1、物業(yè)管理實務(wù)講義-物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理實務(wù) 第7章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)本章講授本章講授：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)程序編制物業(yè)管理招標(biāo)文件物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫學(xué)習(xí)目的與要求1了解物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義2掌握物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則招標(biāo)文件的主要內(nèi)容招標(biāo)書的編寫內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)的條件中標(biāo)與履約3重點掌握編制招標(biāo)文件的原則招標(biāo)文件編制程序物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)書的編寫要求投標(biāo)書編寫的組織物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招標(biāo)、投標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則及意義物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念：招標(biāo)是招標(biāo)單位在興建工

2、程、合作經(jīng)營某項業(yè)務(wù)或進(jìn)行大宗商品交易時，將自己的要求和條件公開告示，讓符合要求和條件者參與競爭，從中選擇最佳對象為中標(biāo)者，雙方簽訂合約招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時，通過制訂招標(biāo)文件，向社會公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理投標(biāo)所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動的過程物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的類型 及形式物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式物業(yè)管理招標(biāo)類型物業(yè)管理招標(biāo)類型物業(yè)管理招標(biāo)

3、按管理內(nèi)容可分為：單純物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標(biāo)專項服務(wù)工作招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)無限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)有限競爭性招標(biāo)公開招標(biāo)的特點這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機(jī)會業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費用支出較大邀請招標(biāo)的含義 所謂邀請招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請其參加投標(biāo)的方式邀請招標(biāo)有限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)的特點是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小如果對競標(biāo)對象選擇得當(dāng)，則起到花費少、效率高的作用，同時

4、提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對招投標(biāo)雙方都十分有利。但這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、機(jī)會均等的原則法律的規(guī)定根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請書，所需載明的事項與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告要求相同物業(yè)招標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)項目應(yīng)具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項目的主體和配套設(shè)施建設(shè)具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具

5、備投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件具有獨立的法人資格具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì)具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件企業(yè)近期經(jīng)營情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康物業(yè)管理招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段投標(biāo)階段信譽(yù)調(diào)查取樣階段開標(biāo)階段發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書資格預(yù)審，確定投標(biāo)申請人招標(biāo)人向投標(biāo)人提供招標(biāo)文件，接受咨 為了使投標(biāo)人更加清楚招標(biāo)意圖，通常由招標(biāo)人在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會（或稱標(biāo)前會議），召開會議的目的是解答投標(biāo)人提出的各類問題招標(biāo)階段投標(biāo)階段凡獲得投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫投標(biāo)單，或撰寫投標(biāo)書參加投標(biāo)投標(biāo)書的報送信譽(yù)調(diào)查取樣階段為了保證隨機(jī)取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查取樣時，

6、應(yīng)注意以下幾點：調(diào)查取樣必須由招標(biāo)人組織的招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)帶隊，開展工作應(yīng)對各投標(biāo)人的調(diào)查取樣同時進(jìn)行，避免相互干擾應(yīng)到現(xiàn)場隨機(jī)抽樣，不能事先通知安排，預(yù)防取樣不實現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢，應(yīng)立即把調(diào)查表密封帶回標(biāo)書評議開標(biāo)：按照招標(biāo)書中規(guī)定的截標(biāo)時間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)評標(biāo)評標(biāo)開標(biāo)開標(biāo)標(biāo)書評議評標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評委評閱，經(jīng)過評委認(rèn)真仔細(xì)、獨立完成標(biāo)書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標(biāo)書評分 評標(biāo)委員會通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家

7、組成成員為5人以上單數(shù) 物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場答辯一是進(jìn)一步了解標(biāo)書的真實性、可操作性、客觀性二是對標(biāo)書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯誤，有必要進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會（或開發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)答辯目的：答辯目的：評分依據(jù)及方式評分依據(jù)：評分依據(jù)： 投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè) 的管理處主任的： 回答問題的準(zhǔn)確性 表達(dá)問題的邏輯性 分析問題的層次性 以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn)評分方式：評分方式： 由評委無記名進(jìn)行評分履約訂立合同招標(biāo)人對中標(biāo)人發(fā)出通知 中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)

8、人的投標(biāo)文件訂立書面合同 招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議履約訂立合同中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的 投標(biāo)保證金不予退還并取消中標(biāo)資格 給招標(biāo)人造成的損失超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償 沒有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償編制物業(yè)管理招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件的原則招標(biāo)文件編制程序招標(biāo)文件的主要內(nèi)容編制招標(biāo)文件的原則合法性合法性指導(dǎo)性指導(dǎo)性明確性明確性公平性公平性招標(biāo)文件的主要內(nèi)容招標(biāo)書招標(biāo)公告評標(biāo)項目、計分方法及定標(biāo)原則招標(biāo)書擬招標(biāo)物業(yè)項目說明物業(yè)概況附屬設(shè)施及設(shè)備設(shè)施物業(yè)管理的

9、招標(biāo)內(nèi)容物業(yè)管理維修基金的落實情況應(yīng)說明的問題投標(biāo)、開標(biāo)時間和地點招標(biāo)公告招標(biāo)公告的主要內(nèi)容有：標(biāo)的招標(biāo)的對象組織機(jī)構(gòu)名稱、地址和通訊方式相關(guān)說明評分方法權(quán)重評分方法權(quán)重：評分方法權(quán)重：標(biāo)書應(yīng)加大權(quán)重比例；應(yīng)超過一半現(xiàn)場答辯應(yīng)放在第二位企業(yè)信譽(yù)應(yīng)放在第三位物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫編寫要求編寫要求編寫內(nèi)容編寫內(nèi)容編寫的組織編寫的組織物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫內(nèi)容管理方式管理組織架構(gòu)管理費用的預(yù)算方案管理操作及制度管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針便民服務(wù)措施社區(qū)文化 物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫的組織分工與合作：分工、合作、審查標(biāo)書的整體性把握與控制人員組成及機(jī)構(gòu)的設(shè)立本章要點1物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本 概念招標(biāo)、投標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)