1、河源佗城溫泉國際度假區地產項目河源佗城溫泉國際度假區地產項目開發建議開發建議100929綜述綜述本次策劃需解決的核心問題本次策劃需解決的核心問題產品定位產品定位產品規劃產品規劃- 地產項目要發展與客戶需求相符合的產品；- 地產項目的產品線構成，開發順序和盈利模式。客戶定位客戶定位- 地產項目的客戶群體構成和需求特征； 第一部分第一部分 客戶定位客戶定位 第二部分第二部分 項目定位項目定位 第三部分第三部分 產品規劃產品規劃目錄目錄投資類客戶將成本項目住宅產品的主要客戶群體：投資類客戶將成本項目住宅產品的主要客戶群體：“旅游休閑時代”的投資群體：有錢、有閑、投資意識先進、投資嗅覺敏銳省內一線城市

2、投資客：省內一線城市投資客：廣州、深圳、東莞等省內一線城市的投資客戶；核心核心客戶客戶重點客戶重點客戶偶得客戶偶得客戶本地投資客：本地投資客：河源市及龍川縣本地的高收入階層：公務員、私營企業主、大中型國有企業高管等；廣東省外投資客：廣東省外投資客：港澳、國內其他地區及海外來此置業的投資客戶群體等。客戶定位客戶定位客戶身份特征客戶身份特征 置業心態置業心態置業用途置業用途目標產品目標產品省內一線城市投資客：省內一線城市投資客：廣州、深圳、東莞等省內一線城市的投資客戶；現實生活穩定，手頭資金有盈余，并且擁有穩定的第一居所和可預期的收入來源，經常以河源和龍川為旅游和度假目的地，對本地的自然風光、人文

3、氛圍及城市發展有較全面的認識，對本地的旅游度假價值有較高認同；投資度假公寓本地投資客：本地投資客：河源市及龍川縣本地的高收入階層：公務員、私營企業主、大中型國有企業高管等；手中擁有較大數額的閑散資金，希望就近投資。對于圈層交際、身份地位的認同以及家庭生活品質比較講究，對于住宅產品的內在品質和外在附加值，具有比較高的認同感，希望為家庭找到一個安全隱秘的居所，同時希望能夠為自己增加貴胄的身份標簽；投資兼自住聯排別墅、獨棟別墅、定制式別墅等別墅類產品廣東省外投資客：廣東省外投資客：港澳、國內其他地區及海外來此置業的投資客戶群體等；河源及龍川經濟的快速發展和人居環境飛躍提升吸引了港澳地區，內陸省份以及

4、本地海外華人華僑的置業者，同時他們看好旅游地產物業的升值前景。投資別墅類產品及度假公寓客戶定位客戶定位客戶群體訴求點分析客戶群體訴求點分析 第一部分第一部分 客戶定位客戶定位 第二部分第二部分 產品定位產品定位 第三部分第三部分 產品規劃產品規劃產品定位產品定位案例借鑒案例借鑒n惠州惠州 金海灣金海灣金海灣地處惠州市，與深圳大亞灣隔海相望。金融街控股斥資逾百億元，打造國際濱海度假旅游區金海灣，利 用11公里白金沙灘、海景、山景等資源，打造出星級酒店、度假公寓、別墅，以及商業、餐飲、球場、游艇碼頭等娛樂設施，拓展高爾夫、游艇、帆船等山地運 動、水上運動等戶外運動項目，形成集居住、旅游、度假、休閑

5、、會議、戶外拓展等復合功能為一體的濱海度假旅游地。借鑒點：依托自然海景富有創意借鑒點：依托自然海景富有創意的產品打造以及針對投資客戶需的產品打造以及針對投資客戶需求設計的低總價單位是項目成功求設計的低總價單位是項目成功關鍵所在。關鍵所在。 客戶群體方面，本項目的投資客戶占客戶群體方面，本項目的投資客戶占90%90%以上。以上。案例借鑒：戶型設計案例借鑒：戶型設計n惠州惠州 金海灣金海灣產品定位產品定位n1房1廳5885的度假公寓戶型，室內寬綽空間，盡顯奢華本色，室外超大露臺，奢享一線無敵海景，露臺特地設置海景浴池，讓住戶怡然享受海風與陽光。銷售總價在40-80萬/套之間，即便首付5成，也只需2

6、0萬元，擴大了投資客的群體范圍。公寓銷售價格：公寓銷售價格：7000-90007000-9000元元 / /做高端住宅和度假產品可以最大化釋放項目價值，最大化貼近客戶內心的需求，最大化彰顯開做高端住宅和度假產品可以最大化釋放項目價值，最大化貼近客戶內心的需求，最大化彰顯開發商的品牌形象，是最具有前瞻性的市場操作模式。發商的品牌形象，是最具有前瞻性的市場操作模式。n定位思路定位思路不辜負資源的價值，打造一批有特色的高品質旅游地產產品；不辜負資源的價值，打造一批有特色的高品質旅游地產產品；為投資客的高端客戶人群打造一批真正的旅游時代投資產品；為投資客的高端客戶人群打造一批真正的旅游時代投資產品；突

