1、1本報告嚴格保密2本報告嚴格保密項目地塊價值分析項目地塊價值分析謹呈：謹呈：xxxxxx版權聲明：版權聲明：本報告是本報告是xxx與眾廈地產顧問有限公司共同研究的成果。未經上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構與眾廈地產顧問有限公司共同研究的成果。未經上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。 20142014年年7 7月月2828日日3本報告嚴格保密PART1、城市框架與房地產發展分析、城市框架與房地產發展分析PART2、項目地塊本體分析、項目地塊本體分析4本報告嚴格保密本報告嚴格

2、保密0101metropolismetropolis城市框架與房地產發展分析城市框架與房地產發展分析鄭州城市框架發展簡析鄭州城市框架發展簡析市區房地產發展簡析市區房地產發展簡析5本報告嚴格保密本報告嚴格保密鄭州城市框架發展簡析鄭州城市框架發展簡析6本報告嚴格保密本報告嚴格保密城市空間布局城市空間布局鄭州市區西側鄭上新區、西南二七新城、東側鄭汴一體化、東南側航空港經濟區、國際物流園區、南側龍湖組團等環繞大鄭州都市，加速鄭州四環發展。鄭州鄭州“一心兩翼一心兩翼”發展加速城市擴張發展加速城市擴張，三環已具規模，四，三環已具規模，四環開環開發發提速。提速。7本報告嚴格保密本報告嚴格保密城市空間布局城市

3、空間布局兩個主中心：二七廣場和鄭東新區。五個副中心：福塔副中心、碧沙崗副中心、東站副中心、花園路副中心和龍湖副中心。四個特殊功能區：惠濟會展特殊功能區、市民文化特殊功能區、大學城教育特殊功能區、白沙省級文化特殊功能區。“三規劃一設計三規劃一設計”獲通過，三、四獲通過，三、四環線承載鄭州市多個區域中心，環線承載鄭州市多個區域中心，大鄭州藍圖呈現。大鄭州藍圖呈現。8本報告嚴格保密本報告嚴格保密城市空間布局城市空間布局鄭州近郊板塊的快速發展，有力推動了老城區三環四環乃至五環鄭州近郊板塊的快速發展，有力推動了老城區三環四環乃至五環區域的快速區域的快速”成型成型”。鄭州黃河濱河公園概念性總體規劃鄭上新區

4、航空港經濟區大鄭東規劃藍圖9本報告嚴格保密本報告嚴格保密城市空間布局城市空間布局鄭州道路網以環線和射線狀呈放射布局，三環、四環城市框架成型，最外環繞城高速分流。從圖上可以看出三環內可開發土地資源稀少，三四環線內將是未來幾年內高速開發區域。“兩環十七放射兩環十七放射”道路網道路網布局布局完善，四環格局成型，五環呼之欲出。完善，四環格局成型，五環呼之欲出。10本報告嚴格保密本報告嚴格保密城市交通布局城市交通布局全市打通全市打通188188條斷頭路，部分主干道直通三四環線，三環條斷頭路，部分主干道直通三四環線，三環BRTBRT開開通，加速了三四環線與市區生活圈的交通往來。通，加速了三四環線與市區生活

5、圈的交通往來。2014年年6月開通月開通2012年，鄭州市正式發布暢通鄭州白皮書（20122014），要打通175條支路，為承載能力飽和的主干道減壓。鄭州市打通支路建設數量188條，包含農業路、金水路等主干道和其他支路；三環快速公交通車，環線與市區交通連線越加便利 。11本報告嚴格保密本報告嚴格保密城市交通布局城市交通布局市區地鐵、機場輕軌建設推進，三四環線快捷的立體交通體系形市區地鐵、機場輕軌建設推進，三四環線快捷的立體交通體系形成。成。按照規劃，鄭州市中心城區城市軌道交通線路網由8條線路組成，總長約277.1公里，線網密度0.66公里/平方公里，設換乘站35座。預計2020年，鄭州市區公共

6、交通占機動化出行量比例達60%以上，軌道交通占公共交通出行量比例達25%以上。12本報告嚴格保密本報告嚴格保密鄭州市作為大都市的空間布局基本形成，十大組團環繞，鄭上新區和大鄭東新區兩翼均衡發展。以三環、四環為城市框架布局的“二環十七放射”的大格局道路網建設完成。地鐵、輕軌、BRT等立體交通體系基本形成，三四環與市區的流動加速。完善的空間道路網、完善的空間道路網、宏偉的城市規劃藍宏偉的城市規劃藍圖、圖、強大的立體交強大的立體交通體系，通體系，促使促使鄭州鄭州三四環與市區高速三四環與市區高速流通。流通。綜述綜述13本報告嚴格保密本報告嚴格保密市區房地產發展簡析市區房地產發展簡析14本報告嚴格保密本

