1、不動產抵押評估操作不動產抵押評估操作實務實務劉秋芬湖北眾聯資產評估有限公司湖北眾聯土地估價有限公司湖北眾聯房地產估價有限公司注冊房地產估價師注冊土地估價師1 不動產抵押的概念2 相關技術規范3 價值類型5 估價方法擬討論以下問題26 估價程序4 估價原則8 土地估價報告7 房地產估價報告9 房地產抵押注意的主要問題10 案例分析 一、不動產抵押的概念不動產（英語：Real Estate），它包括土地及其上之房屋等不可移動、可以有固定地址的建筑物，因此物業也屬于不動產。中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)第186條規定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產。

2、比如尚未收割的農作物，就是不動產，但收割后的農作物就是動產。 不動產抵押評估中主要針對的是土地及地上房屋建筑物，也即是通常意義的房地產。房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。3 二、相關技術規范建設部、人行和銀監會聯合制定了關于規范與銀行信貸業關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知及配套的技術規則房地產抵押估價指導意見。房地產抵押估價指導意見。建設部、人行和銀監會聯合制定的關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知明確要求將科學、合理的確定房地產抵

3、押價值，選用房地產估價機構，審慎放貸，貫徹到房地產抵押與處置的全過程。銀監會發布的商業銀行房地產貸款風險管理指引也有相關要求。4 三、價值類型三、價值類型房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。5 三、價值類型注：抵押物處置后所得價款的清償次序為：（1）支付處分抵押物的費用，如拍賣傭金、評估費、保管費、司法費用等；（2）扣除抵押物應繳納的稅費，

4、如補繳土地出讓金、契稅、土地增值稅、過戶登記費等；（3）償還抵押權人債權本金、利息及支付違約金；（4）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失或賠償金；（5）剩余金額交還抵押人。由此可見需扣除（1）、（2）兩項費用后才可償還抵押權人的債權，為了抵押權人債權的安全，（1）、（2）兩項費用對抵押價格和處置價格的影響應予以考慮。（如平安銀行扣除變現費用）6 四、估價原則1、獨立、客觀、公正原則（對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格）2、合法原則（在依法判定的估價對象狀況下）3、價值時點原則（根據估價目的確定的某一特定時間）4、替代原則（與類似房地產在同等條件下價值偏差在合理范圍）5、最高最

5、佳原則（最高最佳利用狀況：最佳用途、規模和檔次）6、謹慎原則（充分充分考慮導致估價對象價值偏低的因素，慎慎重重考慮導致導致估價對象價值偏高的因素）其中1-5為市場價值的原則，房地產抵押價值和抵押凈值的評估，除應遵循市場價值評估的原則外，還應遵循謹慎原則。7 五、估價方法五、估價方法主要有比較法、收益法、成本法、假設開發法等。對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。（舊（舊版規范）版規范）當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍；當必須取舍時，應在估價報告中說明

6、并陳述理由。（新版規范）（新版規范）8 五、估價方法1、比較法（1）原理比較法，也稱為市場法、市場比較法、交易實例比較法。是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到的估價對象價值或價格的方法。（2）適用范圍：適用于同類房地產數量較多、經常發生交易且具有一定可比性的房地產，如住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地等。（3）計算公式 交易情況 市場狀況 房地產狀況 修正 調整 調整 比準價格可比實例價格100/( ) （1價格變動率）期數100/( ) 9 五、估價方法（4）步驟搜集交易實例交易對象基本情況，交易方式，成交日期，成交價格

7、，付款方式，交易目的等選取可比實例不少于三個，不宜超過一年、不得超過兩年，能修正為正常價格，案例真實、估價報告中說明名稱、位置及附位置圖和外觀照片建立比較基礎單位統一、付款方式統一等10 五、估價方法（4）步驟進行交易情況修正非正常成交價格修正為正常成交價格進行市場狀況調整價格變動率或價格指數來源真實可靠進行房地產狀況調整區位狀況、實物狀況、權益狀況計算比較價值11 五、估價方法（5）進行相關修正必須符合以下規定：分別對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正和調整幅度不宜超過30%；經修正和調整后的各個可比實例價格中，最高價和最低價的比值不宜大于1.2。最

8、后計算結果可根據各個可比實例的差異程度、相似程度、可靠程度等情況，選用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算。12 五、估價方法2、收益法（1）原理預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。（2）適用范圍適用于估價對象或同類房地產通常有租金等經濟收入的收益性房地產，包括住宅、寫字樓、商店、餐館、停車場等。（酒店、加油站等也可用收益法，但評估房地產價值的時候需要扣除商業利潤）。13 五、估價方法2、收益法（3）計算公式式中：V房地產在估價時點的收益價格，通常稱為現值。Ai房地產的未來凈運營收益，通常簡稱凈收益。R房地產的報酬率n房地產的

