1、第二章 區段基準地價的測算與確定第一節 區段基準地價內涵的設定一、基準地價的內涵基準地價是指在城市規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或者不同均質地域的土地，按照商業、住宅、工業等用途，分別評估確定的某一時點上一定年期的土地使用權區域平均價格。它是在設定評估基準日、設定土地開發程度、設定使用年期下完整國有出讓土地使用權的區域平均價格。二、區段基準地價的內涵根據城鎮土地估價規程以及江蘇省地價動態監測與基準地價更新技術規范（2007）相關規定，結合連云港市市區的實際情況，確定區段基準地價內涵為城市某用途某一區段在評估基準日，開發程度設定為區段平均開發程度，使用年期設定為該用途法定最高出讓年期，容

2、積率設為區段平均容積率時的國有出讓土地使用權價格。從成本構成的角度上看，基準地價由土地征地拆遷安置的平均成本（即平均土地取得費）、城市大配套和土地開發的平均成本（即平均土地開發費）、與土地取得費和開發費相關的利息利潤以及土地所有權收益（即土地增值收益）構成。三、區段基準地價內涵的設定（一）估價基準日的設定根據江蘇省城鎮地價動態監測與基準地價更新技術規范（2007）規定，“基準地價體系的基準日默認為每年的1月1日”。根據本次土地估價資料收集的實際情況和連云港市國土資源局的要求，本次基準地價的評估基準日設定為2008年1月1日。（二）基準地價評估設定的土地開發程度依據城鎮土地估價規程的規定，本次評

3、估的商業、住宅、工業用地基準地價所設定的土地開發程度為土地開發的實際平均水平。在基準地價主體構成上，基準地價的土地開發費僅包含不同區段的宗地外供水、排水、供電、通氣、通訊、通路和宗地內的場地平整費用，不包含宗地內的基礎設施開發費用。各區段土地開發水平見表2-1-1。表2-1-1 連云港市市區地價區段土地平均開發水平設定表土地用途區段編號宗地紅線外開發水平宗地紅線內商業0505001S0503013S通路、通上水、通下水、通電、通氣、通訊土地平整0602014S-0520032S0303001S0309017S0310001S-0310003S通路、通上水、通下水、通電、通訊土地平整030101

4、8S-0305022S0310004S-0310005S通路、通上水、通電、通訊土地平整住宅0505001J0503009J通路、通上水、通下水、通電、通氣、通訊土地平整0303001J0309016J通路、通上水、通下水、通電、通訊土地平整0309017J-0305020J通路、通上水、通電、通訊土地平整工業0506001G-0602009G0303001G-0309008G通路、通上水、通下水、通電、通訊土地平整0610010G-0520013G0309009G-0309011G通路、通上水、通電、通訊土地平整（三）土地使用年期的設定本次連云港市市區基準地價評估設定的土地使用年期為各類用地

5、法定最高出讓年期，即：商業：40年住宅：70年工業：50年（四）平均容積率的設定根據連云港市總體規劃和地價外業調查資料，連云港市市區基準地價對應的容積率確定為各地價區段不同用途土地的現狀平均容積率。由于容積率對工業用地價格水平影響較小，故工業地價區段不做容積率設定。連云港市市區商業、住宅各區段平均容積率見下表。表2-1-2 連云港市市區商業地價區段設定容積率表區段編號設定容積率區段編號設定容積率區段編號設定容積率0505001S1.87 0506021S1.26 0303009S1.34 0503002S1.84 0503022S1.24 0303010S1.22 0508003S1.81 0

6、504023S1.22 0302011S1.19 0505004S1.78 0603024S1.20 0301012S1.16 0505005S1.75 0602025S1.18 0305013S1.03 0503006S1.72 0504026S1.16 0305014S1.02 0506007S1.64 0510027S1.02 0303015S1.01 0505008S1.62 0510028S1.00 0301016S1.00 0506009S1.60 0520029S0.98 0309017S0.99 0506010S1.58 0620030S0.97 0301018S0.91 05

7、08011S1.56 0502031S0.95 0305019S0.90 0508012S1.54 0520032S0.90 0305020S0.89 0503013S1.52 0303001S1.66 0305021S0.88 0602014S1.46 0303002S1.63 0305022S0.87 0502015S1.44 0303003S1.60 0310001S1.44 0507016S1.42 0303004S1.57 0310002S1.40 0508017S1.40 0303005S1.54 0310003S1.36 0506018S1.38 0303006S1.43 031

8、0004S1.23 0506019S1.36 0303007S1.40 0310005S1.19 0508020S1.34 0303008S1.37 表2-1-3 連云港市市區住宅地價區段設定容積率表區段編號設定容積率區段編號設定容積率區段編號設定容積率0505001J1.630507018J1.12 0303008J1.55 0505002J1.550601019J1.10 0305009J1.43 0506003J1.450603020J1.08 0309010J1.40 0506004J1.430601021J1.06 0302011J1.37 0506005J1.410603022J1

9、.04 0301012J1.34 0507006J1.390520023J1.04 0309013J1.26 0508007J1.370603024J1.01 0305014J1.23 0508008J1.350502025J0.98 0301015J1.20 0503009J1.330520026J1.04 0309016J1.17 0506010J1.250610027J0.99 0309017J1.05 0506011J1.230303001J1.88 0309018J1.03 0507012J1.210303002J1.84 0305019J1.01 0504013J1.190303003J1.80 0305020J0