1、第三章第三章住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律實(shí)務(wù)住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律實(shí)務(wù)工商管理系 物業(yè)管理教研室 主講教師：田珊目錄目錄物業(yè)管理法律概論物業(yè)管理法律概論1物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系 2住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同 3物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理法律責(zé)任 4住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理5學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)物業(yè)管理立法的原則與主要內(nèi)容；住宅小區(qū)物業(yè)管理法律關(guān)系中涉及的主要文本；住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的起因和特點(diǎn)物業(yè)管理立法的意義；物業(yè)管理中的基本法律關(guān)系；住宅小區(qū)的管理規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理中各方的權(quán)利和義務(wù)；物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容和涉及的相關(guān)法律問題；住宅小區(qū)物業(yè)管理法

2、律責(zé)任的構(gòu)成和種類；住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式了解熟悉掌握本章重點(diǎn)及難點(diǎn)本章重點(diǎn)及難點(diǎn) 本章重點(diǎn)本章重點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)管理中各方的權(quán)利和義務(wù)；物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容；住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成和種類重點(diǎn)重點(diǎn)難點(diǎn)難點(diǎn)本章難點(diǎn)：本章難點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同涉及的相關(guān)法律問題；住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式一、物業(yè)管理立法的重要意義一、物業(yè)管理立法的重要意義物業(yè)管理法制建設(shè)是我國(guó)住房制度改革物業(yè)管理法制建設(shè)是我國(guó)住房制度改革的內(nèi)在要求的內(nèi)在要求物業(yè)管理法制建設(shè)是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩物業(yè)管理法制建設(shè)是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理行為，促進(jìn)房地產(chǎn)持序，規(guī)范物業(yè)管理行為，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的

3、重要保證續(xù)健康發(fā)展的重要保證加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)是依法保障業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)是依法保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的客觀需要法權(quán)益的客觀需要二、物業(yè)管理立法的原則二、物業(yè)管理立法的原則 1 2 3 4物業(yè)管理權(quán)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的利相對(duì)應(yīng)的原則原則維護(hù)全體維護(hù)全體業(yè)主合法業(yè)主合法權(quán)益的原權(quán)益的原則則現(xiàn)實(shí)性與前現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)瞻性有機(jī)結(jié)合的原則合的原則 從實(shí)際出發(fā)，從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的實(shí)事求是的原則原則三、物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容三、物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容 明確政府主管部門和相關(guān)部門的職責(zé)明確政府主管部門和相關(guān)部門的

4、職責(zé) 1對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的要求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的要求 2明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 3四、物業(yè)管理立法的體系四、物業(yè)管理立法的體系 憲法憲法部門規(guī)章部門規(guī)章法律法律地方性法地方性法規(guī)規(guī)章規(guī)規(guī)章精品課程精品課程住宅小區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)管理第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系一、物業(yè)管理法律關(guān)系的含義和意義一、物業(yè)管理法律關(guān)系的含義和意義 v含義：物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種。即由國(guó)家物業(yè)管理法律規(guī)范確定和調(diào)整的，在物業(yè)管理及相關(guān)活動(dòng)中主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。v意義：首先，物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生是以物業(yè)管理法律規(guī)范的存在為前提

5、；其次，在具體的物業(yè)管理行為中，有關(guān)當(dāng)事人必須遵守物業(yè)管理法律關(guān)系的具體內(nèi)容，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 二、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素二、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素 主體主體內(nèi)容內(nèi)容客體客體構(gòu)成要素構(gòu)成要素物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系三、住宅小區(qū)中的基本法律關(guān)系三、住宅小區(qū)中的基本法律關(guān)系 業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主相互之間的關(guān)系1物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 2開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 3供水、供電單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系4社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)

