1、設備管理手冊目錄WI/SBOOOFantasiaA/05/4FantasiaA/01/4編號標題頁碼版號/狀態001設備管理組織機構圖1A/0002工程維修主管職責1A/0003工程維修領班職責1A/0004維修技工職責1A/0005設備管理規程12A/0006設備保修期管理辦法1A/0007水電過戶審批制度2A/0008配電房管理制度1A/0009發電機房管理制度1A/0010水泵房管理制度1A/0011空調制冷設備房管理制度1A/0012中控/消防中心管理制度1A/0013電氣維修規定1A/0014臨時用電管理規定1A/0015用水、供水管理規定1A/0016電梯管理規定1A/0017測量

2、設備管理規定2A/0018供配電設備設施安全操作規定1A/0019供配電設備設施運行管理規定2A/0020供配電設備設施維修保養規定2A/0021給排水設備設施操作規定1A/0022給排水設備設施運行管理規定2A/0023給排水設備設施維修保養規定3A/0024二次供水管理規定2A/0025柴油發電機操作規定1A/0026柴油發電機運行管理規定2A/0027柴油發電機維修保養規定2A/0028電梯運行管理規定2A/0編號標題頁碼版號/狀態029電梯口常維修保養規定3A/0030電梯故障維修規定2A/0031電梯困人救援規定1A/0032中央空調操作規定1A/0033中央空調運行管理規定2A/0

3、034中央空調維修保養規定3A/0035消防系統維修保養規定2A/0036弱電系統維修規定2A/0037現場安裝/維修規定5A/0038公共設備大的故障維修程序1A/0039設備更新、技術改造程序1A/O040風機維修保養規定1A/0041車庫收費系統保養規定1A/0042庫房管理制度1A/0QR001SB故障轉呈單1A/0QR002SB外委維修保養申請表1A/OQR-003SB設備停用/封存/報廢申請表1A/0QR-004SB設備維修記錄1A/0QR-005SB操作票1A/0QR-006SB采購設備驗收表1A/OQR007SB低壓配電設備設施例保記錄表1A/0QR007SB1低壓配電設備設施

4、一級保記錄表1A/OQR007SB-2低壓配電設備設施二級保記錄表1A/0QR008SB測量設備限制使用記錄1A/OQR-009SB測量設備統計表1A/0QR-010SB測量設備校準動態記錄1A/OQR-011SB配電房運行記錄1A/0QR-012SB給排水設備設施例保記錄表2A/OQR-012SB1給排水設備設施一級保記錄表3A/0QR012SB-2給排水設備設施二級保記錄表3A/OQR013SB中央空調維修例保記錄表2A/0QR-013SB-1中央空調維修一級保養記錄表3A/0編號標題頁碼版號/狀態QR-013SB-2中央空調維修二級保養記錄表3A/0QR014SB水泵房巡查記錄1A/0Q

5、R-015SB事故報告1A/0QR016SB年電梯周檢查表1A/0QR016SB-1年扶梯周檢查表1A/0QR017SB水池（箱）清洗消毒記錄表1A/0QR-018SB發電機運行記錄表1A/0QR019SB電梯運行記錄1A/0QR020SB中央空調系統運行記錄1A/0QR021SB值班記錄1A/0QR-022SB車庫收費系統月保養記錄表1A/0QR-022SB1車庫收費系統一級保養記錄表1A/0QR022SB-2車庫收費系統二級保養記錄表1A/0QR-023SB消防系統月檢查保養記錄表1A/0QR-024SB消防系統年（季）檢查保養記錄表1A/0QR025SB用戶維修服務單1A/0QR026S

6、B公共維修派工單1A/0QR-027SB柴油發電機月保養記錄表1A/0QR028SBHI級設備保養檢查記錄表1A/0QR-029SB機電設備統計表1A/0QR030SB設備年度保養計劃1A/0QR-031SB水池（箱）加藥記錄表1A/0QR032SB（）年用水分布情況表1A/0QR033SB（）年用電分布情況布表1A/0QR-034SB維修供方監控評價表2A/0QR035SB設備完好率統計表1A/0QR-036SB年用水分析圖表1A/0QR-036SB-1年用電分析圖表1A/0QR-037SB風機例保記錄表1A/0QR-037SB-1風機一級保記錄表1A/0編號標題頁碼版號/狀態QR037SB

