學恩碧教學2.2.3 住與行的成本 比較兩個方案：一個是市中心公司旁住宅，比較兩個方案：一個是市中心公司旁住宅，100平米，單平米，單價價1萬元，總價萬元，總價100萬元；一個是郊區住宅，同樣為萬元；一個是郊區住宅，同樣為100平平米，單價米，單價5,000

16、元，總價元，總價50萬元。萬元。 若購房的年成本比例相同，均為房價的若購房的年成本比例相同，均為房價的5%。 交通成本交通成本=汽油費汽油費+停車費，若每月花費停車費，若每月花費1,500元。元。恩碧教學恩碧教學2.2.4 二手房與期房的單價 期房合理價格期房合理價格 = 現房價現房價-購置期房到交房間租金現值購置期房到交房間租金現值 二手房合理價格二手房合理價格=新房價格新房價格(1-折舊率折舊率使用年數使用年數) 例如：同一區域現房價格為每平米例如：同一區域現房價格為每平米1萬，年租金每平米萬，年租金每平米600元，折現率元，折現率3%，2年后交房的期房價？若每年折舊年后交房的期房價？若每

17、年折舊2%，使用使用10年的二手房單價？年的二手房單價？ 期房價期房價=8,817元元 二手房單價二手房單價=8,000元元 恩碧教學恩碧教學2.3 換房規劃 換房能力測算換房能力測算 換房的步驟換房的步驟先買后賣先買后賣先賣后買先賣后買 房涯規劃表房涯規劃表恩碧教學恩碧教學2.3.1 換房能力概算 換房案例： 假定小林假定小林2525歲時開始工作，工作歲時開始工作，工作1010年年后后購房購房5050萬，投資報酬率萬，投資報酬率8%8%，房貸利率，房貸利率6%6%，貸款貸款2020年，貸款六成，年，貸款六成，居住居住1010年年后后換房換房100100萬，假設舊房屆時按原價出售，各階萬，假設

18、舊房屆時按原價出售，各階段所需儲蓄或房貸年供額為多少段所需儲蓄或房貸年供額為多少? ?恩碧教學恩碧教學2.3.1 換房能力概算 需籌需籌首付首付款款=新房凈值新房凈值-舊房凈值舊房凈值= (新房總價新房總價-新房貸款新房貸款)-(舊房總價舊房總價-舊房貸款舊房貸款)。 如舊房值如舊房值60萬萬元元，貸款尚有，貸款尚有30萬萬元元，新房，新房值值100萬萬元元，擬貸款，擬貸款60萬萬元元，則應籌，則應籌首付首付款多少？款多少？ 10萬萬元元恩碧教學恩碧教學換房案例 第一段：第一段：25歲到歲到35歲儲蓄，歲儲蓄， 年儲蓄年儲蓄=-13,806元元 第二段：第二段：35歲到歲到45歲還貸款，歲還貸

19、款， 年供額年供額=-26,155元元 第三段：第三段：45歲后換房，歲后換房， 屆時舊屆時舊房房房貸余額房貸余額=192,503元元 出售舊房后凈收入：出售舊房后凈收入：307,497元元 新房貸款需求：新房貸款需求：692,503元元 年供額年供額PMT= -60,376元元恩碧教學恩碧教學 2.3.2 換房的步驟： 先買后賣 要解決？要解決？ 資金的資金的周轉周轉問題問題 先賣后買 要解決？要解決？ 出售舊房后無房可住的問題出售舊房后無房可住的問題恩碧教學恩碧教學三、住房公積金制度 住房公積金繳存比率與上限住房公積金繳存比率與上限 住房公積金繳存人數與覆蓋率住房公積金繳存人數與覆蓋率 住

20、房公積金的用途住房公積金的用途 住房公積金貸款住房公積金貸款 考慮住房公積金后的租房規劃考慮住房公積金后的租房規劃 住房公積金貸款與商業銀行住房貸款住房公積金貸款與商業銀行住房貸款的比較的比較恩碧教學恩碧教學3.1 住房公積金繳存比率與上限 由個人與單位各按薪資的一定比率，繳存住房公積金到由個人與單位各按薪資的一定比率，繳存住房公積金到個人住房專款專用賬戶。當前的繳存下限個人與單位均個人住房專款專用賬戶。當前的繳存下限個人與單位均為為5%，上限各為，上限各為12%，依據各城市的狀況而定。，依據各城市的狀況而定。 除各城市統一規定外，實行補充公積金的單位可以多提除各城市統一規定外，實行補充公積金

