1、房地產開發與經營重點整理（案例分析也包括在內）作者：奚晴1 .（名）房地產是指土地以及定著在土地上的建筑物和其他附屬物的總稱，以及由這些實物所衍生出的各種財產權利。P22 （名或選）其他附屬物是指為提高房地產的使用價值和功能而建造的附屬物體，包括種植在土地上的花草、樹木，人工建造的假山、抽水井，埋設在地下的管線、設施等附屬物體。P13 .（選）房地產權利一般包括所有權及其衍生的使用權、租賃權、抵押權、地役權、典當權等。P24 .（選）房地產交易的實質是房地產權利的交易行為。P25 .（簡）房地產與不動產的關系P2概念：不動產是不能移動或者移動后會改變其原來性質、形狀或失去原價值的物。不動產包括

2、土地、地上改良物和地下礦產資源及其衍生的權利。地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構筑物、其他附屬物和樹木。將不動產與房地產所包括的范圍相比，不動產包括房地產、礦產、林產，而房地產是不動產的一個重要組成部分。6 .（簡或選）房地產的屬性P347 ）房地產位置的固定性8 ）房地產使用的耐久性9 ）房地產的異質性4）土地供給的稀缺性5）房地產投資與消費的雙重性6）房地產的相互影響性7）房地產的易受限制性8）房地產的難以變現性7 .（選或判）特殊用途房地產（飛機場、加油站、高爾夫球場、醫院、學校）P348 .（名）房地產的內涵P5房地產是從事房地產投資、開發、運營、服務和管理活動的主體及其所進行的相

3、關經濟活動的有機結合。9 .（選或簡或論）房地產在國名經濟中的定位和作用P61）房地產業是國民經濟的基礎產業房地產業在國民經濟生活中有重要影響，能較大程度制約其他產業和部門發展的產業。房地產是社會經濟活動的基本要素和場所，是居民消費的載體。體現在房地產業是社會經濟活動的基本物質前提，是國民經濟發展的根本保證；房地產業是人口素質提高的和社會全面進步的基本條件；房地產業是城市經濟發展和城市現代化的重要基礎；房地產業是社會財富創造的重要源泉。2）房地產業是國民經濟的支柱產業房地產業在國民經濟中生產發展速度較快，對整個經濟起引導和推動作用的先導性產業。其具有較強的連鎖效應，能誘導新產業崛起，對為其提供

4、生產資料的各部門、所處地區的經濟結構及其發展變化，有著廣泛而深刻的影響。10 .（名）房地產開發與經營的含義P9是指房地產開發經營主體在國家的法律允許范圍內，通過對土地、建材、基礎設施、勞動力、信息等多種資源的優化組合利用，進行基礎設施、房屋建設和土地開發，并對開發成果進行轉移、運營、管理等一系列經濟活動。11 .（簡）房地產經營的特點P10111）房地產開發經營活動的復雜性（自身）體現在活動協調的復雜性，項目操作的復雜性2）房地產開發經營的區域性（空間）3）房地產開發經營活動長期性（時間）4）房地產開發經營活動資金密集性（生產要素）5）房地產開發經營活動高收益性和高風險性（回報）6）房地產開

5、發經營活動政策性（政府）12 .（簡或選）房地產開發與經營的參與者1）政府2）房地產開發主體3）土地使用權人4）投資主體5）金融機構6）建筑承包商7）專業顧問8）消費者房地產開發主體包括房地產開發企業和房地產開發個人（又稱為開發商或建設單位）房地產開發主體參與并控制從策劃到建造產品、銷售、售后服務的全部過程，是項目的出資者、組織者、管理者和協調者（選）房地產開發企業分一、二、三、四級資質13 .（名）房地產市場的概念P13廣義的房地產市場是指經濟主體之間進行房地產交易活動及其在活動中形成的經濟關系和作用機制。14 .（名）舊城更新改造（老師補充）是指在城市建成區一些區域內的建筑和基礎設施進行功

