1、住宅交房質量通病分析與防治措施住宅交房質量通病分析與防治措施目目 錄錄一、一、鳳棲第一期質量投訴要點分布鳳棲第一期質量投訴要點分布二、二、常見交房戶內質量通病常見交房戶內質量通病三、三、質量通病防治措施質量通病防治措施一、一、 鳳棲第一期質量投訴要點分布鳳棲第一期質量投訴要點分布數據來源：客服中心數據來源：客服中心一、一、 鳳棲第一期質量投訴要點分布鳳棲第一期質量投訴要點分布 二、常見交房戶內質量通病 三、質量通病防治措施1、廚衛間、陽臺地面及管根滲漏。 三、質量通病防治措施2、廚衛間過門石滲水。 三、質量通病防治措施3、穿墻、過門地埋管滲漏：埋地冷熱水管、地暖管沿管道縫隙滲漏。 三、質量通病

2、防治措施廚衛防水廚衛防水常見工程常見工程質量問題質量問題原因分析原因分析1 1）原因分析：）原因分析： 三、質量通病防治措施2 2）設計設計需注意需注意：廚衛間防水：廚衛間防水宜采用宜采用聚合物水泥基防水涂料（聚合物水泥基防水涂料（JSJS或或LMLM）或聚氨酯防水涂料或聚氨酯防水涂料。 聚合物水泥基防水涂料聚合物水泥基防水涂料 優點：成本低，不怕基層潮濕，施工周期短，優點：成本低，不怕基層潮濕，施工周期短，易與砂漿結合易與砂漿結合緊密；緊密； 缺點：缺乏柔性，不抗變形。缺點：缺乏柔性，不抗變形。 聚氨酯防水涂料聚氨酯防水涂料 優點：柔性好，抗變形。優點：柔性好，抗變形。 缺點：施工周期長，基

3、層要求干燥、無塵，缺點：施工周期長，基層要求干燥、無塵，不宜與砂漿結合不宜與砂漿結合；廚衛間過門石滲水設計建議： 三、質量通病防治措施3 3）施工工藝：）施工工藝： 聚合物水泥基防水涂料施工工藝聚合物水泥基防水涂料施工工藝： 基面處理基面處理（表面平整、漿面飽滿、墻根倒角及管根R弧）涂底膠涂底膠聚合物水泥聚合物水泥 基防水涂料配制基防水涂料配制管根、墻根管根、墻根節點部位加強處理節點部位加強處理大面分層涂刮聚合物水泥基防水大面分層涂刮聚合物水泥基防水涂料涂料防水層防水層成品保護成品保護組織組織蓄水蓄水驗收驗收 三、質量通病防治措施4 4）施工施工控制措施控制措施：廚衛間、陽臺地面及管根滲漏：洞

4、口吊模封堵分二次澆筑砼并分次圍水檢驗，發現漏水宜采用聚合物水泥基防水涂料或堵漏靈局部處理防止；地面防水基層表面平整、漿面飽滿、墻根倒角R弧及管根R弧處理；廚衛間過門石滲水：廚衛間地面防水施工應上翻至門檻外沿；過門石鋪貼宜采用防水砂漿濕貼；在過門石內側宜采用聚合物水泥基防水涂料或堵漏靈局部加強涂刷并向門口兩側外延10cm；室內地磚或水泥地面應該按照泛水（地漏）的方向按照0.5%找坡，避免倒坡積水; 穿墻、過門地埋管滲漏：穿墻、埋地冷熱水管、地暖管沿管道縫隙滲漏，施工穿墻管時加設橡膠止水環，并采取防水砂漿封堵填塞管道周邊；盡量避免在廚衛間門口下埋設管道。施工杜絕二次開槽后埋管道；廚衛間位于防水上翻