21、的單位可以多提2%到到8%。這些比率規定每年公布一次。這些比率規定每年公布一次。 住房公積金按照國家規定的利率計息（目前比照三個月住房公積金按照國家規定的利率計息（目前比照三個月存款）。存款）。 員工離休、退休、完全喪失勞動力者可領取住房公積金員工離休、退休、完全喪失勞動力者可領取住房公積金的余額。的余額。恩碧教學恩碧教學 3.2 住房公積金的用途： 在交存期間，職工的住房公積金可有以下用途在交存期間，職工的住房公積金可有以下用途: 支付職工購買自住住房費用，含房價、交易手支付職工購買自住住房費用，含房價、交易手續費與產權登記費；續費與產權登記費； 支付職工個人或透過集體合資建造自住住房的支付

22、職工個人或透過集體合資建造自住住房的費用；費用； 支付職工個人為修繕自住住房發生的費用；支付職工個人為修繕自住住房發生的費用； 支付職工因購買、建造、修繕自住住房所需的支付職工因購買、建造、修繕自住住房所需的貸款本息、保險費及公證費；貸款本息、保險費及公證費； 房租超出家庭工資收入的固定比率可用住房公房租超出家庭工資收入的固定比率可用住房公積金支付。積金支付。恩碧教學恩碧教學3.3 住房公積金貸款 繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款；請住房公積金

23、貸款； 利率比一般房貸低利率比一般房貸低1%以上，但貸款金額有一定的以上，但貸款金額有一定的限制。限制。 公積金貸款不足時，可再申請一般商業房貸。公積金貸款不足時，可再申請一般商業房貸。恩碧教學恩碧教學3.4考慮住房公積金后的購房規劃案例高強與曹敏兩夫妻都有參加上海住房公積金繳存計劃，個高強與曹敏兩夫妻都有參加上海住房公積金繳存計劃，個人與單位均各按人與單位均各按7%繳存。高強月收入繳存。高強月收入5,000元，已繳存元，已繳存5年，年，當前住房公積金帳上有當前住房公積金帳上有30,000元。曹敏月收入元。曹敏月收入4,000元，已元，已繳存繳存3年，住房公積金帳上有年，住房公積金帳上有15,

24、000元。假設住房公積金的元。假設住房公積金的收益率為收益率為2%，住房公積金的貸款利率為，住房公積金的貸款利率為4.86%，一般貸款，一般貸款利率為利率為6.12%，單筆的申貸額上限為，單筆的申貸額上限為20萬元，可貸萬元，可貸20年。兩年。兩人打算在人打算在3年之后購房。年之后購房。 問題：若除了住房公積金以外不考慮運用其它資源，可以買多少錢的房子? 恩碧教學恩碧教學 高強可累積購房資金高強可累積購房資金FV=57,803元元 曹敏可累積購房資金曹敏可累積購房資金FV =36,686元元 合計可累積購房資金合計可累積購房資金=94,489元元 購房后每月可用來還住房公積金貸款的繳存額購房后

25、每月可用來還住房公積金貸款的繳存額 =700元元+560元元=1,260元元 只用住房公積金來繳房貸，貸款額只用住房公積金來繳房貸，貸款額PV=？ 193,179元元 全靠住房公積金繳存額，有能力購房的金額全靠住房公積金繳存額，有能力購房的金額 287,668元元恩碧教學恩碧教學3.5 持有或轉讓房產相關稅收制度 營業稅：自營業稅：自2006年年6月月1日起，對個人購買住房不足日起，對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。營業稅。 個人所得稅：個人轉讓房屋財產所得，應按個人所得稅：個人轉讓房屋財產所得，應按20%稅

