1、在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 常營項目常營項目臨時售樓處選址建議臨時售樓處選址建議思源經紀常營項目組思源經紀常營項目組2021.22021.2臨時售樓處選址前提臨時售樓處選址前提項目自身不具備搭建售樓處的條件，需另外設置售樓處項目自身不具備搭建售樓處的條件，需另外設置售樓處工程進展：工程進展：目前處于挖槽階段目前處于挖槽階段: :預計預計0909年年5 5月出地面月出地面0909年年1212月結構封頂。月結構封頂。選址要求選址要求具備條件具備條件面積要求面積要求成本投入成本投入距離項目現場較近，交通便利，人流量大，展示性好，距離項目現場較近，交通便利，人流量大，展示性好，能夠有效攔截競

2、品客戶。能夠有效攔截競品客戶。面積適中、格局合理，滿足基本的接待和辦公需求面積適中、格局合理，滿足基本的接待和辦公需求約約200平米左右）。平米左右）。09年營銷費用有限，不宜前期投入過大。年營銷費用有限，不宜前期投入過大。針對售樓處選址的基本要求，初步確定兩套方案針對售樓處選址的基本要求，初步確定兩套方案 方案一：租賃周邊社區底商方案一：租賃周邊社區底商 方案二：使用項目現場郵局用房方案二：使用項目現場郵局用房方案一：租賃底商方案一：租賃底商萬象新天底商：臨朝陽北路萬象新天底商：臨朝陽北路柏林愛樂底商：柏林愛樂底商：臨東葦路臨東葦路東衛城底東衛城底商：臨朝商：臨朝陽路陽路項目現場項目現場朝朝

3、陽陽北北路路朝朝陽陽路路楊閘楊閘環島環島底商分布情況：周邊成熟社區底商較少，且品質差異較大，初步選取周邊底商中交底商分布情況：周邊成熟社區底商較少，且品質差異較大，初步選取周邊底商中交通便利、品質較好的通便利、品質較好的3個底商柏林愛樂、東衛城、萬象新天進行深入調研。個底商柏林愛樂、東衛城、萬象新天進行深入調研。朝朝陽陽路路楊閘楊閘環島環島柏林愛樂底商柏林愛樂底商客戶到訪售樓處動線客戶到訪售樓處動線項目現場項目現場朝朝陽陽北北路路朝朝陽陽路路楊閘楊閘環島環島柏林愛樂底商柏林愛樂底商柏林愛樂底商柏林愛樂底商p 位置：東葦路柏林愛樂底商位置：東葦路柏林愛樂底商p 交通便捷：朝陽路、朝陽北路之間，自

4、駕車、公交車較為方便，距項目現場距離交通便捷：朝陽路、朝陽北路之間，自駕車、公交車較為方便，距項目現場距離1.6公里。公里。p 人流量密集：周邊中低檔商業配套完善，人流、車流十分密集人流量密集：周邊中低檔商業配套完善，人流、車流十分密集p 展示性良好：為二層底商，面向東葦路，但門頭規范嚴格，展示性略受影響展示性良好：為二層底商，面向東葦路，但門頭規范嚴格，展示性略受影響p 突出的攔截競品客戶效果：該底商向南突出的攔截競品客戶效果：該底商向南200m為柏林愛樂售樓處，向北為柏林愛樂售樓處，向北1000m為萬象新天為萬象新天p 售樓處，兩項目后期均有同類競品入市，攔截效果將比較明顯。售樓處，兩項目

5、后期均有同類競品入市，攔截效果將比較明顯。區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本備選底商位置底商正面東葦路距項目現場較近，看房便捷，攔截競品客戶位置較佳。距項目現場較近，看房便捷，攔截競品客戶位置較佳。柏林愛樂底商柏林愛樂底商一層層高一層層高4m左右，左右，二層層高二層層高3.5m左右左右開間開間5m左右左右進深進深13m13m左右左右p 底商面積200平米左右，上下二層，單層面積100平米；p 格局不夠方正，衛生間將單層面積分割為兩部分，使得實際敞開可做展示、接待區的面積相對較小，在40平米左右。區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本衛生間衛生間底商面積適中。底商面積適中

