1、第四章第四章 收益還原法收益還原法 收益還原法的基本原理收益還原法的基本原理1收益還原法收益還原法操作步驟操作步驟2收益還原法總結和運用舉例收益還原法總結和運用舉例3l 收集并驗證與估價對象收集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料未來預期收益有關的數據資料l 預測估價對象的未來收益預測估價對象的未來收益l 求取報酬率或資本化率求取報酬率或資本化率l 選用適宜的收益公式計算收益價格選用適宜的收益公式計算收益價格l 收益還原法的概念收益還原法的概念l 收益還原法收益還原法的理論依據的理論依據l 收益還原法收益還原法適用的對象和條件適用的對象和條件l 收益還原法收益還原法的操作步驟的操作步驟重

2、點掌握內容：重點掌握內容： 重點介紹收益還原法的基本原理，具體運用方法，重點介紹收益還原法的基本原理，具體運用方法，其中其中報酬資本化法的公式及其計算、房地產收益的種類、凈收報酬資本化法的公式及其計算、房地產收益的種類、凈收益的概念和求取、報酬率的概念和求取方法是益的概念和求取、報酬率的概念和求取方法是重點掌握的重點掌握的內容。內容。難點：求取凈收益時扣除項目難點：求取凈收益時扣除項目“運營費用運營費用”的準確界定；的準確界定；以及確定報酬率。以及確定報酬率。概念概念 是將待估房地產未來每年的預期客觀純收益以一是將待估房地產未來每年的預期客觀純收益以一定的報酬率（還原利率）統一折算到估價期日現

3、值的定的報酬率（還原利率）統一折算到估價期日現值的一種估價方法。一種估價方法。 是建立在貨幣具有時間價值的觀念上，是對有收是建立在貨幣具有時間價值的觀念上，是對有收益性質資產的評估，測算出的價格通常稱為收益價格。益性質資產的評估，測算出的價格通常稱為收益價格。 第第1節節 收益還原法的基本原理收益還原法的基本原理理論依據：理論依據：預期原理：決定房地產的當前價值的，重要的不是過去的預期原理：決定房地產的當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。因素而是未來的因素。對于投資者來說，將資金用于購買房地產獲取的收益，與對于投資者來說，將資金用于購買房地產獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起

4、的作用相同，所以有：將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有： 房地產的價格房地產的價格 例如：某人擁有的房地產每年可以產生例如：某人擁有的房地產每年可以產生2萬元的凈收益，此萬元的凈收益，此人另有人另有40萬元資金以萬元資金以5的年利率存入銀行每年可得到的年利率存入銀行每年可得到2萬萬元的利息，對于該人來說，這宗房地產與元的利息，對于該人來說，這宗房地產與40萬元的資金等萬元的資金等價，即值價，即值40萬元。萬元。房地產的凈收益房地產的凈收益利率利率普通適用的收益還原法的表述：普通適用的收益還原法的表述： 將估價時點視為現在，那么現在購買一宗有一定期限收將估價時點視為現在，那么現在購買一

5、宗有一定期限收益的房地產，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷益的房地產，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取純收益，如果現有一筆資金可與之未來一定期限內地獲取純收益，如果現有一筆資金可與之未來一定期限內的凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產的的凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產的價格。價格。適用對象和條件適用對象和條件適用對象：具有收益或潛在收益的房地產，不限于估價對適用對象：具有收益或潛在收益的房地產，不限于估價對象本身現在是否有收益，只要他屬于的這類房地產有收益象本身現在是否有收益，只要他屬于的這類房地產有收益即可即可 ；適用條件：收益法評估房地產價格，取

6、決于未來的預期，適用條件：收益法評估房地產價格，取決于未來的預期，因此，收益法的因此，收益法的適用條件是房地產未來的收益和風險都能適用條件是房地產未來的收益和風險都能夠比較準確地量化夠比較準確地量化。收益還原法的操作步驟收益還原法的操作步驟運用收益還原法一般可以分為下列運用收益還原法一般可以分為下列4大步驟進行：大步驟進行：搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關地資料，如估搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關地資料，如估價對象及其類似房地產地收入、費用等數據資料；價對象及其類似房地產地收入、費用等數據資料；預測估價對象地未來收益預測估價對象地未來收益求取報酬率或資本化率求取報酬率或資本化率選用適

7、宜地收益法公式計算收益價格選用適宜地收益法公式計算收益價格第第2節節 現金流量與資金時間價值現金流量與資金時間價值現金流量現金流量現金流量的概念現金流量的概念 在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實際發生的資金流出或立的系統，把一定時期各時間點上實際發生的資金流出或流入叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫現金流出，流入叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫現金流出，流入系統的資金叫現金流入?，F金流入與現金流出之差稱流入系統的資金叫現金流入?，F金流入與現金流出之差稱凈現金流量。凈現金流量。 現金流量圖現金流量圖

