1、房屋租賃合同合法性房屋租賃合同合法性篇一：合法的房屋租賃合同房屋租賃合同甲方：（出租人） 身份證：乙方：（承租人） 身份證：雙方經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)合同法與國家、當(dāng)?shù)卣畬Ψ课葑赓U的有關(guān)規(guī)定，就租賃房屋一事達(dá)成以下協(xié)議。第一部分房屋概況第1 條 甲方保證向乙方出租的房屋系（本人 /共有）擁有完全所有權(quán)和使用權(quán)。（如果房屋是共有，則還應(yīng)增加：已經(jīng)共有人同意，附書面同意聲明。如果是委托租賃，應(yīng)有房屋所有權(quán)人與受托人的委托協(xié)議書）第2條 房屋法律概況房屋所有權(quán)證書登記人：身份證號碼：1 / 35房屋租賃合同合法性房屋所有權(quán)證書編號：土地使用權(quán)證書編號：房屋所有權(quán)證書上登記的房屋建筑面積：房屋的使用面積：

2、房屋的附屬建筑物和歸房屋所有權(quán)人使用的設(shè)施：第 3 條 出租房屋概況（包括從落地址、 名稱、用途、間數(shù)、建筑面積、 使用面積、 地面、墻壁質(zhì)量、家具設(shè)備等）第二部分 租賃期限第 4 條 房屋租賃期限： 自年月日至年月日止。 遇以下情況應(yīng)順延：1. 發(fā)生不可抗力事由的；2. 甲方非正常原因逾期交付房屋的；3. 非乙方原因致使房屋無法居住的；4. 經(jīng)雙方協(xié)商一致并書面更改的。第三部分 租金條款第 5 條 租金每月元（大寫：整） 。第 6 條 租金按（月/季/半年/年）支付；自本合同生效之日起日內(nèi)， 乙方應(yīng)支清下一（月 /季/半年 /年）的租金。（也可以約定以月、年等支付租金 日期）第 7 條 租金

3、支付地點： 。第 8 條 租金支付方式： （現(xiàn)金、支票、匯票、轉(zhuǎn)帳等） 。第 9 條 甲方收取租金時應(yīng)提供合法有效的收據(jù)，否則乙方有權(quán)拒 絕支付租金。第四部分 保證金和其他相關(guān)費(fèi)用第 10 條 為保證乙方按照合同履行義務(wù)，甲、乙雙方約定甲方交付 該房屋時，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為個月的租金，即 元。保證金收取后，甲方應(yīng)向乙方開具收款憑證。第11 條 當(dāng)乙方違反合同約定未繳納租金或者其他費(fèi)用時甲方有權(quán) 利從保證金中扣取。乙方應(yīng)補(bǔ)足保證金。如果乙方經(jīng)甲方通知后日內(nèi)未補(bǔ) 足的話，則甲方可以單方解約，并追究乙方相應(yīng)的違約責(zé)任。第 12 條 租賃關(guān)系終止時， 甲方收取的房屋租賃保證金除用

4、以抵充 合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方。第 13 條 房屋在租賃期間產(chǎn)生的稅收由方承擔(dān)， 不因本租賃合同無 效、撤銷、變更而變動，除非雙方對此達(dá)成書面變更協(xié)議。第 14 條 租賃期間，乙方因正常生活之需要的煤氣費(fèi)、水電費(fèi)、電 話費(fèi)、有線電視費(fèi)、絡(luò)使用費(fèi)等由方承擔(dān)；環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)、物業(yè)管 理費(fèi)用等每月每平方米共計元由承擔(dān)。第 15 條 租賃期間，房屋的使用權(quán)歸乙方，包括甲方有所有權(quán)或獨(dú) 立使用權(quán)的房屋外墻、屋頂、地下空間、與房屋的附屬配套設(shè)施（如自行車位、汽車車位）等。第五部分 免租裝修第 16 條 年月日至年月日為免租裝修期， 在此期間由方負(fù)責(zé)對房屋 進(jìn)行裝修，裝修費(fèi)用由