7、破市場，打造一個真正具有里程碑意義的旅游地產項目；突破市場，打造一個真正具有里程碑意義的旅游地產項目；通過項目品牌，把開發商塑造成旅游地產運營商的品牌形象。通過項目品牌，把開發商塑造成旅游地產運營商的品牌形象。產品定位產品定位產品價值產品價值大型生態旅游區大型生態旅游區休閑度假空間休閑度假空間千年溫泉千年溫泉山色溪景山色溪景客家人文客家人文身份標簽身份標簽產品價值分析產品價值分析n綜合以上產品價值的梳理，為了使項目能在競爭激烈高端產品市場中脫穎而出，需要采用差綜合以上產品價值的梳理，為了使項目能在競爭激烈高端產品市場中脫穎而出，需要采用差異化的競爭策略，主要目的是整合項目的眾多賣點，形成推廣中

8、的統一合力和訴求核心：異化的競爭策略，主要目的是整合項目的眾多賣點，形成推廣中的統一合力和訴求核心：景觀景觀（山色、溪景）自然資源自然資源（ 溫泉 ）旅游休閑目的地旅游休閑目的地（ 生態觀光 養生圣地 ）粵東唯一的云頂溫泉度假居住區以上差異化策略整合了本項目最核心的優勢資源，后期營銷推廣的思路及階段主題將圍繞此核心進行展開和演繹。n借助項目無法復制的高海拔溫泉資源，打造云頂，即高山溫泉的概念。云頂溫泉托舉起地產借助項目無法復制的高海拔溫泉資源，打造云頂，即高山溫泉的概念。云頂溫泉托舉起地產項目的高端形象，是后期提升宣傳力度的絕佳賣點。項目的高端形象，是后期提升宣傳力度的絕佳賣點。產品定位產品定

9、位差異化產品策略差異化產品策略高端住宅及度假產品高端住宅及度假產品產品定位產品定位高端住宅高端住宅度假產品度假產品聯排、獨棟、定制式別墅聯排、獨棟、定制式別墅度假公寓度假公寓n產品組合產品組合n云頂溫泉度假居住區發展高端住宅和度假產品，一方面是考慮到發揮項目的自然景觀和資源云頂溫泉度假居住區發展高端住宅和度假產品，一方面是考慮到發揮項目的自然景觀和資源優勢，另一方面則是結合大型旅游景區的特點，發展度假類物業。優勢，另一方面則是結合大型旅游景區的特點，發展度假類物業。云頂千年溫泉小鎮云頂千年溫泉小鎮主導溫泉概念，讓成功人士在忙碌之余，回歸自然盡情山水，山林呼吸，所以更強主導溫泉概念，讓成功人士在

10、忙碌之余，回歸自然盡情山水，山林呼吸，所以更強調項目溫泉價值與景觀生態價值不可復制的雙重尊貴標準調項目溫泉價值與景觀生態價值不可復制的雙重尊貴標準 。產品定位產品定位項目命名建議項目命名建議釋義一：云頂，高海拔的高山溫泉，最獨特最誘人也是最具想象力的溫泉勝地；釋義二：千年，合溪溫泉悠久的歷史，豐沛的人文和獨特的溫泉資源相得益彰；釋義三：溫泉小鎮，4000畝的生態大盤，旅游休閑時代度假型地產項目的典范。云頂溫泉山莊云頂溫泉山莊云頂溫泉莊園云頂溫泉莊園 第一部分第一部分 客戶定位客戶定位 第二部分第二部分 產品定位產品定位 第三部分第三部分 產品規劃產品規劃n產品規劃的幾點原則產品規劃的幾點原則:

11、 景觀和資源價值最大化，溫泉、山色和溪景是景觀和資源價值最大化，溫泉、山色和溪景是主要考量因素；主要考量因素； 根據地形、地勢因地制宜；根據地形、地勢因地制宜； 價值高的產品占用相對價值高的土地資源；價值高的產品占用相對價值高的土地資源； 溫泉入戶，增加賣點和提升產品價值。溫泉入戶，增加賣點和提升產品價值。產品規劃產品規劃產品規劃產品規劃聯排別墅、度假公寓聯排別墅、度假公寓獨棟別墅獨棟別墅定制式別墅定制式別墅半山地帶山腳臺地地帶溪谷地帶產品規劃分布示意產品規劃分布示意位置位置產品產品考量因素考量因素溪谷地帶聯排別墅、度假公寓兩類產品需要較大面積的平坦地勢集中建設，溪谷地帶可以滿足其用地要求，且