6、。柏林愛樂底商柏林愛樂底商p 租金：3-3.5元/平米*天p 水電：按商業水電費收取p 物業費：免收p 取暖：免收區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本租賃成本較低，且免物業及取暖費！租賃成本較低，且免物業及取暖費！柏林愛樂底商小結柏林愛樂底商小結優勢：優勢：區位條件相對突出，與項目現場通達性較好，區位條件相對突出，與項目現場通達性較好，且對競品項目客戶有很好的攔截作用。面積且對競品項目客戶有很好的攔截作用。面積適中，格局能夠滿足本項目需求；租賃費用適中，格局能夠滿足本項目需求；租賃費用相對較低，可節約投入成本。相對較低，可節約投入成本。優勢：展示性略受影響，格局不夠方正。優勢：展示

7、性略受影響，格局不夠方正。東衛城東衛城底商底商項目現場項目現場朝朝陽陽北北路路朝朝陽陽路路楊閘楊閘環島環島東衛城底商東衛城底商客戶到訪售樓處動線客戶到訪售樓處動線東衛城底商東衛城底商p 位置：朝陽路楊閘環島西北角位置：朝陽路楊閘環島西北角p 交通便利：城鐵八通線、朝陽路快速公交、多條交通便利：城鐵八通線、朝陽路快速公交、多條公交線路，但交通比較擁堵，公交線路需換乘。距公交線路，但交通比較擁堵，公交線路需換乘。距項目現場距離項目現場距離2.46公里左右。公里左右。p 人流量較大：為集中商業底商，人流量大，周邊人流量較大：為集中商業底商，人流量大，周邊有華潤超市、管莊建材城等。有華潤超市、管莊建材

8、城等。p 展示性優越：該底商為一層西南角位置，面向楊展示性優越：該底商為一層西南角位置，面向楊閘環島。閘環島。p 有一定攔截競品客戶效果：該底商正對朗廷售樓有一定攔截競品客戶效果：該底商正對朗廷售樓處，向東處，向東1000m為北京新天地項目，對這兩項目的為北京新天地項目，對這兩項目的客戶攔截效果將較為明顯，考慮到朗廷項目體量有客戶攔截效果將較為明顯，考慮到朗廷項目體量有限，后期客戶流量下降，攔截客戶效果將減弱。限，后期客戶流量下降，攔截客戶效果將減弱。備選底商位置區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本距離項目現場較遠，看房便捷性較差。距離項目現場較遠，看房便捷性較差。東衛城底商東衛城

9、底商吊頂后層高吊頂后層高3.5m左右左右開間柱間距開間柱間距66.5m左右左右進深柱間距進深柱間距7m7m左右，左右，最大進深最大進深20m20mp 底商面積可出租自行分割， p 格局方正。p開間12m，進深20m分割。區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本面積可根據需求，自行分割。面積可根據需求，自行分割。東衛城底商東衛城底商p 租金：10元/平米*天p 水電：按商業水電費收取p 物業費：免收p 取暖：中央空調，50元/平米*年p 付款方式：一次性區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本租賃成本較高，付款方式較嚴。租賃成本較高，付款方式較嚴。東衛城底商結論：東衛城底商結論：

10、優勢：優勢：自身區位條件比較優越，做售樓處展示性較好，自身區位條件比較優越，做售樓處展示性較好，面積、戶型格局符合售樓處需求。面積、戶型格局符合售樓處需求。優勢：優勢：但與項目現場的通達性很差，租賃成本昂貴，且但與項目現場的通達性很差，租賃成本昂貴，且需一次性支付。需一次性支付。朝朝陽陽路路楊閘楊閘環島環島萬象新天底商萬象新天底商客戶到訪售樓處動線客戶到訪售樓處動線項目現場項目現場朝朝陽陽北北路路朝朝陽陽路路楊閘楊閘環島環島萬象新天底商：臨朝陽北路萬象新天底商：臨朝陽北路萬象新天底商萬象新天底商p 位置：臨朝陽北路萬象新天底商位置：臨朝陽北路萬象新天底商p 交通比較方便：緊鄰朝陽北路，自駕車較

11、方便、公交車相對少于柏林愛樂，距項目現場距交通比較方便：緊鄰朝陽北路，自駕車較方便、公交車相對少于柏林愛樂，距項目現場距離離1.5公里左右。公里左右。p 人流量少：商業配套集中在東葦路，朝陽北路相對比較荒涼，人流較少。人流量少：商業配套集中在東葦路，朝陽北路相對比較荒涼，人流較少。p 展示性效果一般：開間較大，但由于人流較少、周邊底商空置比較嚴重，展示性一般。展示性效果一般：開間較大，但由于人流較少、周邊底商空置比較嚴重，展示性一般。p 攔截競品客戶效果理想：該底商向北攔截競品客戶效果理想：該底商向北800m為萬象新天售樓處，向南為柏林愛樂底商，兩為萬象新天售樓處，向南為柏林愛樂底商，兩項目后

