1、 宿遷運河路項目開發定位及產品建議南京恒杰地產咨詢南京恒杰地產咨詢二二0000八年七月八年七月 宿遷老城區宿遷老城區/ /運河岸運河岸住宅與商業用地住宅與商業用地土地面積約土地面積約5656畝畝容積率容積率2.02.0做什么做什么?怎么做怎么做?怎么做好怎么做好?命題 思考路徑1 市場研究市場研究2 價值提煉價值提煉3 開發定位開發定位4 產品建議產品建議5 價值體系價值體系6 風險提示風險提示 市場研究市場研究 宿遷宿遷老城區老城區 1宿遷城市概況宿遷城市概況位于江蘇省中北部蘇北地區包括：蘇北地區包括：徐州、連云港、徐州、連云港、淮安、鹽城、宿淮安、鹽城、宿遷遷5個省轄市，個省轄市，共共40

2、個縣（市、個縣（市、區）；區）；土地面積占江蘇土地面積占江蘇省省52%；人口占江蘇省人口占江蘇省44.8%。位于整個蘇北的中西部 宿城區宿城區宿豫區宿豫區老城區老城區行政行政新區新區宿遷轄：宿遷轄：2個市轄區，個市轄區，3個縣，個縣， 2個開發區。個開發區。宿城區、宿豫區；宿城區、宿豫區；沭陽縣、泗陽縣、泗沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣；市經濟開發區，洪縣；市經濟開發區，湖濱新城開發區。湖濱新城開發區。 宿遷總人口約宿遷總人口約531萬萬人人宿城區人口宿城區人口 約約90萬萬宿豫區人口宿豫區人口 約約70萬萬 宿遷房地產市場運行背景宿遷房地產市場運行背景1n 宿遷宿遷 “一城兩翼一城兩翼”城市發展格局

3、現已明朗。城市空城市發展格局現已明朗。城市空 間的放大與城市框架的拉開，賦予了宿遷歷史性間的放大與城市框架的拉開，賦予了宿遷歷史性 的發展機遇。的發展機遇。n 宿遷土地市場不景氣，土地價格為江蘇宿遷土地市場不景氣，土地價格為江蘇“洼地洼地”。n 房地產市場總體供大于求，市場主流為功能實用房地產市場總體供大于求，市場主流為功能實用 型住宅。型住宅。 n 房地產市場總體價位處于較為經濟范疇，房地產市場總體價位處于較為經濟范疇，2008年年 價格漲幅有所回落。價格漲幅有所回落。 宿豫區宿豫區1900-24001900-2400多層多層行政新區行政新區2300-2300-30003000多層、小多層、

4、小高層高層老城區老城區2500-2500-33003300多層、小多層、小高層高層 宿遷各板塊市場現狀宿遷各板塊市場現狀1【老城區【老城區】 宿遷各板塊市場現狀宿遷各板塊市場現狀1【老城區【老城區】n 中心地位，價格標桿中心地位，價格標桿n 產品類型較為豐富，面積主要集中于產品類型較為豐富，面積主要集中于85-11085-110n 片區價格主要集中在片區價格主要集中在2500-33002500-3300元元/ /n 片區整體品質感不高，在售樓盤參差不齊片區整體品質感不高，在售樓盤參差不齊 宿遷各板塊市場現狀宿遷各板塊市場現狀1【行政新區【行政新區】 宿遷各板塊市場現狀宿遷各板塊市場現狀1【行政

5、新區【行政新區】n 供應量主要集中在行政新區的中部和南部地區供應量主要集中在行政新區的中部和南部地區n 供大于求的態勢已趨于明顯供大于求的態勢已趨于明顯 n 房型設計普遍經濟、緊湊，兩房控制在房型設計普遍經濟、緊湊，兩房控制在90-10090-100、小三房、小三房105-120105-120、大三房、大三房120-135120-135 n 價格圍繞品質波動價格圍繞品質波動 宿遷各板塊市場現狀宿遷各板塊市場現狀1【宿豫區【宿豫區】 宿遷各板塊市場現狀宿遷各板塊市場現狀1【宿豫區【宿豫區】n 板塊內供應以多層為主，少量小高層板塊內供應以多層為主，少量小高層n 房型面積相對較大，面積主要集中于房型

