1、市場調(diào)研基礎(chǔ)理論培訓(xùn)為什么要進(jìn)行市場調(diào)研？培訓(xùn)內(nèi)容第一部分 市場調(diào)研概念 第二部分 市場調(diào)研內(nèi)容 第三部分 市場調(diào)研方法 第四部分 市場調(diào)研程序 第一部分 市場調(diào)研概念臺灣商界名人王永慶花400萬臺幣拿下臺北近郊一塊地。當(dāng)時(shí)有個(gè)房地產(chǎn)商東棣氏和公司高姓職員做了大量市場調(diào)研，市場狀況是市中心房價(jià)、租金奇貴，老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅外遷，員工上下班路程遠(yuǎn)；市中心交通擁擠、污染嚴(yán)重，辦公效率低。趨勢是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠(yuǎn)但交通便利，有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場調(diào)研，確實(shí)有許多客戶對這樣的辦公樓有興趣。當(dāng)時(shí)評估這塊地價(jià)值達(dá)八個(gè)億

2、，東棣氏用800萬臺幣買下地塊并建造辦公樓一炮打響，賺了40億。 93、94年時(shí)福州房地產(chǎn)市場，中心地段的現(xiàn)房銷售率只有30，一位發(fā)展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。作了市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)福州的房產(chǎn)均是商（商場）、住（住宅）、辦（辦公樓）結(jié)構(gòu)，發(fā)展商個(gè)個(gè)期望三種客源一網(wǎng)打盡，而事實(shí)恰恰相反，買住房的覺得樓內(nèi)有企業(yè)可能進(jìn)出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜老人家，結(jié)果一無所獲。該開發(fā)商將高層定位純住宅，增設(shè)服務(wù)、康樂設(shè)施、生活配套，推出福州第一棟五星級純住宅，高層奠基時(shí)銷售率已達(dá)70，被稱為銷售奇跡。p房地產(chǎn)市場調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場定位，而且可以幫助企業(yè)賺取相當(dāng)大的利

3、潤。講述內(nèi)容：市場調(diào)研概念市場調(diào)研特征市場調(diào)研分類 概念 內(nèi)容 方法 程序什么是房地產(chǎn)市場調(diào)研？房地產(chǎn)市場調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報(bào)資料，通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。 概念 內(nèi)容 方法 程序 分析房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念，我們認(rèn)為主要闡述了兩方面的問題： 其一，房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容。 房地產(chǎn)市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)市場環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到對個(gè)別樓

4、盤的調(diào)研；從抽像的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜好、購物習(xí)慣與行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。 其二，房地產(chǎn)市場調(diào)研的目的。 主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個(gè)人。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。市場調(diào)研-概念 概念 內(nèi)容 方法 程序房地產(chǎn)調(diào)研相對于其他的調(diào)研行為，具備一定的特性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1、 內(nèi)容廣泛房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤的調(diào)研，同時(shí)也包括對購房者的

5、需求調(diào)研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研.2、 針對性強(qiáng) 房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷售率、價(jià)格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。3、 方法多樣電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研（明調(diào)、暗調(diào)）、座談會、 概念 內(nèi)容 方法 程序 概念 內(nèi)容 方法 程序按調(diào)研目的分類從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。應(yīng)用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性；基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某

6、一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。按調(diào)研性質(zhì)分類按市場調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究、描述性研究、因果關(guān)系研究和預(yù)測性研究幾種類型。方式探索性研究描述性研究因果關(guān)系研究目的發(fā)現(xiàn)想法和洞察內(nèi)部因素描述總體特征或功能確定因果之間關(guān)系問題定義過程靈活、多樣有事先提出的具體假設(shè)研究獨(dú)立變量、控制中間變量結(jié)構(gòu)特征非結(jié)構(gòu)式的結(jié)構(gòu)式的機(jī)構(gòu)式的樣本量小樣本大樣本大樣本/小樣本代表性無代表性，不具總體意義有代表性，可進(jìn)行研究總體推斷有代表性，可進(jìn)行研究總體推斷研究過程不需精確定義，可進(jìn)一步解釋推斷結(jié)論性研究結(jié)果證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性研究結(jié)論證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性研究結(jié)論研究結(jié)果實(shí)驗(yàn)性的結(jié)論性的驗(yàn)證性的成果應(yīng)用一