7、-2風機二級保記錄表1A/0QR038SB監控設備月保養記錄表1A/0QR039SB消防水泵例保記錄表2A/0QR-039SB-1消防水泵一級保養記錄表3A/0QR039SB2消防水泵二級保養記錄表3A/0QR040SB機電設備評價表1A/0QR-041SB柜式空調機組保養記錄1A/0QR042SB公共機電設備驗收單1A/0QR043SB計量器具檢定計劃1A/0設備管理組織機構FantasiaWI/SB001A/01/1工程維修主管職責WI/SB#A/0 1/1Fantasia1、在分公司經理領導下，負責機電安裝、維修工程的全面管理工作。2、 貫徹執行公司制定的規章制度,確保機電設施、設備處于

8、安全、良好的運行狀態.3、 執行政府部門制定的有關行業安全法規,加強安全管理和安全教育，建立安全制度，防止發生安全事故.4、 對設施、設備的運行、維修和保養工作進行定期和不定期檢查，保證設施、設備的正常運行.5、 負責組織制定設施、設備維修保養計劃和方案，并組織檢查和落實。6、負責組織對分公司接管的機電設施、設備進行驗收及其配套設施完善工作。7、負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。8、分析水、電的使用分布情況，降低資源的消耗，并將分析統計情況分別記錄于一一年用水分析圖表、一一年用電分析圖表、()年用水分布情況表、()年用電分布情況表中。9、按時、按質、按量完成上級領導交辦的其它工

9、作。10、相關文件與記錄QR-036SB年用水分析圖表QR-036SB-1年用電分析圖表QR-032SB()年用水分布情況表QR-033SB()年用電分布情況表工程維修領班職責WI/SB3A/0 1/1Fantasia1、承上啟下，團結組織全班員工操作維修所轄樓宇內全部建筑、機電設備。2、每天具體布置安排班內員工的工作，監督檢查安全工作.3、以身作則，技術精益求精，作好全班帶頭人：發動全班人員共同克服工作中的困難，解決問題。4、制定維修材料月采購計劃/月工作計劃，報維修主管審核，分公司審批。5、收集、整理、保存設備技術資料及維修保養記錄，督查每人完整地作好各項記錄.6、作好全班員工的思想工作，

10、提倡“無私奉獻”的工作精神。7、遵章守紀，認真負責，嚴把質量關。8、做好維修保養計劃并監督檢行實施，確保設備處于良好狀態。9、督促維修技工做好維修服務工作，填好各種表格。不斷提高維修服務滿意率.WI/SB004FantasiaA/01/1工程維修技工職責1、直接向工程部領班負責,確保整個轄區供水、供電正常.2、參加供水、供電公司抄表。3、熟悉強弱電設備、線路、公共天線、集中監控系統、消防及水池水位控制線路等。4、 每日巡視供電、供水系統的運行情況，做好記錄，發現故障后立即向相關人員匯報并及時處理。5、 檢查配電系統的空氣開關、斷路器、電表等用電設備是否正常運行.6、 負責公共設施設備及水、電維

11、修。7、 參加抄客戶水、電表.8、 嚴格遵守安全技術操作規定并按有關制度辦事.9、 對維修保養及施工中出現的故障及不安全因素及時處理并匯報。10、 負責處理業主（業主及客戶）水電報修項目.11、按照公司節水節電的規定，做好節水節電的工作。每月對公共用水、用電量進行統計，如有異常，進行分析并進行解決。12、 每天作好值班記錄并填寫于值班記錄中，準確認真填好各種有關表格。13、 按時、按質、按量完成上級領導交辦的其它工作。14、 相關文件與記錄QR-021SB值班記錄設備管理規程WI/SB-005FantasiaA/0 1/121. 0目的保證所有為業主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要

12、求。2. 0適用范圍公司管轄的電力（油）拖動設備、電機、電氣設備（含強電主線路）、電子設備（含弱電線路）、管道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置.3. 0定義4. 1口常維護保養指經常性的保養工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、試車（風機、消防水泵、發電機），發現小故障及時排除，作好記錄。5. 2一級保養對機械設備進行檢查、檢測，根據實際需要局部解體，進行清洗、調整、維修更換；對電機進行絕緣搖測：對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）：對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查;對管道、風道局部除銹防腐、刷漆：對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理