7、報告嚴格保密三環內三環內房地產市場房地產市場鄭州市三環鄭州市三環內可開發土地資源逐漸減少；未來供應量下降，房內可開發土地資源逐漸減少；未來供應量下降，房價仍進一步走高價仍進一步走高將擠壓大批剛需客戶轉移三環外置業。將擠壓大批剛需客戶轉移三環外置業。升龍城升龍城8500元元/錦藝國際華都錦藝國際華都11000元元/昌建譽峰昌建譽峰10000元元/綠城綠城MINI國際國際9000元元/名門國際中心名門國際中心9900元元/銀基王朝銀基王朝14000元元/藍寶灣藍寶灣14000元元/永恒理想城永恒理想城9000元元/七里香提七里香提8700元元/永恒理想世界永恒理想世界11000元元/萬千世紀城萬千

8、世紀城9000元元/五號院五號院8500元元/亞星盛世亞星盛世8500元元/正弘凱賓城正弘凱賓城10000元元/綠都廣場綠都廣場10000元元/通利紫荊尚都通利紫荊尚都12000元元/升龍天匯廣場升龍天匯廣場8500元元/正商恒鉆正商恒鉆11000元元/三環內部分樓盤三環內部分樓盤15本報告嚴格保密本報告嚴格保密四環內四環內房地產市場房地產市場項目地塊項目地塊金沙高爾夫觀邸金沙高爾夫觀邸8500元元/鑫苑鑫城鑫苑鑫城12000元元/正商書香華府正商書香華府11000元元/正商鉑鉆正商鉑鉆13000元元/永威翡翠城永威翡翠城19000元元/保利上海五月花保利上海五月花12500元元/牛頓國際一期

9、牛頓國際一期7800元元/普羅旺世普羅旺世12000元元/九錦臺九錦臺9000元元/公園道一號公園道一號7800元元/萬科城萬科城7700元元/謙祥萬和城謙祥萬和城7800元元/錦藝國際輕紡城錦藝國際輕紡城7500元元/陽光花苑陽光花苑9300元元/和昌灣景國際和昌灣景國際7800元元/鑫苑鑫家鑫苑鑫家7100元元/錦繡山河錦繡山河7600元元/泰宏建業國際城泰宏建業國際城8600元元/正商華鉆正商華鉆8100元元/大品牌房企搶逐三環至四環間可開發土地，區域項目不斷大品牌房企搶逐三環至四環間可開發土地，區域項目不斷增多，區域日趨成熟，四環已進入房地產開發高速發展期增多，區域日趨成熟，四環已進入

10、房地產開發高速發展期16本報告嚴格保密本報告嚴格保密四環內房地產四環內房地產序號序號東區、北區項目東區、北區項目均價均價1保利上海五月花12500元/2牛頓國際一期7800元/3九錦臺9000元/4普羅旺世12000元/5正商書香華府11000元/6正商鉑鉆13000元/7永威翡翠城19000元/8鑫苑鑫城12000元/9正商華鉆11000元/10金沙高爾夫觀邸9500元/序號序號西區、南區項目西區、南區項目均價均價1謙祥萬和城7800元/2公園道一號7800元/3萬科城7700元/4陽光花苑9300元/5錦藝國際輕紡城7500元/6和昌灣景國際7800元/7錦繡山河7600元/8鑫苑鑫家71

11、00元/9泰宏建業國際城8600元/四環內部分樓盤四環內部分樓盤目前四環地產項目激增，在售項目中部分含有別墅、洋目前四環地產項目激增，在售項目中部分含有別墅、洋房等高端產品，提升了該區域的宜居價值。房等高端產品，提升了該區域的宜居價值。17本報告嚴格保密本報告嚴格保密南四環南四環商機商機南四環尤其以東南板塊為主開發項目明顯偏少，處于地產南四環尤其以東南板塊為主開發項目明顯偏少，處于地產空白區域，未來發展潛力巨大空白區域，未來發展潛力巨大1、在售項目：二七區40個，中原區33個，管城區21個，鄭東新區69個，經開區只有12個。2、項目地塊所處機場高速向西到中州大道區域無在建在售項目，房地產開發屬

12、于空白區域，未來可開發潛力較大。項目項目地塊地塊房地產開發房地產開發市場空白區域市場空白區域18本報告嚴格保密本報告嚴格保密小結小結鄭州三環內可開發土地資源減少，市場供應量逐步下降，房價不斷走高，迫使大批剛需購房者置業于三環之外。大牌房企搶逐四環土地資源，大品牌高品質項目不斷涌現，四環置業客戶快速增多。鄭州四環內房地鄭州四環內房地產開發力度不斷產開發力度不斷加大，房價穩中加大，房價穩中有漲，南四環開有漲，南四環開發啟動晚，開發發啟動晚，開發項目少，可開發項目少，可開發土地資源多，未土地資源多，未來將會成為四環來將會成為四環內開發熱點。內開發熱點。鄭州市東南西北四個方向房地產開發力度和發展水平不