7、般還需要作進(jìn)一步探索性或結(jié)論性研究結(jié)果用作決策參考結(jié)果可支持或說明決策原因數(shù)據(jù)收集二手資料、定性調(diào)查二手資料、定量調(diào)查實(shí)驗(yàn)法信息分析原始數(shù)據(jù)的分析是定性的數(shù)據(jù)分析是定量的數(shù)據(jù)分析是定量的三種研究方式的比較 概念 內(nèi)容 方法 程序 概念 內(nèi)容 方法 程序按資料來源分類 按資料來源分類，有文字調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。 文案調(diào)查也叫二手資料分析或二手?jǐn)?shù)據(jù)分析，是通過收集已有的資料、數(shù)據(jù)、調(diào)查報(bào)告、已發(fā)表的文章等有關(guān)的二手信息，加以整理和分析的一種市場調(diào)查方法，經(jīng)常在探索性的研究階段中使用。 實(shí)地調(diào)查與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從

8、而寫出調(diào)查報(bào)告。按調(diào)研對象分類 按市場調(diào)查的訪問對象分類，有消費(fèi)者調(diào)查和非消費(fèi)者調(diào)查。 消費(fèi)者調(diào)查中，調(diào)查的對象是購買商品、使用商品的消費(fèi)者，或者是可能購買、使用商品的潛在消費(fèi)者。 非消費(fèi)者調(diào)查指的是調(diào)查對象為消費(fèi)者以外的其他調(diào)研對象。在房地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競爭樓盤、企業(yè)等主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系調(diào)研、房地產(chǎn)市場客戶需求的調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容 。 第二部分 市場調(diào)研內(nèi)容講述內(nèi)容：調(diào)研的一般內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容的框架不同營銷階段的調(diào)研內(nèi)容 內(nèi)容 概念 方法 程序基本內(nèi)容 供給情況調(diào)研 需求情況調(diào)研 價(jià)格情況調(diào)研 客戶情況調(diào)研 內(nèi)容 概念 方法 程序內(nèi)容框架組成

9、點(diǎn)單個(gè)樓盤線和面區(qū)域市場體宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)市場的切入，我們習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。 內(nèi)容 概念 方法 程序單個(gè)樓盤調(diào)研內(nèi)容地理位置產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)格組合廣告策略銷售執(zhí)行 內(nèi)容 概念 方法 程序單個(gè)項(xiàng)目調(diào)研的重點(diǎn)項(xiàng)目概況1.了解項(xiàng)目基地包括：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、售樓處地址、開發(fā)及交付時(shí)間、開發(fā)地塊規(guī)劃、總/部分占地面積、總/部分建筑面積、總/部分容積率、總/部分規(guī)劃戶數(shù)、總/部分車位數(shù)及配比、總/部分綠化率及總/部分施工進(jìn)度2.了解開發(fā)團(tuán)隊(duì)包括：投資商、開發(fā)商、住

10、/商規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)單位、承建商（即施工單位）、監(jiān)理、營/銷策劃公司、物業(yè)公司及其他具有特色的開發(fā)團(tuán)隊(duì)成員產(chǎn)品概況1.了解產(chǎn)品形態(tài)包括：建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)、房型分類及面積、房型配比及總/部分得房率2. 了解配套及建材包括：外立面材質(zhì)及顏色、電梯（品牌、轎箱裝飾、載重量/人數(shù)、速度）、公共部位裝修材質(zhì)及顏色、室內(nèi)天地墻材質(zhì)及顏色（全裝修房需附建材及物件品牌）、門窗形態(tài)材質(zhì)及顏色、衛(wèi)生間天地墻材質(zhì)及顏色（全裝修房需附建材及物件品牌）銷售概況1.了解銷售道具包括：售樓處銷售道具（模型、看板、樣板房及其他運(yùn)用于銷售的特色物品）、銷售員銷售道具（樓書、房型圖、單片及其他銷售員用于幫助銷售的物品）2.