13、。6. 3二級保養對機械設備進行全面清洗、調整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油:對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數整定，耐壓絕緣測試：對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統功能、參數測試：對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆：對各種主要閥門（含風陰、防火閥）滲漏、故障處理或更換。7. 4中修工程中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。8. 5大修工程大修工程是指對設備

14、進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。3.6設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題口益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。3. 7事后維修（故障維修）設備發生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修.4. 8狀態維修通過監測設備狀態參數的變化，出現明顯劣化后實施的維修。5. 0設備分類根據設備對業主服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜）：I級設備：電梯、發電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防

15、聯動柜、冷水機組、BA中央管理計算機。II級設備:風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統、對講報警系統、防盜監視系統、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、下場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現場控制器。HI級設備：除I、II級以外的所有設備。如：區域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。6. 0設備管理模式采用計劃預修制（三級保養-日常維護保養、一級保養、二級保養、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態維修、事后維修相結合的管理模式。5.1對于符合磨損規律的I、II級設備（電梯、水泵、風機、電

16、動機、柴油發電機、冷水機組、道閘等），定期做三級保養，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養護中。中修、大修周期見附表設備保養、中修、大修周期。5.2對于I、H級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養、探測性維修（功能檢查）、狀態維修。5.3對于川級設備，采取事后維修，每年進行一次保養，并記錄在【H級設備保養、檢查記錄表內.6.0職責6.1分公司負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定。設備管理規程WI/SB005FantasiaA/0 3/12維修技工的調配、工程監督、組織驗收，保養計劃審批，設備（器具）申購、報廢

17、審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養護供方，負責公共機電設備維修保養合同、電梯維修保養合同、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續。6.2人力資源與行政部負責機電設備維修保養情況及設備技術狀態的月檢查.6.3分公司負責機電設備口常操作、運行、巡查、點檢及公共機電設備維修保養合同委托范圍外的一切保養、維修工作，填寫相關記錄，編制保養計劃，與供方根據公共機電設備維修保養合同確定分包內容.維修養護合同簽訂后，按合同監督檢查、評定供方。7.0設備前期管理7.1前期介入設備選型、安裝要求等由分公司對有關物業考察后，向發展商提出.政府有關部門的驗收，分公司應參與。7.2設備的

18、接管驗收7O2.1設備的接管驗收由分公司代表公司，組織專家及相關分公司技術技工組成驗收組，會同發展商、承包商進行。驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗.設備的接管憑證由分公司對地產商辦理（驗收單接收人處簽字蓋分公司公章）。I、H級設備由分公司組織專家及分公司技工一同檢驗，川級設備由分公司檢驗，填寫驗收單報人力資源與行政部更核蓋章.驗收單蓋章后，原件發展商、分公司各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時，由分公司向發展商收取并辦理接收手續。對于發展商尚未移交的資料，由分公司代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移

19、交工程資料清單，全部資料收齊后，在人力資源與行政部辦理清單簽字、蓋章手續。資料由分公司專人保管。702.2當供電設備、供水設備驗收合格接管后，方可與發展商辦理水、電用戶更名、過戶手續，最好直接與供電局、白來水公司辦理抄表到戶手續。辦理手續前，分公司須向發展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執行單及近期電費、水費單提交公司人力資源與行政部審核。審核通過后，由分公司具體辦理過戶、抄表到戶事宜，分公司負責辦理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費協議書等對外合同會簽手續。7.3設備的編號設備編號由以下四部分組成：第一部分表示設備的類別：用數字0199表示：第二部分表示單位的名稱:用分公司前兩字

20、的第一個字母表示.第三部分表示單位設備序號：用數字1.2.3.e.oe表示；第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數字I、II、IH表示；例：03XN-1-(I)電梯喜年中心1號梯I級管理設備7.4設備的建帳分公司給所管物業的全部設備編號，并填寫機電設備統計表。7. 5設備質量缺陷整改新入伙的分公司，機電設備接管后，由分公司委托專業公司對設備質量缺陷進行三個月整改，整改達到企業標準后，由公司組織驗收，通過后，再與供方簽訂公共機電設備維修保養合同。7. 6設備標識管理7。6.1設備標牌未隱蔽的設備須在規定位置貼設備標牌。對新入伙的物業，分公司可要求進行質量缺陷整改的供方按機電設備統計表填寫設備標牌，

