1、萬科集團財務報表分析姓名：周春燕 學號：20122792引言：隨著中國經濟的發展，我國個人擁有的金融資產總量已超過了23萬億元人民幣，其中個人擁有儲蓄額已超過了16萬億元，我國個人金融資產的總量的積累導致人們對優秀投資理財理論白需求。對于廣大投資者而言，尤其是中小投資者，在我國現階段的證券市場上，如果想在房地產行業中捕捉到投資機會，進行 理性投資，不盲目跟風，將自己的投資風險降到最低，正確分析房地產上市公司 的投資價值就顯得尤為重要。萬科是我國證券市場中一家優秀的房地產上市公司，其前瞻的公司戰略，穩健的經營，完善的公司治理結構，以及優秀的管理團隊，吸引了許多投資者的目 光。萬科作為房地產行業的

2、龍頭上市公司， 這幾年業績增長迅速，股價漲幅巨大， 在整體A股市場估值處于高位，投資者希望在買入它的同時了解它的內在價值和 未來成長性。本文主要通過對萬科2011年到2015年第三季度期間公布的財務報表的分 析，來說明萬科業務前景和財務績效， 給出目前股票價值判斷，從而有助于投資 者認識萬科的內在價值，更好的進行投資。一、公司概況萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國 大陸首批公開上市的企業之一。至 2002年底，公司總資產82.16億元，凈資產 33.81 億元，擁有員工6055名，全資及關聯公司 43家。公司于2000及2001 年兩度分別入選世界權威財經雜志

3、 福布斯全球最優秀300家和200家小型企 業，公司的良好業績、企業活力及盈利增長潛力受到市場廣泛認可。1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬 元，資產經營規模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所 掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發行新股 2,836萬股，集資人民幣1.27 億元，公司開始跨地域發展。1993年3月，本公司發行4,500萬股B股，該等 股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元， 主要投資于房地產開發，為本集團的發展奠定了穩固基礎。1997年6月，公司增資配股募集資金人

4、民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地 產業務的發展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣 6.25億 元，公司實力進一步增強。公司于1988年介入房地產領域。憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，公 司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報，于 2001年將直接及持有的萬佳百 貨股份有限公司72%勺股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。萬科2010年正式進入商業地產，多地成立商業管理公司，2011年正式宣布三大產品線：購物中心+寫字樓+社區商業，萬科2013年2月與美國鐵獅門房地 產公司宣布成立合資公司，萬科持合資公司 70%勺股權，鐵獅門持股

5、30%截至 2014年底，公司進入中國大陸65個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、 以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城 市組成的成都區域。二、財務報表分析（一）資產負債結構分析表1資產負債表（單位：萬元）所有者權益合計12,112,500.011,589,400.0 J10,543,900.08,213,820.00負債和所有 者權益總計57,079,300.050,840,900.0 J47,920,500.037,880,200.00該公司總資產每年都在穩定的增長。具體來看，貨幣資金、應收賬款等都有 不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償

6、債能力比較強；預付賬 款增加，尤其在2015年明顯增加，反應公司生產用原材料市場供應比較緊張， 生產規模在擴大；存貨增加，一方面反應公司庫存原材料，產品在增加，另一方 面也由于本期在建工程的完工增加了固定資產，相應的要求配套存貨增加。從負債結構分析，公司負債總額15年9月比14年增加5715300.00萬元， 上漲了 14.56%。其中流動負債比去年增長 5643000萬元，反映公司經營狀況良 好，信譽好，產品有市場，有 利潤，但公司短期償債壓力增大。從所有者權益分析，公司所有者權益15年9月比14年增加了 523100萬元, 其中股本增加了 1210萬元，漲幅0.0011%,反映公司資本充足

7、，經營狀況良好。（二）利潤表分析表2利潤表（單位：萬元）日期項目2015年9月30日2014年12月31日2013年12月31日2012年12月31日營業總收入7,959,620.0014,638,800.013,541,900.010,311,600.0營業總成本6,872,360.0012,557,900.011,216,200.08,302,320.00營業利潤1,235,370.002,497,940.002,426,130.002,101,300.00利潤總額1,249,440.002,525,240.002,429,100.002,107,020.00所得稅費用295,582.00