11、了解銷售狀況包括：推案進(jìn)度（樓棟）、銷售進(jìn)度（房型）、銷售速率（開盤期、持續(xù)期及近期）、銷售價(jià)格（開盤基價(jià)、開盤起價(jià)及最高價(jià)、開盤均價(jià)、調(diào)價(jià)比例、主力房型均價(jià)、樓棟均價(jià)差、房型均價(jià)差、車位價(jià)）、價(jià)格優(yōu)惠方式及額度（從開盤至今）、及其他對銷售存在影響的潛在因素3. 了解銷售服務(wù)包括：大定有效期及定金額度、簽約有效期、貸款服務(wù)及其他與購房者有關(guān)聯(lián)的銷售服務(wù)亮點(diǎn)內(nèi)容4.了解目標(biāo)客戶群包括：前往看房及購房的客戶群體類別、客群偏好項(xiàng)目周邊環(huán)境1.商業(yè)配套包括：大小超市賣場、餐飲、娛樂、購物及金融場所 2. 公建配套包括：各級教育配套（公立對口、私立）、醫(yī)療設(shè)施配套、社會治安配套及其他政府職能機(jī)構(gòu) 3.

12、交通設(shè)施包括：公交站點(diǎn)、軌道交通配套4. 人文景觀包括：公園、公共綠地、文化宮、紀(jì)念館、圖書館5. 鄰近商圈包括：商業(yè)或辦公的開發(fā)聚集區(qū)域內(nèi)容框架組成區(qū)域環(huán)境調(diào)研交通路線發(fā)展規(guī)劃區(qū)域特征區(qū)域市場調(diào)研內(nèi)容區(qū)域產(chǎn)品調(diào)研區(qū)域需求調(diào)研樓盤的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點(diǎn) 區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好 內(nèi)容 概念 方法 程序市場調(diào)研的重點(diǎn)項(xiàng)目概況1.了解項(xiàng)目基地包括：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、售樓處地址、開發(fā)及交付時(shí)間、開發(fā)地塊規(guī)劃、總/部分占地面積、總/部分建筑面積、總/部分容積率、總/部分規(guī)劃戶

13、數(shù)、總/部分車位數(shù)及配比、總/部分綠化率及總/部分施工進(jìn)度2.了解開發(fā)團(tuán)隊(duì)包括：投資商、開發(fā)商、住/商規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)單位、承建商（即施工單位）、監(jiān)理、營/銷策劃公司、物業(yè)公司及其他具有特色的開發(fā)團(tuán)隊(duì)成員產(chǎn)品概況1.了解產(chǎn)品形態(tài)包括：建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)、房型分類及面積、房型配比及總/部分得房率2. 了解配套及建材包括：外立面材質(zhì)及顏色、電梯（品牌、轎箱裝飾、載重量/人數(shù)、速度）、公共部位裝修材質(zhì)及顏色、室內(nèi)天地墻材質(zhì)及顏色（全裝修房需附建材及物件品牌）、門窗形態(tài)材質(zhì)及顏色、衛(wèi)生間天地墻材質(zhì)及顏色（全裝修房需附建材及物件品牌）銷售概況1.了解銷售道具包括：售樓處銷售道具（模型、看板、樣板房及其

14、他運(yùn)用于銷售的特色物品）、銷售員銷售道具（樓書、房型圖、單片及其他銷售員用于幫助銷售的物品）2. 了解銷售狀況包括：推案進(jìn)度（樓棟）、銷售進(jìn)度（房型）、銷售速率（開盤期、持續(xù)期及近期）、銷售價(jià)格（開盤基價(jià)、開盤起價(jià)及最高價(jià)、開盤均價(jià)、調(diào)價(jià)比例、主力房型均價(jià)、樓棟均價(jià)差、房型均價(jià)差、車位價(jià)）、價(jià)格優(yōu)惠方式及額度（從開盤至今）、及其他對銷售存在影響的潛在因素3. 了解銷售服務(wù)包括：大定有效期及定金額度、簽約有效期、貸款服務(wù)及其他與購房者有關(guān)聯(lián)的銷售服務(wù)亮點(diǎn)內(nèi)容4.了解目標(biāo)客戶群包括：前往看房及購房的客戶群體類別、客群偏好項(xiàng)目周邊環(huán)境1.商業(yè)配套包括：大小超市賣場、餐飲、娛樂、購物及金融場所 2.

