1、第九章房地產開發企業營業收入的核算第九章房地產開發企業營業收入的核算第一節房地產營業收入核算概述一、收入的分類收入是房地產開發企業對外銷售開發產品、材料、提供勞務、代建房屋及代建工程、由租房地產及其它多種經營活動所形成的經濟利益的總流入。一般包括主營業務收入、和其他業務收入兩部分。（一）主營業務收入主營業務收入是指企業從事主要經營活動所取得的收入，可以根據企業營業執照上主營業務范圍來確定。房地產開發企業的主營業務收入一般包括：土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入和投資性房地產的租金收入等。（二）其他業務收入其他業務收入是指企業非經常性的，兼營的業務產生的收入。一般包

2、括：商品房售后服務收入、材料銷售收入、固定資產（設備等）由租收入等。二、房地產開發企業營業收入的確認和營業成本的結轉（一）營業收入的確認營業收入的確認是指何時登記營業收入。一般來說企業應當在發生商品、提供勞務同時收取價款或取得索取價款的憑據時確認經營收入。根據上述收入確認的一般標準，結合房地產開發企業經營的特點，房地產開發企業營業收入的確認可分為以下幾種情況：1 .房地產開發企業轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票和結算賬單交給買主時，作為收入的實現。2 .房地產開發企業代建的房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產交接手續，并已將代建的房屋和工程價款結算賬單提交委托

3、單位時，確認收入的實現。3 .房地產開發企業采取賒銷或分期收款銷售的辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規定的收款時間分次確認為收入，但必須以土地和商品房已經移交給買主作為銷售實現的前提條件。4 .房地產開發企業跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比確認收入和費用。（二）營業成本的結轉為了正確反映每一會計期間的收入、費用和利潤情況，房地產開發企業應根據收入與費用配比的原則，在確認收入的同時或同一會計期間結轉相關的成本。除結轉成本外，在確認收入的同時還要計算和確認相關的稅金。（具體見本講座第七章流動負債部分稅金的核算）第二節房地產開發企業主營業務收入的核算一、主營業務收入及相關成本結轉的賬戶

4、設置（一）“主營業務收入”賬戶房地產開發企業為了核算對外轉讓、銷售、結算和由租房地產所取得的經營收入，應設置“主營業務收入”賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶。其貸方登記本期實現的主營業務收入，借方登記期末結轉到“本年利潤”賬戶的主營業務收入，以及銷售退回部分的價款。期末結轉后，該賬戶應無余額。主營業務收入賬戶應按照主營業務的類別設置明細賬，進行明細核算。如：主營業務收入一一土地轉讓收入 商品房銷售收入主一配套設施銷售收入主一代建工程結算收入 房地產由租收入等。（二）&#82

5、20;主營業務成本”賬戶按照會計核算的配比原則，企業在實現收入的同時，應該結轉與該收入相關的成本。為了結轉主營業務收入的相關成本，企業應設置“主營業務成本”賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶。其借方登記從有關賬戶結轉來的與實現收入相關的開發產品等的實際成本，貸方登記期末結轉到“本年利潤”賬戶的主營業務成本。期末結轉后，該賬戶應無余額。主營業務成本賬戶應按主營業務的類別設置明細賬戶，該賬戶的明細賬戶應與“主營業務收入”的明細賬戶相對應。如：主營業務成本土地轉讓成本

6、商品房銷售成本主一配套設施銷售成本 代建工程成本 投資性房地產累計折舊（攤銷）等二、土地和商品房銷售收入的核算開發和轉讓、銷售土地和商品房是房地產開發企業的最主要業務。企業轉讓、銷售土地及商品房，有銷售實現同時收款、銷售實現款項未收和過去已預收賬款三種不同的情況。如果企業預收賬款不多，也可以不設“預收賬款”賬戶，發生的“預收賬款”直接在“應收賬款”賬戶核算。（即登記在應收賬款賬戶的貸方）現舉例如下：【例8-11企業銷售莫小區住宅共計2000平方米，每平方米售價2500元，共5