9、收益期限，是從估價時點開始計算的未來可以獲得收益的持續時間，通常稱為收益年限。14 五、估價方法2、收益法（4）步驟：選擇具體估價方法；測算收益期或持有期；測算未來收益；確定報酬率或資本化率、收益乘數；計算收益價值。15 五、估價方法2、收益法（5）參數選取收益期限問題：土地使用權剩余期限=建筑物剩余經濟壽命，收益期限任選其一；土地使用權剩余期限建筑物剩余經濟壽命，收益價值為按收益期限計算的價值，加自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值；16 五、估價方法2、收益法（5）參數選取收益期限問題：土地使用權剩余期限建筑物剩余經濟壽命，按出讓合同約定：第一種，出讓合同約定約定土地使

10、用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物的非住宅房地產，收益價值應為按收益期計算的價值；第二種，出讓合同未約定未約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物的房地產，收益價值應為按收益期計算的價值，加建筑物在收益期結束時的價值折現到價值時點的價值。17 五、估價方法2、收益法（5）參數選取報酬率取值方法（較常用的兩種）：市場提取法：選擇不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益等數據，選用相應的收益法公式，測算報酬率。累加法：以安全利率加上風險調整值作為報酬率。安全利率可選用國務院金融主管部門公布的同一時期一年定期存款年利率或一年期國債年利率；風險調整值應為承擔額外風險所要求的補償，

11、并應根據估價對象及其所在地區、行業、市場等存在的風險來確定。18 五、估價方法3、成本法（1）原理是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。（2）適用范圍：新近開發完成的房地產、可以假設重新開發的現有房地產、正在開發的房地產（即在建工程）、計劃開發的房地產(如期房)等（3）計算公式：房地產價值=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤19 五、估價方法3、成本法注：開發利潤率有多種，不同利潤率內涵和計算口徑也不同。直接成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本）投資利潤率=開發利潤/（土地取

12、得成本+開發成本+管理費用+銷售費用）成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息）銷售利潤率=開發利潤/開發完成后的房地產價值20 五、估價方法3、成本法（4）步驟：選擇具體估價路徑測算重置成本或重建成本測算折舊計算成本價值。21 五、估價方法4、假設開發法（1）原理是求得估價對象后續開發的必要支出及折現率或后續開發的必要支出及應得利潤和開發完成后的價值，將開發完成后的價值和后續開發的必要支出折現到價值時點后相減，或將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。（2）適用范圍：適用于具有開發或再開發潛力且開發完成后的價值可以采

13、用比較法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產，包括可供開發的土地、在建工程、可重新開發、更新改造或改變用途的舊房等。22 五、估價方法4、假設開發法（3）計算公式待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費23 五、估價方法4、假設開發法（4）步驟：選擇具體估價方法；選擇估價前提；選擇最佳開發經營方式；測算后續開發經營期；測算后續開發的必要支出；測算開發完成后的價值；確定折現率或測算后續開發的應得利潤；計算開發價值。24 五、估價方法4、假設開發法注：根據估價對象的實際情況，選擇動態分析法或靜態分析

14、法，并優先選用動態分析法；動態分析法應對后續開發的必要支出和開發完成后的價值進行折現現金流量分析，且不另外測算后續開發的投資利息和應得利潤；靜態分析法應另外測算后續開發的投資利息和應得利潤。未來開發完成后的房地產經營方式，包括出售、出租、自營等。25 六、估價程序1、受理估價委托出具估價委托合同（估價委托書），并約定是否提供技術并約定是否提供技術報告報告根據項目的規模、難易程度和完成的時間確定安排的估價師數量，并至少選派兩名能勝任該工作的估價師2、確定估價基本事項估價目的、價值時點、估價對象、價值類型3、編制估價作業方案根據估價對象的實際情況來確定估價方法和技術路線。26 六、估價程序4、搜集

15、估價所需資料估價對象的區位、實物、權益狀況估價對象及同類房地產的交易、收益、成本等資料對估價對象所在地區的房地產價值和價格有影響的資料查看估價對象的權屬證明文件的原件，并將復印件與原件核對（如兩證、出讓合同、出讓金、在建工程工程款支付情況等）27 六、估價程序5、實地查勘估價對象觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區位、實物、權益狀況拍攝估價對象內部、外部、周圍環境的照片，估價師本人在現場的照片制作實地查勘記錄，并記載查勘對象、內容、結果、時間和人員及其簽名注：無法進入估價對象內部進行實地查看時，對估價對象的外部狀況和區位狀況進行實地查勘，并在估價報告中說明未進入估價對象內部進行實地查勘及其具體原

