1、房屋過戶的具體手續(xù)以及所需費用房屋過戶的具體手續(xù)以及所需費用1。買賣雙方先簽訂正規(guī)的商品房買賣合同。(里面具體寫好違約責任、房屋面積、地理位置、價錢)交付賣方定金。(自己感覺合理就可以)首付(如需貸款可以先給首付或貸過戶完立即給首付) 2。買賣雙方約好周一至周五到當?shù)剡^戶大廳辦理過戶手續(xù)。(須要帶上身份證(夫妻雙方)產權證。當時賣方買房時的購房合同)以上都是原件!另各復印2份。購房合同除外 3。到過戶大廳地稅處核稅。(再簽訂一個購房合同，這個合同可以少寫點房價，可以少交點稅費)商品房在購買五年內須要交納總房款的： 營業(yè)稅：5.5% 契稅：1.5%(140平米以上的非一般住宅3%) 印花稅：0.

2、1% 買賣雙方各0.05%個人所得稅：1% 或房屋差價的20%土地增值稅：1%(這個不同，也有的不用交) 假如購買的商品房是標準價、實惠價、成本價房 應交納土地出讓金 標準價 每平米補63元 實惠價 每平米補63元 成本價 每平米補9元 買賣超過5年就只有契稅和印花稅。 (一般營業(yè)稅、個人所得稅、土地出讓金國家規(guī)定都由賣方交。但現(xiàn)在好多賣方根本不交，或干脆加到房價里面) 4。核稅完后拿上契稅票和產權證、購房合同到房管局過戶專臺辦理過戶就可以了。一般房產證收回3天后由新居產證持有者到房管局領取。 5。假如不貸款就可以把全款給賣方了。一、二手房的種類1、商品房：是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、

3、出租的房屋。2、經(jīng)濟適用房：是指依據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設支配支配建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達支配，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。3、房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工依據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，依據(jù)成本價或者標準價購買的已建公有住房。依據(jù)成本價購買的，房屋全部權歸職工個人全部，依據(jù)標準價購買的，職工擁有部分房屋全部權，一般在5年后歸職工個人全部。4、集資房：一般由國有單位出面組織并供應自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參與集資的職工部分或全額出資建設，

4、房屋建成后歸職工全部，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人全部。屬于經(jīng)濟適用房的一種。 二、二手房交易政策 1、三大政策集中調控北京二手房市場 *關于存量房交易結算資金劃轉協(xié)議實行網(wǎng)上備案的通知(以下簡稱通知)，規(guī)定今后北京市內設立“存量房資金監(jiān)管交易結算資金專用存款賬戶”的房地產經(jīng)紀機構或交易保證機構簽訂劃轉協(xié)議時，均應在存量房交易結算資金劃轉協(xié)議網(wǎng)上備案系統(tǒng)進行網(wǎng)上備案，通知已于4月23日起起先正式執(zhí)行。 *北京市建委發(fā)布了關于實行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關問題的通知和關于推行示范文本的通知。兩通知中明確規(guī)定：“自2007年7月1日起，二手房交易

5、須實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，同時，正式實施標準的二手房買賣合同”。 2、關于個人出售住房征收個人所得稅有關問題的通知(京財稅【2003】732號)。該通知規(guī)定，個人出售自有住房所得，按稅法應繳納20%的個人所得稅;同時，具體分三種狀況征稅： 個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額依據(jù)個人所得稅法的有關規(guī)定確定。即依據(jù)轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用。 個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法

6、規(guī)定的合理費用后的余額。 職工出售以成本價(或標準價)出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。 誰能免繳、少繳 主要有兩種狀況可享受個人所得稅實惠政策： 一是對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。 二是對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房 應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，依據(jù) 購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。 3、200

7、6年下半年去年6月1日，北京實施新營業(yè)稅征收制。新稅收制將房屋出售征收營業(yè)稅的期限從購買之日起2年內延長至5年內。10月1日，北京地稅局出臺最新二手房交易計稅價，使一批二手商品房最低計稅價及交易稅費相應提高。 11月14日又出臺的關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知表明，將對5年內非一般住宅交易加征土地增值稅。至此，北京二手房稅收全部稅種全部征收完畢。這三大稅收制的實施，大大提高了二手房交易門檻。營業(yè)稅5.5% 土地增值稅增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30% 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40% 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部