21、并按有關規定要求,貼在設備上.7o6o2設備的顏色設備的顏色由各分公司自行統一。7o6o3設備狀態標識重要危險設備的工作狀態須標識(如配電柜掛“禁止合閘”等)，報廢、封存的設備須標識。7.6o4設備標識牌由公司統一設計。8. 0設備使用管理8. 1物業公共設備的操作使用權歸分公司，供方維修保養時，停電梯、停電、停水、操作設備須征得分公司同意。8. 2分公司維修技匚必須按國家規范、公司有關制度、規定及作業指導書要求對本分公司設備管理規程WI/SB-005FantasiaA/0 9/12管理的設備進行操作使用，確保對業主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證

22、準確性、及時性和真實性。8. 3分公司維修技工應定期分析各種設備狀態記錄（含水、電抄表記錄），確定系統工作是否正常。作經濟性分析，確保設備工作在節能狀態，及時予以控制調整。8. 4重要設備（如變壓器、中央空調等）的投入、報停須經分公司經理批準.9. 0設備維修保養管理10. 1計劃11. 1維修保養計劃9.1。1.1供方應將委托范圍內的設備下年度保養計劃于每年12月中旬報分公司，保養周期、I別應符合本文設備保養、中修、大修周期的規定及合同要求。分公司審核、調整后，與分公司保養范圍內的設備年度保養計劃匯總，于每年12月下旬報公司相關領導審批,審批后的設備保養計劃分公司、專業公司各保留一份.9.1

23、olo2設備中修、大修、更新改造計劃由分公司制定，并審查確定方案，編制或審查預算.報總經理審批.9.1。2檢定計劃9.1.2.1電梯檢定計劃由分公司制定。9.1。2。2計量器具檢定計劃由分公司制定。9.2熨施9o2o1有關制度、規定及作業指導書要求對設備進行保養維修。供方負責公共機電設備維修保養合同委托范圍內的設備維修保養，可采用供方手冊的表格作記錄,分公司維修技工負責合同委托范圍外的設備維修保養工作。9o2.2發現設備故障（不屬于維修技工負責維修范圍內的故障維修），維修技工應用故障轉呈單立即通知供方，供方接到轉呈單后，須在半個工作H內給分公司答復，確定維修時間.一時無法解決的問題應給分公司書

24、面說明，承諾修復時間。對于重大維修，分公司應組織專業工程師進行現場監督、指導。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業公司委托維修時，供方負責人應先填寫一外委維修申請表，維修費用在兩千元以下的，由分公司經理批準維修；維修費用在兩元以上的,經分公司經理同意，呈報總經理批準后，再進行修理。若公司進行發包，由分公司填寫外委維修申請表按上述程序辦理審批。關犍設備發生故障，造成小區停電、停水、停梯或嚴重影響業主生活（不含重大設備事故），須按應急程序進行搶修。分公司首先應電話通知總經理，并立即組織搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規定序補辦審批手續。902。3設備中修

25、、大修、更新改造工程由分公司選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關合同，辦理合同會簽手續，并由分公司組織有關技工（相關分公司技術技工、分公司工程師或聘請的專家）進行工程施工監督。9.3檢查9o3.1維修保養檢查9.3o1.1維修技工口常對設備進行巡視時，應對設備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄。發現問題及時解決，無法解決的問題提交專業公司解決。設備（I、II、III級設備）“口常維護保養”計劃執行情況由分公司經理檢查。9.3.1.2設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，屬I、1【級設備由人力資源與行政部組織檢定并備案；瓜川級設備由分公司檢定，所有設備檢定記錄分公司都應備案.9O3o

26、lo3設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由人力資源與行政部組織驗收。9.3.2設備的檢定9o3.2o1對于電梯，電梯廠家每年進行一次自檢，并按規定時限報送政府有關部門檢定。9. 3.2.2有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定，分公司須保護好計量表、柜上的鉛封。10. 0設備安全管理11. 1持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司人力資源與行政部每季度對設備安全狀況等進行一次檢查，并責成未達標單位對安全隱患進行整改。12. 2安全事故處理程序當分公司發生設備安全事故后，須立即通知人力資源與行