6、面積相對較大，面積主要集中于105-120105-120n 片區價格主要集中在片區價格主要集中在1900-24001900-2400元元/ /n 新區尚處于建設中，后期發展空間較大新區尚處于建設中，后期發展空間較大 宿遷房地產發展趨勢宿遷房地產發展趨勢n未來上市量大，開發重心將集中于新區未來上市量大，開發重心將集中于新區n價格將繼續補漲，預計在今年市場出現拐點；價格將繼續補漲，預計在今年市場出現拐點；從此市場價格穩步發展從此市場價格穩步發展n多層住宅在短時間內仍將占具主導地位，綜合多層住宅在短時間內仍將占具主導地位，綜合性大型社區將逐漸增多性大型社區將逐漸增多n產品類型將逐漸由多層往小高層、高

7、層過渡產品類型將逐漸由多層往小高層、高層過渡n開發水平不斷提高，產品和品牌成為未來市場開發水平不斷提高，產品和品牌成為未來市場競爭的必然趨勢競爭的必然趨勢 市場研究總結市場研究總結n 后期來自政策面的影響與壓力仍較大。后期來自政策面的影響與壓力仍較大。n 宿遷樓市供過于求，開工量遠大于竣工量，后期宿遷樓市供過于求，開工量遠大于竣工量，后期將出現土地集中上市情況，未來市場競爭加劇。將出現土地集中上市情況，未來市場競爭加劇。n 各板塊發展拉開格局，板塊之間競爭激烈，消費各板塊發展拉開格局，板塊之間競爭激烈，消費者地緣情結較重。者地緣情結較重。n 房地產開發整體水平不高，同質化現象嚴重，缺房地產開發

8、整體水平不高，同質化現象嚴重，缺乏優質產品。乏優質產品。n 多層住宅成為市場供應主流，小高層、高層產品多層住宅成為市場供應主流，小高層、高層產品市場接受度逐漸提升。市場接受度逐漸提升。1恒杰觀點恒杰觀點 市場市場機遇與風險并存機遇與風險并存！ 產品品質產品品質是取勝市場的突破點！是取勝市場的突破點！ 2價值提煉價值提煉SWOTSWOT分析分析核心價值核心價值 項目地塊總體現狀項目地塊總體現狀 項目地塊總體現狀項目地塊總體現狀2地塊西側運河路 地塊西邊界 地塊東側運河風光帶 地塊東邊界 地塊南側楓情水岸項目 地塊內部 項目地塊總體現狀項目地塊總體現狀2聯通發射塔 玻璃廠煙囪林立 項目地塊總體現狀

9、項目地塊總體現狀 項目規劃要點解讀項目規劃要點解讀n 本項目總體量不大，擬建建筑面積本項目總體量不大，擬建建筑面積7466774667，在宿遷在宿遷市場上屬于中小型樓盤市場上屬于中小型樓盤；n 容積率容積率2.02.0，建筑密度，建筑密度35%,35%,直接規定了直接規定了本項目建本項目建筑形態上將以小高層、高層為主打產品筑形態上將以小高層、高層為主打產品；n 9090平方米以下住宅建筑面積占總建筑面積比在平方米以下住宅建筑面積占總建筑面積比在55%55%以以上（含），決定了上（含），決定了中小戶型將是本項目的主力戶型中小戶型將是本項目的主力戶型；n 在商業與住宅兩用的地塊上，要求不得建商住樓

10、，同在商業與住宅兩用的地塊上，要求不得建商住樓，同時，公建服務配套集中在某一區域，不得與居住建筑時，公建服務配套集中在某一區域，不得與居住建筑混建。這明確表示混建。這明確表示商業必將獨立存在，或以商業街的商業必將獨立存在，或以商業街的形式，或以集中式商業建筑體的形式形式，或以集中式商業建筑體的形式。 項目地塊項目地塊SWOTSWOT分析分析2優勢：優勢： 區位交通優越區位交通優越 自然環境絕佳自然環境絕佳 配套設施齊全配套設施齊全 板塊發展迅猛板塊發展迅猛 居住氛圍濃郁居住氛圍濃郁 地塊規整易開發地塊規整易開發劣勢：劣勢： 自有配套匱乏自有配套匱乏 發展空間有限發展空間有限 存有明顯硬傷存有明

11、顯硬傷機會：機會： 板塊價值日益凸顯板塊價值日益凸顯 高品質居住需求增加高品質居住需求增加 整體性規劃建設整體性規劃建設威脅：威脅： 宏觀市場發展的不確定性宏觀市場發展的不確定性 各板塊之間的競爭威脅各板塊之間的競爭威脅 老城區板塊的內部競爭老城區板塊的內部競爭 小高層、高層物業的競爭小高層、高層物業的競爭 項目地塊價值研判項目地塊價值研判2區位優勢區位優勢景觀優勢景觀優勢老城中心生活圈兩河夾抱兩河夾抱景觀圈景觀圈 項目地塊價值研判項目地塊價值研判2區位優勢區位優勢+景觀優勢景觀優勢區位優勢與景觀優勢，生活圈、生態圈，兩圈夾抱，成為項目開發的核心基礎核心基礎。項目開發定位應立足于核心基礎，借勢

