1、隨著房地產市場逐漸升溫， 力圖反映市場走勢的各類指數也日 益增多，除較早的中房指數、國房指數外，還出現了上海、深圳、沈 陽等許多地方指數以及證券公司、 銀行等推出的地產指數， 甚至也有 媒體推出了房地產指數。一時之間，指數好象成了把握市場的良藥， 大有泛濫之勢， 實際上目前國內大多數指數體系不管是在理論架構還 是實踐操作方面都處于起步階段， 在樣本數據的取得、 指數公式的選 擇、指數的具體測算以及指數的應用等方面都存在著這樣或那樣的問 題。一、房地產價格指數的根本理論一些經濟興旺、 房地產市場成熟的國家或地區， 已較早地涉足 房地產價格指數這一領域， 并積累了較為豐富的經歷。 洪寶川博士在 其

2、?探索地價漲落之謎 ?中，介紹了世界上流行的 11 種房地產價格指 數的編制方法，大致可歸納為四類。l 、本錢投入法根據建造房地產的各項本錢投入包括材料、人工費等變化 情況，用算術平均法編制房地產價格指數。 這是一種較早期的房地產 價格指數編制方法，對于新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用 性。但是由于房地產價格并非主要由投入的本錢所決定， 所以用房地 產投入要素本錢的變動來反映房地產價格的變動有較大的偏差。目 前，這種方法實際應用較少。2、加權平均法該方法包括中位數價格法和算術平均法兩種。其根本原理是， 以大量的房地產實際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數， 加權的目的在于降低不同交易

3、案例的特征差異所引起的指數中房地 產品質或構造變動所帶來的偏差。中位數價格法與算術平均法相比， 是利用加權雖然能在一定程度上降低房地產品質差異對指數的影響， 但并不能完全消除這一影響， 隨著時間的變化， 房地產品質的差異可 能會對指數衡量房地產價格的變動產生較大的偏誤。 在國外房地產價 格指數的實踐中， 加權平均法多用于地價指數的編制， 而用在住宅價 格指數編制上的較少。3、重復交易法這是一種能夠較好地控制房地產品質影響的方法。 它利用房地 產的重復交易案例， 用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房 地產價格指數。 這樣，不同的時期考察一樣的房地產， 在構造、 材料、 外部品質等方面都一樣

4、， 免去了控制房地產品質的麻煩。 該方法在理 論上已經相當完整，但是仍有以下缺點： l 必須有大量的重復交 易的房地產資料，實際實施本錢高； 2重復交易的資料兩次交易 的期間不能太長，否那么品質固定的假設將會被突破； 3從指數 長期的編制和實施看， 重復交易案例需要定期修正， 樣本的重新選取 和替換那么不僅在理論上還是實際操作中都存在著較大的問題。4、特征價格法特征價格法編制房地產價格指數， 是基于特征價格理論。 該理 論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質 如房地產商 品的面積、樓層、朝向等特征，商品價格那么是所有這些特征的綜 合反映和表現。 當商品某一方面的特征改變時， 商品的價

5、格也會隨之 改變。特征價格法的根本思路是：將房地產商品價格分解，以顯現出 各項特征的隱含價格 implicit Price ，在保持房地產特征不變 的情況下， 將房地產價格變動中的特征因素分解， 從價格的總變動中 逐項剔除特征變動的影響， 剩下的便是純粹由供求關系引起的價格變 動。在實際操作上該方法需要大量的房地產交易案例，并有較完善、 系統的房地產統計數據， 能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房 價的關系。二、國內主要房地產指數簡介中房指數系統于 1994 年開國內行業之先河，率先推出了各大 城市各類物業價格指數； 之后國房指數以及其他地方指數、 企業指數 紛紛跟進，對業界人士把握房地產市

6、場脈搏起到了重要作用。1、中房指數中房指數系統CREIS是“中國房地產指數系統China R eal Estate Index System的簡稱，它綜合運用了加權平均與 特征價格的理論方法，理論系統相比照擬完善。中房指數是房地產市場開展的產物。 1993年中國房地產開發 集團針對當時市場信息零散、 投資行為盲目等狀況， 為促進房地產業 的安康開展，促進房地產投資決策科學化提出了建立房地產監控體系 的設想，并與中國房地產業協會、 國務院開展研究中心情報中心聯合 發起了這方面的研究，最后確定以簡練、明了、定量的中房指數作為 主要形式，并于 1994年底完成了系統的初步設計。 1995年 1月中房