27、政部。在調查技工未趕到現場之前，應盡可能地保護現場，拍照或錄象.分公司須組織技工搶修，保證對業主的服務。事后分公司須向人力資源與行政部提交設備安全事故報告，人力資源與行政部根據分公司的報告及調查結果，向總經理提交設備安全事故調查報告，并提出處理意見。13. 0設備封存及報廢管理14. 1設備封存擬封存的I、11級設備由分公司計劃安排設備封存前的處理工作（防腐、防護等）。封存地點應保持干燥、干凈、安全。分公司應定期檢查.封存的設備，應貼封存標記,重新啟用時預先保養一次.11. 2設備報廢對不能修復或維修后檢定不合格的設備，由維修技工填寫設備停用/封存/報廢審批表，價值在五百元以下的，由分公司經理

28、批準報廢：價值在五百元以上的，經分公司經理同意后，報總經理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期，封存該設備檔案.設備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在設備維修記錄上寫明。報廢的設備及報廢件，分公司應妥善保管，并統一填寫設備停用/封存/報廢市批表。12. 0組織對供方的控制12. 1供方的選取：I類提供零星設備維修的維修方II類提供設備設施大中修、更新改造工程承包商12. 2新供方評價零星維修及H常養護須外委由分公司按供方初審記錄初審內容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入分公司合格供方名單。當發生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目，應由分公司組織公開招標

29、或議標.除邀約合格的供方參加投標外，還應邀請新供方參加。分公司組織評標小組，負責開標、評標。凡符合供方初審記錄初審內容要求者，擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄，由總經理審批通過后，列入合格供方名單。12. 3供方選擇工程/采購價款在2000元以下的，由分公司選定。工程/采購價款在2000元以上的，由分公司從合格供方中初選2-3家符合條件者報人力資源與行政部審核，人力資源與行政部審核后確定一家報總經理批準并辦理合同會簽手續。中修、大修更新改造等工程由分公司組織公開招標，選定2名擬中標單位報總經理決策，確定中標單位。12. 4供方的評價供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方由分公

30、司進行評價，人力資源與行政部審核，評審結果為不合格的供方從分公司合格供方名單上去掉.分包中修、大修、更新改造工程的供方按維修供方監控評價表進行評價.未發生的條款，不評分，最后計算得分率。得分率85%為合格.合格供方經總經理批準后列入合格供方名單，以備再選用。評價結果為不合格的分包方，經總經理簽字后，將從合格供應商名單上去掉。12. 5供方檔案分公司應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內容包括:評審記錄、資質證書或營業執照夏印件及合格供方名單。分公司建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案，保存所有合格供方的檔案備查。15. 6工程質量監督及驗收對I類供方的日常檢查、監督，

31、由分公司進行。分公司應按合同或約定及有關維修標準，對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認，對照物業公司標準，檢查維修質量是否達標.合格則在維修記錄上簽字.分公司的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業狀況進行一次檢查，發現質量問題，在檢查表中記錄并通知分公司。屬于供方的問題，由分公司負責監督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關工程師進行現場監督。工程竣工后，由供方、分公司、公司共同組成驗收組進行驗收.驗收時應核對實物匚程量是否與設計圖紙相符合，是否滿足實際使用功能要求；對工程量進行實測實量；對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定,最后評定單位工程是否滿足合

32、同上的質量等級：按實際需要及有關規范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發現的質量缺陷按議定時限整改后進行更驗。驗收合格后，由三方在公共機電設備驗收單簽字蓋章后，憑工程結算協議書才能結清工程款。13.0設備技術檔案資料管理16. 1設備技術資料設備技術資料管理按本文7。2條執行，資料的借閱必須辦理相關手續。13. 2質量記錄13o2o1設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由分公司填寫保存。分公司實施保養、維修的設備，由分公司維修技工填寫記錄，分包方實施保養維修的設備，由分包方填寫保養記錄、維修記錄。保養檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執行。分公司維修技工對所在物業所有的

33、設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。14. 0設備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳14. 1申請根據小區正常運作或維修需要，由分公司填寫購置設備申請報告。購置總價在五百元以下的，由分公司經理批準購買；購置總價在五百元以上的，經分公司經理同意后，報分公司審核并轉交有關技術工程師提出滿足使用要求的設備技術指標，然后呈報總經理批準購置。購置的設備，分公司均應建檔。14. 2采購采購技工應對所采購設備的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續。17. 3驗