13、均衡，受歷史原因和居民居住生活原因，南三環和南四環發展起步較晚。19本報告嚴格保密本報告嚴格保密0202OntologyOntology項目地塊本體分析項目地塊本體分析20本報告嚴格保密本報告嚴格保密項目地塊本體分析項目地塊本體分析21本報告嚴格保密本報告嚴格保密項目區位項目區位項目地塊位置項目地塊位置經開區經開區國際物流園區國際物流園區龍湖組團龍湖組團郭店組團郭店組團航空港區航空港區市區市區項目地塊處于鄭州市區、經開區、航空港區、龍湖鎮組團項目地塊處于鄭州市區、經開區、航空港區、龍湖鎮組團交互融合處，優越的地理位置，具有極大的綜合開發優勢。交互融合處，優越的地理位置，具有極大的綜合開發優勢。

14、22本報告嚴格保密本報告嚴格保密該區域為產業該區域為產業園聚集園聚集區，擁有眾多工廠區區，擁有眾多工廠區及零售及零售店面店面未來，結合地產項目合力實現未來，結合地產項目合力實現“興辦廠興辦廠+ +樂居業樂居業”的的產城共融生活，房產市場需求進一步加大。產城共融生活，房產市場需求進一步加大。區位產城共融，市場看好區位產城共融，市場看好產業園區集聚，產業工作人員潛在置業需求旺盛，強大的市場需求能有力地帶動該區域內房地產開發。23本報告嚴格保密本報告嚴格保密伊頓上郡：8500元/興華七二廣場： 8000元/閱山公館： 9000元/富田九鼎世家： 9800元/恒大綠洲： 10500元/財富天階：680

15、0元/晶城花園： 暫無金沙湖高爾夫觀邸： 9500元/經開區在售項目分布及其市場均價經開區目前已有項目市場在售均價達經開區目前已有項目市場在售均價達9000元元/平方米，未來房價平方米，未來房價將進一步走高；本案緊鄰此區域，未來客戶基礎增多，區域地將進一步走高；本案緊鄰此區域，未來客戶基礎增多，區域地產發展勢頭強勁。產發展勢頭強勁。區位項目抱團，發展迅速區位項目抱團，發展迅速24本報告嚴格保密本報告嚴格保密本本 案案鄭鄭尉尉路路南南 四四環環南南 三三環環地塊周邊區域規劃兩條地鐵線路穿越，沿第十七大街的地鐵3號線，起于鄭州大學新校區，并與1號線相連；沿經南八路的11號線東西連通鄭州南部城區同時

16、，地塊至鄭州高鐵客運站僅7公里，至鄭州火車站10公里，至新鄭國際機場16公里鄭州高鐵客運站到航空港的輕軌在區域內設有站點，并在高鐵客運站內與地鐵1號線相連 東側的四港聯動大道成為南北方向聯系鄭東新區、經開區直至鄭州航空港經濟綜合實驗區的快速干道。107國國道道文文治治路路項目地塊處于機場高速、南四環、鄭尉路合圍處，南達項目地塊處于機場高速、南四環、鄭尉路合圍處，南達機場北抵市區，東機場北抵市區，東靠機場高速。靠機場高速。交通出行交通出行25本報告嚴格保密本報告嚴格保密西西 三三 環環地塊周邊現有潮河、曹古寺水庫等水資源，十七里河、金沙湖等水資源，加上鴕鳥園生態公園，以及大量的生態農林綠地，共同

17、形成了藍綠交融的生態資源構架2012年，經開區正式啟動濱河國際新城建設，總體定位為“創新創業、總部商務、生態宜居”的國際化新城。2013年全面拉開基礎設施和水系景觀建設，計劃2015年完成濱河國際新城全部基礎設施建設地塊周邊生態資源豐富，區域濱河新城建設政策大力扶植，地塊周邊生態資源豐富，區域濱河新城建設政策大力扶植，未來生態宜居潛質凸顯未來生態宜居潛質凸顯生態資源生態資源26本報告嚴格保密本報告嚴格保密開發規模開發規模1. 本地塊占地千余畝，相比周邊在售地產項目在規模上占有優勢；2. 周邊產業園聚集，發展迅速，潛在需求旺盛；3. 借助區域濱河新城規劃大力政策扶植，可以水系景觀基礎建設為依托，塑造千畝城市綜合體大盤，形成一座“城中之城”。地塊規模大，千畝大盤可塑性強，可利用超前地塊規模大，千畝大盤可塑性強，可利用超前規劃超越規劃超越市場競爭，形成自主評判標準。市場競爭，形成自主評判標準。27本報告嚴格保密本報告嚴格保密支撐在前，結論在后。以上地塊價值分析可得支撐在前，結