6、能和形象的再造，改變房屋陳舊、交通緊張、設施落后的面貌，實現土地利用節約化。（名）新區開發（老師補充）通過對城市郊區的農地或荒地的改造使之變成建設用地，并進行一系列的房屋、市政等公用設施方便的建造，使之成為新的城區。15 .（選或簡）房地產市場的分類（老師補充）按交易順序一級土地使用權出讓二級土地使用權轉讓以及新建商品房的租售三級存量房地產的交易16 .（簡或論）房地產市場的影響因素（作業做過）P14151）內部因素時滯包括建造時滯和資訊時滯生產者和消費者的心理因素包括非理性的預期，追漲不追跌，以及投機心理等技術和理念的革新給房地產市場帶來不小的沖擊2）外部因素政治制度基礎影響因素國民經濟重要

7、影響因素政策法律措施用于反房地產經濟周期，規范房地產市場秩序，確保房地產業為國民經濟發展服務金融業發展狀況對我國房地產市場的迅速發展和房地產價格水平的提升有重要作用通勤技術改變人們固有的物業區位概念，增加對不同位置物業的選擇機會，促進不同地區的資本流動人文社會環境人們對住房的認識以及住房消費觀念與消費模式發生巨大變化自然環境環境惡化，城市發展走向擴散，從市中心搬遷至郊區生活17 .（判或選）P16存量指某一時點（報告期初或期末）全社會已占用和空置的物業總空間量，單位為建筑面積或套數空置量指某一時點（報告期初或期末）房屋存量中沒有被占用的部分空置率指某一時點（報告期初或期末）房屋空置量占房屋存量

8、的比例容積率指房屋的建筑面積與房屋的占地面積之比18 .（名）房地產周期P19指房地產經濟水平起伏波動、周期循環的現象，表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現擴張與收縮兩大階段、循環往復的復蘇一擴張一收縮一衰退四個環節。P2223自己理解記憶四個環節自己畫圖理解1）復蘇階段AB2）擴張階段BC3）收縮階段CD4）衰退階段DE19 .（選）房地產開發經營新程序總體上劃分為土地儲備開發、房地產二級開發兩大階段P29土地儲備開發分為準備工作行政審批項目實施與交付三個階段房地產二級開發分為投資決策、前期工作、項目管理、經營與物業四個階段投資決策投資機會選擇和投資分析決策P34前期工作土地使用權獲取、專

9、業評價與項目核準、規劃設計報批、合作單位選擇（選擇）P35（規劃設計報批最重要的工作是辦理建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建筑工程施工許可證）項目管理建設施工階段三控成本控制進度控制質量控制P37兩管安全管理合同管理一協調全面的組織協調竣工驗收階段經營與物業服務階段房地產營銷物業服務20 .（選）投資行為的四項基本要素包括投資主體、投資客體、投資目標和投資方式P131了解21 .（簡或選）房地產投資的目的自用出租轉售自營P13322 .（簡）房地產投資的任務P1341）為投資者提供投資方向2）為投資者提供運作方案建議3）為投資者報批及合作提供依據4）為投資者預測投資收益5）為投資者描述風險

10、及提供避險方法23.（簡或論）市場分析的內容P136房地產市場分析的內容主要是市場調查和市場預測（1） 房地產投資環境的調查與預測（2） 房地產市場狀況的調查與預測 各類物業的供求關系、空置率、成交量、需求量、市場吸納能力和速度 土地出讓數量和用途的分布；已出讓和計劃出讓土地面積、用途和可建建筑面積；單宗土地出讓轉讓信息 房地產商品的銷售價格、租金和經營收入，地價、拆遷安置補償成本、建造成本和其他成本費用，以及房地產經營過程中的稅費等 競爭性物業發展狀況，用途、所處區縣、位置、占地面積、容積率、建筑面積和預計開工建設日期規劃建設中的主要房地產開發項目正在開發建設中的房地產項目已建成投入使用的主

