1、固定資產與建筑固定資產與建筑 -以房地產為例以房地產為例 先看一組圖片先看一組圖片一、樓市泡沫的歷史回顧一、樓市泡沫的歷史回顧v20年代美國佛羅里達的房地產泡沫年代美國佛羅里達的房地產泡沫v90年代日本的房地產泡沫年代日本的房地產泡沫v亞洲金融危機時期，東南亞國家和香港亞洲金融危機時期，東南亞國家和香港等地的房地產泡沫等地的房地產泡沫v90年代海南和北海的房地產泡沫年代海南和北海的房地產泡沫v美國的美國的“次貸次貸”危機危機 v“迪拜危機迪拜危機” 1994年來，迪拜雄心勃勃推進了象征性建筑如年來，迪拜雄心勃勃推進了象征性建筑如七星級酒店迪七星級酒店迪拜塔拜塔等大規模建設項目，試圖變身為擁有等

2、大規模建設項目，試圖變身為擁有“世界地標世界地標”最多的頭牌最多的頭牌國際大都會。國際大都會。800億美元的外債億美元的外債“迪拜危機迪拜危機” 2007年年9月爆發的全球經濟危機，對迪拜的影響并非此前傳月爆發的全球經濟危機，對迪拜的影響并非此前傳言的那樣言的那樣“毫發無損毫發無損”，而是致其元氣大傷。，而是致其元氣大傷。 迪拜執行的本國貨幣迪拜執行的本國貨幣迪拉姆與美元掛鉤的政策迪拉姆與美元掛鉤的政策也使此次迪拜的也使此次迪拜的債務危機債務危機“火上澆油火上澆油”。從。從2009年到年到2010年，美元的貶值導致迪年，美元的貶值導致迪拜和海灣地區物價飛漲，通貨膨脹率連續數月高達兩位數。美元拜

3、和海灣地區物價飛漲，通貨膨脹率連續數月高達兩位數。美元的貶值充當了此次債務危機的的貶值充當了此次債務危機的“幫兇幫兇”。 “迪拜旋轉塔迪拜旋轉塔”設計師：設計師：意大利建筑意大利建筑師戴維菲舍爾師戴維菲舍爾大樓高大樓高8080層層，每一層在每一層在意大利預先做好，再意大利預先做好，再運到迪拜組裝運到迪拜組裝，每層每層樓之間都裝有風力渦樓之間都裝有風力渦輪機提供動力。輪機提供動力。風中火燭大廈風中火燭大廈 由四座高度不等的大廈構成由四座高度不等的大廈構成，分別從分別從5454層到層到9797層不等。大廈層不等。大廈象征著迪拜的逐步演變和創象征著迪拜的逐步演變和創新成果。新成果。 鉆戒旅館鉆戒旅館

4、 這個設計可以說這個設計可以說是瘋狂透頂，每個分是瘋狂透頂，每個分支都是一個房間，如支都是一個房間，如果去住的話，記得時果去住的話，記得時時背著降落傘。時背著降落傘。迪拜帆船酒店迪拜帆船酒店 世界上第一家世界上第一家7 7星級酒店星級酒店，為全為全世界最豪華的酒店。又叫做世界最豪華的酒店。又叫做“阿拉阿拉伯之星伯之星”。金碧輝煌、奢華無比。金碧輝煌、奢華無比。迪拜塔迪拜塔 一共有一共有162162個樓層，總個樓層，總高度高度818818米，米，3737層以下全部層以下全部是酒店，擁有是酒店，擁有5656部電梯，部電梯，速度最高達每秒速度最高達每秒18 18米，是米，是世界速度最快且運行距離世界

5、速度最快且運行距離最長的電梯。最長的電梯。迪拜棕櫚島迪拜棕櫚島 在施工期間，世界上在施工期間，世界上各主要建筑公司紛紛加入各主要建筑公司紛紛加入該工程建設活動。迪拜棕該工程建設活動。迪拜棕櫚島工程由櫚島工程由300300多個小島組多個小島組成，這些島上將設有酒店成，這些島上將設有酒店以及各種休閑旅游設施，以及各種休閑旅游設施，整個工程項目的規模堪稱整個工程項目的規模堪稱現代現代“世界第八大奇跡世界第八大奇跡”。美國次貸危機與利率政策美國次貸危機與利率政策“泡沫泡沫”的異曲同工的異曲同工v 房價持續上漲房價持續上漲v 大規模的公眾投機大規模的公眾投機v 經濟因素變動經濟因素變動v 房地產（金融）