12、而發借勢而發。 小結小結2恒杰觀點恒杰觀點 項目基礎資源項目基礎資源“喜憂參半喜憂參半”。 不應盲目追求高端定位，需以基不應盲目追求高端定位，需以基礎資源為導向結合市場需求，遵循礎資源為導向結合市場需求，遵循規劃要點，開發規劃要點，開發中檔產品中檔產品。 3開發定位開發定位 市場市場產品產品客戶客戶價格價格 項目定位思考方向項目定位思考方向n整體化思考整體化思考n差異化定位差異化定位n精細化執行精細化執行n專業化運營專業化運營3資源導向資源導向需求導向需求導向戰略導向戰略導向 項目市場定位項目市場定位3老城區老城區/ /運河岸運河岸/ /適度提升型適度提升型住宅住宅 項目產品定位項目產品定位3

13、適度提升型住宅適度提升型住宅挑高酒店式公寓挑高酒店式公寓社區配套商業社區配套商業 項目客群定位項目客群定位【地緣關系】3地緣客群地緣客群老城區老城區原住民原住民周邊企事業周邊企事業單位員工單位員工非地緣客群非地緣客群外來客群外來客群投資客群投資客群 項目客群定位項目客群定位【置業目的】3提升改善型提升改善型置業落戶型置業落戶型家庭裂變型家庭裂變型 【定價思考】各板塊價格比照各板塊價格比照項目價格定位項目價格定位3宿豫區宿豫區1900-24001900-2400多層多層行政新區行政新區2300-30002300-3000多層、小多層、小高層高層老城區老城區2500-2500-33003300多層

14、、小多層、小高層高層 項目價格定位項目價格定位【定價思考】同地段價格比照同地段價格比照3東城水岸小高層東城水岸小高層均價：均價：2600元元/ 風水上院小高層風水上院小高層均價：均價：2700元元/ 錦繡怡園小高層錦繡怡園小高層均價：均價：2700元元/ 鉑金高層鉑金高層均價：均價：3300元元/ 項目價格定位項目價格定位【定價思考】價格修正價格修正3由于本項目目前尚處于前期階段，距離正式銷售期尚有由于本項目目前尚處于前期階段，距離正式銷售期尚有大半年時間，考慮房價的自然漲幅因素，并兼顧后期市大半年時間，考慮房價的自然漲幅因素，并兼顧后期市場整體走勢的不確定性，因此，本項目的銷售價格估計場整體

15、走勢的不確定性，因此，本項目的銷售價格估計可在現在市場價的基礎上漲幅可在現在市場價的基礎上漲幅8-10%8-10%。 項目價格定位項目價格定位 綜合考慮項目的整體素質，以及未來市場價綜合考慮項目的整體素質，以及未來市場價格走勢。格走勢。 本項目的銷售價格定位于本項目的銷售價格定位于市場主流市場主流的中等偏上價格的中等偏上價格。3銷售均價：2800-3000元/挑高酒店式公寓產品：3500-3700元/ 4產品建議產品建議 規劃規劃- -建筑建筑- -戶型戶型- -景觀景觀 項目整體規劃建議【規劃思路【規劃思路】n物業組合原則物業組合原則保證容積率的同時考保證容積率的同時考慮市場風險慮市場風險n

16、以景觀作為規劃設計導向以景觀作為規劃設計導向n適度超前與適度優化適度超前與適度優化n融于宿遷老城區發展融于宿遷老城區發展 項目整體規劃建議 項目整體規劃建議4項目項目指標指標土地面積土地面積約約5656畝畝容積率容積率2.02.0總建筑面積總建筑面積約約7470474704建筑密度建筑密度35%35%小高層住宅小高層住宅3190031900高層住宅高層住宅2992029920挑高公寓挑高公寓1122011220住宅總建面住宅總建面7304073040商商 業業13641364管理用房管理用房3003009090以下住宅以下住宅約約40172401729090以上住宅以上住宅約約32868328

17、68【經濟指標【經濟指標】 規劃道路分析 項目建筑設計建議【立面造型】 以現代簡約為設計風格，突出建筑的品質感、時尚感。 項目建筑設計建議 【陽臺、窗臺及屋面飄架】 陽臺、窗臺鋼板玻璃欄桿，大面積玻璃，增加建筑的通透感；采用鋼結構飄架，增加建筑的飄逸感，避免高層建筑的沉重和壓抑。 項目建筑設計建議 【外墻材料】 采用石材、面磚等墻面材料點綴裝飾，增加建筑立體感、品質感。 項目建筑設計建議【立面色調】 清新、淡雅，局部外墻構架采用跳躍暖色系列。 項目建筑設計建議 【底層架空】 采用底層架空的設計手法，既可增加景觀通透性，亦可布置居民娛樂休閑空間，整體優化小區居住品質。 項目戶型設計建議【戶型配比