8、分，稅率為50% 增值額超過扣除項目金額200%的部分，適用稅率為60% 既無購房發(fā)票證明，又無房屋評估報告，按轉讓交易價格全額1%征收 三、二手房交易流程概述 1、二手房買賣程序 第一步：托付非必經(jīng) 找尋信譽良好的代理公司，簽訂托付書，在講清晰了自己的要求之后，地產經(jīng)紀人會通過公司的電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)，即時為客戶找尋較為合適的樓盤。在供應的樓盤中，通過買家自己甄選之后，便進入了實地看樓的階段，中介公司會和客戶簽訂一份看樓托付書，以此保障中介公司和顧客雙方的利益。 其次步：核實產權狀況 到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標價格之后，中介公司地產經(jīng)紀人應當先到房管局檔案館查冊，查證該出賣的房子物業(yè)產權

9、是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。這個環(huán)節(jié)非常關鍵，對買家非常重要，所以買家應當向經(jīng)紀人問清晰該產權問題的查證具體狀況，最好有肯定的依據(jù)證明。 第三步：簽約 經(jīng)過查證之后，由買賣雙方及中介方共同簽署臨時買賣合約，在此環(huán)節(jié)，一般要求買家支付樓價的510%作為訂金付予/定金業(yè)主，或者由中介公司代為預收買家的訂金/定金。由于中介公司在收取訂金時的法律地位并不明確，這就極簡單引發(fā)二手房交易時雙方之間的訂金/定金糾紛。所以，建議買家要求中介公司出示賣方的托付協(xié)議，并出具賣方托付中介收取訂金/定金的托付書;在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金/定金的收據(jù)。該收據(jù)肯定要加蓋中

10、介公司的印章。 第四步：貸款 假如是要求辦理銀行按揭貸款的，則買家須打算好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明/稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)。 第五步：過戶 到房管局辦理全部的過戶及完稅手續(xù)。 2、賣方需供應的材料： 1、產權人身份證(非北京戶籍人士還應供應暫住證) 2、戶口本 3、房屋全部權證 4、原購房發(fā)票(復印件)、原購房合同 5、共有產權人聲明 6、結婚證復印件 7、產權人印章 8、土地運用權證 9、已購公有住房、成本價購房、實惠價購房、央產房、經(jīng)濟適用房等房產，出售轉讓時還應供應相關的審批和申請手續(xù)。 10、買賣合同 四、風險提示 建設部發(fā)布二手房買賣風險提示:

11、買房要查老底兒 買二手房前，買房人應當?shù)椒课菟诘胤康禺a管理部門查詢有關房地產權屬登記信息，了解所購買的房屋產權有無抵押、查封等權利限制，出售該房產的人是否為房屋產權人，防止因“一房多賣”等問題引發(fā)糾紛。 同時，妥當管理房地產交易資金。房地產經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員占壓挪用交易資金是當前房地產經(jīng)紀市場存在的最大風險。交易當事人自行支付交易資金的，應當在訂立買賣合同時，明確交易款項的金額、支付條件、支付方式等內容。通過房地產經(jīng)紀機構和交易保證機構劃轉交易結算資金的，交易資金的存儲和劃轉肯定要通過客戶交易結算資金專用存款賬戶進行，不能通過該賬戶以外的其他銀行結算賬戶代收代付交易資金。 物業(yè)、公共修理基金

12、、車位二手房買賣不行忽視 一、物業(yè)狀況 物業(yè)管理水平的凹凸干脆影響到日后的居住生活質量，在買二手房的過程中假如忽視了所在小區(qū)的物業(yè)狀況，入住以后可能會造成許多麻煩。 (1)物業(yè)交驗不行大意 買房過程中需重視物業(yè)交驗環(huán)節(jié)，交驗時您應留意：物業(yè)是否和合同約定的一樣;家電、家具等是否和合同相符;鑰匙是否已交付;水電煤表數(shù)字是否查驗等;另外，在簽訂合同后應到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費結算，時間應以交房當日為準，同時購房者辦理物業(yè)進戶手續(xù)。 (2)物業(yè)管理水平要考察 買房時應留意視察小區(qū)是否封閉，保安巡查狀況如何;小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適;詢問水、電、煤的費用如何收取，是上門代收還是

