1、2016 年中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢一、中國房地產(chǎn)銷售情況房地產(chǎn)市場自 2015 年二季度以來，銷售一直呈現(xiàn)復蘇趨勢。商品房銷售面積 當月值同比增速從去年 4 月開始由負轉(zhuǎn)正，之后保持大幅增長。2016 年以來，在 去庫存政策和寬松的貨幣環(huán)境之下，房地產(chǎn)銷售延續(xù)了去年的火爆態(tài)勢。2016 年3、4、5 月，銷售面積當月值同比增速分別 37.66%、44.07%、24.24%,保持高 位。2016年前 5 個月房地產(chǎn)銷售面積累計值 4.8 億平方米，同比增速為 33.20%。 目前應持續(xù)關注政策變化對下半年銷售的影響，同時關注房企在各個熱點地區(qū)項目 的開發(fā)進度和推盤意愿，預計全年銷售

2、面積有望達到13 億平方米。分城市來看，差異十分明顯。一線城市在2016 年 2、3 月份銷售達到頂峰，同比增速分別為 41.17%和 51.21%，但從 4 月份開始銷售規(guī)模驟降，4、5 月份銷售同 比增速分別只有 0.31%和-6.71%。三線城市銷售同樣在 3 月份達到頂峰后，在 4、5 月份緩慢下降，3、4、5 月份銷售同比增速分別為 54.15%、47.36%、15.31%。而 二線城市仍然保持了銷售高速增長的勢頭，3、4、5 月，銷售同比增速分別為115.27%、86.32%、43.25%。二、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積情況從 2014 年開始，商品房新開工面積一直呈現(xiàn)同比減少趨

3、勢，這一趨勢在2016年一季度被扭轉(zhuǎn)。2016 年 2 月商品房累計新開工面積同比增速 2 年來首次由負轉(zhuǎn) 正，達到 13.70%，之后的三個月這一數(shù)據(jù)分別為 19.20%、21.40%、18.30%，同樣 保持高位。2015 年強勁的銷售消耗了房企的庫存，行業(yè)庫存周期出現(xiàn)拐點，新開 工面積的增加正是對這一信號的積極反應。同時，新開工面積和竣工面積的增加也 提升了房企的推盤意愿，正反饋循環(huán)，對項目布局合理企業(yè)的發(fā)展十分有利。隨著新開工面積的升高，房地產(chǎn)投資增速也結(jié)束了自2014 年 3 月以來的下滑。2016 年 2 月，房地產(chǎn)投資增速首次由負轉(zhuǎn)正，3、4、5 月同比增速分別為9.67%、9.

4、70%、6.56%。房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿整體依然偏弱。新增個人購房貸款同 比繼續(xù)大幅增長，2016 年第一季度達到 75.25%。三、中國房地產(chǎn)價格走勢2016 年 5 月，百城樣本住宅平均價格 11662 元/平米，再創(chuàng)歷史新高；百城住 宅價格指數(shù)同比增長 10.34%，增幅繼續(xù)擴大，比上月擴大 1.36 個百分點，顯示住 宅價格依然處于上升趨勢。百城住宅價格指數(shù)顯示，一線城市價格增速高于二三線 城市，2016 年5 月， 一線城市價格指數(shù)同比增長 26.82%， 環(huán)比增長 1.84%， 同比 增速創(chuàng)近年新高。 2016年 1-5 月中國商品房銷售額總計約 36775 億元，同比增長 50.7

5、%。四、中國房地產(chǎn)土地成交情況分析在銷售回升帶動下，主要城市土地成交和供應增速均有回升。2016 年 1-5 月份，40 個主要城市供應土地占地面積同比增速為3.20%;成交土地占地面積同比增速6.19%。土地成交總價同比大幅上升 51.16%，土地成交均價 4276.76 元/平米，同比 增長 42.35%。土地市場 2015 年低迷的局面得以改善。分城市看，2016 年土地市場改善的區(qū)域，主要集中在二線城市。一線城市雖 地王頻現(xiàn)，但從整體來看，土地供應和成交面積表現(xiàn)低迷。二線城市無論是在土地 供應、成交面積還是在成交均價、總價上的增速都表現(xiàn)十分突出。五、中國房地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)情況房地產(chǎn)市場銷售

6、情況的好轉(zhuǎn)帶動了房企周轉(zhuǎn)能力的改善，房地產(chǎn)市場去庫存壓 力有所減輕。存貨周轉(zhuǎn)率從 2015 年一季度末的 0.0298 次增加到 2016 年一季度末 的 0.051次，同比增長 72.30%。在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，2016 年一季度比去年同期 增長 46.84%，表明房企周轉(zhuǎn)加快，經(jīng)營情況有所好轉(zhuǎn)。在現(xiàn)金流方面，年初以來，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)回升。2016 年一季度，板塊經(jīng)營性現(xiàn)金流合計為-654.73 億元，反映了房企的補庫存行為。對于籌資活動產(chǎn) 生的現(xiàn)金流，2016 年一季度為 1409.2 億元，相比去年同期的 620.58 億元大幅增 長，房企的融資環(huán)境明顯改善。在償債能力方面，板塊資