5、方承擔(dān)，甲方在此間期間免收乙方的租金。第 17 條 裝修期間的水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用由方 負(fù)擔(dān)。第六部分 房屋變更與設(shè)立他項權(quán)利第 18 條 租賃期間，甲方如將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方，應(yīng)提前個 月書面通知乙方，乙方有以同等價格的優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第 三方后，該第三方即成為本合同的當(dāng)然甲方，享有原甲方的權(quán)利和承擔(dān)原 甲方的義務(wù)，甲方不再承擔(dān)本合同約定的權(quán)利與義務(wù)。第 19 條 租賃期內(nèi)，乙方將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，必須事 先征得甲方的書面同意。但同一間居住房屋，不得分割轉(zhuǎn)租。乙方轉(zhuǎn)租該 房屋應(yīng)與接受轉(zhuǎn)租方訂立書面的轉(zhuǎn)租合同。因轉(zhuǎn)租帶來的額外收益歸方所 有。第 20

6、條 租賃期內(nèi)， 乙方將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人承租或與他人承租的 房屋進(jìn)行交換，必須事先征得甲方書面同意。轉(zhuǎn)讓或交換后，該房屋承租 權(quán)的受讓人或交換人應(yīng)與甲方簽訂租賃主體變更合同并繼續(xù)履行本合同。第 21 條 租賃期間，甲方欲對房屋設(shè)立抵押權(quán)，須提前個月書面告知 乙方，乙方有權(quán)決定是否繼續(xù)承租。如乙方在日內(nèi)無異議或不作為，則視 為認(rèn)可甲方的行為。如乙方作出決定終止本合同，則租賃關(guān)系自終止本合 同通知書到達(dá)甲方的次日起計算。甲方?jīng)]有按以上約定告知乙方，乙方有隨時單方面解除本合同的權(quán) 力，并追究甲方違約責(zé)任。第 22 條 甲方設(shè)立其它他項權(quán)利， （可以 / 不可以）不征得乙方同意， 但應(yīng)提前個月書面告知乙

7、方。第七部分 房屋修繕第23 條 租賃期間，方應(yīng)負(fù)責(zé)房屋的正常維修， 或委托方代行維修， 維修費(fèi)由方承擔(dān)。甲方應(yīng)保證房屋能滿足乙方正常使用和居住之需要。租賃期間，甲方對房屋與其附著設(shè)施每隔 （月 /年）檢查、修繕一次，乙方應(yīng)予積極協(xié)助，不得阻撓施工第 24 條 租賃期間，如房屋發(fā)生非因乙方原因造成的自然損壞，或 人為損壞，或屋面漏水等，影響乙方正常居住生活事由的，甲方應(yīng)在接到 乙方通知之日起天內(nèi)予以修繕，超過天，乙方有權(quán)自行修繕。對房屋進(jìn)行的修繕費(fèi)用，乙方可以抵消租金或向甲方索還，并可追 究甲方違約責(zé)任。第 25 條 租賃期間，如房屋有傾倒危險，或其它嚴(yán)重妨礙乙方正常 居住的，或威脅到乙方的生

8、命財產(chǎn)安全的，甲方應(yīng)在接到乙方的通知后立 即進(jìn)行修繕或暫時補(bǔ)救，如果甲方對此怠慢，或不予以理睬，或采取維修 保養(yǎng)措施不力，乙方可以退租或代甲方修繕。第 26 條 租賃期間，房屋內(nèi)原有的家電、家具等附屬設(shè)施、設(shè)備的 維修由方負(fù)責(zé)，維修費(fèi)用由方負(fù)擔(dān)。第 27 條 因乙方管理使用不善造成房屋與其屋內(nèi)原有的家電、 家具 等附屬設(shè)施、設(shè)備的損失和維修費(fèi)用，由方承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。第 28 條 租賃期間，防火安全、門前三包、綜合治理與安全、保衛(wèi) 等工作，乙方應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定并承擔(dān)全部責(zé)任和服從甲方監(jiān)督檢第 29 條 乙方返還該房屋應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)。返還時，應(yīng) 經(jīng)甲方驗收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自應(yīng)

9、當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。第八部分 保險責(zé)任第 30 條 在租賃期限內(nèi)，方負(fù)責(zé)購買租賃房屋的保險，方負(fù)責(zé)購買 租賃物內(nèi)乙方的財產(chǎn)與其它必要的保險（包括責(zé)任險） 。若各方未購買上 述保險，由此而產(chǎn)生的所有賠償與責(zé)任由方承擔(dān)。第九部分 甲方權(quán)利與義務(wù)第 31 條 甲方保證如實向乙方解釋和說明房屋情況和周邊概況，應(yīng)包括房屋權(quán)屬、房屋維修次數(shù)、物業(yè)管理、治安、環(huán)境等，與如實回答乙 方的相關(guān)咨詢，否則視為欺詐行為。第 32 條 甲方如未按本合同規(guī)定時間向乙方提供租賃房屋， 每日向 乙方償付違約金元，累計不超過個月的租金。第 33 條 租賃期間，如甲方確需收回房屋自住，必須提前個月書面通 知乙方。解除合同后，甲方應(yīng)支