11、要競爭性項目 各類房地產投資收益率和房地產開發利潤率 項目用地附近地區土地利用現狀、總體規劃和專業規劃，包括市政設施發展規劃、公共配套設施發展規劃、大型公共建筑發展規劃、重點商業區或工業開發區發展規劃、土地利用規劃等方面的情況。 市場購買者對房地產商品功能的要求，購買者的職業、年齡、受教育程度、現居住或工作地點的區位分布，投資購買和使用購買的比例等24 .（選或判）區位條件分析P138對投資項目構成影響的區位條件包括所在地域政治、經濟、人文、法律等社會因素，還包括該項目具體地點的自然特征，如地塊寬度和深度、地貌、排水、土壤構成、基礎設施等內容。25 .（選或判）資金籌措分析P142資金籌措分析

12、分為資金籌措計劃和資金使用計劃資金籌措計劃分為權益融資和債務融資26 .（名）財務分析P143房地產投資項目分析又叫財務評價。它指投資分析人員在房地產市場調查和預測、項目策劃、投資、成本與費用估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數據的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據此評價和判斷投資項目在財務上的可行性27 .（選）不確定分析P1461）臨界點分析盈虧平衡點2）敏感性分析3）風險性分析28 .（選或判）房地產投資分析的運用領域P156一是項目可行性研究二是項目申請報告概念：可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面

13、的技術經濟分析、論證的科學方法。29 .（簡）可行性研究報告的主要內容P1581）項目概況主要包括項目背景、投資單位基本情況、編制依據、項目概況及主要經濟技術指標等2）市場分析主要包括投資環境分析、市場調查與供求關系分析、市場定位、營銷策略等3）項目建設條件主要包括項目選址分析、項目基地現狀、建設條件分析（地質、交通、周邊環境等）4）建設方案比選主要包括規劃設計的指導思想、規劃方案、建筑方案、經濟技術指標以及多方案的比選結果5）節能評估主要包括節能措施介紹、項目建設的建筑、設備、工藝的能耗水平和其生產的用能產品的效率或耗能指標6）物資供應主要包括建筑材料、設備和物料的需求量預測及供應保障方法7

14、）投資估算和資金籌措主要對投資額進行分析估算、編制總投資匯總表和年度投資計劃、資金籌措方式與來源8）財務評價包括基礎數據估算、財務報表編制、財務分析指標計算分析等9）不確定分析與風險分析包括對不確定因素進行敏感性分析和盈虧平衡分析，并對主要風險因素進行分析，提出風險應對策略。10）結論與建議30.（簡或選或判）土地使用類型與權能P219土地使用權可分為兩類一類是土地所有人對自己擁有的土地所享有的使用權，稱為所有權能的使用權，又稱為所有人的使用權一類是非土地所有人對土地享有的權利，稱為與所有權相分離的使用權，或叫非所有人的使用權土地使用權四項權能：占有、使用、收益和處分1） 占有。指使用人對土地

15、實行控制或支配的權利。2） 使用。指對土地的利用和運用的權利3） 收益。指使用人享有土地上利益的權利，即它是基于使用土地而取得的經濟收入4） 處分。指使用人按照法律和合同的規定轉讓土地使用權的權利31 .（名）土地使用權出讓的概念P220是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者想國家支付土地使用出讓金的行為。（判）土地使用權出讓金是指通過有償有期限出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。P22132 .（簡）土地出讓的內涵P2211） 土地出讓的主體-出讓方是土地的所有者一一國家，土地使用權的受讓方是中

