1、最新【精品】范文參考文獻專業(yè)論文房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了在這樣的環(huán)境下取得發(fā)展，就必須加強開發(fā)項目的成本控制。本文通過闡述房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構成，論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施，并對房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務管理、成本管理風險進行分析，可供參考。關鍵詞：成本構成；成本控制；稅務管理；風險中圖分類號：F406.72文獻標識碼：A文章編號：近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)的開發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也十分激烈，與其他行業(yè)不同房地產(chǎn)是被公認的高風險行業(yè)，其資金投入量大、建

2、設周期長，同時受政策及市場因素影響比較大，因此，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出求得發(fā)展是擺在每個房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要由前期階段成本、工程建設階段成本、開發(fā)間接費及期間費等構成。筆者將主要針對前期階段成本控制、工程建設階段成本控制以及稅務管理三個方面進行深入分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段成本主要包括：土地及拆遷費、勘察設計費、防空地下室易地建設費、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金、城市基礎設施配套費、白蟻預防工程費、散裝水泥專項資金、水土保持設施補償費等；工程建設階段成本主要包括：主體建筑工程費及主體安裝工程費、區(qū)內(nèi)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費及小區(qū)配電室、泵

3、房等配套設施工程費；稅務成本主要包括：項目開發(fā)全過程發(fā)生的各項稅費。2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施房地產(chǎn)成本是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)的價格又影響整個社會的經(jīng)濟發(fā)展。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本控制是十分必要的。房地產(chǎn)項目由于具有投資量大、流動性差、回收期長、同金融業(yè)最新【精品】范文參考文獻專業(yè)論文關系密切、投資開發(fā)過程涉及單位多等特點，故其成本控制顯得分外復雜，難度特別大。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般采用目標成本動態(tài)控制法進行成本管理，即在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中，將成本控制目標、成本責任進行具體的量化和分解，做到事前控制，預先控制，并定期歸集成本發(fā)生的實際值，利用科學方法進行計劃值和實際值的分

4、析與比較檢查項目成本執(zhí)行的偏差情況，及時采取措施進行調(diào)整。2.1 前期階段成本控制方法及要點前期階段成本由土地及拆遷費、勘察設計費、城市基礎設施配套費等構成。前期階段成本控制需根據(jù)以往開發(fā)經(jīng)驗和土地估算來控制土地等前期費用的成本支出，并通過限額設計，抓好設計階段的成本控制。前期工程費主要指勘測丈量費、規(guī)劃設計費、防空地下室易地建設費、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金、城市基礎設施配套費、白蟻預防工程費、散裝水泥專項資金、水土保持設施補償費等報批報建費。對設計費的控制，可以通過公開招標的形式確定設計單位，以爭取最合理的設計費支出。對于各項政策性繳費的控制，應根據(jù)深圳地區(qū)制定的優(yōu)惠政策，積極申請各項費用的減、免

5、、緩優(yōu)惠。設計階段的投資控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的要點。在分析設計階段存在的各種弊端基礎上，增強設計標準規(guī)范意識及經(jīng)濟核算意識，引入競爭機制，大力推行限額設計，加強設計方案的優(yōu)化，切實降低工程造價。設計部門應以項目的市場定位為主導，抓好設計成本控制，加強對設計成果進行性價比對。2.2 工程建設階段成本控制方法及要點工程建設階段成本主要由分包工程建設成本及開發(fā)商供應物資成本、區(qū)內(nèi)配套成本等構成，涉及因素較多，受人工、資源、工期等影響較大。工程建設階段成本屬于典型的可變成本，是目標成本動態(tài)控制的重點，通過建立工程建設階段成本控制體系，實施目標成本動態(tài)控制。2.2.1 工程建設階段目標成本

6、動態(tài)控制體系項目在實施過程中受干擾因素較多，預算具有不確定性，成本支出在實施過程會不可避免地偏離預期軌道。為有效跟蹤和控制項目的最新【精品】范文參考文獻專業(yè)論文實際發(fā)生成本，應提前明確項目成本控制的目標和計劃，逐層分解成本控制子目標，建立工程建設階段目標成本動態(tài)控制體系，實施有效的成本控制。1）目標成本動態(tài)控制體系的建立。通過項目成本概預算，制定目標成本,將成本責任量化，及時跟蹤了解成本執(zhí)行情況，并通過動態(tài)歸集每月實際成本數(shù)據(jù)，利用科學的方法進行綜合分析，判斷成本支出是否存在偏差，如果存在偏差，則分析原因，實施糾偏措施并調(diào)整目標；如果沒有出現(xiàn)偏差，則進入下一個控制程序，見圖1。圖1工程建設階段