10、付違約金，違約金以剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金 總額的計算。第 34 條 租賃期間，如有政府或經(jīng)正常合法程序?qū)徟牟疬w行為， 則按照國家拆遷條例和當(dāng)?shù)氐牟疬w有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第 35 條 乙方經(jīng)甲方許可在租用房屋內(nèi)進(jìn)行裝修， 如果因甲方原因 致使乙方在合同期限內(nèi)搬出房屋，則甲方除承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)折價裝 修費(fèi)用一次性支付給乙方。折價裝修費(fèi)用由雙方協(xié)商，協(xié)商不一致，按照當(dāng)?shù)乜h級以上人民政 府對拆遷房屋的裝修費(fèi)用的補(bǔ)償?shù)淖罡邩?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十部分 乙方權(quán)利與義務(wù)第 36 條 乙方按本合同約定交付租金，甲方如無正當(dāng)理由拒收，乙 方不負(fù)遲延交租的責(zé)任。第 37 條 租賃期間，如乙方需要退房，必須提前個月書面通知甲方。

11、 雙方協(xié)商一致解除合同，乙方應(yīng)付給甲方違約金，違約金以剩余租期內(nèi)應(yīng) 交租金總額的計算。第 38 條 租賃期間，乙方未經(jīng)甲方同意改變房屋的結(jié)構(gòu)與用途，故 意或過失造成租用房屋和設(shè)備的毀損，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟(jì)損失。乙方如需裝修墻、安裝窗和防盜門等，須事先征得甲方同意，如需要經(jīng)政 府審批的，則應(yīng)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)方能施工。第 39 條 乙方在房屋內(nèi)的裝修與安裝的設(shè)備、物品，在合同期滿搬 出時可一次折價轉(zhuǎn)讓給甲方；雙方如無法達(dá)成協(xié)議，則乙方應(yīng)自合同期滿 之日起天內(nèi)自行拆除，恢復(fù)至房屋原狀。超過天，甲方有權(quán)無償保留或自 行拆除，拆除費(fèi)用由乙方在合理數(shù)額內(nèi)承擔(dān)。第 40 條 根據(jù)本合同約定提前終止合同或

12、合同期滿， 乙方應(yīng)在收到 甲方正式書面通知之日起天內(nèi)搬出全部設(shè)備、 物件，但雙方另有協(xié)商除外。 如乙方短期內(nèi)另找房屋確實有困難或另有其它特殊情況，則甲方應(yīng)允許乙 方延期 30 天，但乙方應(yīng)按本合同約定的租金一次性交清租金。搬遷后日 內(nèi)房屋里如仍有余物， 如雙方無約定， 視為乙方放棄所有權(quán)， 由甲方處理。第 41 條 租賃期滿或合同解除，如乙方逾期不搬遷，乙方應(yīng)賠償甲 方因此所受的經(jīng)濟(jì)損失。第 42 條 租賃期滿，乙方需續(xù)租，應(yīng)提前天書面通知甲方，甲方自收 到書面通知之日起天內(nèi)應(yīng)提出異議或與乙方協(xié)商續(xù)約；如在接到乙方書面 通知之日起天內(nèi)甲方不予以書面答復(fù)，則視為默認(rèn)同意乙方續(xù)租，本合同 自動延長

13、年，自天期滿次日起計。第 43 條 租賃期滿，乙方在同等租金下有優(yōu)先承租權(quán)。第十一部分 不可抗力和例外第 44 條 不可抗力意指不能預(yù)見、 不能避免且不能克服的客觀自然 情況。第45 條 因不可抗力導(dǎo)致甲乙雙方或一方不能履行或不能完全履行 本協(xié)議約定的有關(guān)義務(wù)時，甲乙雙方相互不承擔(dān)違約責(zé)任。但遇有不可抗 力的一方或雙方應(yīng)于不可抗力發(fā)生后日內(nèi)將情況告之對方，并提供有關(guān)部 門的證明。在不可抗力影響消除后的合理時間內(nèi)，一方或雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履 行合同。第 46 條 不可抗力影響如持續(xù)個月以上， 任一方均有權(quán)單方面終止合 同。第 47 條 合同履行期間，如非因乙方原因，房屋發(fā)生漏水、倒塌， 或房屋被認(rèn)為危