16、因。對未進行實地查勘的估價對象內部狀況，應作為估價假設中的依據不足假設在估價報告中說明。（征收和司法鑒定中經常會遇到）28 六、估價程序6、選用估價方法進行測算根據估價對象的實際情況選擇合適的估價方法7、確定估價結果運用的方法不能隨意取舍，權重的選取要有充分的理由（不同的銀行對估價結果的精確度要求不一樣，如中信銀行精確到元、平安銀行扣變現費用等，提前和銀行溝通）8、撰寫估價報告29 六、估價程序9、審核估價報告審核記錄要注明審核意見、結論、日期和人員簽名10、交付估價報告審核合格后的正式報告不少于兩名注冊房地產估價師簽名并加蓋估價機構公章，并按約定是否提供技術報告（新規并按約定是否提供技術報告

17、（新規范的要求）范的要求）11、保存估價資料所有的底稿資料保存時間不少于10年30 七、房地產估價報告 口頭報告（如預估值） 估價報告 表格式報告（成套住宅批量估價） 書面報告 （預評、正式） 敘述式報告 1、封面 估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人、房地產估價機構、注冊房地產估價師姓名及注冊號、估價報告出具日期31 七、房地產估價報告2、致估價委托人函致函對象、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價方法、估價結果、特別提示、致函日期、加蓋估價機構公章和法人章3、目錄包含估價結果報告、估價技術報告、附件的每個組成部分（不提供技術報告時可不列技術報告的目錄）4、估價師聲明

18、估價職業道德、專業勝任能力、勤勉盡責等的保證32 七、房地產估價報告5、估價假設和限制條件一般假設(估價對象權屬、面積、用途等)未定事項假設（土地用途、容積率等，房地產抵押的配套土地報告較常見）不相一致假設（實際用途、登記用途、規劃用途不一致，兩證記載地址不一致等）估價報告使用限制（使用者、使用期限，不宜超過自估價報告出具日起一年）6、估價結果報告7、估價技術報告8、附件33 七、房地產估價報告房地產估價結果報告房地產估價結果報告（一）估價委托人說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所（二）房地產估價機構說明本估價項目的房地產估價機構的全稱、法定代表人或執

19、行合伙人、住所、估價資質等級和資質證書編號（三）估價目的說明本次估價的目的和應用方向34 七、房地產估價報告房地產估價結果報告房地產估價結果報告（四）估價對象概要說明估價對象的名稱，坐落，規模、用途、權屬等基本情況。其中，對土地的基本狀況說明應包括：四至、形狀、開發程度、土地使用期限。對建筑物的基本狀況說明應包括：建筑結構、設施設備、裝飾裝修、新舊程度。（五）價值時點說明所評估的價值對應的年月日及確定的簡要理由 （六）價值類型說明所評估的價值的名稱、定義或內涵35 七、房地產估價報告房地產估價結果報告房地產估價結果報告（七）估價原則說明本次估價遵循的房地產估價原則名稱、定義或內涵（八）估價依據

20、說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，估價委托人提供的有關資料，房地產估價機構和注冊房地產估價師掌握和搜集的有關資料（九）估價方法估價方法的名稱和定義36 七、房地產估價報告房地產估價結果報告房地產估價結果報告（十）估價結果說明本次估價的不同估價方法的測算結果和最終估價結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明價值日期中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。37 七、房地產估價報告房地產估價結果報告房地產估價結果報告（十）估價結果38 七、房地產估價報告房地產估價結果報告房地產估價結果報告（十一）注冊房地產估價師（舊規范是估價

21、人員）列出所有參加本次估價的注冊房地產估價師的姓名和注冊號，并由本人簽名及注明簽名日期注明簽名日期（十二）實地查勘期應說明實地查勘估價對象的起止日期（十三）估價作業期估計工作的起止日期39 七、房地產估價報告房地產估價結果報告房地產估價結果報告（十四）估價對象變現能力分析與風險提示（非抵押不需要）通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區位、開發程度、價值大小及房地產市場狀況等影響估價對象變現能力的因素假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度，變現時間長短、稅費和清償順序40 七、房地產估價報告房地產估價技術報告房地產估價技術報告（一）估價對象描述與分析詳細

22、說明、分析估價對象的區位、實物、權益狀況區位狀況：位置、交通、外部配套設施、周圍環境等，單套住宅還報貨所處樓幢、樓層、朝向土地實物狀況：面積、形狀、地形、地勢、地質、土壤、開發程度等建筑物實物狀況：建筑規模、結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等權益狀況：用途、規劃條件、所有權、土地使用權、共有情況、擔保設立情況、查封等41 七、房地產估價報告房地產估價技術報告房地產估價技術報告（二）市場背景描述與分析簡要說明估價對象所在地區的經濟社會發展狀況和房地產市場總體狀況并有針對性的詳細說明、分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來（三）估價對象最高最佳利用分析詳