12、期均有同類競品入市，具備一定攔截效果。項目后期均有同類競品入市，具備一定攔截效果。區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本備選底商位置距離項目現場較近，看房便捷，對競品項目客源有一定攔截性。距離項目現場較近，看房便捷，對競品項目客源有一定攔截性。萬象新天底商萬象新天底商吊頂吊頂后層后層高高3.5m左右左右西側開間西側開間5m左右，東側開間左右，東側開間8m左右，開間共左右，開間共13米。米。p 底商面積偏小，120平米左右。（此戶型呈刀把型，進深10米，偏東面積40平米左右，偏西側70平米左右）。p 格局較差，多處隔斷，不便于分割，使用率低。東側較為方正，可用于接待、展示區；西側格局較

13、差，死角多，不便分割，浪費面積多。區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本底商戶型不規則，格局較差，不利于售樓處布局。底商戶型不規則，格局較差，不利于售樓處布局。萬象新天底商萬象新天底商p 租金：3-3.5元/平米*天p 水電：按商業水電費收取p 物業費： 4元/平米*年，可協商是否收取p 取暖：35元/平米*年，可協商是否收取區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本租賃成本較低，物業費及取暖費租賃成本較低，物業費及取暖費“收取視情況而定。收取視情況而定。萬象新天底商方案小結萬象新天底商方案小結優勢：優勢：區位條件適中，與項目現場通達性較好，做售樓區位條件適中，與項目現場通達性

14、較好，做售樓處展示性一般。處展示性一般。優勢：優勢：戶型面積過小，格局較差。戶型面積過小，格局較差。方案一各底商綜合評比方案一各底商綜合評比各底商各底商綜合比較綜合比較方案一方案一東衛城底商東衛城底商柏林愛樂底商柏林愛樂底商萬象新天底商萬象新天底商優勢優勢自身區位條件比較優越區位條件相對突出，與項目現場通達性較好；面積適中，格局能夠滿足本項目需求；租賃成本適中與項目現場通達性較好區位適中劣勢劣勢與項目現場的通達性很差；租賃成本昂貴格局不夠方正；展示性略受影響戶型面積過小，格局較差p 只有柏林愛樂底商能夠基本滿足三項選址要求，其余各方案均不能同時滿足；只有柏林愛樂底商能夠基本滿足三項選址要求，其

15、余各方案均不能同時滿足；p 各方案中柏林愛樂底商的劣勢均可通過其他方式解決或規避，但東衛城、萬象新天底商的各方案中柏林愛樂底商的劣勢均可通過其他方式解決或規避，但東衛城、萬象新天底商的租賃成本、面積格局難題無法解決。租賃成本、面積格局難題無法解決。建議建議 “柏林愛樂底商做臨時臨時售樓柏林愛樂底商做臨時臨時售樓處處如果以底商做臨時售樓處：如果以底商做臨時售樓處： 方案一：租賃周邊社區底商方案一：租賃周邊社區底商 方案二：使用項目現場郵局用房方案二：使用項目現場郵局用房郵局用房工程進度郵局用房工程進度p 郵局尚未開始建設，目前項目整體仍處郵局尚未開始建設，目前項目整體仍處在挖槽階段，預計在挖槽階

16、段，預計5月工程月工程0后方能開工后方能開工建設；建設；p 預計郵局用房建設工期預計郵局用房建設工期6個月左右，則個月左右，則郵局最快投入使用時間為郵局最快投入使用時間為09年年11月，不滿月，不滿足目前足目前10月開盤籌備的條件；月開盤籌備的條件；工程進度緊張，很難滿足工程進度緊張，很難滿足營銷進度要求營銷進度要求2009年1月施工現場郵局位置郵局位置朝朝陽陽北北路路公交車站公交車站公交車站公交車站郵局用房基本條件郵局用房基本條件p 項目現場西北角，不臨朝陽北路，郵局西側規劃道路尚未開始修建；p 目前只能通過現場唯一出入口繞過工地抵達郵局；p公交線路：991、675、639、306項目現場唯