6、及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系5物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系6四、住宅小區(qū)業(yè)主及其業(yè)主組織的權(quán)利和義務(wù)四、住宅小區(qū)業(yè)主及其業(yè)主組織的權(quán)利和義務(wù) v權(quán)利v義務(wù)五、物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)五、物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)v業(yè)務(wù)范圍v主要權(quán)利v主要義務(wù)六、住宅小區(qū)物業(yè)管理法律關(guān)系中涉及的主要文本六、住宅小區(qū)物業(yè)管理法律關(guān)系中涉及的主要文本 業(yè)主委員會(huì)章程住戶手冊(cè)業(yè)主公約1、主要內(nèi)容、主要內(nèi)容（1）有關(guān)物業(yè)的使用、）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理維護(hù)、管理 （2）業(yè)主的共同利益）業(yè)主的共同利益 （3

7、）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)務(wù)（4）違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)）違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任承擔(dān)的責(zé)任2、示范文本、示范文本1、主要內(nèi)容、主要內(nèi)容2、示范文本、示范文本1、主要內(nèi)容、主要內(nèi)容（1）物業(yè)項(xiàng)目概況）物業(yè)項(xiàng)目概況（2）住宅小區(qū)物業(yè)的管）住宅小區(qū)物業(yè)的管理理（3）業(yè)主或住戶須知）業(yè)主或住戶須知（4）日常管理和維修）日常管理和維修（5）綜合服務(wù)）綜合服務(wù)（6）其他）其他2、示范文本、示范文本精品課程精品課程住宅小區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)管理 第三節(jié)第三節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同 第三節(jié)第三節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同一、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同概述二、住宅小區(qū)物

8、業(yè)服務(wù)合同的簽訂物業(yè)服務(wù)合同的成立簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)對(duì)違約責(zé)任的約定對(duì)免責(zé)條款的約定物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗v住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序：同其他普通合同相似，物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序也要經(jīng)歷要約與承諾兩個(gè)階段。應(yīng)當(dāng)注意的是，物業(yè)服務(wù)合同是要式合同，即合同必須以書面形式訂立，并報(bào)有關(guān)部門登記備案。物業(yè)服務(wù)合同訂立的方式主要有以下兩種：協(xié)商訂立招標(biāo)訂立三、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容三、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容 v 物業(yè)管理事項(xiàng)v 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量v 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用v 雙方的權(quán)利義務(wù)v 專項(xiàng)維修資金的管理與使用v 物業(yè)管理用房

9、v 合同期限v 違約責(zé)任第三節(jié)第三節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同四、物業(yè)服務(wù)合同范本五、物業(yè)服務(wù)合同的效力六、違反物業(yè)服務(wù)合同的責(zé)任七、物業(yè)服務(wù)合同的終止：1物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的；2物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的；3因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，物業(yè)服務(wù)合同將自然終止；4物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算，物業(yè)服務(wù)合同自然無法繼續(xù)履行；5法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。八、物業(yè)管理的收費(fèi)問題：物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是合同的約定；二是法律的規(guī)定 精品課程精品課程住宅小區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)管理 第四節(jié) 物

10、業(yè)管理法律責(zé)任一、物業(yè)管理法律責(zé)任的概念和特點(diǎn)一、物業(yè)管理法律責(zé)任的概念和特點(diǎn)法律責(zé)任的種類法律責(zé)任的特征法律責(zé)任的概念法律責(zé)任是指由于侵犯法律責(zé)任是指由于侵犯法定權(quán)利或違反法定義法定權(quán)利或違反法定義務(wù)而引起、由專門國(guó)家務(wù)而引起、由專門國(guó)家機(jī)關(guān)認(rèn)定和歸結(jié)于法律機(jī)關(guān)認(rèn)定和歸結(jié)于法律關(guān)系的由責(zé)任主體所應(yīng)關(guān)系的由責(zé)任主體所應(yīng)承擔(dān)的帶有強(qiáng)制性的法承擔(dān)的帶有強(qiáng)制性的法律義務(wù)。律義務(wù)。依照行為違反法律的依照行為違反法律的不同和違法者承擔(dān)責(zé)任不同和違法者承擔(dān)責(zé)任方式的不同，法律責(zé)任方式的不同，法律責(zé)任可分為：可分為：1民事責(zé)任民事責(zé)任2行政責(zé)任行政責(zé)任3經(jīng)濟(jì)責(zé)任經(jīng)濟(jì)責(zé)任4刑事責(zé)任刑事責(zé)任1法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任