23、細分析、說明估價對象的最高最佳利用維持現狀、更新改造、改變用途、改變規模、重新開發及某種組合抵押估價中多為維持現狀42 七、房地產估價報告房地產估價技術報告房地產估價技術報告（四）估價方法適用性分析逐一分析比較法、收益法、成本法、假設開發法等估價方法的適用性對于理論上不適用的，簡述理由對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充分說明理由對于選用的估價方法，簡述選用的理由并說明其技術路線（五）估價測算過程詳細說明測算步驟、計算公式、計算過程及參數來源或確定依據等（六）估價結果確定說明不同估價方法測算結果和最終評估值，并詳細說明最終評估值確定的方法和理由43 七、房地產估價報告附件附件1、估價

24、委托書2、估價對象位置圖3、估價對象實地查勘情況和相關照片4、估價對象權屬證明復印件5、估價對象法定優先受償款調查情況6、可比實例位置圖和外觀照片（未采用比較法可不需要）7、專業幫助情況和相關專業意見8、估價所依據的其他文件資料9、房地產估價機構營業執照和估價資質證書復印件10、注冊房地產估價師估價資格證書復印件44 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告項目名稱項目名稱:說明估價項目的全稱，內容宜包括估價對象（按照土地證書坐落填寫）、評估目的、價格類型（土地使用權或其他）等要素受托估價單位受托估價單位:說明進行該項估價并符合估價資質的機構名稱，可同時列出合作估價機構土地估價報告編號土地估價

25、報告編號:說明估價機構對該項目的編號，含有“（地名）估價機構簡稱（年度）（估）字第號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度電子備案編號：電子備案編號：（新規程的要求）提交估價報告日期提交估價報告日期:說明土地估價報告提交的具體日期 45 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第一部分第一部分 摘要摘要一、估價項目名稱一、估價項目名稱同“土地估價報告”文字式封面二、委托估價方二、委托估價方說明該項估價的委托單位或個人三、估價目的三、估價目的說明該項估價是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據、估價結果的應用方向等，對估價依據則應注明文號、批準單位及批準日期等四、估價期日四、估價期日說明

26、估價結果對應的具體日期，樣式為 年 月 日五、估價日期五、估價日期說明該項估價工作的起止日期46 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第一部分第一部分 摘要摘要六、地價定義六、地價定義說明估價對象實際用途和宗地內外實際開發程度、本次估價所設定的開發程度和用途及其理由，現狀利用或規劃利用條件。土地開發程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內外“幾通”（指通路、通電、供水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內平整；地價定義應注明所估地價的內涵是指在公開市場（或特定市場）條件下、于估價期日、現狀利用或規劃利用條件下、設定的開發程度與用途、法定最高年限內一定年期

27、的土地使用權（或包括其他內容）價格47 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第一部分第一部分 摘要摘要七、估價結果七、估價結果說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額，并附土地估價結果一覽表。如需用外幣表示的，應標明估價期日外幣與人民幣的比價。 對涉及抵押的估價，應注明上述估價結果中是否包含法定優先受償對涉及抵押的估價，應注明上述估價結果中是否包含法定優先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應付費用等。、司法訴訟費用及其他應付費用等。八、土

28、地估價師簽字八、土地估價師簽字由參加評估及符合估價資質的估價機構中的至少兩名土地估價師簽字，并注明土地估價師資格證書號九、土地估價機構九、土地估價機構由簽字土地估價師所在的估價機構法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個為符合土地估價資質的估價機構估價機構負責人簽字： （機構公章）年 月 日 48 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第一部分第一部分 摘要摘要49 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第二部分第二部分 估價對象界定估價對象界定一、委托估價方一、委托估價方說明該項估價的委托單位及其隸屬關系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關系、主營業務范圍等以及單位地址、法人代表、聯系人

29、等，或委托的個人、聯系地址、聯系人等二、估價對象二、估價對象說明估價對象的具體范圍，指出估價對象僅為土地還是包括其他內容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等三、估價對象概況三、估價對象概況1、土地登記狀況、土地登記狀況說明估價對象的權源以及權屬變更情況、估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級別、土地權屬性質及權屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等未辦理登記手續的，應說明理由50 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第二部分第二部分 估價對象界定估價對象界定2、土地權利狀況、土地權利狀況說明估價對象的土地所有權、使用權、他項權利狀況，以

30、出讓方式取得的土地使用權要說明取得時間、出讓金數額、批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規定，對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利、相鄰關系權利等要詳加說明3、土地利用狀況、土地利用狀況說明估價對象的利用現狀及土地利用條件。利用現狀包括估價對象上的建構筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構筑物應說明建構筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數，以及其他地上附著物狀況等；土地利用條件包括估價對象的規劃利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情況，對以規劃條件進行評估的，應說明規