16、華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人。由于國家是一個抽象主體，在具體行使出讓權時，一般是由土地所在地政府作為具體代表。2） 土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮國有土地，即城市、縣城、建鎮制、工礦區、開發區范圍內屬于全民所有的土地。城鎮規劃區內的集體土地，證為國有后方可出讓。3） 土地出讓的內容。土地出讓是土地出讓方將一定年限的國有土地使用權轉讓給受讓方，受讓方支付相應出讓金的行為。受讓方取得的是具有獨立意義的土地使用權，具有占有、使用、收益和一定程度的處分權能，具體表現為對土地的使用權、轉讓權、出租權、抵押權等。33.（簡或選）土地使用權的特點P2211）出讓方的唯一性。土地使用權

17、出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權2）出讓權利的局限性。經出讓取得土地使用權的單位和個人，對受讓土地只有使用權，在使用期限內對土地擁有使用、占有、收益、處分權；土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有。3） 土地出讓客體的單一性。土地出讓客體必須是國有土地，集體土地未經征收不得出讓4）出讓主體的平等性。土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點34 .（選或判）土地使用權年限居住用地70年商業、旅游、娛樂用地40年工業，教育、科學、文化衛生、體

18、育用地50年（科教文衛體工）35 .（名或判）土地出讓方式與比較P2222271）招標出讓是指市、縣國土資源管理部門發布招標公告或者發出投標邀請書，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。2）拍賣出讓是指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。3）掛牌出讓是指市、縣國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為。5）協議出

19、讓是指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。出讓和轉讓的區別嗔目出讓轉讓行為主體玫府及土管部門境內外任何經濟實體和個人去律關系法律關系不平等（優益權）平等在市場所處層次土地一級市場二級市場年限按合同規定合同年限一已使用期限=剩余年限土地轉移方式協議、招標、拍賣、掛牌出售、交換、贈與36.（簡或論）城市規劃與房地產開發的關系P243244從某種程度上說，城市規劃與房地產開發是城市建設的不同階段，其共同的目的是為城市服務、創造良好的城市生活環境和生產環境，以滿足人們需要。1）城市規劃對房地產開發起到管制作用2）城市規劃

20、指導和促進房地產開發3）城市規劃設計是房地產成片開發的必經階段和必要手段總之，房地產開發必須接受城市規劃的統一管理，城市規劃為房地產開發提供了指導，同時規劃設計也是房地產謀求合理經濟效益的必要手段。37.（選或判）P245248建設項目選址意見書1）有效期為一年2）需延長的，在期滿前一個月內向市規劃行政主管部門提出申請，延長期不超過6個月建設用地規劃許可證1）有效期為6個月2）期滿前30內提出申請建設工程規劃許可證建設單位和個人領取建設工程規劃許可證后，因故在一年內不能動工的，應在期滿前一個月內，向市行政主管部門辦理延期手續。未辦理延期手續，自行失效38 .（名）房地產項目管理的概念P265房

21、地產項目管理是指房地產開發企業對整個項目的開發建設過程中，通過計劃、指揮、檢查和調整等手段進行質量、進度、成本、合同和安全等方面的全面管理，并與社會各相關部門進行聯絡、協調、以實現項目的經濟效益、社會效益和環境效益。39 .（簡）房地產開發項目質量的特點P2672681）質量影響因素多2）質量波動大3）質量離散4）質量隱蔽性強5）竣工檢驗局限性大40 .（簡或選）施工階段質量控制手段1）旁站監督2）測量3）試驗4）指令文件5）規定質量監控工作程序6）利用支付控制手段41 .核心產品居住、投資、教育、健康、娛樂、社交、醫療形式產品式樣、顏色、風格、配套設施、地上（下）停車位延伸產品服務、物業42

22、 .（選或判）P2874P理論產品Product價格Price渠道Place促銷Promotion43 .（簡或選）開發商選擇自行租售的情況P2901）大型房地產公司2）處于賣方市場3）項目已經由明確的銷售對象44 .（簡）價格制定的程序P2941）確定定價目標2）確定經營開發成本3）估測目標市場的需求4）分析競爭者5）選擇定價方法并進行測算6）確定銷售價格45.（簡或論）價格確定方法P295成本導向定價法、購買者需求導向定價法、競爭導向定價法重點掌握成本導向定價法 成本加成定價法。指開發商按照所開發物業的成本加上一定百分比的加成即利潤率來制定房地產的銷售價格單價=單位面積成本價X（1+利潤率