26、率稅率繳納個人所得稅繳納個人所得稅 房產稅：采用比例稅率，經營自用為房價房產稅：采用比例稅率，經營自用為房價1.2%；出租；出租為房租為房租12%，個人所有非營業用的房產免征房產稅，個人所有非營業用的房產免征房產稅 土地增值稅：個人擁有的普通標準住宅等，在其轉讓土地增值稅：個人擁有的普通標準住宅等，在其轉讓時免征或暫免征收。時免征或暫免征收。 印花稅：個人買賣房地產按交易合同記載金額的萬分印花稅：個人買賣房地產按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收。之五的稅率對買賣雙方征收。 恩碧教學恩碧教學四. 房產投資4.1 房產投資的優缺點優點優點缺點缺點1) 成功的象征，心理的滿足1) 變現

27、率低2) 自我居住使用2) 交易費用高3) 房產增值3) 管理維護麻煩4) 保值抗通貨膨脹4) 房產貶值5) 安全性高5) 房產價值缺乏標準6) 杠桿作用6) 房產法令手續復雜7) 稅賦減免7) 缺乏房產信息8) 自我控制權8) 投資金額較大9) 分散風險9) 政府介入太多10) 普遍熟悉的投資渠道10)房產投資者的形象不佳11) 個人偏好11) 出租收益率不高4.2 投資房地產出租的考慮因素 投資總成本投資總成本= 資金成本資金成本+修繕管理修繕管理+空置成本空置成本 房價每年漲幅。房價每年漲幅。 買賣不破租賃。當有租約時，流動性受到限制。買賣不破租賃。當有租約時，流動性受到限制。 房價房價

28、利率利率=資金的機會成本資金的機會成本 修繕管理費與房屋的新舊有關修繕管理費與房屋的新舊有關 空置成本要看地段的搶手程度空置成本要看地段的搶手程度 購購房房后出租可以預防房價大幅上漲的風險。后出租可以預防房價大幅上漲的風險。恩碧教學恩碧教學土地成本土地成本 開發后土地總價開發后土地總價=土地使土地使用權支出用權支出+開發工程費開發工程費+管理銷售費用管理銷售費用+資金利息資金利息+合理利潤合理利潤 總建筑面積總建筑面積=用地平米用地平米容積率容積率 單位建筑面積土地價格單位建筑面積土地價格=土地總價土地總價/總建筑面積總建筑面積 稅后成本還要加上土地稅后成本還要加上土地增值稅與營業稅增值稅與營

29、業稅建筑物成本建筑物成本 新房新房=每平米建筑成本每平米建筑成本 依磚混、鋼筋水泥、鋼架依磚混、鋼筋水泥、鋼架結構等不同結構等不同 二手房二手房=新房成本新房成本-折舊率折舊率使用年數使用年數 若建材人工波動大，應用若建材人工波動大，應用重置成本替換歷史成本重置成本替換歷史成本 單位建筑面積綜合價格單位建筑面積綜合價格=土地單價土地單價+建筑物單價建筑物單價恩碧教學恩碧教學 房地產總價房地產總價=房租房租/市場投資收益率市場投資收益率 不考慮未來房價上漲空間不考慮未來房價上漲空間, 投資收益率投資收益率=無風險利率無風險利率+房地產的流動性房地產的流動性升升水水 房租應是扣除必要成本后的稅后凈

30、收益；房租應是扣除必要成本后的稅后凈收益； 通常套房收益率最高通常套房收益率最高, 隨后依次為寫字樓隨后依次為寫字樓, 商鋪。商鋪。恩碧教學恩碧教學 待估價的房產價格待估價的房產價格 = 同地區同類型房屋價格同地區同類型房屋價格 房齡調整系數房齡調整系數 地段地段（樓層）調整系數（樓層）調整系數 議價系數；議價系數；比較新房與二手房，根據折舊情況設定房齡系數；比較新房與二手房，根據折舊情況設定房齡系數； 不同樓層或地段，亦需調整；不同樓層或地段，亦需調整； 以賣方開價而非成交價比較，需作議價調整以賣方開價而非成交價比較，需作議價調整 ；恩碧教學恩碧教學4.4 房產投資的供給者與需求者供給者供給者 現房或期房現房或期房: 建筑商、建筑商、政府、投資者、中政府、投資者、中介介 二手房二手房: 房屋擁有者、房屋擁有者、中介、投資者中介、投資者需求者需求者 自住需求自住需求: 第一次購第一次購房、換房需求、拆房、換房需求、拆遷戶需求遷戶需求 投資者投資者