15、公建配套包括：各級教育配套（公立對口、私立）、醫(yī)療設(shè)施配套、社會治安配套及其他政府職能機(jī)構(gòu) 3. 交通設(shè)施包括：公交站點(diǎn)、軌道交通配套4. 人文景觀包括：公園、公共綠地、文化宮、紀(jì)念館、圖書館5. 鄰近商圈包括：商業(yè)或辦公的開發(fā)聚集區(qū)域內(nèi)容框架組成宏觀環(huán)境調(diào)研內(nèi)容政治社會經(jīng)濟(jì)因素行政法規(guī)國家運(yùn)作體制房地產(chǎn)投資、城市化進(jìn)程政治安定狀況 內(nèi)容 概念 方法 程序國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲蓄內(nèi)容框架組成定位階段調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目交通狀況調(diào)查項(xiàng)目周邊景觀調(diào)查商務(wù)圈和商圈調(diào)查區(qū)域基本信息調(diào)查相關(guān)項(xiàng)目基本信息調(diào)查客戶產(chǎn)品需求調(diào)查 內(nèi)

16、容 概念 方法 程序推廣階段調(diào)研內(nèi)容競爭項(xiàng)目基本信息調(diào)查競爭項(xiàng)目銷售信息調(diào)查客戶需求和媒體接觸習(xí)慣調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序銷售階段調(diào)研內(nèi)容市場推廣調(diào)查和測評成交客戶問卷調(diào)查銷售難點(diǎn)調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 第三部分 市場調(diào)研方法項(xiàng)目定位階段市場推廣階段銷售階段三級市場市場調(diào)查常用方法1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會3.二手資料收集1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會3.成交客戶4.問卷調(diào)查1.實(shí)地調(diào)研法2.二手資料收集 概念 程序 內(nèi)容 方法各階段市場調(diào)查常用方法第四部分市場調(diào)研程序確定調(diào)研目標(biāo)制定調(diào)研計(jì)劃及操作方案一手資料二手資料質(zhì)量控制數(shù)據(jù)處理分析形成報(bào)告 概念 方法 內(nèi)容 程

17、序 概念 方法 內(nèi)容 程序常規(guī)調(diào)研：有計(jì)劃的積累信息v個(gè)案調(diào)研v宏觀環(huán)境監(jiān)測v政策法規(guī)解析v區(qū)域環(huán)境監(jiān)測流程圖備注1、市場調(diào)研員及銷售人員2、營銷部3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人4、副經(jīng)理和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目競爭調(diào)研項(xiàng)目專題調(diào)研 概念 方法 內(nèi)容 程序項(xiàng)目調(diào)研：有針對性的收集信息案例分析大華清水灣項(xiàng)目地處普陀區(qū)環(huán)內(nèi)板塊，該案總建30萬平方米，1、2期項(xiàng)目均已交房入住，此次需定位的為其3期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)上市時(shí)間在2008年左右。三期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：49156M2 住宅用地：38952M2 學(xué)校用地：10204M2總建筑面積：125208M2 住宅建筑面積：93020M2 學(xué)校建筑面積：6710M2

18、 公建建筑面積：5052M2綜合容積率：2.13 住宅容積率：2.52 學(xué)校容積率：0.66總戶數(shù)：498調(diào)研思路項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研 1、土地屬性調(diào)研 2、市場情況調(diào)研土地屬性調(diào)研 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研1、項(xiàng)目位置和范圍2、片區(qū)在上海發(fā)展中的角色3、宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況4、宗地片區(qū)與城市關(guān)系 市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研地理區(qū)位項(xiàng)目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。河濱景觀項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長。人文環(huán)境項(xiàng)目周邊華東師范大學(xué)、華東政法學(xué)院等名校云集，人文環(huán)境極佳。生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目西鄰長風(fēng)公

19、園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。交通條件項(xiàng)目立體交通優(yōu)勢突出，交通可達(dá)性極佳。板塊支撐項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。結(jié)論：市場實(shí)踐市場情況調(diào)研 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研1、在售樓盤調(diào)研2、二手房情況調(diào)研3、未來供應(yīng)調(diào)研 市場實(shí)踐區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱地址地址二手房單價(jià)二手房單價(jià)銷售時(shí)間銷售時(shí)間房齡房齡普陀水岸豪庭光復(fù)西路1185號 110002002-7-11-2003-10-313年江南名廬曹楊路619號113002004-1-16-2005-5-301年上海春天寧夏路287號 120002001-2-18-2003-3-13年綠地世家寧夏路366