23、） 目標利潤定價法。是根據房地產企業的總成本和計劃的總銷售量，再加上按投資收益率確定的目標利潤額來定價的方法單價=（總成本+目標利潤+稅金）/預售銷售面積目標利潤=投資總額X（1+投資收益率）了解購買者需求導向定價法認知價值定價法價值定價法競爭導向定價法領導定價法挑戰定價法隨行就市定價法46 .（名）物業服務的早期介入P318是指物業服務企業在接管物業以前的各個階段（項目決策、可行性研究、規劃設計、施工建設等階段）就參與介入，從物業服務運作的角度歲物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提供建設性意見47 .（簡或論）物業管理的早期介入的作用

24、P315促進規劃合理，設計優化減少返工，防止留下后遺癥 為物業的正常管理打下基礎 有利于提高房屋建造質量 有利于房地產開發商集中人才技術資源，專心項目開發建設48.（選或判）房地產融資的方式債務融資、權益融資和金融租賃P331具體方式銀行信貸發行股票發行公司債券與信托投資公司合作49.（名）股票發行P337股票發行是房地產開發企業股權融資中最常用的一種方式，是房地產開發企業獲得持續資金支持的最佳融資方案（是房地產企業為籌集資金用于證明投資者股東的身份和權益并以此來獲得股息和紅利的憑證）50.老師補充內容一、房地產法律法規體系框架1、基本法律中華人民共和國憲法中華人民共和國土地管理法中華人民共和

25、國城鄉規劃法中華人民共和國城市房地產管理法2、相關法律物權法、合同法、擔保法3、配套法律房地產行政法規房地產行政規章地方性房地產法律規范地方性房地產規章二、分類1、與房地產開發用地相關法規土地管理法、城鄉房地產管理法、城鄉規劃法等法律都對房地產開發用地原則進行了規范。2、與房地產開發建設相關法規城鄉規劃法、城市房地產管理法等3、與房地產開發企業相關法規城市房地產管理法、城市房地產開發經營管理條例（名）宏觀調控：是指政府為了保持經濟持續、穩定、協調發展，對國民經濟的總體調節和控制。主要手段：財政政策和貨幣政策，包括匯率政策三、（論或簡）政府對房地產開發進行宏觀調控的必要性1、房地產開發在房地產經

26、濟活動中的重要地位2、房地產開發的復雜性、社會性3、彌補“市場失靈”4、國民經濟總量平衡的目標要求5、調整和優化產業結構的要求四、宏觀調控政策1)信貸政策：對房地產市場的影響主要體現在三個方面：一是存款準備金率的變化；二是基準利率的變化；三是二套房首付比例及貸款率的變化。2)保障房政策3)限購政策、土地政策、稅收政策五、建立完善的房地產開發宏觀調控體系1、加強對房地產開發投資資金的調控多元化的投資結構和融資渠道2、加強對房地產開發用地的調控(1)加快土地市場化改革(2)切實壟斷土地一級市場，規范土地市場交易行為v政府對房地產開發稅收的管理1、房地產稅收：是指以房產和地產為課稅客體或者主要以房地

27、產開發經營流轉行為為計稅依據的稅賦。它是政府財政收入的主要來源之一。與其他稅收一樣，房地產稅收具有強制性、無償性、固定性的特點。2、房地產稅收類型(了解)n4類，12個稅種(1)持有土地、房地產應繳納的稅包括：城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅(2)房地產開發經營中應繳納的稅：耕地占用稅、營業稅、城市維護啊建設稅及教育費附加(3)房地產交易相關的稅：營業稅、城市維護建設稅、教育費及附加、土地增值稅、印花稅、契稅(4)所得稅：企業所得稅、個人所得稅案例分析【案例1】2009年4月15日，濟南夏先生與某地產公司簽訂購房合同。夏先生購買了地產公司開發的公寓1號樓2單元101室，面積134.4平方米、