7、00萬元，按照合同規定，已預收定金200萬元，現房屋已竣工并辦理決算，實際總成本400萬元，并向買方辦理了交接手續，余款已全部收訖并存入銀行。應作如下會計分錄：答疑編號811090101:針對該題提問(1)房屋竣工進行決算時：借：開發產品一一房屋(莫小區)4000000貸：開發成本一一房屋開發(莫小區)4000000(2)確認已實現的收入時：借：應收賬款5000000貸：主營業務收入一一商品房銷售收入5000000(3)沖轉預收定金時：借：預收賬款2000000貸：應收賬款2000000(4)收到余款時:借：銀行存款000000貸：應收賬款3000000(5)按照規定計算由應交納營業稅25萬元

8、、城市維護建設稅1.75萬元、教育費附加0.75萬元、土地增殖稅21.75萬元。借：營業稅金及附加492500貸：應交稅費一一應交營業稅250000一一應交城市維護建設稅17500一一應交土地增殖稅217500一一應交教育費附加7500(6)結轉已售商品房的營業成本4000000元。借：主營業務成本一一商品房銷售成本4000000貸：開發產品一一房屋(莫小區)000000【例8-21企業對外轉讓已開發完成的土地一塊，價值800萬元，實際開發成本560萬元，已辦理交接手續，價款已收訖并存入開戶銀行。作如下會計分錄：答疑編號811090102:針對該題提問(1)確認已實現的收入時：借：銀行存款80

9、00000貸：主營業務收入一一土地轉讓收入8000000(2)結轉轉讓土地的實際成本時：借：主營業務成本一一土地轉讓成本5600000貸：開發產品一一土地5600000(3)按照規定計算由相關稅金及附加時，分錄參照例8-1。三、代建房屋和工程結算收入的核算(一)代建工程的結算辦法房地產開發企業的另一項業務是代建工程開發。代建工程完工或竣工后，房地產開發企業應按照代建工程合同和工程價款的結算辦法，向委托單位進行結算，取得代建工程的結算收入。房地產開發企業代建房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收、辦妥財產交接手續，并已將代建的房屋和工程價款結算賬單提交委托單位時，確認經營收入的實現。根據國家有關規定

10、，代建工程可以采用以下兩種結算辦法：1 .一次結算。代建工程全部建筑安裝期限在一年以內的，或者工程合同價值在100萬元以下的，可以采用一次結算辦法。具體辦法是：工程價款每月預支，竣工后一次結算。2 .分期結算。代建工程當年開工，半年不能完工的，可按照工程的形象和進度，劃分不同階段，分段分期結算收入。目前房地產開發企業一般采用一次結算方式。（二）代建工程收入核算舉例【例8-3】莫房地產公司3月份接受市政工程局的委托，代建莫項工程，按合同規定，期限為5個月，工程合同價款為280萬元，每月對方預付工程款40萬元。發生以下經濟業務：3 .3月12日收到市政工程局第一個月預付款40萬元。答疑編號8110

11、90103:針對該題提問借：銀行存款400000貸：預收賬款一一市政工程局4000002.4月5日收到市政工程局按合同發來的鋼材，價款為90萬元。答疑編號811090104:針對該題提問借：原材料鋼材900000貸：預收賬款一一市政工程局9000003.第4、5、6月收到市政工程局預付款每月收到預收款時分錄如下：答疑編號811090105:針對該題提問借：銀行存款400000貸：預收賬款一一市政工程局400000（注：到6月末，預收賬款賬戶已有貸方余額250萬元）4.7月26日為市政工程局代建的該項工程已全部竣工，驗收合格。按合同規定將工程結算賬單交給市政工程局。工程全部價款為300萬元。根據

12、有關憑證作如下會計分錄：答疑編號811090106:針對該題提問確認代建工程結算收入和應收賬款貸：應收賬款一一市政工程局3000000貸：主營業務收入一一代建工程結算收入3000000轉銷原來的預收賬款即將從市政工程局預收的全部賬款轉入應收賬款賬戶：借：預收賬款一一市政工程局2500000貸：應收賬款一一市政工程局2500000結轉代建工程的銷售成本。假定該項工程已經結轉了完工工程成本。即已將“開發成本一一代建工程開發”結轉到“開發產品一一代建工程”賬戶。該項工程的實際成本為260萬元。那么，當確認了銷售收入的同時

13、，要結轉代建工程的銷售成本，分錄如下：開：主營業務成本一一代建工程成本2600000貸：開發產品一一代建工程26000005.7月30日收到市政工程局補付的工程款50萬元，已存入銀行。答疑編號811090107:針對該題提問借：銀行存款500000貸：應收賬款一一市政工程局5000006.計算代建工程應交的相關稅金：（營業稅稅率為3%、城市維護建設稅稅率為7%,教育費附加為3%）應交營業稅=3000000×3%=90000（元）應交城市維護建設稅=90000×7%=6300（元）應交教育費附加=90000×3%=2700（元）借：營業稅金及