7、 指數系統通過了初步論證， 并開場發布中房北京價格指數。 隨后又逐 步推廣到了上海、 天津、武漢等主要城市， 在國內外引起了很大反響。 經過半年多的試運行和不斷完善， 1995年 9月，由國務院開展研究 中心主持召開了 “中國房地產指數系統的部級評審會。 指數系統順 利通過評審，并獲得了與會孫尚清、周干峙、厲以寧、蕭灼基等專家 的一致好評，“系統的建立標志著我國房地產信息業的開展上了一個 新臺階。研究成果屬于國內首創，在國際上也處于先進展列可以 比擬全面、及時、定量、客觀地反映房地產市場的態勢和變化軌跡， 對監控市場、引導投資、促進房地產業安康開展具有重要的現實意義， 從試運行的效果看， 中房

8、指數已成為各界了解、 分析和把握房地產市 場態勢的重要工具。課題的完成具有重要的理論和現實意義。考慮到房地產業的特點和市場特征， 中房指數系統選用了一種 調整的拉氏公式作為根本計算公式：刀 pi 0 qi 0/ 刀 qi 0 刀 pi t qi 01= X = 1X2刀 p0 0 q0 0 / 刀qO 0 刀 pi 0 qi 0 其中第一局部表現為該物業與基準物業的比價指數，包括兩方面：1) 兩類物業價格的差異； 2) 物量構成比例的差異。 第二局部 表現為該物業報告期相對于基期的價格水平的變化， 為拉氏公式的根 本形式。中房指數系統資料主要來源于市場調查， 根據聚類分析方法確 定樣本， 并進

9、展跟蹤調查， 在樣本工程到達一定指標后進展更新與替 換。CREIS主要以中房價格指數為主，中房城市指數系列包括反映相應城市地區房地產狀況的中房城市指數和中房城市按功用分類物業指數，中房城市指數按月或季度發布。目前，中房指數在搜 房研究院的推動下， 已經初步形成了重要城市價格指數、 北京寫字樓 租金指數、重要城市典型住宅價格指數以及中國房地產預警系統等房 地產市場監測體系。2、國房指數“國房景氣指數是全國房地產開發業綜合景氣指數的簡稱。 它是對房地產業開展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映， 由 8 個分 類指數合成運算出綜合指數， 是房地產市場景氣變化的綜合反映， 用 百分制表示。其數據資料來源

10、于國家統計局房地產統計機構進展的調 查。“國房景氣指數的編制方法是根據經濟周期波動理論和景 氣指數原理， 采用合成指數的計算方法， 從房地產業開展必須同時具 備的土地、資金和市場需要三個根本條件出發， 選擇房地產開發投資、 資金來源、土地轉讓收入、土地開發面積、新開工面積、竣工面積、 空置面積、商品房銷售價格等 8 個具有代表性的統計指標進展分類指 數測算，再以 1995年 3月為基期比照計算出的綜合指數體系。3、其他目前國內房地產市場上除中房指數與國房指數外， 還有偉業指 數、沈房指數、鄭州 40 指數等多個地方及企業指數，各指數系統根 本上采用了與中房或國房指數相似的理論模型體系， 成為地

11、方市場為 兩大指數系統之外的有益補充。三、房地產指數的作用1、反映市場走勢以中房指數為例， 價格指數可以反映重要城市的房地產市場整 體行情變化， 也可以反映出不同物業類型變化情況。 指數變動可以清 晰地描繪出市場開展的周期軌跡， 甚至可以預測未來市場走勢。 由于 房地產市場是整個國民經濟的重要組成局部，房地產指數的變化軌 跡，也往往能夠反映宏觀經濟的狀況。 正是由于指數具有深刻把握市 場的能力，對管理、投資、中介效勞等能夠產生重要指導作用，才能 夠成為研究市場的重要工具。2、指導業界活動各級政府可以利用指數了解全國房地產業開展狀況和行業構 造，從而為調控全國各行業構造和引導行業開展效勞。同時，

12、通過城 市指數，各級政府還可以了解各地房地產的供求情況， 并通過各地指 數的比照， 了解各地房地產業的開展水平， 為調整房地產普的地區構 造提供參考。 另外，各級政府也可以通過地區房地產指數與其他行業 開展水平的比照， 掌握其行業的均衡開展的情況。 對于地方政府管理 部門，除了指導對行業開展速度進展調控外， 還可以通過與各地指數 的比照，了解本地房地產業在全國房地產市場中所占的地位， 更好地 作好本地房地產業的開展決策。對投資商，房地產指數可以使他們及時了解中國房地產業的整體狀況和內部構造及其開展狀況， 提高其投資時機、 投資構造的決策 準確程度；中房城市指數可以使他們了解到各城市房地產市場的

