1、房地產(chǎn)評估專業(yè)的實(shí)習(xí)總結(jié)首先，我先來談一談對房地產(chǎn)在理論上的認(rèn)識。 房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、 重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨 著經(jīng)濟(jì)開展、社會進(jìn)步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn) 還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估 價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn) 是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起， 雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。 特別是 1992年和 1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱 ，1993年以

2、后開場實(shí)施 “宏觀調(diào)控 ，1998 年提出把住宅建立培育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點(diǎn)，等等。房地產(chǎn) 業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的開展中越來越重要。 ?房地產(chǎn)估價(jià)從外表上看， 好似是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)估價(jià)人員認(rèn)為值 多少錢就值多少錢。 但實(shí)際上， 房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)， 而 應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場形成價(jià)格的機(jī)制和過程， 將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值 提醒、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉 房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及 經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí) 中，通過與萬隆有關(guān)估價(jià)人員

3、的接觸， 可以了解到， 他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì) 的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的， 有的甚至是學(xué)會計(jì)的， 但在實(shí)踐中他們那么必須各方 面的知識融會貫穿，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。 ?房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也 可指建筑物， 還可指土地與建筑物的合成體； 房地指土地與建筑物的合成體； 土 地僅指土地局部， 如說土地價(jià)格時(shí)， 此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格； 建筑物僅指 建筑物局部。 ?在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評估， 但這種叫法不夠確切。 因?yàn)?評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)

4、制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以， 稱為房地產(chǎn)價(jià)值評估、房地產(chǎn)價(jià)格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價(jià)，更為準(zhǔn)確些。 ?從專業(yè)角度來講， 房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員， 根據(jù)估價(jià)目的， 遵循估價(jià) 原那么，按照估價(jià)程序， 選用適宜的估價(jià)方法， 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因 素的根底上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)展估算和判定的活 動(dòng)。?房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法， 不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)歷。 在房地 產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大根本方法，即：比擬法、本錢法、收益法。除此之外，還有 一些其大的估價(jià)方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法 等。但在實(shí)習(xí)中，通過一些案例，以及與估價(jià)人

5、員的交談，可以看到，無論那種 方法，最終還是由市場決定， 任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例， 受市場這一因素的影 響極大。 ?影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜， 估價(jià)人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn) 價(jià)格的因素，以及它們是如何， 及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。 目前影響房 地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下 9 類：1. 自身因素； 2. 環(huán)境因素； 3.人口因素； 4. 經(jīng)濟(jì)因素； 5.社會因素； 6. 行政因素； 7.心理因素； 8.國際因素； 9. 其他因素。 ?房地產(chǎn)估價(jià)程序， 是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作， 按其內(nèi)在聯(lián)系 性所排列出的先后進(jìn)展次序。 一般來說， 從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)開場至完成估價(jià)后的資

6、 料歸檔時(shí)止，一宗房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過程和步驟如下： 1. 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)； 2. 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)根本領(lǐng)項(xiàng)； 3.擬訂估價(jià)作業(yè)方案； 4. 收集估價(jià)所需資料； 5.實(shí)地查勘估價(jià)對象； 6.選定估價(jià)方法計(jì)算； 7.確定估價(jià)結(jié)果； 8.撰寫估價(jià)報(bào)告； 9. 交付估價(jià)報(bào)告； 10.估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)展，但 在實(shí)際估價(jià)中各個(gè)步驟之間并不是割裂的， 相互之間回有一些穿插， 甚至需要一 定的反復(fù)。房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、 客觀、公正，在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的原那 么主要有以下 5 項(xiàng)：1.合法原那么； 2. 最高最正確使用原那么； 3.替代原那么； 4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么；