31、劃條件的批準機關及批準日期、具體規劃條件等51 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第二部分第二部分 估價對象界定估價對象界定四、影響地價的因素說明四、影響地價的因素說明1、一般因素、一般因素應說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內容：（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）（2） 不動產制度與不動產市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）（3）產業政策（含稅收政策等）（4）城市規劃與發展目標（5）城市社會經濟發展狀況（包括城市經濟布局、發展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內容）2、區域因素、區域因素說明待估宗地所在城鎮內部區域條件對地價的影響，可

32、包括：（1）區域概況（含區域位置、人口、級別、經濟發展、區域優勢等）（2）交通條件（含區域內公共交通狀況、對外交通條件等）（3）基礎設施條件（指區域內供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫院等配套設施的完善程度）（4）環境條件（含區域人文環境和自然環境）（5）商服繁華情況、產業集聚狀況（6）規劃限制等52 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第二部分第二部分 估價對象界定估價對象界定四、影響地價的因素說明四、影響地價的因素說明3、個別因素、個別因素說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質、地形、地勢、容積率、宗地基礎設施條件以及估價對象現狀利用或規劃利用等影響地

33、價水平的因素說明 53 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第三部分第三部分 土地估價結果及其使用土地估價結果及其使用一、估價依據一、估價依據說明該項估價所依據的：1、國家有關法律、法規、行政規章、估價對象所在省市的有關法律法規和政策；2、采用的技術標準；3、委托方提供的有關資料；4、受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查所獲取的資料等上述估價依據應與估價過程相一致，對估價過程中方法選擇、有關參數確定所依據的主要文件應列出名稱和文號二、土地估價二、土地估價1、估價原則、估價原則簡要說明該項估價所遵循的主要原則 估價原則應根據估價對象特點與估價目的有所選擇54 八、土地估價報告土地

34、估價報告土地估價報告第三部分第三部分 土地估價結果及其使用土地估價結果及其使用2、估價方法、估價方法簡要說明估價中采用的主要方法、方法選擇的依據。估價方法應根據估價目的和估價對象特點等選定，并與估價原則和估價依據銜接一致。本標準推薦使用而未選用的方法應說明不選用的理由除符合本規標準定的特殊情況外，每項估價所選估價方法應不少于兩種3、估價結果、估價結果說明每種估價方法的估價結果、最終估價結果的確定方法及依據、以人民幣表示的單位地價及總地價 如用外幣表示地價，應注明估價期日外幣與人民幣的比價。55 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第三部分第三部分 土地估價結果及其使用土地估價結果及其使用三

35、、估價結果和估價報告的使用三、估價結果和估價報告的使用1、估價的前提條件和假設條件、估價的前提條件和假設條件說明進行本次估價及估價報告與估價結果成立的前提條件（如估價依據的可靠性、市場的客觀性、地價內涵、土地的持續利用等）、假設條件（如估價對象的用途設定、年期設定、估價期日設定等）2、估價結果和估價報告的使用、估價結果和估價報告的使用包括以下內容：包括以下內容：（1）估價報告和估價結果發生效力的法律依據。說明進行本次估價所依據的主要法律、法規，注明估價報告和估價結果的作用依照法律、法規的有關規定發生法律效力。（2）本報告和估價結果使用的方向與限制條件。說明估價報告和估價結果在一定評估目的下使用

36、，注明土地估價報告的提供對象和使用條件。56 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第三部分第三部分 土地估價結果及其使用土地估價結果及其使用（3）說明估價報告的有效期限，自報告提交日起，原則上不超過 1 年。（4）申明估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價結果有解釋權。（5）違規使用土地估價報告和估價結果的法律責任。3、需要特殊說明的事項、需要特殊說明的事項說明：（1） 有關資料來源及未經實地確認或無法實地確認的資料和估價事項；（2） 對估價結果和估價工作可能產生影響的變化事項（如地價指數、開發程度、設定用途等）以及采取的相應措施；（3） 估價對象的特殊性、估價中未考慮的因

37、素及采取的特殊處理，必要時說明原因或依據；（4） 其他需要特殊說明的問題。57 八、土地估價報告土地估價報告土地估價報告第四部分第四部分 附件附件 應包括：（1）委托估價函、委托方營業執照、待估對象權屬證明材料、土地利用狀況或規劃證明材料等。權屬證明材料包括：土地使用證、出讓合同或協議、房屋產權證；無上述權屬證明材料時， 應說明原因；估價人員應對權屬證明原件進行核對核實后，在復印件上加蓋估價機構公章。土地利用狀況與條件或規劃證明材料。（2）宗地區域位置圖、估價對象及比較案例照片、現場查勘記錄表、估價師現場查勘照片、估價機構資格及簽字土地估價師證書復印件、估價機構營業執照等。（3）其他相關資料復