18、】n 小高層產品考慮到未來市場產品供應量及競爭環境，建議以經濟型產品為主，嚴格控制戶型面積和總價。n 高層產品具有良好的觀景效果，主要以舒適型產品為主，兼顧經濟型產品。n 挑高酒店式公寓層高4.9米，買一層用兩層，通過面積控制總價，降低購買門檻，提升性價比。4產品產品類型類型挑高酒店挑高酒店式公寓式公寓小高層、高層小高層、高層面積面積4060 6080 8090 90100100120120以上比例比例15%20%20%20%20% 項目戶型設計建議【住宅戶型推薦】4入戶花園入戶花園步入式飄窗步入式飄窗270度轉角度轉角飄窗飄窗 項目戶型設計建議【住宅戶型推薦】4270度轉度轉角飄窗角飄窗工作

19、陽臺工作陽臺工作陽臺工作陽臺 項目戶型設計建議【住宅戶型推薦】4入戶花園入戶花園步入式轉角步入式轉角飄窗飄窗工作陽臺工作陽臺工作陽臺工作陽臺 項目戶型設計建議【挑高酒店式公寓戶型推薦】438 (實際使用面積約實際使用面積約64) 50(實際使用面積約實際使用面積約85) 項目景觀規劃建議【景觀定位】4一個城市與自然交匯的地方一個城市與自然交匯的地方一個物質與精神共享的地方一個物質與精神共享的地方一個人居與文化融合的地方一個人居與文化融合的地方 項目景觀規劃建議 項目景觀規劃建議【景觀細部建議】景觀隔離（隔音、隔塵）帶景觀隔離（隔音、隔塵）帶 項目景觀規劃建議【景觀細部建議】水景觀設計水景觀設計

20、 項目景觀規劃建議【景觀細部建議】道路流線與景觀道路流線與景觀 項目景觀規劃建議【景觀細部建議】支路景觀支路景觀 項目景觀規劃建議【景觀細部建議】中心庭院景觀中心庭院景觀 項目景觀規劃建議【景觀細部建議】微地形處理微地形處理 項目景觀規劃建議【景觀細部建議】植物選擇植物選擇 項目景觀規劃建議【景觀細部建議】景觀參與性景觀參與性4 項目物業管理建議“全方位貼心服務”4引進知名物管公司做物管顧問 自行組建物管團隊開展日常管理 項目物業管理建議【服務內容】公共服務4n安全防范服務；n園藝服務；n業戶維修服務；n水體養護服務；n垃圾清運服務；n蚊蟲消殺服務；n繳費服務等。 項目物業管理建議【服務內容】

21、特約服務n雨傘借用；n留言服務；n入戶維修；n上門收繳物業管理費；n代繳各類公共事業費；n提供保險、金融、醫療、旅游、家政、票務、寵物寄養等社會資源信息；n代訂報刊雜志、代信件郵寄；n小件物品臨時保管；n醫藥箱服務；n小型物件搬運（限小區內）等。 項目智能化建議【智能化建議】安全n周邊防越報警系統；n閉路電視監控系統；n巡更管理系統；n對小區車輛的管理；n為家庭提供監控和告警。 項目智能化及新技術建議【智能化建議】生活便利n遠程自動抄表；n設置語音系統；n設置電子屏幕；n電信寬帶網絡接入；n背景音樂系統；n太陽能照明技術；n雨水收集系統。 項目新技術新材料建議 【新技術新材料建議】4n新風系統新風系統n雙層中空玻璃雙層中空玻璃n建筑隔音設計建筑隔音設計n外墻外保溫系統外墻外保溫系統n分質供水技術分質供水技術n燃氣自動關閉裝置燃氣自動關閉裝置n斷橋隔熱鋁合金窗斷橋隔熱鋁合金窗n衛生間采用同層后排水系統衛生間采用同層后排水系統 5價值體系價值體系 價值體系模型價值體系模型- -價值體系架設價值體系架設 項目價值體系模型研究5原生原生價值價值原創原創價值價值項目價值體系模型項目價值體系模型后后價值價值地段地段自然自然人文人文配套配套交通交通規劃規劃建筑建筑景觀景觀戶型戶型新材料新材料新技術新技術智能化智能化物管服務