13、自己去交; 電梯品牌、速度及管理方式;物業(yè)管理公司還供應其他哪些服務等等。另外，還應當詢問有無業(yè)主委員會，以及業(yè)主委員會的實際組成人員是否穩(wěn)定等。 二、公共修理基金 公共修理基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的修理養(yǎng)護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，全部權歸交納入，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的修理、養(yǎng)護，利息不足時由產權人分攤。 當買賣雙方簽署協(xié)議時遇到公共修理基金是否應由買家支付的問題時，通常的解決方法是經(jīng)由買賣雙方協(xié)商最終達成共識。 一般會有四種處理方法： (1)房屋業(yè)主將公共修理基金無償順延給客戶，這是二手房交易中最普遍的做法。 (2)買賣雙方經(jīng)過協(xié)商

14、，由客戶和業(yè)主共同擔當這筆費用，即客戶支付原業(yè)主所繳納公共修理基金費用的50%。 (3)買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按肯定比例支付公共修理基金費用。比例公式為(房屋產權年限原業(yè)主所購房屋和出售房屋的時間差)/房屋產權年限。 (4)房屋業(yè)主不同意將公共修理基金無償順延給客戶，也不想按比例和客戶分擔這筆費用，那么購房者如購買該套房屋則需擔當原業(yè)主當時購房時所交納的這筆公共修理基金費用。 三、車位問題 隨著私家車數(shù)量的增加，有限的車位已經(jīng)完全不能滿意停車需求，為了避開每天回家還要為停車的事兒操勞，購買二手房時肯定要了解清晰小區(qū)內的車位狀況，順便也要了解小區(qū)四周停車場的信息，以防萬一。 現(xiàn)在有的車位有產權，有的只

15、有運用權。一般來說，有產權的車庫可以便利地出售，只有運用權的車庫能否在二手市場上轉讓，則要看當時戶主和物業(yè)簽訂的合同。車位的產權問題往往會引起二手房交易的糾紛，由于目前法律沒有對車位產權的歸屬作明確規(guī)定，導致一些因車位產權而引發(fā)的二手房買賣糾紛無法妥當解決，而二手房假如能帶著車庫或車位，將來還會有更大的升值潛力。 詳解北京市二手房交易所涉及稅費一、北京市二手房交易中涉及到的稅費 二、北京市二手房交易各個稅種的詳解三、北京市二手房交易稅費推斷三步走四、不同權屬二手房交易稅費繳納案例五、稅費專題(一般住宅、房屋年限)六、稅費附件共有八種：印花稅(包括交易印花稅、房產證印花稅)契 稅營業(yè)稅城市建設維

16、護稅、教化費附加個人所得稅土地增值稅土地出讓金綜合地價款印花稅 買方 契 稅 土地出讓金 印花稅 營業(yè)稅 賣方 個人所得稅 土地增值稅 綜合地價款(經(jīng)濟適用房)土地出讓金(按實惠價或標準價購買)印花稅一般稅費 契 稅 營業(yè)稅個 稅 土地增值稅 土地出讓金 已購公房特有 特別稅費 綜合地價款 經(jīng)濟適用房特有二、北京市二手房交易各個稅種的詳解1、印花稅2、契 稅3、營業(yè)稅4、個人所得稅5、土地增值稅6、土地出讓金7、綜合地價款1、印花稅1、稅種解析：印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅2、征稅對象：經(jīng)濟合同、產權轉移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權利、許可證照和經(jīng)財政部確

17、定征稅的其他憑證 3、納稅人：買賣雙方4、稅率：0.05%5、征收范圍：全部二手房交易6、繳納印花稅的計算方式及案例房產證印花稅：每證5元;屬于市局房屋并已取得土地證的，房產證、土地證各5元印花稅共計10元;屬于貸款客戶需支付他項權利證印花5元。2、契稅 1、稅種解析：契稅是以全部權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。2、征稅對象：發(fā)生運用權轉移的土地和發(fā)生全部權轉移的房屋 3、納稅人：買方4、稅率：3%5、契稅實惠政策 (1)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分，免征契稅;(比如拆遷戶可免契稅)(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅;(3)個人購買自用一般商品住房減半征收契稅;(4)居民上市出售已購公有住房前后一年內新購各類商品房，按新購商品房和出售已購公房成交價的差額計征契稅;(5)房屋交換價格相等的，免征契稅;交換價格不相等的，由多交付方繳納款;(6)按繼承法規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權屬