8、現金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀現金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標態的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流人、流出與相應時間的對應關系。圖中，表示出各現金流人、流出與相應時間的對應關系。繪制現金流量圖的基本規則是：繪制現金流量圖的基本規則是： (1)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期。橫坐標軸上周期。橫坐標

9、軸上“o”點，通常表示當前時點，也可表示點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。資金運動的時間始點或某一基準時刻。 現金流量時間標度(2)如果現金流出或流人不是發生在計息周期的期初或期末，如果現金流出或流人不是發生在計息周期的期初或期末，而是發生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方而是發生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期末發生，稱為期末慣例法法是將其代數和看成是在計算周期末發生，稱為期末慣例法。 (3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始

10、投資金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第作為上一周期期末，即第0期期期末發生的，這就是在有關計算中出現第期末發生的，這就是在有關計算中出現第0周期的由來。周期的由來。 (4)相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量?，F相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量?，F金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量。，向下者表示負現金流量。資金時間價值資金時間價值 同樣數額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同樣數額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資

11、金的時間價值同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。 這一點，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例這一點，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理解。如果現在將來說明最容易理解。如果現在將1 000元存人銀行，一年后元存人銀行，一年后得到的本利和為得到的本利和為1060元，經過元，經過1年而增加的年而增加的60元，就是在元，就是在1年內讓出了年內讓出了1 000元貨幣的使用權而得到的報酬。也就是說元貨幣的使用權而得到的報酬。也就是說，這，這60元是元是1 000元在元在1年中的時間價值。年中的時間價值。對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：對于資金的時間價值，

12、可以從兩個方面理解： (1)隨著時間的推移，資金的價值會增加，這種現象叫資金隨著時間的推移，資金的價值會增加，這種現象叫資金增值。增值。 (2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。 資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有；投資利潤率，即單位投資所能取得的角度來看主要有；投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；風險因素，即對因風儉可能帶來的損失所得到的補償；風險因素，即對因風儉可能帶來的損失

13、所應獲得的補償。應獲得的補償。 利息與利率利息與利率利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經過償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為：程可表示為： F n P In式中式中 F n 本利和；本利和； P本金；本金； In利息；利息；利率利率利率是在單位時間利率是在單位時間(一個計息周期一個計息周期)內所得的利息額與借貸金額內所得的利息額與借貸金額(即本

14、金即本金)之比，一般以百分數表示。之比，一般以百分數表示。 i x 100%式中式中 i1 一個計息周期的利息；一個計息周期的利息；上式表明，利率是單位本金經過一個計息周期后的增值額。上式表明，利率是單位本金經過一個計息周期后的增值額。注意：注意：如果已知年利率為如果已知年利率為6，則月利率為，則月利率為i1P612利息的計算有單利計息和復利計息兩種。利息的計算有單利計息和復利計息兩種。 1、單利計息、單利計息單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正。單利計息時的利息計算公式為：借貸時間成正。單利計息時的利息計算公

15、式為： InP x n x in個計息周期后的本利和為：個計息周期后的本利和為： Fn P( 1 + i x n )我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為期為“年年”。2、復利計息、復利計息息息復利計息，是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前復利計息，是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息利息再生利息”，俗稱，俗稱“利滾利利滾利”。按復利方式計算利息時，利息的計算公式為：按復利方式計算利息時，利息的計算公式為： InP x (1+i

16、)n 1 n個計息周期后的本利和為：個計息周期后的本利和為： Fn P( 1 + i) n我國房地產開發貸款和住房抵押貸款等都是按復利計息的。我國房地產開發貸款和住房抵押貸款等都是按復利計息的。由于復利計息比較符合資金在社會再生產過程中運動的實際由于復利計息比較符合資金在社會再生產過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復利計息。狀況，所以在投資分析中，一般采用復利計息。 資金等值的概念資金等值的概念 資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值，也可以解發生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值，也可以

17、解釋為釋為“與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值一時間點上的價值”。 例如，現在借入例如，現在借入100元，年利率是元，年利率是15，一年后要還，一年后要還的本利和為的本利和為115元，這就是說，現在的元，這就是說，現在的100元與一年后的元與一年后的115元雖然絕對值不等，但它們是等值的。即其經濟價值元雖然絕對值不等，但它們是等值的。即其經濟價值是相等的。是相等的?，F值現值是指未來一筆資金在現在時刻上的價值。當前按是指未來一筆資金在現在時刻上的價值。當前按一定利率一定利率i存入一筆現金，到存入一筆現金，到n年后將達到一定年后

