1、.代理詞尊敬的審判長、審判員、人民陪審員：受彭建英的委托和湖南正其律師事務所的指派，我擔任胡衛紅訴彭建英房屋買賣合同糾紛一案被告方的代理人，現依據事實與法律發表以下代理意見，懇請法庭采納：一、彭建英與胡衛紅簽定的房屋轉讓合同違反了法律的強制性規定，依據中華人民共和國合同法第52條第（五）項之規定，該合同系一份無效合同。其理由為：本房屋轉讓合同的標的物系軍產房，土地是國家劃撥的，彭建英不能取得房屋的土地使用權，其房產不得對外轉讓。依據中國人民解放軍房地產管理條例第10條第一款之規定，不論數量多少，凡軍隊房地產同地方有償轉讓或者無償移交的，必須由總后勤部審批。另依據軍隊現有住房出售管理辦法第四條，

2、“出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施”。所以彭建英未經部隊有關部門審批擅自將該軍產房轉讓給胡衛紅違反了法律強制性規定，該合同無效。而承擔合同無效的法律后果，彭建英固然有責任，但胡衛紅也是有重要責任的，因為胡衛紅在簽定此合同時，對該合同的標的物系部隊的房屋是明知的，轉讓合同條款上也寫得很清楚。二、彭建英與胡衛紅簽定的房屋轉讓合同所轉讓的房產系彭建英與陳健婚姻存續期間的夫妻共同財產，未經共有人陳健的同意，彭建英無權擅自處分該房屋，該房屋轉讓合同依法不能產生法律效力。其理由為：依據最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第89條之規定“共同

3、共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”。在本案中，轉讓的房產系陳健與彭建英的共同財產，彭建英系無處分權人。而胡衛紅夫婦明知該房產是陳健原所在部隊的房屋，并且胡衛紅夫婦也認識陳健，胡衛紅夫婦不可能不明知該房屋系陳健夫婦的共同財產。既然明知系陳健夫婦的共同財產，在未經陳健同意的情況下，胡衛紅仍然與彭建英簽定房屋買賣合同，說明了胡衛紅根本就不是善意的。既然胡衛紅不是善意的，就應當將該轉讓行為依法認定為無效。另依據中華人

4、民共和國合同法第51條之規定“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。也就是說，依據合同法的此項規定，未經陳健的追認，彭建英處分該房屋的行為也是不能產生法律效力的。三、依據中華人民共和國合同法第56條之規定，無效的合同自始沒有法律約束力。依此規定，彭建英與胡衛紅所簽定的房屋轉讓合同是自始無效的，其合同所約定的定金條款也當然無效。另依據合同法第58條之規定，合同無效，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。在本案中，房屋轉讓合同無效，胡衛紅確實遭受了損失，但其實際損失只能按銀行同期貸款利率計算，也就是說

5、只能主張自胡衛紅付款之日即2010年12月16日起至彭建英償款之日止的利息損失，而不是主張雙倍返還定金。況且在本案中，彭建英和胡衛紅都是有過錯的，其雙方應各自承擔相應的責任。另依據中華人民共和國擔保法第91條之規定“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十”。在本案中，房屋轉讓的總價為20萬元，合同約定的定金為5萬元，而收條上寫的又是定金6萬元，均已超過合同標的額的百分之二十，違反了法律強制性規定，其超過部分也同樣是無效的。此外，該買賣房屋的面積為118平方米，而價款才20萬元，并且賣方還要承擔過戶的費用，其交易價格遠遠低于了市場價格，從公平原則的角度上來說，該房屋轉讓合同也是一份顯示公平的合同，被告方可以對該合同行使撤銷權。四、綜上，不管是從軍產的角度來說，還是從夫妻共有財產的角度上來說，彭建英與胡衛紅簽定的房屋轉讓合同系無效合同，其定金條款自始、當然無