38、印件 58 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）項目名稱項目名稱: 說明估價項目的全稱，內容宜包括估價對象、評估目的、價格類型（土地使用權或其他）等字樣。估價項目全稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如“縣（市）”字樣受托估價單位受托估價單位:同“土地估價報告”文字式土地估價報告編號土地估價報告編號: 同“土地估價報告”文字式土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿） 編號編號:說明估價機構對該項目的技術編號，含有“（地名）估價機構簡稱（年度）（技）字第 號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度電子備案號：電子備案號

39、：提交估價報告日期提交估價報告日期: 同“土地估價報告”文字式59 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿） 關鍵詞：關鍵詞：估價對象所在市、縣全名，與項目名稱中市、縣全名一致；估價目的，應簡要說明本次評估的估價目的，如“出讓、轉讓、抵押”等；估價機構，說明估價機構全稱；年度，說明提交土地估價報告日期所在年度 60 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第一部分 總 述一、估價項目名稱一、估價項目名稱同土地估價技術報告（評估工作底稿）封面 如一個項目涉及兩個以上市縣時，應分市縣分別出具土地估價技術報告（評估工作底

40、稿）二、委托估價方二、委托估價方同“土地估價報告”文字式三、受托估價方三、受托估價方說明該項估價的受托估價機構、機構地址、估價機構資質級別、資格證書獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法人代表等四、估價目的四、估價目的同“土地估價報告”文字式五、估價依據五、估價依據同“土地估價報告”文字式六、估價期日六、估價期日同“土地估價報告”文字式61 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第一部分 總 述七、估價日期七、估價日期同“土地估價報告”文字式 八、地價定義八、地價定義同“土地估價報告”文字式九、估價結果九、估價結果同“土地估價報告”文字式十、需要特

41、殊說明的事項十、需要特殊說明的事項同“土地估價報告”文字式十一、土地估價師簽字十一、土地估價師簽字同“土地估價報告”文字式十二、土地估價機構十二、土地估價機構同“土地估價報告”文字式估價機構負責人簽字： （機構公章） 年 月 日62 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第二部分第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述一、估價對象描述1、土地登記狀況同“土地估價報告”文字式2、土地權利狀況同“土地估價報告”文字式3、土地利用狀況同“土地估價報告”文字式上述內容中，土地登記和權利狀況以土地登記、土地使用證和土

42、地使用權出讓合同中的有關內容為準，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產權登記內容和實際勘察與調查的內容為準土地權利狀況中他項權利限制以及土地利用限制等對地價造成影響的，應說明影響趨勢及影響程度63 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第二部分第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析估價對象描述及地價影響因素分析二、地價影響因素與市場背景分析二、地價影響因素與市場背景分析按照一般因素、區域因素、個別因素歸類說明影響估價對象地價水平的因素影響因素可根據估價對象特點和估價目的有所選擇和側重。地價影響因素的分析，應做到客觀描述，用語規范，內涵準確，能夠定量反

43、映的應定量描述64 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價一、估價原則一、估價原則同“土地估價報告”文字式二、估價方法與估價過程二、估價方法與估價過程要求說明估價方法選擇依據和每種方法的估價過程應根據估價對象特點及項目的實際情況，依據本標準選取適宜的估價方法。除符合本規程規定的特殊情況外，每項估價所選估價方法應不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據。對本標準推薦使用而未選用的方法或選用本標準中明確 “慎用”、“不宜使用”的方法，應說明理由。各種估價方法的應用過程應分別滿足本標準的相應要求在選擇估價方法時，如估價對象位于城

44、鎮范圍內、基準地價覆蓋范圍之外，可以在充分分析論證其可行性的基礎上，選擇采用基準地價系數修正法，參照基準地價的末級地進行評估65 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價（一）市場比較法（一）市場比較法應用此種方法估價，應按照本標準規定，選擇相似比較實例，進行因素比較修正后，確定待估土地的價格。對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正應滿足以下具體要求：1、比較實例選擇。要求比較實例至少三個，選擇的實例與估價對象應屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價期日相差不超過 3 年、在地域上屬近鄰區域或類似

45、區域，所選實例應發生實際交易，并具體說明實例的位置、用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價格及價格內涵等。66 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價（一）市場比較法（一）市場比較法2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應包括影響地價的全部主要因素，主要是區域因素和個別因素。其中區域因素修正的主要因子有商服繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、土地使用限制等。 個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內基礎設

46、施水平、地勢、地質、水文狀況、容積率、 其他規劃限制條件等。不同用途的土地，影響其價格的區域因子不同，區域因素、個別因素修正的具體因子應根據估價對象的用途確定。以上因素應與報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應說明因素選擇的依據。67 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價（一）市場比較法（一）市場比較法3、因素條件說明。（詳見案例）根據不同用途，并結合實際調查情況和估價對象的特點確定，因素描述的應具體量化，不宜使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語；無法量化的指標，也應具體描述。估價