17、一出入口客戶看房動線客戶看房動線項目位置項目位置郵局用房郵局用房p 交通途徑單一：朝陽北路公交線路較少，多數客戶需在朝陽路、楊閘環島等地換乘。交通途徑單一：朝陽北路公交線路較少，多數客戶需在朝陽路、楊閘環島等地換乘。p 人流量稀少：目前項目現場均為在建項目，無入住居民、無商業，人流量十分有限。人流量稀少：目前項目現場均為在建項目，無入住居民、無商業，人流量十分有限。p 展示性較差：不臨朝陽北路，推廣無法形成良好的展示效果。展示性較差：不臨朝陽北路，推廣無法形成良好的展示效果。p 攔截競品客戶效果差：項目雖然離萬象新天較近，但該項目客戶不經過本案現場位置，基攔截競品客戶效果差：項目雖然離萬象新天

18、較近，但該項目客戶不經過本案現場位置，基本無法攔截競品客戶。本無法攔截競品客戶。區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本項目現場朝陽北路現狀項目現場朝陽北路現狀交通不便捷，人流量少，推廣展示性較弱。交通不便捷，人流量少，推廣展示性較弱。郵局用房郵局用房p 面積：約面積：約15001500p 本錢：無租賃成本，僅需支付水、電、取暖費用本錢：無租賃成本，僅需支付水、電、取暖費用區位條件區位條件面積格局面積格局租賃成本租賃成本面積較大，適用售樓處氣勢打造！無租賃費，節約成本！面積較大，適用售樓處氣勢打造！無租賃費，節約成本！郵局用房方案小結郵局用房方案小結優勢：優勢：能夠滿足售樓處面積、格局

19、要求，節約成本。能夠滿足售樓處面積、格局要求，節約成本。優勢：優勢：工程進度緊張，無法滿足營銷進度要求；客戶看工程進度緊張，無法滿足營銷進度要求；客戶看房不便；郵局不臨市政道路，展示效果較差。房不便；郵局不臨市政道路，展示效果較差。各方案綜合評比各方案綜合評比柏林愛樂底商柏林愛樂底商項目現場郵局項目現場郵局優勢優勢區位條件相對突出，與項目現場通達性較好；面積適中，格局能夠滿足本項目需求；租賃成本適中面積、格局滿足售樓處要求節約成本劣勢劣勢格局不夠方正；展示性略受影響工程進度緊張，無法滿足營銷進度要求；客戶看房不便；展示效果較差p 柏林愛樂底商優勢明顯；柏林愛樂底商優勢明顯；p 柏林愛樂底商、項

20、目現場郵局的劣勢均可通過其他方式解決或規避，但郵局的工程進度存柏林愛樂底商、項目現場郵局的劣勢均可通過其他方式解決或規避，但郵局的工程進度存在較大風險。在較大風險。臨時售樓處選址建議臨時售樓處選址建議1、柏林愛樂底商做為臨時售樓處首選方案，其劣、柏林愛樂底商做為臨時售樓處首選方案，其劣勢可通過其他方法盡量規避；勢可通過其他方法盡量規避；2、如首選方案無法實施，建議選擇項目現場郵局、如首選方案無法實施，建議選擇項目現場郵局作為備選方案。作為備選方案。次選方案準備工作次選方案準備工作p 盡快啟動郵局建設工程，以期盡早投入使用；p 開辟朝陽北路至郵局的單獨出入通道，與項目現場施工進出口相隔離；p 在

21、朝陽北路投放戶外圍擋、樹立指示牌，彌補售樓處展示性缺陷，同時盡量攔截周邊競品客戶。售樓處功能區劃分及面積需求售樓處功能區劃分及面積需求p 目前計劃現場辦公人員：銷售7人、策劃2人、銷管客服及財務人員3-4人。功能區功能區數量數量所占面積（）所占面積（）備注備注接待展示區展示區120項目、區域看板，戶型模型，其他宣傳物料前臺15LOGO墻、資料公示架、展架等洽談區1505組四人組桌業務員室1154組辦公桌椅銷售經理辦公室151組辦公桌椅，1組文件柜辦公區總監辦公室1101組辦公桌椅，1組文件柜開發商辦公室00甲方反饋不需要在售樓處辦公策劃辦公區1153組辦公桌椅，1組文件柜銷管客服辦公區1203組辦公桌椅，文件柜若干財務室1101組辦公桌椅，1組文件柜簽約室1101組辦公桌椅，1組沙發會議室11