11、法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合相結(jié)合2專業(yè)性專業(yè)性3復(fù)雜性復(fù)雜性二、住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成二、住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成 違法行為與損害結(jié)果之間的因果關(guān)系違法行為與損害結(jié)果之間的因果關(guān)系1行為人主觀方面的過錯(cuò)行為人主觀方面的過錯(cuò)2行為人的責(zé)任能力行為人的責(zé)任能力3特殊情況下物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成特殊情況下物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成4三、住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任的種類三、住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任的種類 （一）住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任中的民事責(zé)任（一）住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任中的民事責(zé)任v違約責(zé)任v侵權(quán)責(zé)任：（利用案例剖析）因房屋建筑質(zhì)量而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。因物業(yè)管

12、理人員違法履行職務(wù)而產(chǎn)生的法律責(zé)任。業(yè)主或使用人違反物業(yè)管理規(guī)定亂擺亂放，致使他人損害的侵權(quán)責(zé)任。因業(yè)主或使用人飼養(yǎng)的動(dòng)物致使他人或財(cái)物損害的侵權(quán)責(zé)任。因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任中的行政責(zé)任（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任中的行政責(zé)任v非法買賣、租賃物業(yè)的行為v不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為v非法經(jīng)營(yíng)行為v妨礙管理的違法行為v瀆職行為（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任中的刑事責(zé)任（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責(zé)任中的刑事責(zé)任精品課程精品課程住宅小區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)管理 第五節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理 一、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的起因和特點(diǎn)：一、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的起因和特點(diǎn)： 1物業(yè)服務(wù)

13、合同糾紛的起因和特點(diǎn)：v 起因：（1）合同主體的合法性或是否適格的問題（2）合同內(nèi)容是否合法真實(shí)的問題（3）合同訂立的形式問題（4）合同履行中的問題v 特點(diǎn)：(1) 糾紛主體的平等性。(2) 糾紛的內(nèi)容和標(biāo)的既有有形的物質(zhì)，更有無形的服務(wù)。(3) 糾紛處理方式的協(xié)議性。(4) 糾紛管轄的地域性。2住宅小區(qū)物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類和特點(diǎn)：v 起因：（1）基于過錯(cuò)責(zé)任的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛（2）基于嚴(yán)格責(zé)任的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛v 特點(diǎn)：(1) 侵權(quán)行為和損害結(jié)果的多樣性。(2) 侵權(quán)損害賠償?shù)姆ǘㄐ浴?3) 侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任的交叉性。精品課程精品課程住宅小區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)管理二、住宅小區(qū)物業(yè)管理行

14、政糾紛的起因和特點(diǎn)二、住宅小區(qū)物業(yè)管理行政糾紛的起因和特點(diǎn)v1、起因v 2、特點(diǎn)三、區(qū)分幾種不同性質(zhì)的物業(yè)管理糾紛時(shí)應(yīng)注意三、區(qū)分幾種不同性質(zhì)的物業(yè)管理糾紛時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問題：的幾個(gè)問題：v1、因法規(guī)變化所引起的物業(yè)管理糾紛的定性v 2、區(qū)分開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的行為和責(zé)任界限v 3、因第三方行為引發(fā)的物業(yè)管理當(dāng)事人之間的糾紛 二、住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序二、住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序 （一）住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛處理方式概述：各方當(dāng)事人請(qǐng)求第三人調(diào)解當(dāng)事人各方自行協(xié)商和解當(dāng)事人約定仲裁 1 2 3 4司法訴訟 二、住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序二、住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序v（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的調(diào)解v（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理民事糾紛的仲裁v（四）住宅小區(qū)物業(yè)管理民事糾紛的訴訟v（五）住宅小