5、25cm范圍的穿墻、埋地管線防水宜局部加強涂刷兩邊防水。 三、質量通病防治措施5 5）戶內防水驗收措施：）戶內防水驗收措施：施工管道安裝及埋墻埋地完成后，應及時進行吊洞封堵與采用防水砂漿填槽抹面，找平基層；同時進行蓄水試驗檢查結構滲漏情況，如有滲漏需及時采用防水涂料或堵漏靈局部堵漏；防水施工完成必須進行工完第一次蓄水自檢，合格后進入下道工序；工程達到交驗時廚衛間進行四方蓄水驗收；質監站質檢驗收時要求廚衛間全數閉水驗收；小業主交房時應蓄水交房，簽字認可，并提示家庭裝修禁止剔鑿地面。 三、質量通病防治措施4、地暖地面開裂普遍 三、質量通病防治措施4 4、地暖地面開裂普遍地暖地面開裂普遍1）戶內地采

6、暖地面設計做法：20厚復合鋁箔擠塑聚苯保溫板0.2mm厚中空鍍鋁聚酯薄膜60厚C20細石混凝土填充熱水管道上下配鋼絲網片4100,隨打隨抹平。2）開裂原因分析：施工時遇刮風天氣，混凝土干縮快。施工中人踩車壓導致鋼絲網變形，混凝土保護層厚度不均勻；施工時地面找平收面時間控制不及時，灑水收面。混凝土與墻體之間未放置保溫板作分格縫，未采用分隔條分隔開薄弱部位以減少地面收縮應力。養護覆蓋不及時，養護方式不到位，養護周期短。成品保護不到位，上人踩踏（地暖地面3天內禁止上人上車、堆放物品） 三、質量通病防治措施4 4、地暖地面開裂普遍地暖地面開裂普遍踩壓導致踩壓導致鋼絲網鋼絲網變形變形常見地暖常見地暖地面

7、開裂地面開裂原因分析原因分析 三、質量通病防治措施3 3）施工工藝控制：）施工工藝控制： 將基層上浮漿、落地灰等用吸塵器、鋼絲刷清理干凈，用水沖刷干凈。 地面基層清理完畢后，進行復合鋁箔擠塑聚苯保溫板的輻射，保溫板輻射平整，接縫應嚴密。 保溫板鋪設完畢后放置底層4100鋼絲網片，相臨鋼絲網片搭接長度不小于100mm，鋼絲網片應平整無翹曲變形。 在底層鋼絲網片上鋪設PE-RT采暖管，管道敷設位置間距按照圖紙進行施工，使用卡子將地暖管固定牢固。 地暖管敷設成后，鋪設面層4100鋼絲網片，安裝集水器，進行壓力試驗，并同監理、建設方共同進行隱蔽驗收。 面層鋼絲網片鋪設完畢進行細石混凝土墊層澆筑，混凝土

8、與墻體之間放置10mm厚保溫板作為分格縫，門口、走廊宜用分隔條斷開以減少地面收縮應力，墊層澆筑過程中嚴格標高及完成面平整度，在墊層混凝土初凝后終凝前進行掃毛。應在施工完成后12h左右保水養護，嚴禁上人，養護（宜采用蓄水方式或保水棉氈）期7-10d。 三、質量通病防治措施4 4）防治措施防治措施： 樓地面產生的不規則裂縫，由于造成原因比較復雜，所以在修補前，應先進行調查研究，分析產生裂縫的原因，然后再進行處理。對于尚在繼續開展的“活裂縫”，可采用柔性材料(如瀝青膠泥、嵌縫油膏等)作裂縫封閉處理。對于已經穩定的裂縫則應根據裂縫的嚴重程度作如下處理: 裂縫細微，無空鼓現象，且地面無液體流淌時，一般可