12、可以靠近區內交通主要路線，住戶生活較為方便；山腳臺地地帶獨棟別墅此類產品依山而建，貼近山林，又可盡覽溪谷風光；半山地帶定制式別墅此類產品居于半山之上，居高臨下，盡顯尊貴。產品規劃產品規劃產品設計產品設計n度假公寓度假公寓產品類型產品類型建筑類型建筑類型建筑面積區間（）建筑面積區間（）電梯配置電梯配置戶型戶型度假公寓多層/小高層45-701梯2戶1房1廳聯排別墅3-4層150-2304房3廳3衛5房3廳3衛獨棟別墅3-4層400-5006房3廳4衛7房3廳5衛定制式別墅提供1-2畝宅基地及若干產品組合方案，按相關建筑指標，由客戶任意選擇或客戶自行提供建筑方案，經開發商同意后由開發商負責建造并交付

13、使用產品設計產品設計n度假公寓度假公寓戶型：戶型：1 1房房1 1廳廳特點：大露臺為住戶提供戶外觀景的休憩場所，沐浴陽光和清風，隨時享受奢華的溫泉SPA；產品規劃產品規劃戶型：戶型：1 1房房1 1廳廳特點：超大型露臺不僅為住戶提供戶外觀景的休憩場所，更大面積感受自然氣息，還可種花養草，閑情逸致盡展，隨時享受奢華的溫泉SPA。退臺式設計，營造超大尺度空中露臺退臺式設計，營造超大尺度空中露臺產品設計產品設計n聯排別墅聯排別墅產品規劃產品規劃地下一層地面一層地面二層地面三層溫泉庭院溫泉庭院溫泉湯池溫泉湯池地面一層設置溫泉庭院，地面三層也可設置小型溫泉湯池地面一層設置溫泉庭院，地面三層也可設置小型溫

14、泉湯池產品規劃產品規劃地上建筑面積區間400-500，樓王單位可達1000 ；宅基地面積1-2畝，其中私家花園面積至少1500 ；層數：地上2-3層，地下1層；室內車庫，雙車位；6-7間臥室，包括2個主臥區，3間次臥室，1間工人房等；基本功能空間：主次臥室，起居室、餐廳、家庭室、中西櫥、臥室、工人房，家庭影院、健身房、設備間（包括鍋爐房）、洗衣房、工人房（包括獨立的衛生間、toilet, basin, shower）、公共衛生間等。不可復制的私家城堡不可復制的私家城堡產品設計產品設計n獨棟別墅獨棟別墅主臥室：30-45衛生間：10-15書 房：15-20起居室：面寬在8-10米；私家泳池：15

15、0-200 車 庫：35-40 粵東最奢華的生活尺度粵東最奢華的生活尺度產品規劃產品規劃產品設計產品設計n獨棟別墅獨棟別墅產品規劃產品規劃建筑風格：歐式風格建筑風格：歐式風格n獨棟別墅獨棟別墅獨棟別墅的建筑風格可以設計歐式及現代式等多獨棟別墅的建筑風格可以設計歐式及現代式等多種風格，以滿足客戶多元化的需求。種風格，以滿足客戶多元化的需求。產品規劃產品規劃建筑風格：現代風格建筑風格：現代風格n獨棟別墅獨棟別墅-山腳臺地地帶的獨棟別墅（依山而建）產品規劃產品規劃私家花園庭院私家花園庭院私家綠肺山林私家綠肺山林私家登山步道私家登山步道私家溫泉泳池私家溫泉泳池環境塑造環境塑造只屬于少數人的私屬領地只屬

16、于少數人的私屬領地產品規劃產品規劃貴族化管家服務，資深的莊園物管專家統領。配合完善智能設施，對保安、保潔、工程、園藝綠化、會所康樂等眾多功能，以海外先進管理標準進行規范。英式宮廷管理英式宮廷管理物業管理物業管理產品規劃產品規劃會所配備溫泉療養館、大型恒溫酒窖、高檔休閑娛樂設施、多功能會議廳；作為高檔會所，吸引高端住戶在此聚會，成為權貴集中之地。社區會所社區會所六星級溫泉皇家會所六星級溫泉皇家會所產品類型產品類型產品比例產品比例建筑面積（）建筑面積（）贈送面積贈送面積總價控制（萬元）總價控制（萬元）度假公寓80%45-7040-65（帶裝修，單價合9000元/)聯排別墅150-230超過60%以上獨棟別墅400-500產品規劃產品規劃總價控制建議總價控制建議n度假公寓產品主要考慮中小投資客戶，投資總額不大，實現快速銷售；聯排別墅則針對那些度假公寓產品主要考慮中小投資客戶，投資