14、房，或其它原因致使乙方無法正常居住生活的，在甲方維 護(hù)或修繕完畢之前，甲方應(yīng)減免這段日期的租金。第 48 條 因不可抗力致使本合同無法履行，本合同則自然終止，甲方 應(yīng)在本合同終止之日起天內(nèi)返還乙方多支付的租金，其它有關(guān)問題按國家相關(guān)規(guī)定處理。第十二部分 通知第49 條 依照本協(xié)議要求任何一方發(fā)出的通知或其它聯(lián)系應(yīng)以文書 寫，通知可以專人遞交，或以掛號信件、或以公認(rèn)的快遞服務(wù)或圖文傳真 發(fā)送到另一方。通知視為有效送達(dá)的日期應(yīng)按下述方法確定：1. 專人遞交的通知在專人交到之日視為送達(dá)；2. 以圖文傳真發(fā)送的通知在成功傳送和接收日后的第1 個工作日視為送達(dá)。第十三部分 爭議解決第 50 條 本合同歸

15、中國法律、法規(guī)管轄。第51 條 甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議， 應(yīng)協(xié)商解決； 協(xié)商解決不成的，雙方同意選擇下列第種方式解決：1.提交仲裁委員會仲裁；2.依法向房屋所在地法院人民法院起訴第十四部分 合同生效第 52 條 本協(xié)議自日起生效，本合同另有約定或法律、行政法規(guī)有 規(guī)定的，則從其約定或規(guī)定。第 53 條 方應(yīng)按國家規(guī)定辦理房屋租賃證、房屋租賃備案登記、治 安許可證等國家規(guī)定應(yīng)辦理的各項手續(xù)。如果方在本協(xié)議雙方簽字之日起 天內(nèi)，仍然沒有辦理上述手續(xù)，則方有權(quán)解除本合同。第 54 條 由代理人代為簽訂本合同并辦理相關(guān)事宜的， 該代理人應(yīng) 向?qū)Ψ匠鍪臼跈?quán)委托書并應(yīng)和對方應(yīng)在授權(quán)委托書的

16、授權(quán)范圍內(nèi)確定本 合同具體條款，代理人超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后的代理行為，未經(jīng)委托 方書面追認(rèn)的，對委托方不發(fā)生法律效力。第十五部分 違約責(zé)任第 55 條 任何一方未履行本協(xié)議約定的任何一項條款均被視為違約。第 56 條 任何一方在收到對方的具體說明違約情況的書面通知后， 應(yīng)在日內(nèi)對此確認(rèn)或提出書面異議或補(bǔ)充說明。如果在日內(nèi)不予以書面回答，則視為其接受書面通知所述內(nèi)容。在此情形下，甲乙雙方應(yīng)對此問題進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，按本協(xié)議爭議條款解決。違約方應(yīng)承擔(dān)因自己的 違約行為而給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失。第十六部分 索賠第 57 條 如果因甲方非正當(dāng)原因致使本合同無法履行， 甲方應(yīng)返回乙方已經(jīng)交付的租

17、金與乙方基于信賴而先期投入的各類費(fèi)用，包括但不限 于乙方交付的中介費(fèi)用、乙方的來回搬遷費(fèi)用、乙方已經(jīng)支付和雖未支付 但將要產(chǎn)生的裝修費(fèi)用、乙方為正常居住生活需要而添加的固定設(shè)備安裝 費(fèi)用（如：有線電視安裝費(fèi)、電話安裝費(fèi)、電器安裝費(fèi)用、電線電表安裝 費(fèi)、中央空調(diào)通道安裝費(fèi)、煤氣管道安裝費(fèi)、絡(luò)安裝篇二：房屋租賃合同審查要點房屋租賃合同大量存在，實踐中發(fā)生糾紛的不少。如何預(yù)防糾紛的發(fā)生比事后解決糾紛更重要。簽訂一份好的租賃合同，能夠在很大程度上減少糾紛的發(fā)生。本微信將連續(xù)分析房屋租賃合同審查 要點。租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。1、出租人出租房屋的合法性出租人有權(quán)出

