1、LOGO第六章第六章 收益法作業（選擇題）收益法作業（選擇題） 1 1、兩宗房地產的凈收益相等，當其中一宗房地產獲取凈收、兩宗房地產的凈收益相等，當其中一宗房地產獲取凈收益的風險較大時，則該宗房地產的（益的風險較大時，則該宗房地產的（ ）。）。A. A. 資本化率應較高，價值較低資本化率應較高，價值較低 B B、資本化率應較低，價值較高、資本化率應較低，價值較高C C、資本化率應較高，價值較高、資本化率應較高，價值較高 D D、資本化率應較低，價值較低、資本化率應較低，價值較低 2 2、某宗房地產的收益年限為、某宗房地產的收益年限為4040年，預測未來年，預測未來3 3年的凈收益年的凈收益分別

2、為分別為1717、1818、1919萬元，從第萬元，從第4 4年起，每年的凈收益將穩定年起，每年的凈收益將穩定在在2020萬元左右，如果資本化率為萬元左右，如果資本化率為9%9%，則該房地產的收益價，則該房地產的收益價格為（格為（ ）萬元。）萬元。A A、195 B195 B、210 C210 C、213 D213 D、217217 3 3、某宗收益性房地產，預測未來、某宗收益性房地產，預測未來3 3年的凈收益均為年的凈收益均為100100萬元萬元/ /年，年，3 3年后的出售價格會上漲年后的出售價格會上漲12%12%，屆時轉讓稅費為售價的，屆時轉讓稅費為售價的6%6%，報酬率為，報酬率為9%

3、9%。該房地產目前的價值為（。該房地產目前的價值為（ ）萬元。）萬元。A A、923 B923 B、1111 C1111 C、1353 D1353 D、1872 1872 4 4、收益法適用的條件是房地產的（、收益法適用的條件是房地產的（ ）。）。A A、收益能夠量化、收益能夠量化 B B、風險能夠量化、風險能夠量化 C C、收益或風險其一可以量化、收益或風險其一可以量化 D.D.收益和風險均能量化收益和風險均能量化 5 5、某宗房地產的土地使用年限為、某宗房地產的土地使用年限為4040年，包括土地開發和年，包括土地開發和房屋建造過程，至今已有房屋建造過程，至今已有8 8年，預計該宗房地產正常

4、情況年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為下的年有效毛收入為100100萬元，運用費用率為萬元，運用費用率為40%40%，該類，該類房地產的報酬率為房地產的報酬率為8%8%，該房地產的收益價格為（，該房地產的收益價格為（ ）萬元。）萬元。A A、457.40 B457.40 B、476.98 C476.98 C、686.10 D686.10 D、715.48715.48 6 6、某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽提高，、某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽提高，收益有較大增加，由此帶來新增收益屬于（收益有較大增加，由此帶來新增收益屬于（ ）。）。A A、有形收益、有形收益

5、B.B.無形收益無形收益 C C、正常收益、正常收益D.D.實際收益實際收益 E E、廣告收益、廣告收益 7 7、建筑物凈收益、建筑物凈收益 = = （ ） 建筑物資本化率（凈收益建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續無限年期）。每年不變且持續無限年期）。 A A 、建筑物重置價、建筑物重置價 B B 、建筑物現值、建筑物現值 C C 、土地價格、土地價格 D D 、 房地產價格房地產價格 8 8、收益法中所指的收益是（、收益法中所指的收益是（ ）。）。 A A 、估計時點前一年的收益、估計時點前一年的收益 B B 、估價時點前若干年的平均收益、估價時點前若干年的平均收益 C C 、估價時點以后

6、的未來預期正常收益、估價時點以后的未來預期正常收益 D D 、估價時點前最高盈利年份的收益、估價時點前最高盈利年份的收益 9 9、有一宗房地產總價為、有一宗房地產總價為 100 100 萬元，綜合資本化率為萬元，綜合資本化率為 7 7 ，土地資，土地資本化率為本化率為 6 6 ，建筑物資本化率為，建筑物資本化率為 8 8 ，則該宗房地產的土地價，則該宗房地產的土地價格為（格為（ ）萬元（收益可視為無限年）。）萬元（收益可視為無限年）。 A A 、 30 B 30 B 40 C . 50 D 40 C . 50 D 、 6060 1010、采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為（、采

7、用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為（ ） A A 、資本化率：安全利率、資本化率：安全利率 + + 投資風險補償投資風險補償 投資帶來的優惠投資帶來的優惠 B B 、資本化率：安全利率、資本化率：安全利率 + + 投資風險補償投資風險補償 + + 管理負擔補償管理負擔補償 投投資帶來的優惠資帶來的優惠 C C 、資本化率：安全利率、資本化率：安全利率 + + 投資風險補償投資風險補償 + + 管理負擔補償管理負擔補償 + + 通貨通貨膨脹補償膨脹補償 投資帶來的優惠投資帶來的優惠 D .D .資本化率：安全利率資本化率：安全利率 + + 投資風險補償投資風險補償 + + 管理負擔

8、補償管理負擔補償 + + 缺乏缺乏流動性補償流動性補償 投資帶來的優惠投資帶來的優惠 1111、某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入、某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入 30 30 萬元，運營費用需要萬元，運營費用需要 10 10 萬元，資本化率為萬元，資本化率為 10 10 ，該，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為價時點剩余的使用權年限為 40 40 年，則該宗房地產的收年，則該宗房地產的收益價格為（益價格為（ ）萬元。）萬元。 A A 、 180 B 180 B 、 196 C 196 C

9、 、 200 D 200 D 、 300 300 1212、某宗房地產、某宗房地產 32 32 年土地使用權的價格為年土地使用權的價格為 4000 4000 元元 / / m2 m2 ，對應的報酬率為，對應的報酬率為7% 7% ?，F假定報酬率為?，F假定報酬率為 9% 9% ，該宗，該宗房地產房地產 40 40 年土地使用權條件下的價格最接近于（年土地使用權條件下的價格最接近于（ ）。）。 A A 、 3275 3275 元元 / m2 B / m2 B 、 3287 3287 元元 / m2 C / m2 C 、 3402 3402 元元 / m2 D / m2 D 、 4375 4375 元

10、元 / m2/ m2 1313、某宗房地產的土地使用年限為、某宗房地產的土地使用年限為 50 50 年，至今已使用年，至今已使用 8 8 年，預計該宗房地產年有效毛收入為年，預計該宗房地產年有效毛收入為 80 80 萬元，運營萬元，運營費用率為費用率為 40% 40% ，安全利率假定為，安全利率假定為 6% 6% ，風險補償率為安，風險補償率為安全利率的全利率的 40% 40% ，該房地產的收益價格為（，該房地產的收益價格為（ ）。）。 A A 、 368 368 萬元萬元 B B 、 552 552 萬元萬元 C C 、 561 561 萬元萬元 D D 、 920 920 萬元萬元 1414、從估價角度出發，收益性房地產的運營費用不包括、從估價角度出發，收益性房地產的運營費用不包括（ ）等。）等。 A .A .房地產改擴建費用房地產改擴建費用 B .B .抵押貸款還本付息額抵押貸款還本付息額 C C 、房屋設備折舊費、房屋設備折舊費 D .D .所得稅所得稅 E E 、房屋裝修折舊費、房屋裝修折舊費 1515、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為4040年，不年，不可續期，至今已使用了可續期，至今已使用了8 8年。該宗房地產當時在正常情況年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益下第一年獲得凈收益6 6萬元，以后每年凈收益增長萬元