28、地下室14.8平方米，住宅價格為4400元/平方米，地下室價格為1800元/平方米，促銷折扣3500元，總計價款61.45萬元，夏先生按約交齊了房款。同年10月，夏先生入住。但隨后提起訴訟，要求地產公司退房退款并雙倍賠償。夏先生稱：開發商售樓時的宣傳材料與事實不符，使他對環境的期望成為泡影。簽訂合同時，開發商給夏先生一份公寓簡介規劃圖和廣告宣傳材料。宣傳材料顯示，公寓樓坐北朝南，整個樓區的結構分布為：住宅樓前面只有一棟位于小區西南角的兩層小建筑樓（實為鍋爐房），樓前是一空場地，公寓樓東側是兩塊面積很大的綠地，綠地分南北兩塊，其他則沒有標識出任何建筑物。而且廣告宣稱：“公寓內集中供熱，熱水直接供

29、應至每一單元。”但是，開發商在他及其他業主入住后，卻在2010年4月下旬又在1號樓前的停車場建了2號樓對外銷售2011年4月，宣傳材料中承諾的綠地處也開始破土動工，興建3號樓。雖然開發商所建的公寓1號樓、2號樓及即將進行的三期工程的建設，均有規劃、土地建設管理局的建設工程規劃許可證、施工許可證，卻與開發商在宣傳材料中的表述不一致，對購房者明顯實施了欺詐行為。同時，開發商并沒有在公寓內集中供熱，熱水也沒有直接供應到每一個單元。而開發商認為，他們的宣傳材料中確有不實之處，宣傳圖不構成欺詐，購房合同真實有效，開發商為追求施工方案的盡善盡美，并在不損害原告利益的情況下，對原宣傳材料內容略作變動，無可厚

30、非。v1、你認為夏先生提出的訴訟請求合理嗎？2、商品房銷售中廣告與承諾應如何規范？你認為夏先生提出的訴訟請求合理嗎？答：開發商對在宣傳材料中的表述和承諾在合同中沒有載明，雖然交房后沒有實現，但這并不會導致夏先生的購房目的完全落空。開發商的宣傳材料中確有不實之處：公寓樓前的空地雖然不能確定為停車場，但不應該為建筑物2號樓；雖然沒有標明綠地面積的大小，但確定為綠地而非建筑物無疑。況且，開發商的確又在宣傳圖標注的綠地位置動工建三期工程；夏先生所購房屋內雖然鋪設有暖氣，但并未實行集中供熱；雖然有鍋爐房，熱水并沒有直接供應至家中，而且開發商被政府部門批準的規劃手續表明，宣傳材料中1號樓前空地的位置應是2

31、號樓，綠地的位置應是3號樓。基于此，房產商有意對消費者進行誤導，其行為即使不構成欺詐，也是違背誠實信用原則，理應對消費者進行補償。法院最終判決將夏先生所購房屋的房價由購房日的每平方米4400元，降到每平方米3800元，判令開發商退賠8萬余元。v2.商品房銷售中廣告與承諾應如何規范？答：國家工商行政管理總局頒布的房地產廣告發布暫行規定有這樣的規定，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾，對虛假、夸大宣傳內容的房地產廣告進行重點清理。從廣告法的角度看，房產商以效果圖、廣告等形式所做出的廣告內容，應當真實、合法，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者