18、將達到一定金額，存入這筆資金就是金額，存入這筆資金就是n年后這一金額的現年后這一金額的現值。值。現值計算公式：現值計算公式：niFP)1 (1名義利率和實際利率名義利率和實際利率名義利率是指名義上的計息利率。名義利率是指名義上的計息利率。實際利率則是指按照實際支付的利息所對應的利率。實際利率則是指按照實際支付的利息所對應的利率。 如某貸款年利率為如某貸款年利率為6%,但需要按月還本付息，則實際月但需要按月還本付息，則實際月利率為利率為0.5%，實際年利率為：，實際年利率為：%17. 61%)5 . 01 (12(一一)最一般公式最一般公式第第3節節 收益法的基本公式收益法的基本公式對上述公式作

19、補充說明如下：對上述公式作補充說明如下：1、上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原、上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理論分析；理公式，主要用于理論分析；2、在實際估價中，一般假設報酬率（收益率）長期維持不變；、在實際估價中，一般假設報酬率（收益率）長期維持不變；3、當上述公式中的、當上述公式中的ai每年不變或按照一定規則變動及每年不變或按照一定規則變動及n為有限年為有限年或為無限年的情況下，可以導出后面的各種公式。因此，后面或為無限年的情況下，可以導出后面的各種公式。因此，后面的各種公式實際上是上述公式的特例；的各種公式實際上是上述公式的特例；

20、4、所有公式均是假設凈收益相對于估價時點發生在期末；、所有公式均是假設凈收益相對于估價時點發生在期末；5、公式中、公式中ai ，r，n的時間單位是一致的，通常為年，也可以為的時間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。月、季、半年等。(二二)凈收益每年不變凈收益每年不變凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益期限為無限凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益期限為無限年；二是收益期限為有限年。年；二是收益期限為有限年。1、收益期限為無限年、收益期限為無限年2、收益期為有限年、收益期為有限年v 假設某宗房地產在未來假設某宗房地產在未來40年內的年純收益為年內的年純收益為50萬元，

21、報酬萬元，報酬率為率為8%，求其未來各年的收益現值。，求其未來各年的收益現值。第第1 1年為年為46.346.3萬元，第萬元，第2 2年為年為42.942.9萬元，到第萬元，到第4040年則只有年則只有2.92.9萬元萬元v 報酬率變化對收益現值的影響報酬率變化對收益現值的影響凈收益每年不變的公式的作用：凈收益每年不變的公式的作用： 凈收益每年不變的公式除了可以用于測算價格，還有許凈收益每年不變的公式除了可以用于測算價格，還有許多其他作用，例如：用于不同使用期限多其他作用，例如：用于不同使用期限(如不同土地使用年如不同土地使用年限限)或不同收益期限或不同收益期限(以下簡稱不同期限以下簡稱不同期

22、限)價格之間的換算；價格之間的換算；用于比較不同期限價格的高低；用于市場法中因期限不同用于比較不同期限價格的高低；用于市場法中因期限不同進行的價格調整。進行的價格調整。(1)直接用于測算價格直接用于測算價格 某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為的土地使用年限為50年，至今已使用了年，至今已使用了6年；預計利用該宗年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的萬元；該宗房地產的報酬率為報酬率為85。試計算該宗房地產的收益價格。試計算該宗房地產的收益價格。

23、解：該宗房地產的收益價格計算如下：解：該宗房地產的收益價格計算如下：(2)用于不同期限價格之間的換算用于不同期限價格之間的換算 為敘述上的簡便，現以為敘述上的簡便，現以Kn代表上述收益期限為有限年公式中的代表上述收益期限為有限年公式中的“ ” ,則有則有 Kn 因此，因此，K70表示表示n為為70年時的年時的K值，值，K表示表示”為無限年時的為無限年時的K值。值。另用另用Vn表示收益期限為表示收益期限為n年的價格，所以年的價格，所以V50就表示收益期限為就表示收益期限為50年的價格，年的價格，V就表示收益期限為無限年的價格。于是，不同就表示收益期限為無限年的價格。于是，不同期限價格之間的換算方

24、法如下期限價格之間的換算方法如下 ：1(1+r)n1 -1(1+r)n1 -若已知若已知V，求，求V70 、V50如下：如下： V70 V x K70 V50 V x K50若已知若已知V50，求，求V 、V70如下：如下： V V50 x V70 V50 x如果將上述公式一般化，則有：如果將上述公式一般化，則有： Vn VN x1K50K70K50KnKN 例：已知某宗收益性房地產例：已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為年收益權利的價格為 2500元元m2，報酬率為，報酬率為10。試求該宗房地產。試求該宗房地產30 年收益權利的價格。年收益權利的價格。1、計算、計算K40和和K30:分