18、租房屋，這構(gòu)成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可 履行的基礎(chǔ)。出租人是房屋的所有權(quán)人、持有所有權(quán)證書；出租人是房屋所有人而無所有權(quán)證書，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或 者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合同已經(jīng)在房屋登記部門辦理 預(yù)售登記、預(yù)登記；出租人為房屋的合建方，與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的持有者（即房屋的 建設(shè)方、房租建成之后的房屋所有權(quán)人）之間有合作建房合同，已經(jīng)獲得 合建方同意出租。作為承租人，必須查看出租人的上述證書和文件原件、盡可能留存復(fù) 印件；出租人是單位的，要查看單位的營業(yè)執(zhí)照副本、或事業(yè)單位登記證 書或其他登記證件，留存復(fù)印件。代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存

19、復(fù)印件；查看代理人的授權(quán)委托書原件，看代理人是否有代理出租的權(quán)限，應(yīng)留存代理人的授權(quán)委托書， 如留存復(fù)印件， 復(fù)印件上應(yīng)要求代理人當(dāng)面親筆簽名2、出租人為轉(zhuǎn)租的情形轉(zhuǎn)租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允 許轉(zhuǎn)租；原租賃合同不允許轉(zhuǎn)租或沒有對轉(zhuǎn)租作出明文約定，需要取得房屋所有人同意轉(zhuǎn)租的書面同意書。次承租人最好能查看并持有原租賃合同3、租賃房屋用途租賃合同應(yīng)明確租賃房屋的用途，承租人未經(jīng)出租人書面同意不能改變用途；改變用途不應(yīng)違反房屋的本來可用范圍、房屋本來的使用性質(zhì)。如果租賃房屋用于經(jīng)營使用、需要將租賃房屋作為承租人的公司住所辦理工商注冊登記或者其他類似登記，在簽訂合同之

20、前先進(jìn)行核查，如不能實現(xiàn)目的即不應(yīng)簽署合同；如初步核查可行，也應(yīng)在合同中明確約定該具體用途；如是否能注冊存在不確定性，合同應(yīng)約定不能注冊時的處理辦法，如解除合同、退還預(yù)付租金、押金等。實踐中因為約定不明，發(fā)生糾 紛的不少。合同應(yīng)約定擅自改變用途時承租人的違約責(zé)任、出租人的解約權(quán)等。 對承租人而言， 如果要改變租賃用途， 一定要事前取得出租人的書面許可。根據(jù)合同法規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。4 、約定租賃期間租賃合同應(yīng)明確約定租賃的起止日期；根據(jù)合同法的規(guī)定， 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超 過部分無效

21、。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂 之日起不得超過二十年。租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式 的，視為不定期租賃。租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。5 、租金的計算與支付租金起算點要明確；如有裝修時間，不計算租金的（所謂免租期）也應(yīng)明確。合同法第二百二十六條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。 對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定（補(bǔ)充 協(xié)議約定或合同相關(guān)條款、 交易習(xí)慣）仍不能確定， 租賃期間不滿一年的， 應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期

22、間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時 支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。合同法第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付 租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。 承租人逾期不支付的， 出租人可以解除合同。好的合同可以避免或減少糾紛的發(fā)生。如何審查房屋租賃合同，其實 也似簽訂房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)注意的事項。這次主要分析的是：租賃合同違 約金；房屋裝修；房屋的交接等。 （歡迎關(guān)注： ）6、裝修與提前解約 合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應(yīng)獲得出租人書面同意；裝修不應(yīng)破壞房屋基本結(jié)構(gòu)；對裝修的其他約定。 承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費(fèi)。7、押金的支付與返還租

23、賃合同通常約定承租人支付相當(dāng)于數(shù)月租金的押金給出租人，主要用于 1 ）擔(dān)保租金的支付，防止欠租； 2 ）對房屋的合理使用，防止對房屋與其附屬設(shè)備的損害； 3）防止拖欠水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。對出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就難了。 在退租時，租賃雙方應(yīng)檢查房屋狀況，除房屋和設(shè)備的正常損耗外，如不存在損壞，進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算后，出租人應(yīng)將押金退還承租人。8、違約金房屋租賃合同中可以針對不同情形分別約定違約金。遲延支付租金的違約金擅自改變用途的違約金。提前解除合同的違約金。9、房屋與附屬設(shè)施的維修責(zé)任通常由出租人承擔(dān)房屋和附屬設(shè)施的維修費(fèi)用；對于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另