14、附加99000貸：應交稅費一一應交營業稅90000一一應交城市維護建設稅6300一一應交教育費附加2700四、房地產由租經營收入的核算（見本講座第六章”投資性房地產”）五、房地產開發企業特殊銷售業務的核算（一）分期收款開發產品的核算房地產開發企業為了促進銷售，可以采用分期收款銷售方式。對于土地和商品房采用分期收款銷售方式的，應在土地和商品房移交給買主后，將土地和房屋的實際成本從“開發產品”賬戶結轉到“發生開發產品”賬戶，并要按合同規定的收款時間分次確認收入，在確認收入的同時要

15、結轉與經營收入相配比的營業成本。【例8-51莫房地產開發公司2007年1月5日銷售商品房1200平方米，實際成本180萬元，每平方米售價2000元，銷售合同約定240萬元，采用分期收款方式銷售，價款三次付清，1月5日付80萬元，6月5日付80萬元，11月5日付80萬元。相關會計分錄如下：答疑編號811090108:針對該題提問1.1月5日，公司將商品房移交給買方時，將商品房的實際成本轉入“發生開發產品”賬戶。會計分錄如下：借：發生開發產品1800000貸：開發產品一一房屋18000002.1月5日，根據銷售合同規定，收到買方交來的第一期房款80萬元。作會

16、計分錄如下：借：銀行存款800000貸：主營業務收入一一商品房銷售收入800000同時按相應的比例，結轉商品房成本：應結轉的成本為：1800000÷3=600000（元）作會計分錄如下：借：主營業務成本一一商品房銷售成本600000貸：發生開發產品6000003.6月5日，按銷售合同收到買方交來的第二期房款80萬元。根據有關憑證，編制會計分錄如下：借：銀行存款800000貸：主營業務收入一一商品房銷售收入800000同時按比例結轉商品房成本，分錄如下:借：主營業務成本一一商品房銷售成本600000貸：發生開發產品6000004.11月5日，按銷售合同規定應收到最后一期商品房款

17、80萬元，但款項尚未收到。根據有關憑證，編制會計分錄如下：借：應收賬款800000貸：主營業務收入一一商品房銷售收入800000同時結轉營業成本60萬元，會計分錄如下：借：主營業務成本一一商品房銷售成本600000貸：發生開發產品6000005.11月10日收到最后一期房款80萬元，作如下會計分錄：借：銀行存款800000貸：應收賬款800000（二）銷售退回和折讓的核算房地產開發企業的銷售退回是指銷售開發產品以后，由于開發產品質量等不符合購銷合同的規定，買方要求將其全部或部分開發產品退給賣方的事項。銷售折讓是銷售開發產品以后，由于開發產品的質量等原因，買方要求在價格上給予減讓的事項。在發生銷

18、售退回和銷售折讓的情況下，應按退回產品的價款或折讓的金額沖減當期的銷售收入。由于收入的減少，相關稅金也要同時減少。對于銷售退回，在沖減銷售收入的同時還要沖減相關的銷售成本.【例8-6】莫房地產開發公司銷售給甲單位商品房5套，每套建筑面積70平米，共350平方米。商品房實際成本每平米1400元，買賣雙方簽訂的銷售合同規定，每平方米售價2000元，共計700000元，購買單位先支付30%的購房定金，其余款項于商品房交付使用3個月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套由現嚴重質量問題，甲單位要求退貨，其余4套也存在不同程度的質量問題，甲單位提由要求折讓。經雙方協商同意后，1套作為退回處理，其余4套商

19、品房按全部價款的5%給予折讓。有關會計分錄如下：答疑編號811090109:針對該題提問1 .收到購房定金時：借：銀行存款210000貸：預收賬款一一甲單位2100002 .交付商品房確認收入時：貸：應收賬款甲單位490000預收賬款甲單位210000貸：主營業務收入一一商品房銷售收入700000同時結轉商品房銷售成本：5套商品房實際成本為：1400×350=490000（元）借：主營業務成本一一商品房銷售成本490000貸：開發產品一一房屋4900003 .發生銷售退回和折讓時：退回的1套商品房價款為70×2000=140000（元）其余4套銷售折讓金額為