25、別為分別為0.978，0.9432、求取、求取30年收益權利的價格年收益權利的價格 =25000.943/0.978 =2410元元使用年限相差使用年限相差10年（年（25%），為什么兩者的收益權），為什么兩者的收益權利價格卻只相差利價格卻只相差90元（元（3.75%）？）？資金等值概念資金等值概念v不同年限價格之間的換算隱含著的基本前提是：不同年限價格之間的換算隱含著的基本前提是：v報酬率報酬率r相等且大于零相等且大于零v不同年限的價格所對應的凈收益不同年限的價格所對應的凈收益A相同相同v如果對應的是兩宗房地產，則該兩宗房地產處理如果對應的是兩宗房地產，則該兩宗房地產處理收益年限不同外，其他

26、方面均應相同或可調整為收益年限不同外，其他方面均應相同或可調整為相同。相同。(3)用于比較不同期限價格的高低用于比較不同期限價格的高低 要比較兩宗房地產價格的高低，如果兩宗房地產的土地使要比較兩宗房地產價格的高低，如果兩宗房地產的土地使用年限或收益期限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，用年限或收益期限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，就需要將它們先轉換成相同期限下的價格。轉換成相同期限就需要將它們先轉換成相同期限下的價格。轉換成相同期限下價格的方法，與上述不同期限價格之間的換算方法相同。下價格的方法，與上述不同期限價格之間的換算方法相同。 例：有甲、乙兩宗房地產，甲房地產的收益期限為例：有

27、甲、乙兩宗房地產，甲房地產的收益期限為50年年，單價，單價2 000元元m2，乙房地產的收益期限為，乙房地產的收益期限為30年，單價年，單價1 800元元m2。假設報酬率均為。假設報酬率均為6，試比較該兩宗房地產價格，試比較該兩宗房地產價格的高低。的高低。 (4)用于市場比較法中因期限不同進行的價格調整用于市場比較法中因期限不同進行的價格調整 上述不同期限價格之間的換算方法，對于市場法中因可比實例上述不同期限價格之間的換算方法，對于市場法中因可比實例房地產與估價對象房地產的期限不同需要對可比實例價格進行調房地產與估價對象房地產的期限不同需要對可比實例價格進行調整是特別有用的。整是特別有用的。

28、某宗某宗5年前通過出讓方式取得的年前通過出讓方式取得的50年使用年限的工業用年使用年限的工業用地，所地段的基準地價目前為地，所地段的基準地價目前為1 200元元m2。該基準地價在評。該基準地價在評估時設定的使用年限為法定最高年限，現行土地報酬率為估時設定的使用年限為法定最高年限，現行土地報酬率為10。假設除了使用年限不同之外，該宗工業用地的其他狀況與評。假設除了使用年限不同之外，該宗工業用地的其他狀況與評估基準地價時設定的狀況相同，試通過基準地價求取該宗工業估基準地價時設定的狀況相同，試通過基準地價求取該宗工業用地目前的價格。用地目前的價格。 本題通過基準地價求取該宗工業用地目前的價格，實際本

29、題通過基準地價求取該宗工業用地目前的價格，實際上就是將使用年限為法定最高年限上就是將使用年限為法定最高年限(50年年)的基準地價轉換為的基準地價轉換為45年年(原取得的原取得的50年使用年限減去已使用年使用年限減去已使用5年年)的基準地價。的基準地價。N0是估價對象的剩余使用年是估價對象的剩余使用年限限Ni是第是第i個比較案例的剩余使個比較案例的剩余使用年限用年限r是收益還原率（報酬率）是收益還原率（報酬率）innirr1111110v 收益按一定數額遞增公式收益按一定數額遞增公式 第第1年凈收入為年凈收入為A，以后每，以后每年遞增年遞增b，報酬率為，報酬率為r0，收益年限為收益年限為n年。年

30、。nnrnrbrrbrAV)1 ()1 (11)(2v 收益按一定數額遞減公式收益按一定數額遞減公式nnrnrbrrbrAV)1 ()1 (11)(2注意：注意：A/b+1n)11(1 nrssrAVv 收益按一定比例遞增公式收益按一定比例遞增公式 第第1年凈收入為年凈收入為A，以后每年遞增，以后每年遞增s，報酬率為報酬率為r，收益年限為，收益年限為n年。年。注意：srv 收益按一定比例遞增公式收益按一定比例遞增公式 第第1年凈收入為年凈收入為A，以后每年遞增，以后每年遞增s，報酬率為報酬率為r，收益年限為無限年。，收益年限為無限年。srAV注意：注意：sr因為因為sr時時V無窮大無窮大)11