7、5.公平原那么。房地產(chǎn)估價(jià)原那么是使不同的估價(jià)人員對估價(jià)的根本前提具有認(rèn)識上的一致性， 對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、 同一估價(jià) 時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。 ?專業(yè)估價(jià)人員， 是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格， 由有關(guān)主觀部門審定注 冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。 要成為一名合格的房地產(chǎn) 專業(yè)估價(jià)人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因?yàn)?，估價(jià) 人員的估價(jià)結(jié)果是否客觀公正， 不僅取決于他對估價(jià)理論和方法的掌握程度， 他 所具有的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)歷， 還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。 在實(shí)習(xí)過程中， 我了解到 萬隆的估價(jià)人員， 他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的資格， 有的具

8、有土地估 價(jià)師的資格， 有的還具有注冊會計(jì)師、 注冊資產(chǎn)評估師的資格。 在與他們短暫的 兩個(gè)星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真，工作時(shí)極其仔細(xì)、專業(yè)，只有 這樣，才能對估價(jià)對象負(fù)責(zé)。 ?其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價(jià)在感性上的認(rèn)識。 雖然我和蔣教師只去兩 個(gè)星期，但萬隆的估價(jià)人員卻說我們恰逢其實(shí)， 因?yàn)檫@一階段正是一年中他們業(yè) 務(wù)較忙的時(shí)段， 每年夏天他們都是“天大熱， 人大干。每當(dāng)他們有評估工程時(shí)， 我們都隨同一起去參觀、 了解。通過實(shí)際的接觸， 我對房地產(chǎn)估價(jià)的認(rèn)識更深一 層。以下是我在實(shí)習(xí)中接觸到的幾個(gè)案例。 ?案例一：XX年7月6日8點(diǎn)30分，我們隨同工程經(jīng)理凌濤及其助手小趙， 一

9、同來到位于莘莊的某工廠進(jìn)展評估。 這是萬隆受閔行區(qū)法院的委托進(jìn)展的司法 評估工程。該廠原先租用了莘莊 x 村的土地， 由于該塊土地被征管， 在該廠尚未 與 x 村及土地管理所關(guān)于廠房、 辦公樓等價(jià)值達(dá)成共識之前， 對方就將該廠的廠 房、辦公樓、宿舍等推倒，因此，雙方發(fā)生了爭執(zhí)，該廠將 x 村和土地管理所告 上了法院。 萬隆房地產(chǎn)估價(jià)受閔行法院的委托， 對該廠已被撤除的廠房等的價(jià)值 進(jìn)展估價(jià)。 當(dāng)我們一行來到該廠的原址后， 估價(jià)人員馬上開場了取證工作。 由于 廠房、辦公樓等已被撤除， 他們一方面拍照取證， 另一方面要求該廠及 x 村有關(guān) 人員在場，進(jìn)展相關(guān)詢問，并按司法程序每一方簽字作證。在取證

10、時(shí)，樓房的高 度、占地面積， 造樓所用的材料是紅磚還是空心磚， 地基怎樣鋪墊的等內(nèi)容他們 都詢問得非常仔細(xì)。 關(guān)于廠房雙方發(fā)生了爭執(zhí)， 為此， 我們一行又驅(qū)車來到距離 該廠原址 12 公里的新址取證，拿到了原廠房的照片。當(dāng)我們回到萬隆時(shí)，已是 12點(diǎn) 30分。?案例二：XX年7月8日13點(diǎn)，我們隨同工程經(jīng)理向海等四人，一同來到位 于嘉定的上海永敬紡織品進(jìn)展評估。 該公司有辦公樓一幢， 廠房局部以及接待所 局部三處地方委托 xx 裝潢公司進(jìn)展裝修， xx 裝潢公司由于業(yè)務(wù)繁忙，將該裝修 工程再出包給其他公司，并預(yù)付給其 10萬元。在工程已進(jìn)展了一段時(shí)間后，承 包方提出資金不夠， 要求 xx 裝潢