32、，應當遵循公平、誠實信用的原則。開發商宣傳材料內容，應看做是合同的一部分，應當作為合同義務來看待。開發商在房屋交付后沒有實現承諾，嚴格意義上講，不僅是一種違約行為，也是一種違反合同的行為。【案例2】2009年，成都兩家公司先后在成都某小區住宿樓旁修建了兩幢商樓，嚴重影響了采光，一樓的住戶白天也得開燈。2012年，不能容忍采光權被剝奪的36家住戶聯名致信成都市市長李某要求解決。2012年6月，李市長對此作出了盡力把住戶們的問題解決好的批示。2012年，經該市有關領導及政府部門的協調，成都兩家房產公司向住戶賠償400萬元。住戶因采光權受到侵犯而獲得如此巨額的賠償，在國內尚屬首例。據悉，兩家公司將于

33、2013年5月底前分兩次支付成都某小區36家住戶400萬元，首批付款160萬元將即日交付，余款240萬元在5月30日支付。這400萬元中將有172萬元用作對其中20戶的經濟賠償，余下的228萬元用于剩下的16戶在小區內重新修建16套住房。【問題】1、建筑采光在房地產開發中與那些因素有關系?2、本案例中兩家公司向成都某小區36家住戶進行了賠償，但如果這兩家公司沒有賠償能力時該怎么辦？3、本案的經驗教訓？1 .建筑采光在房地產開發中與那些因素有關系？（v答：根據城市規劃相關的規定，不動產的相鄰各方應當按照有利生產，方便生活，團結互助，公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光、等方面的相

34、鄰關系,給相鄰方造成障礙或損失的，應當停止侵害、排除障礙，賠償損失。按照物權法規定，業主的自由產權受到法律的保護，為了保證建筑采光，在規劃設計時要求保持樓間距等。2 .本案例中兩家公司向成都某小區36家住戶進行了賠償，但如果這兩家公司沒有賠償能力時該怎么辦？答：城市規劃法對建設項目的審批程序做出了明確的規定，即實行選址意見書、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證，即“一書兩證”。城市規劃法第31條規定，“在城市規劃區內進行建筑需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門核定用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或個人在取得建設用地規劃許

35、可證后，方可向縣級以上人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門出讓土地。”只有獲得合法的用地手續，才能申請辦理辦理建設工程規劃許可證，之后才能辦理開工手續。由此可以看到，政府規劃管理部門對規劃的審批具有決定性作用，如果這兩家公司沒有賠償能力時可以要求規劃部門承擔相應的過錯責任。3 .本案的經驗教訓？從規劃管理部門、開發商、業主三方面進行論證。規劃管理部門要嚴格按照規定辦事、對方案進行實地的勘查；開發商要充分尊重周圍業主的權利；業主要敢于維權。【案例3】2000年11月，陳先生購買了上海市某路上的一套商品房。當時雙方在預售合同的附件中約定：小區內有網球練習場，交

36、付房屋的裝修、設備達不到約定標準，按約定的裝修、設備差價壹倍補償。簽約后，陳先生分期付清了所有房款；交房后，陳先生發現小區內并無網球場；在與開發商多次交涉未果的情況下，陳先生于2002年10月10日起訴到法院，陳先生提供了自家附近三鑫花園小區網球場的收費情況，網球場對小區內業主開放每小時收費為20元，對外開放則是40元。據此，陳先生認為自己小區內未建網球場，只得外出打網球，每小時的差價為20元，按一周打三次、共15年計算，需多支出3萬余元，要求開發商賠償違約損失3萬元。庭審中，開發商對小區未建網球場的事實并無異議，但在具體的賠償數額上發生了分歧。開發商認為只是把原計劃中的屋頂網球練習場改建為屋頂花園；同時原合同中約定僅是網球練習場，并非標準場地；經過庭審調解，開發商表示愿意賠償3000至4000元,但陳先生對此數額不同意。法院一審判決，開發商賠償陳先生人民幣4000元。【問題】v1、商品房銷售后小區規劃應如何規范？v2、本案中陳先生未能如愿獲得理想賠償的原因？v3、本案的經驗教訓有哪些？1 .商品房銷售后小區規劃應如何規范？答：根據商品房銷售管辦法規定，房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、