8、-596,484.00599,346.00540,760.00凈利潤953,862.001,928,750.001,829,760.001,566,260.00該公司15年第三季度實現主營業務收入7959620.00萬元，實現凈利潤953862.00萬元，但這里主要以2014年的分析為主，2014年公司營業收入繼續 保持增長，達1463.9億元，同比增長10.73%。實現7利潤192.8 億元，同比 增長23.14%。其中主營業務收入比上年增加 1096900.00萬元，上漲8.1%,主營 業務成本較去年上漲了 11.96%;營業利潤增加71810.00萬元，上漲2.9%,同時 利潤總額上漲了

9、 3.96%;凈禾I潤比上年增加98990.00萬元。以上數據反映公司 主營業務突出，利潤在增加，但成本有所增加，營業費用，財務費用較去年也有 所增加，由于有上年未分配利潤，因此可供股東分配的利潤比上年有所增加。從項目分析看，該公司主營業務突出，有利潤；公司固定資產在增加，生產 規模在擴大；公司經營狀況良好，產品有市場；公司有信譽，償債能力比較強； 公司總體盈利能力比較強；短期償債壓力在增大；生產用原材料市場供應比較緊張；庫存原材料、產品在增加；營業費用，財務費用增幅較大三、績效評估（一）償債能力分析表3償債能力相關數據、日期項目2015 年 9 月 30日2014年12月31日2013年12

10、月31日2012年12月31日流動比率1.2931.34471.34391.3962速動比率0.41410.42550.33720.4141應收賬款周轉天數7.69396.11496.60025.9374存貨周轉率0.16880.31610.31660.2823資產負債率78.779577.204677.99778.3163在短期償債能力分析中，流動比率是一個重要的指標，流動比率是反映 一塊錢的流動負債需要多少流動資產來支撐，2015年萬科的流動比率為1.293 , 比上年降低了 0.0517,流動比率低于2,反映公司負債增加，償債能力有所降低。 速動比率是指在流動比率的流動資產中扣除了存貨，

11、因為15年存貨比14年存貨大，但扣除存貨后，速動比率仍同比上年下降了0.0114,說明在不考慮存貨的情況下，萬科的償債能力較去年有所降低。但由于存貨存在銷售及壓價的風險， 且房地產行業存在存貨比例高的特點，因此速動比率比流動比率更具有參考價 值。在長期償債能力分析中，資產負債率反映了債權人受保護的程度，是一 項重要指標。萬科近年來進行了規模較大的股權融資和債權融資，但仍保持著穩 健的資產負債率，為更大程度的利用財務杠桿提供了空間， 這對房地產企業尤為 重要。存貨對企業經營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導致成本過度，作為萬科的主要資產，存貨的管理更是舉足輕重。從上表可知，15年的存貨周轉率

12、低于14年的存貨周轉率。15年萬科的存貨周轉有所下降。15年萬科的 應收賬款周轉率較去年稍有降低，應加強主營業務的管理，采取嚴格的信用政策 和收賬政策。由于萬科業務規模擴大，存貨規模增長速度大于其銷售增長的速 度，因此存貨的周轉率逐年下降若該指標過小，則發生跌價損失的風險較大， 但萬科的銷售規模也保持了較快的增長，在業務量擴大時，存貨量是充足貨 源的必要保證，且存貨中擬開發產品和已完工產品比重下降 ，在建開發產品 比重大幅上升，存貨結構更加合理。因此，存貨周轉率的波動幅度在正常范 圍，但仍應提高存貨管理水平和資產利用效率，注重獲取優質項目，加快項 目的開發速度，提高資金利用效率，充分發揮規模效

13、應，保持適度的增長速 度。（二）盈利能力分析日期項目2015 年 9 月 30日2014年12月31日2013年12月31日2012年12月31日資產報酬率1.67113.95753.96444.2944總資產凈利率1.76773.90594.26514.6407凈資產收益舉7.7117.8619.6619.66由上表可知，以上三項指標今年來都有所降低，說明企業的盈利能力稍有下 降。這與企業自身的預計相符。公司預計該季度業績同比下降的主要原因為：上年同期結算中高毛利項目多、投資收益高。但總體來說，2015年全年凈利潤同比仍將增長。四、可持續發展指標趨勢分析企業可持續發展戰略是指企業在追求自我生