31、(1 nrssrAVv 收益按一定比例遞減公式收益按一定比例遞減公式 第第1年凈收入為年凈收入為A，以后每年遞減，以后每年遞減s，報酬率為報酬率為r，收益年限為，收益年限為n年。年。v 收益按一定比例遞減公式收益按一定比例遞減公式 第第1年凈收入為年凈收入為A，以后每年遞減，以后每年遞減s，報酬率為報酬率為r，收益年限為無限年。，收益年限為無限年。srAVv 預知未來若干年后的價格公式預知未來若干年后的價格公式1(1)(1)tititiAVVrr例題：例題：（1）某宗房地產已知可取收益的年限為）某宗房地產已知可取收益的年限為38年，通過預測得到年，通過預測得到其收益如表，該類房地產的報酬率為其

32、收益如表，該類房地產的報酬率為10。試計算該宗房地產。試計算該宗房地產的收益價格。的收益價格。年份年份第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6-386-38年年年凈收益（萬元）年凈收益（萬元）202022222525282830303535299.92萬元例題：例題：（2）某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為）某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的住宅，如果該家庭首付款為房價的30，其余房款用抵押貸，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸年，按月等額償

33、還，年貸款利率為款利率為9，問月還款額為多少？（屬于現金流量和資金，問月還款額為多少？（屬于現金流量和資金時間價值部分的內容）時間價值部分的內容）1117.5(1)naF Frr基本思路120111750000.75%(1 0.75%)a2216.82a 第第4節節 凈收益凈收益房地產收益的確定房地產收益的確定1、出租房地產的收益確定、出租房地產的收益確定 運用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益?？蛇\用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D換為價值的未來收益主要有如下幾種：用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有如下幾種：潛在毛收入；有效毛收入潛在毛收入；有效毛收入潛在毛收

34、入潛在毛收入(potentiall gross income，PGI)：是假定房地產是假定房地產在充分利用、無空置在充分利用、無空置(即即100出租出租)情況下的收入；情況下的收入；有效毛收入有效毛收入(effective gross income，EGI)：是由潛在毛收是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻娜肟鄢罩玫仍斐傻氖杖霌p失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金收入損失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金延遲支付租金、少付租金或不付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失；以及其他原因造成的收入損失；2、用于經營房地產收益的確定：凈運營收益，稅

35、前現金流、用于經營房地產收益的確定：凈運營收益，稅前現金流量量 v 凈運營收益凈運營收益(net operating income，NOI)，通常，通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的收入。于房地產的收入。運營費用運營費用是維持房地產正常使用或營業是維持房地產正常使用或營業所必需的費用。所必需的費用。v 稅前現金流量稅前現金流量(pre-tax cash flow，PTCF)是從凈收是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數額。益中扣除抵押貸款還本付息額后的數額。v 期末轉售收益期末轉售收益，是在房地產持有期末轉售房地

36、產可以獲得，是在房地產持有期末轉售房地產可以獲得的凈收益。的凈收益。v 收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種。據此，凈收益的測算途徑可分為兩種：據此，凈收益的測算途徑可分為兩種： 一是一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準廠房、倉庫等類房地產； 二是二是基于營業收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產。v 在英國，前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況在英國，前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產既存在大量租賃實例下的收益法稱為

37、利潤法。有些房地產既存在大量租賃實例又有營業收入，如商鋪、餐館、農地等，在實際估價中，又有營業收入，如商鋪、餐館、農地等，在實際估價中，只要能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收入測只要能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收入測算凈收益來估價。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益算凈收益來估價。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。法是收益法的典型形式。運營費用的確定運營費用的確定1、出租中總費用、出租中總費用管理費：包括工資、出租過程中消耗的公共設施消耗費用。管理費：包括工資、出租過程中消耗的公共設施消耗費用。通常按年租金的通常按年租金的2-5%；維修費：通常按建筑物

38、重置價的一定比例；維修費：通常按建筑物重置價的一定比例；保險費：一般按房屋重置價或現值的保險費：一般按房屋重置價或現值的0.15-0.2%；稅金：包括房產稅，營業稅、城市建設附加稅、教育附加稅稅金：包括房產稅，營業稅、城市建設附加稅、教育附加稅中介費用：一般為一個月租金。中介費用：一般為一個月租金。 2、企業經營費用、企業經營費用經營服務型：商品銷售成本、經營費用、管理費用、商品銷經營服務型：商品銷售成本、經營費用、管理費用、商品銷售稅金及附加、財務費用和售稅金及附加、財務費用和等；等；生產型：生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、生產型：生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、財務