6、危機房地產（金融）危機感嘆與啟示感嘆與啟示v房地產是一把雙刃劍房地產是一把雙刃劍v是是“天使天使”v也是也是 “魔鬼魔鬼” ?房地產對經濟的拉動作用房地產對經濟的拉動作用v每年約可拉動國民經濟增長每年約可拉動國民經濟增長1.5一一2個百分點個百分點v住宅建設增加住宅建設增加10個百分點可帶動國民生產總值增長個百分點可帶動國民生產總值增長l個百分點個百分點v每投入每投入100元可創造相關產業元可創造相關產業170到到220元的消費需求元的消費需求v每實現每實現100元銷售可帶動元銷售可帶動130到到150元的其他商品銷售元的其他商品銷售v每吸納每吸納100人就業可帶動相關行業人就業可帶動相關行業

7、200人就業人就業房屋租售比房屋租售比 v指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行運行狀況良好的租售比狀況良好的租售比一般界定為一般界定為1 200v上海、北京、廣州、深圳市等城市房屋租售比達到并上海、北京、廣州、深圳市等城市房屋租售比達到并超過超過1：400，中西部的長沙、武漢、合肥、成都、西，中西部的長沙、武漢、合肥、成都、西安、重慶、昆明等城市房屋租售比達到安、重慶、昆明等城市房屋租售比達到1：300全國商品房成交均價上漲幅度全國商品房成交均價上漲幅

8、度 從從2004年開始，全國房價環比上漲幅度均在年開始，全國房價環比上漲幅度均在10%以上。以上。全國商品房全國商品房平均平均成交價格從成交價格從2000年的年的2112元元/平方米上漲平方米上漲2013年約年約6377元元/平方米，增幅是平方米，增幅是331%。 空置率空置率v指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。5%10%為合理區，為合理區，10%20%為危險區，為危險區，20%以以上為商品房嚴重積壓區。上為商品房嚴重積壓區。v2010年年-2013年商品房空置率均遠遠超過年商品房空置率均遠遠超過8%15%的的警示線。警示線。三、我國對房地產市

9、場的調控三、我國對房地產市場的調控房價暴漲的原因分析房價暴漲的原因分析 v房地產調控房地產調控 “越調越漲越調越漲,越調越高越調越高”房市關系簡約圖房市關系簡約圖土地財政土地財政房地產市場的壟斷性房地產市場的壟斷性v一是地方政府對土地的壟斷。一是地方政府對土地的壟斷。v二是開發商對房地產市場的壟斷（當然二是開發商對房地產市場的壟斷（當然包括對房屋開發的壟斷）。包括對房屋開發的壟斷）。v房價上漲，是兩種壟斷的結合。房價上漲，是兩種壟斷的結合。 信貸擴張信貸擴張 v銀行資金作為推動價格上漲的強大動力，銀行資金作為推動價格上漲的強大動力，在中國房價連續若干年的上漲中，發揮在中國房價連續若干年的上漲中

10、，發揮了難以替代的作用。了難以替代的作用。開發商綁架了銀行開發商綁架了銀行心理預期心理預期 v由于供給無彈性和需求的增長，直接引由于供給無彈性和需求的增長，直接引發了人們對房價上漲的預期，從而加大發了人們對房價上漲的預期，從而加大房地產投資，房價越漲，人們的購買欲房地產投資，房價越漲，人們的購買欲望越強，造成望越強，造成“恐慌性需求恐慌性需求”現象。現象。 對社會保障性住房投入不足對社會保障性住房投入不足 政府保障職能的缺位政府保障職能的缺位： 一方面使得中低價位住房、廉租房屋資源更加稀缺一方面使得中低價位住房、廉租房屋資源更加稀缺,加劇了加劇了住房供應結構的不合理住房供應結構的不合理; 另一

11、方面另一方面,人為增加了住房的市場需求人為增加了住房的市場需求,推動了房價的上漲。推動了房價的上漲。腐敗腐敗四、思路和建議四、思路和建議 經濟結構轉型經濟結構轉型割斷地方政府對房地產的依賴割斷地方政府對房地產的依賴完善土地供應制度完善土地供應制度調整信貸政策調整信貸政策加快建立住房保障制度體系加快建立住房保障制度體系開征物業稅和住宅空置稅開征物業稅和住宅空置稅調控前期調控前期v由于政策的遲滯性和市場的慣性作用，房地產市場由于政策的遲滯性和市場的慣性作用，房地產市場呈現徘徊勢頭。呈現徘徊勢頭。調控中期調控中期v隨著世界經濟的明顯復蘇，外界因素中人民幣升值壓隨著世界經濟的明顯復蘇，外界因素中人民幣升值壓力加大，外資進入房地產幾乎已成事實，熱錢涌動，力加大，外資進入房地產幾乎已成事實，熱錢涌動，必將推動資產價格上升，房價上升的壓力繼續存在。必將推動資產價格上升，房價上升的壓力繼續存在。 中國社科院世界經濟與政治研究所博士張明發布中國社科院世界經濟與政治研究所博士張明發布的最新報告警告，的最新報告警告，2002008 8年至年至202013 13年第年第1 1季度，累計流入季度，累計流入中國的熱錢多達中國的熱錢多達17 17，542542億美元億美元( (約合約合136136，828828億人民億人民幣幣) )，約為，約為200