9、不作處理或干水泥搓縫。裂縫寬度在0.5mm以上時，可做水泥漿封閉處理，先將裂縫內的灰塵沖洗干凈，晾干后，用純水泥漿(可適量摻加801膠，摻白水泥調色差)嵌縫。嵌縫后加強養護，常溫下養護3d，然后用細砂輪在裂縫處輕輕磨平。當房間外觀質量要求不高時，可用鑿子鑿成一條淺槽后，用屋面用膠泥(或油膏)嵌補。鑿槽應整齊，寬約10mm，深約20mm。嵌縫前應將縫清理干凈，膠泥應填補平、實。 三、質量通病防治措施5、室內墻面空鼓開裂。墻面、頂棚膩子不平整、陰陽角不順直。墻面開裂墻面起皮、空鼓 三、質量通病防治措施5、室內墻面空鼓開裂。墻面、頂棚膩子不平整、陰陽角不順直。1 1）空鼓開裂原因分析：）空鼓開裂原因

10、分析：抹灰前墻面澆水不透，不同材料的墻面連接未按規范設置鋼絲網或鋼絲網固定不牢固。原材料質量不符合要求（砂粒過細，含泥量大，抹灰砂漿攪拌不均勻，各抹灰層配合比相差過大）。抹灰分層厚度不均勻；一次抹灰過厚，抹灰總厚度大于于35mm時未采取網格加強措施；各層抹灰時間間隔太近；墻面收光時間控制不及時，灑水收面。施工時遇刮風天氣，砂漿干縮快，產生干縮裂縫，門窗口周邊尤其易開裂空鼓。噴水養護不及時，施工管理不到位，養護周期短。2 2）墻面、頂棚膩子不平整、陰陽角不順直墻面、頂棚膩子不平整、陰陽角不順直原因分析：原因分析：抹灰、樓頂板基層不平整，未事先測量并找平、找方處理。膩子未分層打磨、未分層實測驗收，

11、陰陽角未使用角尺測量找補。 三、質量通病防治措施3） 三、質量通病防治措施4） 三、質量通病防治措施6、廚衛間墻地磚破損、空鼓。公共區域墻地磚破損、空鼓。1） 三、質量通病防治措施6、廚衛間墻地磚破損、空鼓。公共區域墻地磚破損、空鼓。2） 三、質量通病防治措施 三、質量通病防治措施7、窗戶五金件安裝偏位、開啟不靈便，紗窗變形脫落，玻璃劃痕、污染嚴重，打膠脫落及不順直，玻璃壓條缺失；1 1）原因分析原因分析 窗框安裝不方正窗框安裝不方正, ,對角線超差對角線超差 窗扇及五金件產品質量不過關窗扇及五金件產品質量不過關 五金件安裝位置五金件安裝位置不不準確準確 成品保護欠缺成品保護欠缺 打膠清理不到

12、位打膠清理不到位2) 2) 防治措施防治措施 窗框安裝時根據垂線固定邊框，調整底框水平窗框安裝時根據垂線固定邊框，調整底框水平, ,校正對角偏差，大于校正對角偏差，大于3m3m窗對角偏差窗對角偏差不大于不大于4mm4mm，大于，大于2m2m窗對角偏差不大于窗對角偏差不大于3mm3mm。 進場的窗扇、五金件、紗扇進場的窗扇、五金件、紗扇要加強驗收把關要加強驗收把關，杜絕不合格成品入場。，杜絕不合格成品入場。窗扇、窗扇、五金五金件、件、紗窗安裝時要操作精細。紗窗安裝時要操作精細。 五金件安裝前要測量窗框、窗扇實際偏差，根據偏差調整五金件最佳打孔安裝位五金件安裝前要測量窗框、窗扇實際偏差，根據偏差調

13、整五金件最佳打孔安裝位置，避免因框、扇差導致的開啟不靈、間隙大小不勻。置，避免因框、扇差導致的開啟不靈、間隙大小不勻。 2 2）防治措施防治措施 成品保護：成品保護： 安裝好的安裝好的窗扇、窗扇、玻璃應在玻璃應在其其表面涂刷醒目的圖案或警示標識，以免因不注意而碰表面涂刷醒目的圖案或警示標識，以免因不注意而碰撞玻璃。撞玻璃。 鋁合金門窗框應有保護膠紙和塑料膜封貼包扎，再進行門窗框與墻體之間縫隙的鋁合金門窗框應有保護膠紙和塑料膜封貼包扎，再進行門窗框與墻體之間縫隙的填嵌和洞口墻體表面裝飾施工，以防止水泥漿、噴涂材料等污染。交工前撕去保護層填嵌和洞口墻體表面裝飾施工，以防止水泥漿、噴涂材料等污染。交