39、費用、管理費用和財務費用、管理費用和等。等。在計算凈收益時為什么不扣除房屋折舊？在計算凈收益時為什么不扣除房屋折舊？v從費用構成來分析從費用構成來分析開發商為收回投資成本開發商為收回投資成本,可采取出售或出租的方式，若采用出租的方式，可采取出售或出租的方式，若采用出租的方式，開發商在未來的收益年限內每年的收入與費用之差便是未來的年純收益開發商在未來的收益年限內每年的收入與費用之差便是未來的年純收益.將各將各期的純收益以一定的還原利率折現，相加總額理論上應等于該房地產的投資期的純收益以一定的還原利率折現，相加總額理論上應等于該房地產的投資成本。成本。各種費用的支出用途為：各種費用的支出用途為：1

40、)維修費用于房屋維修，付給房屋維修公司。維修費用于房屋維修，付給房屋維修公司。2)管理費一部分作為辦公費用和工資等，另一部分交付有關管理部門管理費一部分作為辦公費用和工資等，另一部分交付有關管理部門,如工如工商部門。商部門。3)稅金交付稅務部門。稅金交付稅務部門。4)保險費交付保險公司。保險費交付保險公司。5)折舊費不支付給其他人，由業主提存。折舊費不支付給其他人，由業主提存。6)利息是業主成本的時間價值，作為業主核算的必要收入或償還給銀行。利息是業主成本的時間價值，作為業主核算的必要收入或償還給銀行。7)其他支出。其他支出。例：某房地產還有例：某房地產還有1 1年壽命，年折舊費年壽命，年折舊

41、費3 3萬元，維修費萬元，維修費1 1萬元，管理費萬元，管理費1 1萬萬元，稅金元，稅金1 1萬元，保險費萬元，保險費1 1萬元，租賃中介費萬元，租賃中介費1 1萬元，年租金萬元，年租金1010萬元，萬元，各項費用均年末支付，則該房地產價格為多少各項費用均年末支付，則該房地產價格為多少? ?v 該房地產的價格等于該房地產的價格等于1 1年的收益價格，年的收益價格，v 若若1 1年收益價格為年收益價格為1010萬元減折舊費萬元減折舊費3 3萬元，維修費、管理費、稅金、保萬元，維修費、管理費、稅金、保險費、租賃中介費各險費、租賃中介費各1 1萬元，則年末收益等于萬元，則年末收益等于2 2萬元，萬元

42、，v 房價等于房價等于2/(1+i)2/(1+i)萬元。萬元。v 而事實上，該業主年末應有現金而事實上，該業主年末應有現金5 5萬元，而非萬元，而非2 2萬元。萬元。v 維修費、管理費等是必須支付的，而折舊費則無須支付。維修費、管理費等是必須支付的，而折舊費則無須支付。v 所以，所以，1 1年壽命的房地產純收益求取時不能扣除折舊。年壽命的房地產純收益求取時不能扣除折舊。v 同理，同理，2 2年壽命的純收益求取時也不能扣除折舊。以此類推，年壽命的純收益求取時也不能扣除折舊。以此類推，n n年壽命年壽命的房地產凈收益同樣不能扣除折舊。的房地產凈收益同樣不能扣除折舊。 基于租賃收入測算凈收益基于租賃

43、收入測算凈收益v 凈收益潛在毛收入凈收益潛在毛收入-空置等造成的收入損失空置等造成的收入損失-運營費用運營費用 有效毛收入有效毛收入-運營費用運營費用l （1）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發生。并假設在年末發生。 l （2）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算。算。 l （3）運營費用）運營費用(operating expense)與會計上的成本費用有所不與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發的，不包含房地產抵押貸款還本

44、付息額、會計同，是從估價角度出發的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。l （4）凈收益是有效毛收入減去運營費用后的收益，但未扣除所得稅、）凈收益是有效毛收入減去運營費用后的收益，但未扣除所得稅、房地產改擴建費用。但在評估投資價值時，通常是采用扣除所得稅后房地產改擴建費用。但在評估投資價值時，通常是采用扣除所得稅后的收益，即稅后現金流量的收益，即稅后現金流量(after-tax cash flow，ATCF)。凈收。凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率益占有效毛收入的比率稱為凈收益率(net income ratio，

45、NIR)v對對“運營費用運營費用(operating expense)與會計上與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發的，不的成本費用有所不同，是從估價角度出發的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。額、房地產改擴建費用和所得稅?！眝 對于有抵押貸款負擔的房地產，因為抵押債務并不影響對于有抵押貸款負擔的房地產，因為抵押債務并不影響房地產整體的正常收益，而且由于抵押貸款條件不同，抵房地產整體的正常收益，而且由于抵押貸款條件不同，抵押貸款還本付息額會有所不同，如果運營費用包含抵押貸押貸款還本付息額會有所不同，如果運

