1、房地產行業三大稅分別為增值稅、土增稅、所得稅一、三大稅的計稅收入：某項目公司采用一般計稅，銷售額為11000萬，對應的土地款為6600萬。增值稅收入：國家稅務總局公告2016年第18號第四條“房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售 自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得 的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房文將土地地產項目 對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如 下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價 款）一（1+當期稅率）”財稅2016年140號對土地價款的概念進行的擴充和增加其他 內容具體如下：第七條“營業稅改征增值稅試點有關事項

2、的規定（財稅201636號）第一條第（三）項第 10點 中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府 部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。”據此計算增值稅的銷售收入=（11000-6600”（1+10%）=4000 萬土增稅收入：財稅201670號文規定第一條規定“營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含 增值稅銷項稅額。”那么上例增值稅的銷項稅額計算=4000*10%=400萬土增稅收入 =11000-400=10600 萬。所得稅收入：企業所得稅計算收入是根據會計核算來

3、的，具 體參照財會2016年22號賬務處理：借：預收賬款11000貸：主營業務收入 10000應交稅費-應交增值稅-銷項稅額1000借：應交稅費-應交增值稅-銷項稅額抵減600貸：主營業務成本600由此得出結論一般計稅房地產收入中土增稅收入 所得稅收入 增值稅收入。二、三大稅預繳以及后續退稅處理某項目公司采用一般計稅，當年取得普通住宅預售賬款為11000萬，當年項目尚未竣工備案。增值稅：國家稅務總局201618號公告第規定：“一般納稅人 采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收 款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款+ （ 1 +適用稅率或征

4、收率）X 3%”得出本次預繳增值稅金額為11000心+10%）*0.03=300萬。假設該房產取得的含稅成本為7700萬，那么該房產交房時應繳 納 增 值 稅 金 額 為11000心+10%)*10%-7700心+10%)*10%=300萬，該金額 =預繳稅金，此時該房產含稅毛利為(11000-7700)/11000=30%。得出有結論房產公司如果毛利在30%那么增值稅最后的應繳金額等于其預繳金額如果最終結算毛利低于30%那么就存在多預繳現象。土增稅：財稅201670號文規定第一條規定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下

5、方法計算土 地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款 -應預繳增值稅稅款”上例土增稅計算為(11000-300)*2%=214萬。土增稅匯算清 繳后如存在多預繳情況可以申請退稅。所得稅：房地產預交需要調整預計毛利。房地產企業計算預計利潤時，銷售未完工產品收入以不含增值稅額計收入。一般納稅人選擇一般計稅方法的，其預收款計收入額的計算方 法是“銷售未完工產品收入/1.10 ”。房地產企業預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加允許稅前扣除。以杭州為例需要納稅預計毛利納稅調增的金額為：收入/1.1*15% (當地規定的預計毛利)-預繳的附加稅和土增稅納稅調整的金額在后期交房后可以逐步作為納稅調減直至抵 扣完畢，但是如果交房后整體毛利低于當地規定毛利那么就 存在了多預繳所得稅稅金情況的存在。綜上所述：目前三大稅實際稅負金額高于預繳稅負時則存在 前期按照稅法規定多繳納的情況。目前只有土增稅明確了后 期低于實際的稅負可以退回，其余兩個稅種目前沒有規定。 一般稅局給的答復是多繳了目前沒有文件支撐可以退回。所 以房地產含稅毛利低于30%則存在多預繳增值稅，實際毛利低于預計毛利那么則存在多預繳所得稅。總之就是房地產企 業盈利能力越低反而額外的稅負較重。不知道從征管法的第 五十一條“納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關發現 后應當立即退還；納稅人自結算