14、工前撕去保護層時，要輕輕剝離，不得劃破、剝花鋁合金表面氧化膜。時，要輕輕剝離，不得劃破、剝花鋁合金表面氧化膜。 嚴禁在安裝好的鋁合金門窗上安放腳平架，懸掛重物，嚴禁踩踏、碰擦。嚴禁在安裝好的鋁合金門窗上安放腳平架，懸掛重物，嚴禁踩踏、碰擦。 嚴禁用金屬工具清理嚴禁用金屬工具清理窗框、窗扇、窗框、窗扇、玻璃污染，發現玻璃膠條不全要及時修補。玻璃污染，發現玻璃膠條不全要及時修補。 窗邊打膠前要清理徹底干凈，確保無灰塵，膠面要順直飽滿。膩子面打膠宜脫落，窗邊打膠前要清理徹底干凈，確保無灰塵，膠面要順直飽滿。膩子面打膠宜脫落，建議窗框邊打膠部位建議窗框邊打膠部位涂刷涂刷乳膠漆處理。乳膠漆處理。三、質量

15、通病防治措施 3）三、質量通病防治措施 8、地漏、坐便器、洗手盆進、排水管堵塞1）原因分析：交房前排水管道通球試驗未做，管道內清理不干凈；交房前要對進水管道進行試水。施工過程成品保護不到位導致堵塞；業主裝修過程使用不當，施工垃圾堵塞排水管造成。2 2）防治措施防治措施交房前排水管道通球試驗、進水管道試水檢驗首先由施工單位先進行自檢，監理單位旁站監測，合格后功能試驗資料方可簽字，四方驗收時凡涉及功能性的驗收項目必須全數檢驗。地漏、坐便器、洗手盆及線管在入戶門安裝后施工，施工完成后及時進行功能檢驗，發現問題及時整改；后期室內修整時操作工人要進行成品保護教育，實施整修登記制度。交房時交驗手續齊全，要

16、進行相關功能性實際檢驗并簽字驗收，避免發生扯皮。三、質量通病防治措施 9、室內配電箱跳閘，照明、插座線路有問題導致燈泡不亮、插座缺電，開關、插座線盒收口不嚴、安裝歪斜、出墻面不一致等。1）原因分析：穿線前穿線前未未進行通管檢查進行通管檢查，穿線時強拉硬拽導致線皮破損或斷線，線路接口，穿線時強拉硬拽導致線皮破損或斷線，線路接口未搪錫未搪錫，接，接點焊接、壓接不牢固點焊接、壓接不牢固。開關、線盒收口缺乏精細意識，安裝調整不到位。2 2）防治措施防治措施穿線前檢查管內有無集水、穿線前檢查管內有無集水、線盒口有無線盒口有無毛刺，毛刺，穿線后穿線后檢查測試線路是否漏電檢查測試線路是否漏電、斷電、斷電，有異常及時有異常及時檢查檢查更換；更換；安裝線盒時要安裝線盒時要檢查開關檢查開關、線盒線盒是否牢固，發現是否牢固，發現開關、插座線盒收口不嚴、安裝歪斜、開關、插座線盒收口不嚴、安裝歪斜、出墻面不一致等問題出墻面不一致等問題要及時修補要及時修補。三、質量通病防治措施 10、入戶門門鎖、把手損壞，門面框邊劃痕，開閉不嚴及異響，門框固定不牢；1）原因分析：入戶門安裝固定不牢，門框不垂直、門洞與框間隙或大或小，固定處無墊木。成品保護不到