1、第七章 投資性房地產定義特征與范圍定義：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。房地產是房產和地產的總稱。房產就是建筑物，也稱不動產；地產就是土地，精確地說，是土地使用權。房地產可以分為兩類：一類是自己使用，作為固定資產和無形資產來核算；另一類是用于出租，作為投資性房地產核算。特征：1.投資性房地產是一種經營活動； 1. 投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區分于企業作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產。 3.投資性房地產有兩種計量模式，一是成本模式，二是公允價值計量模式。范圍：1.已出租的土地使用權：方案用于出租但尚末出租的不是。2.持有并預備增

2、值后轉讓的土地使用權：閑置土地不屬于3.已出租的建筑物：房產是，機器設備不是，是固定資產 A，用于出租的建筑物是企業擁有產權的建筑物，轉租的不是 B，是與其他方簽訂了協議，商定以經營方式出租（不是融資）的建筑物。通常狀況下，持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明用于經營租出且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚末簽定租賃協議，也應視為投資性房地產。（留意：這里有變化）空置建筑物 是指企業新購入、自行建筑或開發完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態的建筑物。 C，企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人供應的相關幫助服務在整個

3、協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人供應保安、修理等幫助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。 D，某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、供應勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。下列幾個不屬于投資性房地產：1. 自用房地產，即為生產商品、供應勞務或者經營管理而持有的房地產。例如，企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過供應客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。2.作為存貨的房地產：一般指房地產開發企業留意：企

4、業持有并預備增值后轉讓的建筑物，不屬于投資性房地產，好好的房子蓋好不用確認確認條件：1、企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；2、 該項投資性房地產的成本能夠牢靠地計量。確認時間：1.已出租的土地使用權：租賃期開頭日 2.持有并預備增值后轉讓的土地使用權：管理當局書面決議日 3.已出租的建筑物：租賃期開頭日（空置建筑物管理當局書面決議日）初始計量（歷史成本）外購成本模式計量，成本包括購買價款，相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。假如部分用于出租，部分自用的，應按不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行合理安排。成本模式公允價值模式借：投資性房地產 貸

5、：銀行存款借：投資性房地產-成本貸：銀行存款留意：只有在購入房地產的同時開頭對外出租（自租賃期開頭日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開頭日或用于資本增值之日開頭，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。自行建筑成本由建筑該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費，建筑成本，應予資本化的借款費用，支付的其他費用和分攤的間接費用等。建筑過程中發生的非正常損失直接計入當期損益，不計入建筑成本。借：投資性房地產貸：在建工程（非房地產開發企業）

6、 開發成本（房地產開發企業）銀行存款等借：投資性房地產-成本貸：在建工程（非房地產開發企業） 開發成本（房地產開發企業）銀行存款等后續支出資本化支出與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，在再開發期間應連續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。留意：處理同固定資產改擴建，但不通過“在建工程”1.轉銷借：投資性房地產在建 投資性房地產累計折舊（攤銷） 貸：投資性房地產2.資本化支出借：投資性房地產在建貸：銀行存款等3.完工借：投資性房地產 貸：投資性房地產在建1.轉銷借：投

7、資性房地產-在建貸：投資性房地產-成本 -公允價值變動2.資本化支出借：投資性房地產-在建貸:銀行存款等3.完工借：投資性房地產-成本貸：投資性房地產-在建費用化支出不滿足確認條件的，計入當期損益借：其他業務成本 貸：銀行存款等后續計量后續計量模式的選擇：企業通常應當接受成本模式對投資性房地產進行后續計量，滿足特定條件時也可以接受公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能接受一種模式對全部投資性房地產進行后續計量，不得同時接受兩種計量模式。成本模式公允模式房產的同固定資產的處理，地產的同無形資產處理1.計提折舊時：借：其他業務成本貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）2.租金收入：

8、借：銀行存款（或其他應收款） 貸：其他業務收入3.計提減值預備-減值不能轉回 借:資產減值損失貸：投資性房地產減值預備接受公允價值進行后續計量的條件投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估量。1、 租金收入 借：銀行存款 貸：其他業務收入2、.資產負債表日： 借或貸：投資性房地產公允價值變動貸或借：公允價值變動損益留意： 1、企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續牢靠取得，才可以接受公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。2、企業一旦選擇接受公允價值計量模式，

9、就應當對其全部投資性房地產均接受公允價值模式進行后續計量。3、在極少數狀況下，接受公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業，有證據表明，當企業首次取得某項非在建投資性房地產(或某項現有房地產在轉變用途后首次成為投資性房地產)時，該投資性房地產公允價值不能持續牢靠取得的，應當對該投資性房地產接受成本模式計量直至處置，并假設無殘值。4、接受公允價值模式進行后續計量的企業，對于在建投資性房地產（包括企業首次取得的在建投資性房地產），假如其公允價值無法牢靠確定但預期該房地產完工后的公允價值能夠持續取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產，其公允價值能夠牢靠計量時或其完工后（兩者孰早），再以公允價值計量

10、。5、公允模式下不計提折舊也不攤銷，應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整賬面價值，公允與賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）模式變更1.成本模式在附合條件下可以轉為公允價值模式2.公允價值模式不能轉為成本模式，由于公允價值是持續牢靠取得的，所以不會沒有公允的時候。留意： 1.全部的計量問題一經確定都不得任憑變更的，投資性房地產如有變更，作為會計政策變更處理。2企業通常用成本模式，也可以用公允模式計量，同一企業只能接受一種模式，不得同時接受二種模式。借：投資性房地產成本（公允價值） 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值預備 貸：投資性房地產（賬面余額） 利潤安排末安排利

11、潤 盈余公積轉換1轉換形式： “自用房地產或存貨”與“投資性房地產”的轉換。 2轉換日：（1）“自用房地產或存貨”轉換為“投資性房地產”：租賃期開頭日或用于資本增值的日期。 “空置建筑物”用于出租，是董事會或類似機構作出書面決議的日期。（2）“投資性房地產”轉換為“自用房地產”：房地產達到自用狀態日期。房地產開發企業將用于經營租出的房地產重新開發用于對外銷售的，轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期?！巴顿Y性房地產”轉換為“自用房地產”：房地產達到自用狀態日期。成本模式下（賬面價值）公允價值模式下（公允價值）一、自用房地產與投資性房地產的轉換

12、1.投資改自用借：固定資產投資性房地產累計折舊投資性房地產減值預備貸：投資性房地產累計折舊固定資產減值預備2.自用改投資借：投資性房地產累計折舊固定資產減值預備 貸：固定資產 投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值預備 注：科目一一對應。二、存貨與投資性房地產的轉換（1）投資性房地產轉為存貨借：開發產品投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準貸：投資性房地產（2）存貨轉為投資性房地產 借：投資性房地產存貨跌價預備貸：開發產品留意：1.接受賬面價值計量，一一對轉無形資產同固定資產處理。2.賬面價值不產生損益一、自用房地產與投資性房地產的轉換2、自用改投資二、存貨與投資性房地產的轉換留意：1、公允下非投資轉投資，公允比賬面高很多，所以差額記資本公積-其他資本公積，不影響當期損益，如某集團有房地產，賬面價值1000萬，公允為3億，假如差額記到利潤表，會嚇死人的。2、.公允大于賬面，記資本公積-其他資本公積；公允小行賬面，也小不到哪去，記損益。3、處置時，轉銷資本公積-其他資本公積處置成本模式下公允模式下1.實際收到的金額借：銀行存款貸：其他業務收入2.轉銷賬面價值借：其