24、行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個清單，避免含糊不清將來發(fā)生糾紛。10 、房屋附屬設(shè)備、水電氣等相關(guān)手續(xù)租賃合同應(yīng)當(dāng)對房屋附屬設(shè)施的情況作出明確的約定；對房屋使用相關(guān)的水、電、天然氣、暖氣、絡(luò)、電話、有線電視等使用和繳費(fèi)應(yīng)作出約定。對房屋的鑰匙交接、物業(yè)交接等做出約定，并按照約定進(jìn)行交接、作出記錄。篇三：房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險第一章 合同簽約過程中的風(fēng)險防范一、保證合同有效成立（一）保證對方當(dāng)事人適格合同法第九條第一款規(guī)定當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事 權(quán)利能力和民事行為能力。因此在訂立合同時，應(yīng)注意審查合同對方當(dāng)事 人是否具有主體資格。1

25、、合同對方是個人的，審查確認(rèn)對方是否具有相應(yīng)的民事行為能力 和民事權(quán)利能力。 民事行為能力，是民事主體以自己的意思進(jìn)行民事活 動，取得權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的資格。在租賃合同中主要需審查對方是否為完 全民事行為能力人，通過對方的年齡和精神健康狀況來判斷。民事權(quán)利能力，是法律賦予民事主體從事民事活動，享受民事權(quán)利和 承擔(dān)民事義務(wù)的資格。在房屋租賃合同中主要審查出租人是否為建筑物的 合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。承租人應(yīng)要求出租人出示其對該房 屋享有出租權(quán)的有效憑證，如房產(chǎn)證、公房租賃憑證，并留存副本。如果 房屋屬轉(zhuǎn)租性質(zhì)，除要求轉(zhuǎn)租人出示上述憑證外，還應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人出示其 與原出租人之間的租賃合同副本

26、；如該租賃合同約定需經(jīng)原出租人同意該 房屋方可轉(zhuǎn)租的，還應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人提供原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面確認(rèn)函， 并留存副本。受委托代理的，審查代理人的資格和代理權(quán)限。2、合同對方是法人組織的，審查當(dāng)事人的履約能力、資信狀況等。只有確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障，才 能與之簽約。在實踐中，要搞清對方的資信情況，主要是看其營業(yè)執(zhí)照， 了解注冊資金、經(jīng)營范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、法定代表人或企業(yè)負(fù)責(zé)人等。 另外，可到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去查詢，或通過對方的老客戶，從側(cè)面 了解對方的資信狀況。在和單位簽訂合同時，應(yīng)該加蓋單位公章或合同專 用章。代訂合同的，審查代理人的資格。代理人必須事先取得委

27、托單位 的委托證明。民法通則第六十五條規(guī)定： “書面委托的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng) 載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或 者蓋章。”代理人必須在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)簽訂合同，代理人必須 以被代理人的名義簽訂合同。在合同對方具有民事權(quán)利能力和完全民事行為能力的同時，還要注意 合同主體與法定登記主體的一致性。自然人的身份證或戶籍載明的名字和 法人與其他組織依法登記的名稱，屬于法定名稱，簽訂合同時一定要和法 定名稱文字一致（二）合同雙方就合同的主要條款協(xié)商一致在協(xié)商的過程中主要審查確認(rèn)合同對方意思表示是否真實，合同雙方 當(dāng)事人在訂立合同時，其意思表示一定要真實，即當(dāng)事人在意志自由，能

28、 認(rèn)識到自己的意思表示之法律效果的前提下，內(nèi)心意思與外部表達(dá)相一致 意思表示不真實情況下訂立的合同無效。（三）合同內(nèi)容具體、明確、合法1、審查合同的文字表述合同應(yīng)當(dāng)用詞準(zhǔn)確，文字表述要清晰、具體，要避免那些模棱兩可、 含意不清的詞語出現(xiàn)。同時，確保合同內(nèi)容事實清楚，詳細(xì)具體，權(quán)利義 務(wù)明確，具有合法性和可操作性。2、審查合同條款的實質(zhì)內(nèi)容合同成立是合同生效的前提，只有已經(jīng)成立的合同才涉與到合同的效 力問題。合同的必要條款是合同成立必須具備的合同條款，合同若欠缺必 要條款，則合同不能成立。合同必要條款有的是法律規(guī)定的，有的是根據(jù) 合同的類型和性質(zhì)確定的，合同必要條款還有的是根據(jù)當(dāng)事人的要求確定