7、目標成本動態(tài)控制體系2）項目成本跟蹤工作。采用數(shù)學方法和科學手段來實現(xiàn)對項目成本的定期測量；對影響項目目標實現(xiàn)、自身可能發(fā)生變化的因素進行跟蹤、監(jiān)測、記錄、分析等活動。3）項目成本控制偏差的分析。通過跟蹤而獲得項目實際成本的有關信息資料后，需要利用科學的方法將獲得的資料進行整理、統(tǒng)計，并與項目成本目標進行比較分析，得出實際完成工作量的百分比、累計完成工作量的百分比、當前項目實際進展狀況。4）項目成本控制糾偏措施。項目成本控制過程中關鍵在于分析，核心在于糾偏。因此，要針對分析得出的偏差發(fā)生原因采取切實糾偏措施，加以糾正。成本糾偏的措施包括組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施、合同措施等。2.2.2 項目

8、成本跟蹤測量及科學分析方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實際應用以開發(fā)項目為例，該項目占地面積515hm2總建筑面積12萬m2,于2007年9月份開工建設,2009年10月份竣工交付使用。1）成本的跟蹤測量。本房地產(chǎn)開發(fā)項目前7個月的預算費用與監(jiān)測到的每期累積完成比率和每期實際費用見表1-表3。表1開發(fā)項目前7個月每期預算費用萬元表2開發(fā)項目前6個月每期累計完成比率%最新【精品】范文參考文獻專業(yè)論文表3開發(fā)項目前6個月每期實際費用萬元2)分析方法。(1)掙得值法的應用。在工程項目建設過程中，為了有效地對工程進度、成本、質(zhì)量進行監(jiān)控，運用科學方法分析和評價項目整體的實際狀況，引入了掙得值管理。掙得值法是一

9、種分析目標實施與目標期望之間差異的方法。通過測量已完成的工作的預算費用，與已完成工作的實際費用和計劃工作的預算費用相比較，得到有關計劃實施的進度和費用偏差，從而達到判斷項目預算和進度計劃執(zhí)行情況的目的。這是一種以預算和費用來衡量工程進度進行費用進度綜合控制的技術。主要指標有：計劃工作量的預算費用BCWS已完工作量的實耗費用ACWP已完工作量的預算費用BCWP)靜得值EV(EarnedValue)、進度偏差SV費用偏差CM費用執(zhí)行效果指數(shù)CPI、進度執(zhí)行效果指數(shù)SPI等。(2)以本房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，設項目檢查點為第6個月，根據(jù)檢查結果預測原前7個月工作量完成時間總費用及進度。該項目前6個月每期

10、累積掙得值計算結果見表4。表4開發(fā)項目前6個月每期累積掙得值萬元設檢查點為第6個月，則CV=BCWP-ACWP=8804-9401=-5W結論：出現(xiàn)超支。SV=BCWP-BCWS=8804-8369=4W結論：進度提前。CPI=BCWP/ACWP=8804/9401=0194ff結論:超出預算。SPI=BCWP/BCWS=8804/8369=1105析結論:進度提前。前7個月總費用預測：預測值=總預算/CPI=9981/0194=10618進度預測：預計原7個月工作量完成時間=計劃完成時間/SPI=7/1105=61672.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務管理房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制在稅務管理方面應建立納

11、稅統(tǒng)籌機制做好各階段稅費估算，控制支出最新【精品】范文參考文獻專業(yè)論文2.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅種設置房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務成本約占項目總成本的10%-20溢右。房地產(chǎn)稅收主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所課征的各類稅收。2.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅統(tǒng)籌機制根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段的稅務特點進行納稅籌劃，建立納稅統(tǒng)籌機制，有利于降低稅務成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅籌劃階段劃分如圖2所示。圖2房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅籌劃階段劃分1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的稅種復雜、稅額大，存在行業(yè)預繳制度和清算制度。2）房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅籌劃的重點。&su

12、p1;籌劃的稅種包括：土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；º納稅籌劃的重點方面：不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式、開發(fā)模式、銷售定價、成本費用的歸集和分攤。3成本管理風險控制成本管理風險的控制可以從改變風險后果的性質(zhì)、減少風險發(fā)生的概率和降低風險發(fā)生后果的影響等三個方面入手，通過制定和實施各種風險防范政策，降低成本風險發(fā)生概率。對于已知風險或可預測風險,利用現(xiàn)有資源進行風險的降低；對于不可預測風險，應進行全面、深入地調(diào)查和研究，減少該類風險的不確定性，設法將已識別的不可預測風險轉(zhuǎn)變?yōu)橐阎L險。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資周期長、金額大、政策性強、建筑材料價格易浮動、投資開發(fā)過程涉及單位多、成本控制難度大等特點，可制定如下成本管理風險控制措施：1）針對具體項目成立專門的成本控制風險管理機構；2）建立房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制風險預警系統(tǒng)；3）采用科學的成本控制模式，如建立基于目標成本的成本動態(tài)控制體系；4）重視項目財務評價和項目稅務管理，建立納稅統(tǒng)籌機制，壓縮最新【精品】范