34、證對設備（機具）購進后，在合同規定期內，由分公司維修技工會同有關技術技工驗證，填寫采購設備驗收表；分公司方可辦理入庫建帳手續。所有購置的設備均須在采購記錄中登記.14. 4對于臨時和緊急維修所需物品的采購,維修技工必須做到先驗證后使用，加強現場驗證,以保證購進物品是需要的合格品。事后應及時補填，填寫的采購H期為實際發生H期,并按要求的標識標明。15. 5入庫建帳：建帳規定同7.4。16. 0設備完好率設備完好率;完好設備臺數/設備總臺數*100%公式中的設備均指I、H級設備。設備的功能和參數能達到產品說明書中的技術性能指標就視為完好。每年年底由分公司維修技工對所管設備進行一次檢查，填寫機電設備

35、評價表對檢杳結果按公式進行統計計算，并將設備完好率統計表于12月15口之前報分公司.15.1維修及時率用戶維修服務及時維修宗數維修及時率=X100%用戶維修服務總宗數每年年底分公司匯總統計用戶維修服務單計算維修及時率，分公司審查核實。用戶維修服務單中業主對上門的用戶維修及時性進行評價，若業主評價為不滿意，則該宗維修視為不及時。15. 2維修合格率用戶維修服務合格維修宗數維修合格率二X100%用戶維修服務總宗數上門維修結束后須由客戶在用戶維修服務單上對維修服務合格簽名認可，若業主對維修服務質量的評價為不滿意，則該宗維修視為不合格.16. 0相關文件及記錄QR001SB故障轉呈單QR-040SB機

36、電設備評價表QR-002SB.一外委維修申請表QR-035sB設備完好率統計表QR-004SB設備維修記錄QR-003SB設備停用/封存/報廢審批表QR-006SB采購設備驗收表QR-028SBHI級設備保養、檢查記錄表QR-029SB機電設備統計表QR030SB設備保養計劃表QR011FW工程竣工驗收證明QR012FW工程結算協議書設備管理規程WI/SB005A/0 11/12QR034SB維修供方監控評價表Fantasia設備代碼及分類代碼設備類別名稱01水泵02風機03電梯04發電機05變壓器06空調G令水機組、冷卻塔、風機盤管、新風空調等）07消防設備（包括控制聯動柜.報警控制器（屏）

37、.防火卷簾門.巡檢箱。氣體自動滅火系統）08公用天線、對講報警系統（包括對講主機、視頻監視器等）防盜監視系統09電氣柜（箱）（包括高壓開關柜.低壓配電柜。控制柜（箱）.照明配電箱.電表箱等）10維修機具（包括水電、電梯等的維修機具）11食堂設備12清潔設備13交通設備（包括機動車輛、擋車器、自動收費系統等）14保安通訊設備（包括手持式對講機）15辦公設備16自動抄表系統17BA系統設備管理規程WI/SB005FantasiaA/0 12/#物業代碼及分類小區代碼喜年中心字母符號設備保養、中修、大修周期序號設備類別名稱日常維護保養周期一級保養周期二級保養周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每

38、季每年三年八年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302風機每月每季每年五年八年0403電梯半月每半年每年三年六年0504發電機每月每季每年五年八年0605干式變壓器每季每年/0706空冷水機組半月每半年每年三年六年0807火災報警系統每月每季每年/0907氣體滅火系統每月每季每年/1007消防聯動控制柜每月每季每年/1108公共天線系統每月每半年每年/1208對講報警系統每月每季每年/1308防盜監視系統每月每季每年/1409低壓配電柜半月半年每年/1509高壓開關柜每月每年/1617BA系統每月每旬/注：逢高級保養的，低級保養可以不再做。對川級設備，采用事后維修，每年進行一次保養。WI/

39、SB006FantasiaA/0 1/1設備保修期管理辦法1. 0國務院建設工程質量管理條例規定建設工程的最低保修期限為：供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝,為2年；其他項目的保修期限自竣工驗收合格之口起計算。保修期的計算應以上述條款及發展商與安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準。工程竣工日若距物業接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，應建議發展商適當延長保修期。2. 0物業設備接管時，分公司、發展商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內容、范圍、期限，分公司維護的內容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協議.保修期，保修單位提供