29、的，凡當(dāng)事人要求合同必須具備的條款，合同條款中必須具備。不同類型 的合同，合同內(nèi)容不同。按照合同法第十二條的規(guī)定，合同的內(nèi)容由 當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標(biāo)的； 數(shù)量；質(zhì)量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；違約責(zé)任和解決爭 議的方法。合同法第二百一十三條規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容包括租賃物 的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金與其支付期限和方式、租賃物維修 等條款。因此，在租賃合同中，雙方當(dāng)事人在合同中應(yīng)對合同的期限、租 賃物的維修、租金與其支付期限和方式等做明確的規(guī)定。（1）租賃期限合同法第二百一十四條： “租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過 部分無效。租

30、賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限 自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 ”第二百三十二條： “當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依 照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨 時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。 ”因此，在租賃合同中，雙方應(yīng)該明確約定租賃期限，防止出租人隨時解除合同給承租人造成損失，而且租賃期限最長不得超過 20 年，超過部 分無效。（ 2）租賃合同的形式合同法第十條“當(dāng)事人訂立合同， 有書面形式、 口頭形式和其他形式。 法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面 形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形

31、式。 ”第十一條“ 書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報、電 傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件） 等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。第二百一十五條“ 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng) 事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 ”根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面 形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭 約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則 視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，不利于保 護(hù)合同雙方的權(quán)利，此外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容 易發(fā)生糾紛。 因此，無論租賃期限長短

32、，最好簽訂書面的租賃合同，一 旦發(fā)生糾紛，也容易判明是非、劃分責(zé)任。在履行合同過程中，有關(guān)修改 合同的信函、電報等都是租賃合同的組成部分。 長期租賃合同最好到房 產(chǎn)管理部門登記備案。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第 53 條規(guī)定：“房屋租 賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途、 租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以與雙方的其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部 門登記備案” 。該條雖不是強(qiáng)制性規(guī)定，不辦理備案登記也不影響合同 的效力，對房屋租賃的合同進(jìn)行備案，主要是便于行政機(jī)關(guān)管理的需要， 同時登記備案的合同具有對抗第三人的效力，出于交易安全的必要，建議 租賃雙方進(jìn)行登記備案，以減少合同風(fēng)險。（

33、 3）違約責(zé)任條款一個合同如果沒有違約責(zé)任條款，就不算完整的合同，也不利于保護(hù) 雙方的交易。合同中可通過約定違約金來有效防止一方違約，促進(jìn)合同按 照約定履行。違約金數(shù)額不能過低，過低就起不到保護(hù)合同履行的目的。 違約金的規(guī)定方式有兩種，一是定額違約金 （ 違約金數(shù)額明確具體 ），二是 不規(guī)定具體的數(shù)額，只約定違約金的計算方法。不管哪種規(guī)定方式，違約金必須明確具體、沒有歧義，這樣有利于事后發(fā)生糾紛時迅速確定 賠償金額。違約金沒有約定的，一方違約時一般按照守約方的實際損失賠 償。但有時實際損失是很難確定的，也很難舉證，因此在訴訟中也很難得到法院支持。 如果規(guī)定了違約金， 一方違約所要賠償時就省略了

34、很多麻煩。（ 4）解決爭議的方法條款為有效解決合同履行過程中可能出現(xiàn)的糾紛，合同雙方不妨在訂立合 同時明確約定解決爭議的方法。約定訴訟的，明確管轄法院。根據(jù)民事 訴訟法有關(guān)規(guī)定，合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住 所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管 轄，但不得違反訴訟法中對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。約定仲裁的，根 據(jù)仲裁法的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立仲裁協(xié)議或約定仲裁條款時，應(yīng)當(dāng)選定仲 裁委員會。所以對仲裁機(jī)構(gòu)必須寫具體的名稱，如果沒有寫具體名稱，發(fā) 生糾紛后只能由當(dāng)事人協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確，協(xié)商不成原仲裁協(xié)議 或合同仲裁條款無效。二、合同成立（一）合同成

