1、住宅房產策劃流程:買房子流程*住宅房產策劃流程一、 初步接洽階段1、 首次與開發商溝通，展示公司價值，明確合作意向。項目資料前期收集。負責部門：業務部、策劃部報告名稱：*項目立案報告中心內容：項目所在城市房產市場現狀初步調研總人口，城市人口，城市發展方向，房產供應量，銷售狀況，價格水平，主力戶型，建筑風格，付款方式，重點項目項目基礎資料A、項目名稱，開發商，投資商，建筑設計商，園林設計商，營銷策劃商，建筑商，物業管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數，總套數，住宅建筑面積，商業建筑面積，配套設施面積，開發周期，容積率，綠化率，停車位B、項目地段，街區功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主

2、要建筑物，學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃C、建筑形態，建筑立面，建筑風格，建筑選材，樓間距D、房表，價格表，銷控表，付款方案，優惠方案，置業計劃書，配套費用，稅費E、主力戶型，戶型配比，戶型功能劃分，戶型特色，樣板間，暢銷戶型，滯銷戶型F、建筑工期，內部認購時間，開盤時間，銷售走勢，月度銷售額 G、園林設計方案，園林造價 H、內部配套，物業服務內容，收費標準I、前期推廣方案，推廣主題，廣告，印刷品，公關促銷活動，樓盤包裝VI，售樓部功能布局K、總規劃圖、建筑平面布局圖、鳥瞰圖、單體立面圖、園林效果圖、戶型圖、裝修效果圖、LOGO開發商訪談開發

3、商業績，項目簡介，規劃要點，開發成本，預期利潤，預期價格，銷售周期，項目定位，項目優劣勢，目標客戶，消費理念，購買理由，銷售障礙，競爭對手，合作方式，預期付費動力公司簡介，服務內容，標準合同，競爭對手情況2、 項目評審，營銷思路，初步定位，規劃設計建設性意見 負責部門：策劃部報告名稱：項目營銷思路建設性意見中心內容：評估項目立案的可能性。項目資條件整合及判斷，優勢、難點、突破口、可行性。形成初步營銷思路和項目關鍵操作點。針對項目提出建設性意見。（定位、規劃布局、立面、園林、戶型及配比、價格。）擬訂合同草案。3、 正式洽談合同合作意向簽定。負責部門：業務部。收取費用。4、 組建項目專案組，設立駐

4、外辦，制定工作計劃進度表。負責部門：業務部、策劃部二、 前期策劃階段1、 全面市場調研負責部門：策劃部、駐外辦A、 宏觀社會經濟環境調研（城市總規、地理指標、人口指標、經濟指標、城市發展變遷及趨勢、城市歷史與文化、政策金融環境）B、 房地產市場調研（房地產發展史、近兩年年度開發量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計劃、價格走勢、開發熱點地區、開發成本）C、 房地產項目調研（見附件1）D、 房地產需求調研（購買欲望、戶型、價格、地段、配套、項目知名度、項目美譽度、本項目認知。見附件1）E、 合作項目的補充調研。F、 媒體環境調研（媒體價格、媒體效果評估）2、 形成市場調研報告負責部門：策劃部、駐外

5、辦A、 城市宏觀環境綜述B、 房地產市場環境綜述C、 各項目市場調研資料及簡評D、 房產開發總量分析p E、 房產消費總量分析p （集團購買與個體購買的比例，異地置業的比例）F、 消費者分析p G、 暢銷樓盤分析p H、 滯銷樓盤分析p 3、 項目概況負責部門：策劃部、駐外辦A、項目名稱，開發商，投資商，建筑設計商，園林設計商，營銷策劃商，建筑商，物業管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數，總套數，住宅建筑面積，商業建筑面積，配套設施面積，開發周期，容積率，綠化率，停車位B、項目地段，街區功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環境污染，周邊主要建筑物C、學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，

6、水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃4、 項目地塊內在條件整合及價值分析p 負責部門：策劃部A、項目土地性質分析p 地理位置，地質地貌狀況，土地面積及紅線圖，土地規劃使用性質，七通一平現狀 ，綜合分析p B、項目用地周邊環境分析p 項目地段，街區功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環境污染，周邊主要建筑物C、項目用地周邊配套分析p 學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃D、SWOT分析p S 優勢因素，W劣勢因素，O機會因素，T 威脅因素5、 項目初步市場定位負責部門：策劃部A、 類比競爭樓盤分析p （地段、產品結構、建筑面積、容積率、綠化率

7、、主力戶型及配比、價格、配套、園林、物業、工程狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）B、 項目初步市場定位（規劃布局、建筑風格、產品結構、物業檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格區間）C、 投入產出經濟指標模擬（成本模擬、收入模擬、利潤模擬、關鍵贏利點、風險評估）D、 針對性市場調研報告（客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意找市場依據）6、 項目市場定位負責部門：策劃部A、 競爭策略定位B、 客戶群定位C、 產品定位D、 價格定位E、 戶型定位F、 品牌定位G、 社區文化定位H、 物業管理定位I、 小區配套定位J、 規劃、建筑風格

8、、園林定位7、 項目總體規劃負責部門：設計院A、 開發商初步規劃和設想B、 總體平面規劃及說明C、 功能分區說明D、 道路系統布局E、 綠化系統布局F、 園林規劃設計G、 公建與配套系統H、 建筑立面色彩與風格I、 主力戶型及配比J、 分期開發思路及工期8、 經濟可行性分析p 報告負責部門：策劃部綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）；收益率與銷售價格分析p 9、初步營銷框架負責部門：策劃部、設計部報告名稱：*項目初步營銷策劃中心內容：確定案名、推廣主題、銷售周期、營銷階段劃分。10、規劃園林設計方案跟蹤負責部門：策劃部11、項目視覺識別系統核心負責部門：策劃部、設計部A、

9、 名稱（項目名、道路名、建筑名，組團名）B、 標志C、 標準色D、 標準字體E、 推廣主題詞三、 營銷策劃階段負責部門：策劃部、設計部、銷售部報告名稱：*項目營銷策劃案1、 賣點整合A、 生活概念、客戶群B、 規劃、園林C、 地段、戶型、價格、內部配套、物業D、 項目地段，街區功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃E、 建筑形態，建筑立面，建筑風格，建筑選材，樓間距2、 項目研討會（主題、價值提升、廣告創意、借鑒案例、銷售）3、 營銷推廣階段劃分及實施要點4、 銷售計劃及實施要點（銷售額、階段銷售

10、房、銷售控制、價格調整、重要時間點）5、 廣告策略（推廣主題、階段廣告表現內容、創意表現）6、 系列廣告創作（報紙、電視、廣播、短信、戶外、印刷品）7、 促銷策略8、 公關策略9、 媒體策略10、 推廣預算11、 營銷推廣計劃四、項目VI延展及運用1、工地環境包裝視覺 建筑物主體 工地圍墻 主路網及參觀路線 環境綠化 2、營銷中心包裝設計 營銷中心室內外展示設計 營銷中心功能分區提示 營銷中心大門橫眉設計 營銷中心形象墻設計 臺面設計 展板設計 營銷中心導視牌 銷售人員服裝設計提示 銷售用品系列設計 示范單位導視牌 示范單位樣板房說明牌 3、公司及物業管理系統包裝設計 辦公功能導視系統設計 物業管理導視系統設計 五、銷售組織負責部門：銷售部第一部分、銷售組織與培訓1、 銷售人員的招聘與培訓2、 銷售組織架構3、 銷售場地及道具準備第二部分、人員崗位職責第三部分、銷售政策與考評第四部分