20、號125002002-9-28-2004-5-212年逸流公寓一期武寧路189號128002002-11-9-2003-12-13年世紀(jì)同樂順義路100弄130002002-2-20-2003-8-313年大華清水灣期大華清水灣期凱旋路凱旋路15551555弄弄14000140002003-3-28-2004-1-312003-3-28-2004-1-312 2年年長寧虹橋新城長寧路1661弄140002000-10-25-2002-6-303年大家源三期長寧路1306號 150002001-10-1-2002-12-314年圣約翰名邸長寧路1188弄180002000-8-18-2003-3

21、-13年園林天下園林天下長寧路長寧路888888號號 20000200002002-11-30-2004-4-12002-11-30-2004-4-12 2年年 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)屬性規(guī)模(總建面積)長寧區(qū)2005年3號公告88街坊32-8丘地塊長寧中山公園土地平整未開工200825000商住;辦公;商鋪242803綠地順義路、白玉路項(xiàng)目普陀內(nèi)普陀未動遷200920000住宅110000尚誠國際普陀內(nèi)普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀內(nèi)普陀在建200714000住宅100000蔚藍(lán)水岸普陀內(nèi)普陀動遷中2008

22、17000住宅28000上海之春公寓普陀內(nèi)普陀在建200813000住宅20000風(fēng)華水岸二期普陀長風(fēng)在建200713000住宅20000 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐樓市現(xiàn)狀項(xiàng)目所處板塊處于銷售真空期，競爭較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。二手房源項(xiàng)目周邊二手房主力價(jià)格段處于13000-18000元/平方米，去化情況良好。本項(xiàng)目前期房源價(jià)格為普陀地區(qū)最高，長寧區(qū)域最高為園林天下，價(jià)格在20000元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優(yōu)勢明顯。地塊稀缺項(xiàng)目為大中山公園板塊中規(guī)模最大的純住宅地塊。區(qū)域前景項(xiàng)目所處區(qū)域價(jià)格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價(jià)在16500元/平方米。據(jù)保守

23、預(yù)測，其項(xiàng)目價(jià)值以年10%以上遞增。結(jié)論： 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐項(xiàng)目定位上海西區(qū)標(biāo)志性高檔住宅v提升差異化附加值v打造區(qū)域標(biāo)桿住宅 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐項(xiàng)目定位報(bào)告一、項(xiàng)目理解 一區(qū)位分析 二項(xiàng)目現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一SWOT分析 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐三、項(xiàng)目定位 一市場定位 二價(jià)格定位 三客戶定位 四產(chǎn)品定位二、市場分析 一供求關(guān)系分析 二熱點(diǎn)板塊分析 三供求關(guān)系分析 四重點(diǎn)項(xiàng)目分析調(diào)研思路項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研競爭調(diào)研內(nèi)容 1、競爭板塊（項(xiàng)目）調(diào)研 2、各板塊標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題

24、調(diào)研 借鑒板塊調(diào)研 河濱項(xiàng)目調(diào)研 競爭板塊（項(xiàng)目）調(diào)研市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研蘇州河景觀是本案最大的賣點(diǎn)和特色，目前類似項(xiàng)目在市場中供應(yīng)不多，這些樓盤都將對本案產(chǎn)生一定的借鑒意義。1、分布和供應(yīng)現(xiàn)狀2、價(jià)格調(diào)研3、產(chǎn)品調(diào)研4、未來供應(yīng)調(diào)研5、河濱景觀設(shè)計(jì) 河濱項(xiàng)目調(diào)研市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研大華清水灣中遠(yuǎn)兩灣城泰欣嘉苑新湖明珠城蘇堤春曉天山河畔花園仁恒河濱花園河濱項(xiàng)目分布圖普陀樓盤長寧樓盤市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研樓盤名稱區(qū)域規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格可售面積新湖明珠城二期普陀558262.8高層;小高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格49413蘇堤春曉普陀180

25、0003.2高層歐洲建筑風(fēng)格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格11108中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀5602173.3高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格23719天山河畔花園三期長寧723003.2高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格21486仁恒河濱花園長寧390000 3.03高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格21185 匯總136823市場實(shí)踐樓盤名稱區(qū)域價(jià)格主力總價(jià)新湖明珠城二期普陀14500180萬蘇堤春曉普陀19000230萬泰欣雅苑普陀16500240萬中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀13000135萬天山河畔花園三期長寧15500170萬仁恒河濱花園長寧23000460萬在售河濱項(xiàng)目價(jià)格分析匯總 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)