11、公司補(bǔ)付 20萬元， 雙方由此發(fā)生爭執(zhí)。 萬隆房 地產(chǎn)估價(jià)受 xx 裝潢公司的委托，對已裝修的局部進(jìn)展估價(jià)。在我們到達(dá)以后 , 估價(jià)人員先將三處地方的裝修情況做了一個(gè)總的了解 , 進(jìn)展了現(xiàn)場勘察 , 對裝修 所用建材的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到心里有底。然后，向?qū)Ψ剿魅×诉@三處地方 的圖紙。由于測量工作非常復(fù)雜、耗時(shí)，所以雙方約定再安排時(shí)間測量。我們一 行在晚上 19 點(diǎn)才回到了陸家浜路。 ?案例三：XX年7月9日12點(diǎn)，我們隨同助理會計(jì)師趙文安等三人，一同來 到位于寶山月浦鎮(zhèn)的某套居民住宅進(jìn)展評估。 這是萬隆受寶山區(qū)法院的委托進(jìn)展 的司法評估工程。這是一套建筑面積 57平方米左右的居民住宅，該套

12、住宅位于 6樓，在 1993年底進(jìn)展了裝修，至今已有十年左右的時(shí)間。當(dāng)事人由于離婚， 要求進(jìn)展財(cái)產(chǎn)分割。 萬隆房地產(chǎn)估價(jià)受寶山法院的委托， 對該套住宅的房屋價(jià)值 及房屋裝修進(jìn)展估價(jià)。 我們來到 6 樓的住房內(nèi)， 估價(jià)人員首先查看了房產(chǎn)證等有 關(guān)文件，然后對房屋面積進(jìn)展測量，對裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時(shí)投 入的物品等進(jìn)展記錄， 最后要求當(dāng)事人過目并簽字。 本以為這個(gè)估價(jià)工程非常簡 單，但當(dāng)我們回到陸家浜路時(shí)，也已是 16 點(diǎn)了。?案例四：實(shí)習(xí)的第一個(gè)星期，我們主要是隨同萬隆的估價(jià)人員出去做工程。 實(shí)習(xí)的第二個(gè)星期， 由于天氣炎熱， 公司的估價(jià)人員都沒有出去做工程， 我和蔣 教師也就在公司

13、了解一些情況， 看他們對估價(jià)工程做出來的評估報(bào)告。 期間，我 看到了這樣一個(gè)評估報(bào)告： 萬隆房地產(chǎn)估價(jià)承受金山區(qū)法院的委托， 對位于虹梅 路 269 號的寶城大廈 806 室、 807 室、 808 室進(jìn)展拍賣底價(jià)估價(jià)。寶城大廈由于 位于虹梅路， 這是一個(gè)比擬成熟的地區(qū)， 周邊環(huán)境已較成熟， 所以該次估價(jià)工程 采用市場比擬法。估價(jià)人員選取了寶城大廈 150x室、40x室及位于虹梅路263號的金梅公寓160x室作為比擬，這三套房屋均在 6月份成交，前兩套都為二室 一廳，成交價(jià)分別為 7 008.10 元/ 平方米和 6 477.30 元/ 平方米，后一套為三室 一廳，成交價(jià)為 6 248.90

14、元/ 平方米。估價(jià)人員將寶城大廈 806 室作為基數(shù)，通 過與這三套房屋一系列因素的比照、修正，得出估價(jià)對象，即寶城大廈 806室、 807室、808室在XX年6月29日的公允市場單價(jià)為6 374元/平方米。因?yàn)榭紤] 這是要拍賣的房屋，要求快速、及時(shí)，所以再確定了一個(gè)拍賣變現(xiàn)系數(shù)為80%，那么：6 374X 80%=5099取整。這樣，最后確定了寶城大廈 806室、807室、 808 室的單位建筑拍賣底價(jià)為 5 099 元/平方米。 ?最后，我再來談一談對房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)的感觸。 人們常說： “隔行如隔 山。原先我一直認(rèn)為我們上課是非常得辛苦， 但通過這一次短暫的實(shí)習(xí)， 我認(rèn) 識到其實(shí)每行每業(yè)都是很辛苦的， 只是形式上有所不同。 像這次接觸到的房地產(chǎn) 估價(jià)業(yè)，他們經(jīng)常要出去工作，或者在戶外，或者要爬上