47、對象和比較實例的各項條件說明應客觀、具體，其中估價對象的因素條件說明應與第二部分影響地價的因素分析相一致，避免前后矛盾。68 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價（一）市場比較法（一）市場比較法4、編制比較因素條件指數表為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正， 必須將因素指標差異折算為反映價格差異的因素條件指數，并編制比較因素指數表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以估價對象的各因素條件為基礎，相應指數為 100，將比較實例相應因素條件與估價對象相比較，確定出相應的指數，并說明確定的依據。在說明確定依據時，應以

48、地產市場情況（如市場交易實例、基準地價及修正體系、地產市場水平、市場變化趨勢等）和估價對象特點為基礎，根據估價人員的合理分析或依據有關法律、法規等確定條件指數，有法律、法規等規定的，應說明批準機關、批準內容、文號及批準時間等。69 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價（一）市場比較法（一）市場比較法5、因素修正在各因素條件指數表的基礎上，進行比較實例估價期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數。 6、實例修正后的地價計算經過比較分析，采用各因素

49、修正系數連乘法，求算各比較實例經因素修正后達到估價對象條件時的比準價格，再依據本標準規定的地價確定方法，測算估價對象的比較價格70 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價（二）收益還原法（二）收益還原法應用此方法估價，應對以下內容予以明確說明:1、具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應的條件，采用市場比較法、剩余法等求算收益時，應根據各自方法的有關要求列出計算步驟和計算過程。2、總費用中涉及的項目和各項標準，應具體說明其確定的依據、確定方法和各項參數的選取標準，依據涉及有關法律、法規的，應說明批準機關

50、、批準時間、文號及內容等。3、說明土地純收益的測算依據和方法。涉及房地產和房屋純收益的，應具體說明有關參數的選取及計算過程。4、明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據和具體標準。5、說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價格確定71 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價（三）剩余法（三）剩余法應用此方法估價，應對以下內容予以明確說明:1、通過分析估價對象條件、利用現狀等，確定土地的最佳利用方式。應包括確定土地的用途、建筑容積率、層數等項內容。2、明確估價對象開發完成后的利用

51、方式（買賣、出租等）及依據目前市場狀況估算的不動產總價，并說明估算方法及依據。在估算不動產總價時，采用市場比較法確定其價值。對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的土地或不動產價值，也可以根據同一市場狀況采用收益還原法確定其價值。3、對計算中所采用的建筑費、專業費用應說明其確定的方法和依據；對開發周期、利息、稅費、手續費和利潤等應說明其選擇依據和標準。4、說明計算公式、計算過程和結果72 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價（四）成本逼近法（四）成本逼近法應用此種方法估價，應明確以下有關內容：1、說明土地取得費的各組成

52、項目及費用標準，并說明確定的依據。征收土地及地上建筑物、構筑物時，土地取得費是可按有關征收補償、 安置補助費用計算。 從市場購買土地時，土地取得費是土地購買價格。土地取得費均按取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。2、明確估價對象的開發期限、開發狀況和相應的開發費用標準，并說明依據。3、貸款利息、土地開發利潤率、土地增值率的確定，應說明依據的資料及其來源、分析計算過程及結果。4、根據估價對象的個別因素條件進行修正5、說明土地價格的確定方法和結果73 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價（五）基準地價系數修正法（五）

53、基準地價系數修正法應用此種方法估價，應對如下事項予以明確說明：1、具體說明采用的基準地價的頒布實施時間、批準文號、批準機關、基準地價內涵及其利用基準地價計算宗地價格的公式等。2、說明宗地位置、用途及估價對象所在級別或區域的基準地價和對應的因素修正系數表及因素條件說明表，并注明來源及依據。3、說明估價對象的各項因素具體條件，應按因素修正系數表的內容具體列出。4、確定估價對象各因素修正系數和綜合修正系數。5、說明年期、期日及其他影響地價因素間的差別和相應的修正系數。6、按照相應公式，利用基準地價進行修正，測算宗地地價74 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底

54、稿）第三部分第三部分 土地估價土地估價三、地價的確定三、地價的確定1、地價確定的方法、地價確定的方法要求說明對不同估價方法結果進行增值或減值調整的原因。對采用眾數、簡單或加權平均值、綜合分析法或以其中某一價格等為最終宗地地價的，應解釋其方法選擇的依據，若舍棄某種估價方法的測算結果，應說明理由。2、估價結果、估價結果應注明地價種類、總地價、單位面積地價、地價單位，總地價并用大寫表示。如用外幣表示地價，應注明估價期日外幣與人民幣的比價75 八、土地估價報告土地估價技術報告（評估工作底稿）土地估價技術報告（評估工作底稿）第四部分第四部分 附件附件 同“土地估價報告”文字式76 九、房地產抵押注意的主