26、研專題調(diào)研市場實(shí)踐樓盤名稱區(qū)域規(guī)模主力房型主力面積段類型比率裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置新湖明珠城二期普陀18209二房120-13024%毛坯蘇堤春曉普陀180000三房121-20043%1,500 夏普派離克系列冷暖空調(diào);“歐琳”整體廚柜、水槽及龍頭、爐灶、油煙機(jī)、消毒柜，廚柜五金配件采用德國海蒂詩、意大利法拉利品牌，板材為意大利進(jìn)口SIA品牌、能率熱水器、派離克冰箱;“亞細(xì)亞”或“斯米克 ”品牌面磚;內(nèi)墻涂料采用多樂士五合一系列產(chǎn)品;免漆柚木實(shí)木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500 雙開門冰箱、嵌入式烤箱及微波爐、散鹽煤氣灶及脫排 油煙機(jī)、16升熱水器、凈水器

27、及軟水器;獨(dú)立淋浴間配恒溫雨淋及手握花灑、雙面盆、座廁及鑄鐵浴缸、電地?zé)嵯到y(tǒng)、電防霧鏡及鏡前燈、掛壁電話插座及衛(wèi)洗器的水、電接口中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀560217二房99-12353%毛坯天山河畔花園三期長寧72300二房102-10935%1,000 潔具：浴缸、座廁及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配 以冷熱水龍頭及花灑（“TOTO”或同等品牌），以及手紙盒、毛巾架（環(huán)）。淋浴房：除2房2廳以外，其余住戶單元的主衛(wèi)生間均設(shè)有玻璃淋浴房。洗手臺：臺面配石材，臺面下配儲物柜，臺面上配鏡子。燈具：筒燈/射燈。 采暖：頂角線電加熱片（“馬利”或同等品牌）。空調(diào)：“特靈”或同等品牌掛壁機(jī)天花：乳膠漆，

28、配燈座帶燈泡。歐琳廚房龍頭、摩思不銹鋼水槽。日立空調(diào)仁恒河濱花園長寧390000 四房200-25056%2,500 科勒品牌潔具，人造大理石洗面臺并配有墻鏡，進(jìn)口高儀品牌龍頭，配置電熱地采暖。三星臺面和洗滌池、凈水器，SMEG品牌脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠罹呒拔⒉t，另配進(jìn)口容積式熱水器。配置固定廚或柜、分戶門為沙比利飾面防火防盜門、數(shù)控門鎖、室內(nèi)為沙比利飾面木門 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研在售河濱項(xiàng)目產(chǎn)品分析市場實(shí)踐項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)屬性規(guī)模(總建面積)時(shí)代歐洲公寓閘北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓閘北不夜城在建200728000商辦30000新梅太古

29、城閘北不夜城在建200828000商辦280000達(dá)安河畔雅苑靜安北靜安在建200722000住宅20000 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研蘇堤春曉蘇堤春曉新湖明珠城河濱樓盤景觀借鑒市場實(shí)踐供應(yīng)現(xiàn)狀目前市場上在售河濱樓盤主要集中在普陀、長寧兩區(qū)，可售量在1.3萬平方米左右。 價(jià)格分析在售河濱項(xiàng)目價(jià)格范圍在13000-23000元/平方米之間，價(jià)差主要來自區(qū)域地段和產(chǎn)品品質(zhì)的不同。產(chǎn)品分析房型面積和設(shè)置跨度較大，二房以100-120平方米為主，三房面積在130-200平方米之間。全裝修產(chǎn)品較多，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500-2000元左右。未來供應(yīng)河濱項(xiàng)目未來供應(yīng)主

30、要集中在閘北區(qū)，供應(yīng)量在30萬平方米左右,且象本案一樣直接臨河的項(xiàng)目基本絕跡，進(jìn)一步提升了本案價(jià)值。景觀設(shè)計(jì)加強(qiáng)蘇州河堤岸的景觀設(shè)置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區(qū)花園、組團(tuán)花園、入戶花園相結(jié)合的立體平均式景觀布局。結(jié)論： 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐1、借鑒板塊確定2、區(qū)位概念3、產(chǎn)品調(diào)研 借鑒板塊調(diào)研本案預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)到25000元/平方米，此價(jià)格將引領(lǐng)區(qū)域市場更上一個(gè)臺階。因此，我們對市場上目前成交均價(jià)在25000元/平方米左右的板塊主力在售樓盤進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，并與本案進(jìn)行比較，對本案的定位、設(shè)計(jì)提供幫助。市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研黃浦豫園板塊靜安南部板塊