7、產(chǎn)負債率自 2009 年以來持續(xù)攀升，2016 年一季度達 到了 76.49%。在扣除預收款后，真實資產(chǎn)負債率有所下滑，表明銷售的明顯回升 減輕了企業(yè)的資金壓力。短期償債能力方面，速動比率有明顯提升，2016 年一季度達到 49.61%。表現(xiàn)了房企短期償債壓力有所改善。受益于房地產(chǎn)銷售的回升，房地產(chǎn)板塊預收賬款增速在2015 年明顯回升，2016 年一季度同比繼續(xù)大幅增長。2016 年一季度，房地產(chǎn)板塊預收賬款 11440.11 億元，同比增長 52.37%。相較于 2015 年四季度 38.73%的同比增速大幅增加。預 收賬款增速上升，保證了板塊未來業(yè)績的進一步釋放。六、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨

8、勢預測1、 房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)。2016 年上半年，從房企新開工面積、土地供 應和成交情況、運營周轉(zhuǎn)率等數(shù)據(jù)來看，房企開始進行補庫存行為，行業(yè)庫存周期 出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的信號。在這種情況下，土地和項目儲備合理，并兼具豐富項目運營經(jīng)驗 的開發(fā)商業(yè)績最具彈性。此外，土地供應市場的新情況是，各方爭奪的一線城市收 緊供應，二三線城市擴張供應，土地成交總價和均價升幅明顯。土地供應緊縮導致 一線城市地王頻現(xiàn)，十分搶眼，但是主要銷售增長還是在二線城市。在這種情況下，跨區(qū)域經(jīng)營、在二線城市有豐富項目儲備的開發(fā)商最占據(jù)主動。目前整體貨幣 環(huán)境寬松，房地產(chǎn)企業(yè)籌資現(xiàn)金流入大幅增加。這一情況有利于那些容易獲得融資 的

9、資質(zhì)優(yōu)良、前期資產(chǎn)負債率比較低的企業(yè)。2、因為庫存情況的不同，一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場分化明顯。 部分企業(yè)借著去庫存解放了大量的資本，從而可以先人一步，優(yōu)化項目布局，改善 經(jīng)營業(yè)績。2016 年上半年房地產(chǎn)投資增速和房企拿地、新開工面積的回升就是反 應了這個過程。隨著去庫存的深入，預計 2016 年底至 2017 年，商品房庫存情況會有明顯好轉(zhuǎn)，那個時候 隨著大量的資本從庫存中解放出來，房企經(jīng)營業(yè)績將有所改善。3、目前我國房地產(chǎn)市場仍處的環(huán)境仍然比較寬松：貨幣政策突然轉(zhuǎn)向的可能性比較低；開發(fā)商習慣于在下半年集中推盤；去庫存政策仍需深入實施等。此外， 隨著房企新開工面積的回升，新房入市

10、的需求也在增加。所以我們預計下半年房地 產(chǎn)市場銷售仍能保持高位。全年商品房銷售面積仍能達到13 億平方米的水平。但是房屋銷售仍然存在不利因素。從短期來看，美元進入升息通道，壓制了我 國貨幣政策的空間；2016 年一季度個人抵押貸款增幅明顯，透支了居民的消費能 力。房地產(chǎn)市場 5 月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)開始下滑，預示著下半年市場前進腳步會有所放 緩。由于2015 年房地產(chǎn)市場是先抑后揚，下半年數(shù)據(jù)基數(shù)高，2016 年下半年的增長數(shù)據(jù)也不會太過搶眼。從長期看，我國人口進入拐點，城市化進入后半段，對新增房地產(chǎn)的需求在降 低。這一趨勢最終影響了房企的盈利能力：即使房企的資產(chǎn)負債率在逐年提高，但 是凈資產(chǎn)收益率

11、 ROE 仍在逐年下滑。在白銀時代，產(chǎn)品特色明顯、品牌知名度 高、日常運營有效率的企業(yè)能最終獲勝。此外，雖然行業(yè)競爭加劇了，但是房企之 間合作開發(fā)項目的現(xiàn)象會更常見，這樣做的目的，除了可以取長補短互相學習之 外，還可以風險共擔。4、房地產(chǎn)市場連續(xù) 5、6 個季度的快速銷售消耗了一二線城市的庫存。但是從土地供應和成交情況來看，三線城市的房地產(chǎn)市場仍然被庫存問題緊緊壓在頭上， 表現(xiàn)缺乏活力。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，可以看到從 2013 年開始商品房庫存才開始顯得比 較高,近年來商品房庫存同比增速一直在下滑。而截止2016 年 5 月，商品房待售面積累計為 72169 萬平方米，2016 年房地產(chǎn)庫存情況比 2015 年稍有好轉(zhuǎn)，但是并未 見明顯改善，去庫存任重道遠。2016 年 1-5 月份，房屋新開工面積 5.95 億平方米，同比增長 18.3%。在房地 產(chǎn)投資累計完成額方面，同比增長 7%,扭轉(zhuǎn)了同比增幅持續(xù)減少的局面。房地產(chǎn)投資的觸底回升有利于保障經(jīng)濟平穩(wěn)運行，但是一二線城市和三四線城市的分化愈 發(fā)突出。5、2016 年上半年，民間投資增速下