40、的服務單一，難以達到企業標準，適應考評的需要，保修工作之外的保養內容需分公司自己（或委托專業公司）做，書面協議有助于解決矛盾、糾紛。3. 0設備保修期時間內，分公司宜委托專業公司對設備進行維護，機電設備可委托其做日常維護、一級保養、二級保養，電梯可按標準責任合約形式委托，工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修，分公司應督促保修單位解決。4. 0保修期結束，保修單位結算保修金時，分公司須在結算申請書上如實填寫使用方意見，并報管理者代表市核蓋章.保修單位不履行保修義務，分公司有權拒絕簽字。水電過戶審批制度WI/SB 007FantasiaA/0

41、1/#用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關系到物業管理運營成本，各單位須嚴格遵守審批制度.1.0用電、用水由發展商過戶到分公司必須滿足以下條件：1.1各項政府驗收通過，物業接管驗收、房屋設備驗收合格，計量裝置符合要求。1.2工程施工收尾工作均結束，無施工臨時用電、用水發生。1.3水電居民、商業比例發展商已調整到合理的數值。未調整到合理數值者，就發展商對多支出的水電費進行補貼事宜己達成協議。1. 4以住宅為主的小區/大Jg,發展商已申請辦理抄表到戶。2. 5原用電用水戶結清已發生的水電費.3. 0水電過戶由分公司負責審核并辦理合同會簽手續,分公司須向發展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執行單

42、及近期電費、水費單提交公司人力資源與行政部，審核通過后，由分公司具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經審核分公司不得自行辦理.水電過戶審批制度WI/SB 7A/0 2/2Fantasia水電過戶、抄表到戶辦理流程分公司與發展商分攤入伙至過戶期間水電費。分公司提供此期間的水電抄表記錄。配電房管理制度WI/SB008FantasiaA/01/1為貫徹安全第一的方針，確保小區供電系統安全正常運行及服務質量，特制定配電房管理制度.1.0配電房全部機電設備由維修技工負責管理和值班，停送電由值班技工操作，無關技工禁止進入配電房。2.0配電設備由維修技工負責管理和值班，配電設備的停送電由值班維修技工操作，非值班維

43、修技工禁止操作。復雜的倒閘操作，必須執行操作票制度、監護制度，高壓環進、環出柜嚴禁操作.操作及檢修時必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等.高低壓柜開關狀態須作好警示、標識。3O0室內照明、通風保持良好，并經常保持配電房地面及設備外表清潔無塵，室內溫度控制在40C以下，墻壁配掛溫度計.4.0建立運行記錄，每天巡查、每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄，解決不了的問題書面報告主管部門領導。500配電房內禁止亂拉亂接線路，嚴禁超載供電。6.0經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常使用。7.0相關文件與記錄QR005SB操作票發電機房管理制度WI

44、/SB9FantasiaA/01/11. 0非公司領導或維修技工須經分公司經理同意后，在值班維修技工的陪同下方可進入發電機房，其它技工不得隨意進入.平時機房門應加鎖。2. 0機房內禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙、嚴禁明火。3. 0發電機平時置于自動待發狀態，蓄電池定期充電保養。4. 0配電房值班維修技工必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數，發電機運行時，應派專人值班.5. 0每月啟動機組運轉檢查半小時，確保機組正常自動投入.6. 0發電機實行定人定機操作、保養和每月定期運行檢查。非值班或維修技工不得操作。7. 0機房及機組的清潔衛生由發電機責任人打掃.8. 0機房及油庫內消防須定期檢查，確

45、保設施完好、有效.9. 0發電機檢查時須將主令開關置于停止檔，以避免市電意外停電，導致發電機運行，發生意外傷害.水泵房管理制度WI/SB#FantasiaA/0 1/1水泵房是提供業主及客戶生活、小區消防用水的關犍部位，水泵房能否正常工作直接影響到業主及客戶人身財產安全。為及時向業主及客戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1.0值班維修技工應對水泵房進行口常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。2o0經常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示.在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。3o0生活水泵規定每星期至少輪換使用

46、一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態下能正常啟動。4。0泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔.5。0水池觀察口應加蓋并上鎖，鑰匙由指定的維修技工管理；透氣管應用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。6.0按照水泵保養要求定期對其進行維修保養.7.0保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態下的正常使用。空調制冷設備房管理制度WI/SB11A/0 1/1Fantasia空調設備房是中央空調系統的控制中心，為確保空調設備的安全、高效運行，特作如下規定：1. 0空調制冷機房的全部設備，必須由指定的維修技工管理操作，非維修技工禁止操作。2. 0無關人員必須經分