46、營費用包含抵押貸款還本付息額，則會使不同抵押貸款條件下的凈收益出現款還本付息額，則會使不同抵押貸款條件下的凈收益出現差異，從而影響到這種情況下的房地產估價的客觀性。差異，從而影響到這種情況下的房地產估價的客觀性。v 這里所講的不包含會計上的折舊額，是指不包含建筑物這里所講的不包含會計上的折舊額，是指不包含建筑物折舊費、土地攤提費，但包含壽命比整個建筑物壽命短的折舊費、土地攤提費，但包含壽命比整個建筑物壽命短的構件、設備、裝飾裝修等的折舊費。建筑物的有些組成部構件、設備、裝飾裝修等的折舊費。建筑物的有些組成部分分(如空調、電梯、鍋爐、地毯等如空調、電梯、鍋爐、地毯等)的壽命比整體建筑物的的壽命比

47、整體建筑物的經濟壽命短，它們在壽命結束后必須重新購置才能繼續維經濟壽命短，它們在壽命結束后必須重新購置才能繼續維持房地產的正常使用持房地產的正常使用(例如，鍋爐的壽命結束后如果不重例如，鍋爐的壽命結束后如果不重新購置、更換，房地產就不能正常運營新購置、更換，房地產就不能正常運營)，由于購置成本，由于購置成本是確實發生的，因此它們的折舊費應包含在運營費用中。是確實發生的，因此它們的折舊費應包含在運營費用中。v 房地產改擴建能通過增加房地產每年的收入而提高房地房地產改擴建能通過增加房地產每年的收入而提高房地產價值。收益法估價是假設房地產改擴建費用與其所帶來產價值。收益法估價是假設房地產改擴建費用與

48、其所帶來的房地產增值額相當，從而兩者可相抵，因此不將它作為的房地產增值額相當，從而兩者可相抵，因此不將它作為運營費用的一部分。如果房地產改擴建能大大提高房地產運營費用的一部分。如果房地產改擴建能大大提高房地產的價值，即房地產改擴建費用大大低于其帶來的房地產價的價值，即房地產改擴建費用大大低于其帶來的房地產價值增值額，則這種房地產屬于值增值額，則這種房地產屬于“具有投資開發或再開發潛具有投資開發或再開發潛力的房地產力的房地產”，通常采用假設開發法來估價。，通常采用假設開發法來估價。v 運營費用中之所以不包含所得稅，是因為所得稅與特定運營費用中之所以不包含所得稅，是因為所得稅與特定業主的財務或稅收

49、狀況相關。如果包含它，則估價就會失業主的財務或稅收狀況相關。如果包含它，則估價就會失去作為客觀價值指導的普遍適用性。去作為客觀價值指導的普遍適用性。基于營業收入測算凈收益基于營業收入測算凈收益 v 有些收益性房地產，通常不是以租賃方式而是以營業方式有些收益性房地產，通常不是以租賃方式而是以營業方式獲取收益的，其業主與經營者是合二為一的，如旅館、娛獲取收益的，其業主與經營者是合二為一的，如旅館、娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產的凈收益測算與基樂中心、加油站等。這些收益性房地產的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：

50、一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經營收入，一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經營收入， 二是要扣除歸屬于其他資本或經營的收益，如商業、餐飲、二是要扣除歸屬于其他資本或經營的收益，如商業、餐飲、工業、農業等經營者的正常利潤。工業、農業等經營者的正常利潤。 基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經營的收基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經營的收益在房地產租金之外，即實際上已經扣除，所以就不再扣益在房地產租金之外，即實際上已經扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經營的收益。除歸屬于其他資本或經營的收益。出租房地產凈收益的求取出租房地產凈收益的求取 出租的房地產是收益法估價的典型對象，包括出

51、租的住宅出租的房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅(特特別是公寓別是公寓)、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫和土、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。的余額?；竟剑夯竟剑?凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運營費用凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運營費用 有效毛收入運營費用有效毛收入運營費用p租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。p出租人負擔的費用是，根據真正的房租構成因素出租人負擔的費用是，

52、根據真正的房租構成因素(地租、房屋地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產稅、租折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費和利潤賃費用、租賃稅費和利潤)，一般為其中的維修費、管理費、保，一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費。險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費。不同收益類型房地產凈收益的求取不同收益類型房地產凈收益的求取1出租的房地產求取凈收益需要扣除的費用出租的房地產求取凈收益需要扣除的費用 v 如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區