31、徐匯內(nèi)徐匯板塊長寧古北板塊借鑒板塊分布圖市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊樓盤名稱售價(jià)（元/平方米）區(qū)位特色景觀優(yōu)勢長寧古北板塊強(qiáng)生古北花園22000 上海國際化高檔社區(qū)的首要代表涉外高檔國際化社區(qū)虹橋綠地古北瑞仕花園25000古北國際花園18000靜安南部板塊靜安四季30000 市中心高檔稀缺區(qū)域，交通便捷，配套齊全市中心城市景觀經(jīng)典茂名32000徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園30000 徐家匯商業(yè)中心，交通、生活便利城市景觀，徐匯綠地永新花苑三期25000黃浦豫園板塊上海灘花園一期20000 上海傳統(tǒng)老城廂，歷史人文氛圍濃郁，外灘沿線景觀優(yōu)勢明顯瀕臨浦江，老城廂風(fēng)貌太陽都市花園230

32、00區(qū)位概念市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研產(chǎn)品分析可比區(qū)域樓盤名稱規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格主力房型主力面積段類型比率價(jià)格長寧古北板塊強(qiáng)生古北花園1290093.8 高層;小高層現(xiàn)代三房135-15355%22000古北瑞仕花園1373863.24 高層;小高層歐式三房150-18070%25000古北國際花園1162002.9高層;小高層現(xiàn)代三房146-18256%18000靜安南部板塊靜安四季700005高層現(xiàn)代二房三房110-130140-16070%30000經(jīng)典茂名250004.76高層現(xiàn)代二房三房130-140180-19089%32000徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園21979

33、3.8高層現(xiàn)代三房180-24090%30000永新花苑三期561612.5 高層;小高層多層現(xiàn)代三房110-18065%25000黃浦豫園板塊上海灘花園一期859983高層ART DECO二房三房100-130140-15095%20000太陽都市花園430003.3高層歐式三房170-18070%23000市場實(shí)踐可比區(qū)域樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置長寧古北板塊古北瑞仕花園3200 衛(wèi)生間,地采暖系統(tǒng),高級面磚,科勒品牌潔具客廳1,高級柚木地板,環(huán)保涂料,RHOSS戶室中央空調(diào)臥室1,高級柚木地板,環(huán)保預(yù)料,RHOSS中央空調(diào)廚房1,防滑地磚,環(huán)保涂料,容積式燃?xì)鉄崴疇t、SMEG電

34、器、管道凈水、進(jìn)口高儀水喉靜安南部板塊靜安四季3000 廚房：意大利Snaidero整體櫥柜或同級，F(xiàn)ranke龍頭或同級產(chǎn)品，Smeg炊具、GE烤箱、GE對開門冰箱或Smeg冰箱，杜邦臺面客廳地面高級大理石或木地板；臥室木地板，配木制踢腳線衛(wèi)生間瑞士Laufen品牌或同級產(chǎn)品潔具，Grohe品牌或同級龍頭。配制半拋盆，懸掛式坐便器、浴缸或者沖淋房空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：日立或同等品牌中央空調(diào)，一房為分體式空調(diào)經(jīng)典茂名3000衛(wèi)生間：高級防滑地面磚、高級瓷磚至天花吊頂線，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、德國KAREMAG或TOTO浴室潔具及配件，瑞士zehnder(森德)衛(wèi)浴散熱器，配備電須刨插擎、玻

35、璃及抽氣扇。主人浴室另設(shè)玻璃沐浴間，人造大理石臺面及鏡子、衛(wèi)浴小五金臥室實(shí)木復(fù)合地板、高級涂料粉涂，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面客廳：實(shí)木復(fù)合地板、高級涂料粉涂，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、日本大金VRV小型中央空調(diào)并配備大金VRM新風(fēng)系統(tǒng)廚房：高級地磚、高級瓷磚，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、整體配置徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園3000 廚房德國POGGENPOHL高級廚柜，DuPont“CORIAN”工作臺面連不銹鋼洗滌盆SIEMENS燃?xì)庠罹摺⒊橛蜔煓C(jī)、烤箱、微波爐、冰箱衛(wèi)生,天然石材,天然石材和瓷磚,KOHLER明廠潔具陽臺,防滑瓷磚,涂料乳漆,SIEMENS洗衣干衣機(jī)永新花苑