47、公司經理許可，方能進入制冷機設備房。3. 0室內保持良好的清潔衛生、照明、通風并嚴禁煙火，嚴禁明火。4. 0做好設備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計的讀數是否正常準確，發現異常應及時處理并上報.5. 0須每月對中央空調系統抄一次電能表，并做分析。根據空調負荷的變化調節機組，確保機組運行在節能狀態，費用不超標。6.0定期保養檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。7. 0定期對冷凍水系統、冷卻水系統進行清理、水處理。8. 0調整冷卻塔風扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。9. 0控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水.10. 0空調值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調機房每月清掃一次，

48、制冷冷水機組每月清潔一次.中控室/消防中心管理制度WI/SB#FantasiaA/0 1/1中央控制室（或消防中心）是設備運行、監控的心臟，直接關系到小區的各項安全。為保障業主人身、財產安全，特制定本制度。1.0中控室/消防中心實行24小時值班制度.2.0各種相關制度、規定、流程、應急電話等須上墻。3.0值班護衛員必須熟悉相關工作流程、規定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設備狀態進行檢查.4。0火災報警控制、聯動系統的終端設備（如水泵控制柜、風機控制柜等）須將主令開關置于自動檔，中控室/消防中心聯動柜可置于手動檔。當值護衛員發現報警信號后，須

49、立刻核實信號的真偽，信號為真時，將其置于自動，并按相關程序對設備進行操作，信號為誤報時，及時將設備復位.5。0防盜監視系統的錄象帶，火災報警控制器中的報警記錄、打印記錄，門禁、紅外防盜系統報警記錄等按下列時間進行保存、更新:紙張記錄須妥善保管一年；錄象帶信息保存七天，無用者可更新：軟盤、硬盤信息記錄.由專業技工檢查后，無用者刪除。6。0中控室/消防中心設備應由維修專業技工進行維修保養。使用者應在使用界面內進行操作，不得擅自修改系統程序、密碼等。設備供貨商/保修單位技術技工對系統進行調試、維修、系統升級時必須征得分公司同意、登記，且分公司維修技工在場情況下，方可進行,無關技工不得操作中控室/消防

50、中心設備。7.0辦理業主裝修申請時，分公司須對擬裝修部分的火災報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進行檢查，檢查結果須由業主簽字確認。裝修造成的系統故障或損壞，須由業主支付系統維修恢復費。8. 0對監控設備維修技工每月要進行一次保養9. 0相關文件與記錄QR-038SB監控設備月保養記錄表WI/SB15FantasiaA/0 1/1電氣維修規定為保證電氣設備的正常運行，促進電氣設備設施保養、維修工作正常化、規范化、科學化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規定：1. 0必須嚴格遵守執行國家電氣安全操作規定，維修技工做到培訓后持證上崗，以保證工作萬無一失。2. 0供方（或維修技工）對于小區內配置的電

51、氣設備，按計劃定期保養及維修。重大電氣設備的檢修計劃，要由分公司把關審查并派專人參加.3. 0維修和保養電氣設備時，維修技工要采取相應的安全技術措施，分公司對作業技工必須進行安全生產交底和技術交底，防止觸電及設備事故的發生。4. 0在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設備上進行工作時，必須有專人監護，至少由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設備的也源保險后驗電，并懸掛標識牌，操作技工必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業。5. 0維修后的電氣設備及線路，要經專職技工檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行.嚴禁在處于工作狀態的電動機及其附屬裝置回路上進行工作。6. 0本規定與“配電房管理制度”

52、同時執行，互為補充。臨時用電管理規定為了加強樓宇修繕和業主裝修工程的臨時施工用電管理，確保小區電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護小區業主及客戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規定。1. 0分公司對小區進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限定在不影響小區供電系統正常運作和供電負荷量允許范圍內。維修技工在報修繕計劃時，必須同時上報用電設備詳細資料，經分公司批準后，才能組織施工.2. 0臨時用電必須符合消防和安全用電要求。3. 0凡進入小區內進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產品質量規定和安全要求，并安裝漏電保護開關,配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，