20、：70×4×2000×5%=28000（元）銷售退回的價款和銷售折讓的金額應沖減當期的銷售收入。會計分錄如下：借：主營業務收入一一商品房銷售收入168000貸：應收賬款一一甲單位168000同時收回1套商品房，沖減銷售成本：1套商品房實際成本為：1400×70=98000（元）借：開發產品一一房屋98000貸：主營業務成本一一商品房銷售成本98000（注：因為銷售收入的減少，當期相關稅費也自然減少，所以，如果原來如尚未確認稅費，則期末自然按減少后的收入確認稅費，所以對稅費不需單獨進行賬務處理）。第三節房地產開發企業其它業務

21、收入和成本的核算一、其他業務收入的核算（一）其它業務收入的核算內容與賬戶設置房地產開發企業其它業務收入是指除本章第二節所介紹的主營業務收入以外，由其他的營業活動所產生的業務收入。包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產（房地產除外）由租收入等。為了反映房地產開發企業其他業務收入的實現和結轉情況，應設置“其它業務收入”賬戶，該賬戶的貸方登記企業本期取得的各項其他業務收入，借方登記期末轉入“本年利潤”賬戶的其他業務收入，期末結轉后，該賬戶應無余額。其他業務收入賬戶，應按其他業務的不同種類設置明細

22、賬戶，進行明細核算。如：其他業務收入一一商品房售后服務收入設備由租收入等（二）其他業務收入的會計處理1 .商品房售后服務收入的會計處理房地產開發企業的商品房售后服務是指企業接受其他單位的委托，對已經售生的商品房進行管理，如房屋及所屬設備的維修、電梯看管、衛生清潔、治安管理等勞務性的服務。企業提供的這種售后服務，可向用戶收取服務費，從而形成商品房售后服務收入。【例8-71莫房地產開發公司銷售商品房后，在住宅小區設立了管理處，為住戶提供治安保衛、衛生清潔、電梯看管和房屋維修等項服務，按月向用戶收取管理費用。假如本月向住戶收取全部管理費用1萬元，待收到管理費用時應做如下會計分錄：答疑編號811090

23、110:針對該題提問借：庫存現金（或銀行存款）10000貸：其他業務收入一一商品房售后服務收入100002 .固定資產由租收入的核算房地產開發企業固定資產由租是指企業將不需用的機械設備等對外由租。（不含由租的房地產，由租房地產應按“投資性房地產”進行處理）。機械設備等固定資產由租是企業將本身所擁有的勞動資料對外由租，這對房地產開發企業來說，屬于非主營業務，其取得的租金收入應計入“其他業務收入”賬戶。【例8-81莫房地產公司將不需要的設備對外由租，本月取得租金收入5000元，款項已存入銀行。做如下會計分錄：答疑編號8

24、11090111:針對該題提問借：銀行存款5000貸：其他業務收入一一設備由租收入50003 .材料銷售收入的核算房地產開發企業的材料銷售是指企業將不需用的庫存材料對外銷售。房地產開發企業的營業周期一般比較長，一個項目開發結束后，往往隔較長時間才開始下一個項目，而且不同項目所用的材料也不完全一樣。所以如果企業在開發產品后的材料有剩余，就要進行銷售處理。銷售材料取得的價款，也是企業的一項其他業務收入。【例8-91莫房地產開發公司在開發項目結束后，將一批庫存材料對外銷售，材料成本為20000元，售價為27000元。材料價款收到已存入銀行。做實現收入的會計分錄如下：答疑編號811090112:針對該

25、題提問借：銀行存款27000貸：其他業務收入一一材料銷售收入27000二、與其他業務收入相關的其他業務成本的核算（一）其他業務成本的賬戶設置其他業務成本是指與其他業務收入相關的成本、費用。為了核算企業的其他業務成本，應設置“其他業務成本”賬戶，該賬戶借方登記與其他業務收入相關的成本、費用；貸方登記期末轉入“本年利潤”賬戶的其他業務成本。期末結轉后，該賬戶應無余額。該賬戶明細賬的設置應與“其他業務收入”明細賬戶的設置相對應，包括商品房售后服務支由、材料銷售成本、出租設備折舊費等。（二）其他業務成本的會計處理4 .商品房售后服