55、要問題（一）在權屬的審查上要注意的問題（一）在權屬的審查上要注意的問題1、權屬文件的真實性、權屬文件的真實性對權屬文件進行審查，確認是否真實、合法、必要時向國土部門或對權屬文件進行審查，確認是否真實、合法、必要時向國土部門或房產部門進行查詢核實。房產部門進行查詢核實。（1）“假按揭假按揭”套取房地產開發貸款套取房地產開發貸款即：開發商利用自己員工及其親屬的身份證，或者從社會上租借來的個人身份證，簽訂所謂的“商品房預售合同”，并以此申請個人住房抵押貸款，取得貸款后，由開發商以個人的名義按月償還本息。同時，開發商將已設定抵押的商品房向社會銷售，實際成交后，購房人一次付款的，則解除抵押；購房人選擇按

56、揭的，開發商就以變更借款人為由，要求銀行重新辦理按揭；更有甚者，開發商既不解除抵押，也不重新辦理按揭，而是通過長期不協助辦理個人住房產權，掩蓋事實。開發商以這種假“按揭”方式取得貸款的現象在各地都不同程度地存在。77 九、房地產抵押注意的主要問題（一）在權屬的審查上要注意的問題（一）在權屬的審查上要注意的問題（2）“售后再抵售后再抵”、“抵后再售抵后再售”有的開發商預售商品房后，不到房地產管理部門辦理合同備案手續，通過隱瞞預售事實，又以其開發項目（含已預售商品房部分）辦理在建工程抵押登記，從銀行取得貸款；也有的開發商在沒有取得抵押權人同意的情況下，隱瞞開發項目已設定在建工程抵押的事實，擅自銷售

57、商品房。 這兩種情況下，如果開發商經營不善或惡意逃廢債務，不能償還到期借款，在建工程抵押權不解除，購房人即使已經實際付清房款，房地產管理部門也無法為其確權登記，其產權也得不到保護；而在購房人已經入住的情況下，銀行也將難以處分抵押物，貸款風險就不可避免。2、權屬文件記載的權利關系和權利狀況、權屬文件記載的權利關系和權利狀況權屬來源、用途、年限、轉讓限制事項等，權屬是否清晰、是否有查封、凍結等情況。78 九、房地產抵押注意的主要問題（二）不同類型房地產抵押的風險與防范（二）不同類型房地產抵押的風險與防范1、土地使用權抵押、土地使用權抵押（1）明確地價款是否交清。若分期或延期，需計算利息，并在抵押價

58、值中扣除。（2）明確拆遷安置及場地平整情況。若拆遷安置由開發商負責，應弄清拆遷安置或征地費用是否已付清或拆遷安置是否完畢等。（3）注意項目是否有限制條件，如在抵押和轉讓時需補交出讓金、無償配建公租房等。（4）注意是否是閑置土地且超過兩年，因為按法律規定，出讓土地閑置二年，政府有權無償收回。嚴格上應要求開發商辦理延期手續較為安全。（5）注意土地剩余年限。隨著剩余年限的減少，土地價值會減少。（6）劃撥土地使用權的房地產扣除須補交的土地出讓金數額。79 九、房地產抵押注意的主要問題（二）不同類型房地產抵押的風險與防范（二）不同類型房地產抵押的風險與防范2、在建工程抵押、在建工程抵押（1）在建工程的整

59、體性，不能只抵押其中的幾套或幾層樓。（2）合理確定形象進度百分比。（3）是否存在已經預售的部分納入了抵押范圍。3、農村集體建設用地上的房地產、農村集體建設用地上的房地產該類房地產進行抵押，嚴格的程序是：征得村委會同意簽訂征地協議；簽訂出讓協議，確定補交的出讓金數額；抵押登記。這套程序很復雜，現在一般不用。直接在交易登記部門辦理抵押鑒證登記，辦理他項權證。但在確定抵押物價值時需謹慎，一般只考慮房屋的現值，不考慮地價因素。80 九、房地產抵押注意的主要問題（三）估價工作中的特例分享（三）估價工作中的特例分享1、購房發票、出讓合同造假2、舊房產證和土地證3、客戶要求房地只抵其一4、證載用途與實際用途

60、不一致5、購房合同無備案信息6、配套土地報告中容積率的不確定81 十、案例分析（一）抽查部分報告主要問題1、房產:（1）建安造價費用取值無來源和文件依據；（2）計算過程不完整，缺項漏項比較多（如前期費用、資金成本、投資利潤都未考慮），部分案例中建安成本、前期費用、資金成本只有一個數據，沒有計算過程；（3）現場勘查成新率無打分的計算過程，沒有結合年限成新率確定綜合成新率。82 十、案例分析2、土地: 基準地價系數修正法：（1）基準地價內涵介紹不清楚，未按規定列出基準地價批文的時間、文號，土地的級別確定較隨意；（2）地價增長率、年期修正系數等取值無依據；（3）個別因素修正不齊全，如缺少土地面積和形