53、域內的環境衛生和秩序行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序所收取的費用；所收取的費用；v 如果由出租人提供室內裝修和家具設備（家具、電視機、如果由出租人提供室內裝修和家具設備（家具、電視機、電冰箱、空調機等），應扣除它們的折舊費；電冰箱、空調機等），應扣除它們的折舊費；v 如投保房屋火災等的保險費；如投保房屋火災等的保險費；v 如房產稅、城鎮土地使用稅等；如房產稅、城鎮土地使用稅等；v 包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加；包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加；v 委托經紀機構出租，經紀機構向出租人收取的費用。委托經紀機構出租，經紀機構向出租人收取的費用。v 在實際求取凈收益時

54、，通常是在分析租約的基礎上決定所在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基礎上決定所要扣除的費用項目。要扣除的費用項目。v 如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費用如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔，則應將它們全部扣除；均由出租人負擔，則應將它們全部扣除；v 如果租約約定部分或全部費用由承租人負擔，則出租人所如果租約約定部分或全部費用由承租人負擔，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應減少。相應減少。v 當按慣例確定出租人負擔的費用時，要注意與租金水平相當按慣例確定出租人負擔的費用

55、時，要注意與租金水平相匹配。匹配。v 在現實房地產租賃中，如果出租人負擔的費用項目多，名在現實房地產租賃中，如果出租人負擔的費用項目多，名義租金就會高一些；如果承租人負擔的費用項目多，名義義租金就會高一些；如果承租人負擔的費用項目多，名義租金就會低一些。租金就會低一些。v營業的房地產凈收益求取營業的房地產凈收益求取 營業的房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營業的房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開。營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開。 l 商業經營的房地產，應根據經營資料測算凈收益，凈收益為商品商業經營的房地產，應根據經營資料測算凈收益，凈收

56、益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。費用、財務費用和商業利潤。l 工業生產的房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用工業生產的房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料測算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售等資料測算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。l 農地凈收益的測算，是由農地年產值農地凈收益的測算，是由農地年產值(全

57、年農產品的產量乘以單價全年農產品的產量乘以單價)扣除種苗費、肥料費、水利費、農藥費、農具費、人工費、畜工費、扣除種苗費、肥料費、水利費、農藥費、農具費、人工費、畜工費、機工費、農舍費、投資利息、農業稅、農業利潤等。機工費、農舍費、投資利息、農業稅、農業利潤等。不同收益類型房地產凈收益的求取不同收益類型房地產凈收益的求取2v自用或尚未使用的房地產凈收益求取自用或尚未使用的房地產凈收益求取 自用或尚未使用的房地產，可以根據同一市場上有收益的自用或尚未使用的房地產，可以根據同一市場上有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式測算凈收益，或類似房地產的有關資料按上述相應的方式測算凈收益，或者通過類似

58、房地產的凈收益直接比較得出凈收益。者通過類似房地產的凈收益直接比較得出凈收益。 不同收益類型房地產凈收益的求取不同收益類型房地產凈收益的求取3v混合的房地產凈收益求取混合的房地產凈收益求取 對于現實中包含多種收益類型的房地產，如星級賓館一般對于現實中包含多種收益類型的房地產，如星級賓館一般有客房、會議室、餐飲、商場、商務中心、娛樂中心等，有客房、會議室、餐飲、商場、商務中心、娛樂中心等，其凈收益視具體情況采用下列其凈收益視具體情況采用下列3種方式之一求?。悍N方式之一求?。?t 首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。

59、再將總收入減去總費用。 t 把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。的固定費用。t 把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，先分別根據各自的收入和費用求出各自的凈的簡單組合，先分別根據各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。收益，然后將所有的凈收益相加。 不同收益類型房地產凈收益的求取不同收益類型房地產凈收益的求取4求取凈收益時對有關收益的取舍求取凈收

60、益時對有關收益的取舍1、有形收益和無形收益、有形收益和無形收益 有形收益：由房地產帶來的直接貨幣收益有形收益：由房地產帶來的直接貨幣收益 ；無形收益：由房地產帶來的間接利益無形收益：由房地產帶來的間接利益(自豪感、提高個人的自豪感、提高個人的聲譽和信用聲譽和信用 ) ；注意：注意：在求取凈收益時不僅包括有形收益，還要考慮各種無形收在求取凈收益時不僅包括有形收益，還要考慮各種無形收益。益。2、客觀收益和實際收益、客觀收益和實際收益客觀收益：排除各個企業實際收益中屬于特殊的、偶然的要素對客觀收益：排除各個企業實際收益中屬于特殊的、偶然的要素對實際收益的影響后得到的一般正常收益。實際收益的影響后得到