14、存和永續發展的過程中，既要考慮企業經營目標的實現和提高企業市場地位， 又要保持企業在已領先的競爭領域 和未來擴張的經營環境中始終保持持續的盈利增長和能力的提高，保證企業在相當長的時間內長盛不衰。企業發展是指企業面對未來未知環境的適應，使企業得以進一步運行，實現企業目標。可持續發展是既要考慮當前發展的需要 ，又要考慮未來發展的需要；不能以 犧牲后期的利益為代價，來換取現在的發展，滿足現在利益。同時可持續發展也包 括面對不可預期的環境震蕩，而持續保持發展趨勢的一種發展觀。房地產行業存在兩個根本特點：首先，住宅兼有社會和投資屬性，是生 活必需品和改善生活質量的重要元素，也投資獲利的載體。其次，中國正

15、處于城 市化進程中，居民的購買力穩步增長，住房貨幣化改革的進一步深入和購房 信貸業務的健康發展將推動住宅需求長期持續增長。 鑒于房地產業在國民經濟中 的重要地位，政府的調控是行業發展中不可忽視的一個重要因素，但它的出 發點是防范市場波動帶來的風險。房地產規范政策的相繼出臺、消費者品牌意識 的不斷強化，將有助于行業優勝劣汰正常機制的運行。因此，商品住宅市場在 未來十年仍將是中國最具潛力和發展空間的行業之一。對于透明度高、獲得投資 者信賴，擁有管理、團隊、產品、融資優勢的萬科來說，國內市場的發展前景是 良好的。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業發展的廣闊前景和集中化 的必然趨勢提供了廣闊的

16、空間和巨大機會的同時 ，也蘊涵著挑戰。挑戰之一在 于行業國際化加速，房地產企業、投資銀行、基金管理公司加快了進入中國內 地的步伐，其資金實力、國際融資能力都遠高國內企業平均水平。更重要的 是，行業競爭最終將是核心技術的競爭，目前日本最優秀的住宅開發商，擁 有數千項專利，而萬科盡管走在國內前列，但其已經獲得和正在申請的專利 合計也只有幾十件。挑戰之二，目前國內住宅開發的粗放模式，已經無法適應 未來可持續發展的需求，工廠化比率遠遠低于發達國家水平,產品建造精度 低，行業現有的生產和運作模式要進行改革。而萬科正在這些方面努力的改 進，相信它在明天的賽場上會有上佳的表現。2013年公司將繼續堅持和城市

17、同步發展的策略，聚焦主流市場，圍繞“好 房子，好服務，好鄰居”的產品和服務理念，以“做對產品”，“買對土地”為 重點，增強產品競爭力，提升運營效率，重視合作關系，實現穩健增長。五.萬科存在的問題以及建議（一）存在問題1 .資金需求的壓力日益增大。2 .現金流的管理。萬科有關獲得現金能力和現金周轉能力的指標都不令人滿 意，而現金如同一個企業的血液 ，缺少現金流會使一個蓬勃發展的企業陷入癱 瘓。3 .存貨的管理。萬科擁有數額巨大的存貨量，這既是未來發展的保障，又是萬科風險的主要來源。（二）建議1 .為了滿足未來的資金需求，建議萬科繼續加快銷售，增加經營活動現金流 入，充分運用財務杠桿，積極尋找戰略合作機會，并進一步開拓融資渠道。而規模 擴張帶來的風險控制又將對萬科的專業能力和組織能力提出新的要求。2 .萬科集團在看到企業優秀的盈利能力的同時，也提醒高度重視現金的管理。3 .萬科擁有數額巨大的存貨量，這既是未來發展的保障，又是萬科風險的主 要來源，從目前萬科管理現狀來看，建議進一步優彳t存貨結構，適度控制存貨數量。六、總結與展望截止2014年底，公司保持著安全穩健的財務結構。公司的預收賬款由 2013 年底的307,897.00萬元減少至189,407.00 ,公司的資產負債率也一直保持在 78% 左