35、立的時間1、承諾生效合同成立的時間一般是由承諾生效的時間決定的。在我國，承諾的生 效采取到達(dá)主義，即承諾何時到達(dá)于要約人，則承諾便在何時生效，合同便在承諾生效時成立。在合同成立前簽訂確認(rèn)書的，簽訂確認(rèn)書時合同成立。合同法第二十五條“承諾生效時合同成立。 ”第二十六條“承諾通知到達(dá)要約人時生效。承諾不需要通知的，根據(jù) 交易習(xí)慣或者要約的要求作出承諾的行為時生效。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，承諾到達(dá)的時間適用本法第十六條第 二款的規(guī)定。” 第三十二條“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方 當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。 ”第三十三條“當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要

36、求簽訂確認(rèn)書。簽訂確認(rèn)書時合同成立。 ”2、承諾的撤回承諾的撤回權(quán)，是承諾人阻止承諾發(fā)生法律效力的權(quán)利，撤回的通知 必須先于或同時與承諾到達(dá)要約人，才發(fā)生阻止承諾生效的效力，撤回的 通知如果遲于承諾到達(dá)要約人，因承諾已經(jīng)成效，則不發(fā)生承諾撤回的效果。合同法第二十七條“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要 約人之前或者與承諾通知同時到達(dá)要約人。 ”第二十八條“受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的，除要約人與時通知 受要約人該承諾有效的以外，為新要約。 ”第二十九條“受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠與 時到達(dá)要約人，但因其他原因承諾到達(dá)要約人時超過承諾期限的，除要約 人與時通知

37、受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。（二）合同成立的地點合同成立地即承諾生效地。如果采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件 人的主營業(yè)地為合同成立地；沒有主營業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立 的地點。當(dāng)事人采取合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或蓋章的地 點為合同成立地點，雙方簽字或蓋章不在同一地點的，以最后簽字或蓋章 的地點為合同成立的地點。合同法第三十四條承諾生效的地點為合同成立的地點。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營業(yè)地為合同成立的地點； 沒有主營業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點。當(dāng)事人另有約定的， 按照其約定。第三十五條當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人

38、簽字或者 蓋章的地點為合同成立的地點。三、保證合同生效房屋租賃過程中，為實現(xiàn)合同生效，主要應(yīng)注意確認(rèn)出租人的主體資 格，防止出現(xiàn)無效合同、效力待定合同和可變更、可撤銷合同。（一）確保合同簽訂者具備相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力確保合同簽訂者為完全行為能力人，且為合法的處分權(quán)人。代理他人 簽約的，必須有相應(yīng)的授權(quán)委托書，且在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的 名義訂立合同。（二）確保出租房可以被出租依據(jù)我國城市房屋租賃管理辦法 第 6 條規(guī)定，以下房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、 決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的：共有房屋未取得共有人同意 的；房屋權(quán)屬有異議的；屬于

39、違法建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； 房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部 門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。為避免此種無效合同風(fēng)險，承租方除盡職調(diào)查外，還應(yīng)在簽訂租賃合 同中約定無效合同處理條款，以保護(hù)自己一方權(quán)益。（三）盡量確保房屋不可能被拆遷且不是違章建筑1、一旦被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。城市房屋拆遷管理條例第 12 條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范 圍內(nèi)的單位和個人，不得進(jìn)行下列活動：（三）租賃房屋。”因城市房屋拆遷管理條例屬于行政法規(guī)，該條為強(qiáng)制性規(guī)定，因此按合同法若干問 題的解釋第 4 條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。因此，承

40、租人在 簽訂租賃合同時，應(yīng)對該區(qū)域動遷情況進(jìn)行調(diào)查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經(jīng)濟(jì)損害。2、違章建筑的房屋出租的，房屋租賃合同無效。這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門許可或不按主管部門許可而 擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得 土地使用權(quán)即擅自建造房屋；二是已取得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī) 劃許可證、施工許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋；三是違反 土地使用權(quán)出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。如果 承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應(yīng)在簽訂租賃合同中約 定無效合同處理條款，或要求出租方提供擔(dān)保，但這種風(fēng)險未必能規(guī)避。如果出租人隱瞞了出租房屋的事實，從而使承租人的權(quán)益受到了損害，承租人可以向出租人追償應(yīng)得的補(bǔ)償部分，也可根據(jù)具體情況