36、三期2500-3000 裝修建材和生活設(shè)備均選用世界知名品牌.大金中央空調(diào)衛(wèi)生間/廚房:科勒衛(wèi)浴潔具,不銹鋼洗滌盆SIEMENS燃?xì)庠罹摺⒊橛蜔煓C(jī)、烤箱、微波爐、冰箱,高檔地磚客廳/臥室:地面櫸木實(shí)木地板,墻面高檔涂料黃浦豫園板塊上海灘花園一期2300 客廳:大理石、實(shí)木復(fù)合地板,涂料、約克空調(diào)/大金空調(diào)廚房：防滑地磚、墻磚、涂料、美國通用抽油煙機(jī)、美國通用嵌入式燃?xì)鉅t、美國通用冰箱、美國通用垃圾粉碎機(jī)、佛蘭卡水槽、能率16升燃?xì)馐绞彝鉄崴鳌⒑５僭娢褰鹌骷l(wèi)生間：防滑地磚、墻磚、涂料、樂家雪梨座廁、樂家普林無裙防滑底浴缸、樂家方泰娜面盆、高儀水喉、高儀花灑太陽都市花園3000 客廳：地面櫸木

37、實(shí)木地板，走廊為大理石地面；墻面高檔涂料，花梨木墻板，配中央空調(diào)衛(wèi)生間：地磚，配置科勒衛(wèi)浴 本案雖然享有一定景觀資源，但相比市場上25000元/平方米單價(jià)的樓盤，其不具有傳統(tǒng)高尚居住區(qū)概念，優(yōu)勢并不十分明顯； 全裝修成為市場必備條件，建議本案裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到3000元/平方米； 三房在這些板塊中占據(jù)主力，面積有放大趨勢，160-240將成為主力面積段。結(jié)論： 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐1、調(diào)研對象的確定2、和板塊其他樓盤的差異性調(diào)研 各板塊標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研本案欲打造區(qū)域標(biāo)桿。因此，我們對市場標(biāo)桿樓盤進(jìn)行篩選，通過對其與板塊內(nèi)其他樓盤差異性調(diào)研分析，對本案的定

38、位、設(shè)計(jì)提供幫助。市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊分布圖萬里板快中環(huán)凱旋宮新天地板塊華府天地不夜城板塊綠洲雅賓利市場實(shí)踐競爭板塊樓盤名稱規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格主力房型主力面積段類型比例價(jià)格開發(fā)商新天地華府天地700004高層新古典主義四房300-35096%60000-100000上海置業(yè)翠湖天地130004高層、小高層ARTDECO古典主義三房180-19045%40000-80000瑞安集團(tuán)萬里中環(huán)凱旋宮2700002.25高層、小高層哥特復(fù)興式建筑三房169-17736%14000-19000上海中鷹置業(yè)有限公司中環(huán)花苑1436852.2小高層、高層現(xiàn)代二房90-11

39、060%8500-9500上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司不夜城綠洲雅賓利5000003.2高層art deco二房9840%17000-18000上海碩城置業(yè)蒙特利名都城2000003.45小高層高層古典二房130-14016%15000-16000上海泰宇集團(tuán)新紅廈公寓200003高層現(xiàn)代三房156-15833%10000-11000上海鐵路分局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研專題調(diào)研競爭板塊樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置新天地華府天地5000進(jìn)戶門：高級實(shí)木防火防盜鋼木子母門,并配進(jìn)口門鎖走廊：進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆窗材：高級鋁合金鋼窗、雙層中空玻璃、圓弧部分為單層玻璃大堂：天花板為進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆；墻面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌墻磚、高級壁布、進(jìn)口品牌乳膠漆；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚、進(jìn)口地毯、品牌實(shí)木地板車庫電梯間：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚電梯廳：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚電梯品牌：日本FUJITEC備注：窗配件：德國ROTO或同級產(chǎn)品。 主人梯：載重8