13、不同 供需狀況，在地點選擇和物業選擇上為之提供幫助，減少投資風險； 通過中房指數的動態比擬， 可以更好地判斷房地產開展所處的周期性 價段，以把握市場形勢，決定或調整投資時機。對房地產中介咨詢效勞業， 各類房地產可以為之提供咨詢的參 考，提高咨詢機構對市場開展變化的科學預見和判斷能力， 有利于房 地產投資效勞業的安康開展。此外，房地產指數還能為消費者購房決策提供區位、 時點選擇 的幫助，為其他經濟研究機構、科研人員提供有效的信息及分析工 具。3、市場研究的工具由于房地產市場在國民經濟中具有舉足輕重的地位， 對房地產 市場房展狀況及趨勢的把握， 不僅僅是房地產業界人士的需求， 更是 所以關注國民經

14、濟人士的需求。 房地產指數為市場研究提供了最為重 要的工具，指數的變動軌跡不但能夠清晰地反映出市場開展的周期軌 跡，是經濟周期研究的重要依據， 也是進展經濟景氣狀況分析與預警 研究的根底。四、各類指數系統的理論方法比擬以目前國內房地產市場較具代表性的中房指數與國房指數為 例，兩種指數在根本概念、理論架構、調查方法、表現方法等多方面 都有較大差異， 兩種指數可以說是從不同的方面來反映市場， 某種程 度上可以相互補充。1、理論架構1中房指數是一種修正的拉氏指數，實際操作中以 94年 1 1 月為基期，以基期北京市商品房比擬價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定基指數；計算時采用加權平均方法，權

15、值采用基期時 各類物業的規模比重。 基期與權值在一定時段內固定， 在市場構造有 了較大變化時， 調整基期與權值， 指數鏈接采用新舊權值計算后提供 轉化因子。 中房指數在計算時由于權值固定， 并對樣本進展了必要的 特征因子修正， 從而可以消除權數變化對指數的影響， 可以更純粹地 反映“同類同質商品的價格變動情況， 使不同歷史時期的指數具有 較強可比性。指數剔除市場構造變化影響的作用，可以下面例子說 明。假設市場上僅有普通住宅 A,開發規模1000平方米；高檔物業B,開發規模500平方米。兩期銷售情況見下表:期二期A B A B銷售面積m2200 50100200銷售單價元 /m210005000

16、800 4500平均價格元 /m218003267可以看出，由于不同工程銷售面積變化，即市場需求構造變化，在房 價普遍下降可以理解為供求、心理預期、經濟形式等變化的情況 下，平均價格不降反升。如果僅僅用平均價格理解市場，就難以對市 場形勢、市場開展狀況做出正確判斷。 而以中房指數把握市場時卻可 以準確把握市場價格變化情況。 以下計算時省略樣本選擇、 權值確定、 指數換算等等多個步驟并采用簡單算式：Ii =刀Pi x AO寧刀P OXA0。其中Ii為當期指數值，Pi為當期價格，A0為基期規模，P 0為基期價格。取一期指數為基值1000點。期二期物業規模 m2 1000 500 1000 500銷

17、售單價元 /m2 1000 5000 800 4500刀Pi x AO 3500000 3050000基值 2333 2033相對數指數值 1000 871可以看出，指數消除了市場構造的影響，準確把握住了價格變動情 況。2國房指數采用了與目前國家統計部門消費價格指數類似 的理論架構，屬于拉氏年距同比指數。 指數基值以上年同期為 100點， 權重由專家打分確定。在指數計算中，權重一直固定，基值不固定。 由于國房指數綜合了房地產開發投資、資金來源、土地轉讓收入、土 地開發面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等 8個指標，屬于合成指數，指數的變動實際上反映了房地產市場的綜 合情況。國

18、房指數包容了大量市場信息， 但無視了指數的橫向與縱向 可比性。2、調查方法中房指數采用了市場抽樣調查方法， 在對市場商品房工程進展 普遍調查的根底之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進 展較長時間的跟蹤調查。 由于房地產市場商品的特殊性， 即每一工程 在經過一段時間后， 將因銷售完畢而退出市場， 所以中房指數系統設 計了與股票指數不同的樣本替換方案； 另外，由于商品房工程在不同 推廣時段可能會采用不同價格策略， 不同戶型、 朝向房屋定價也有差 異，所以指數系統還設計了標準價風格整體系， 以消除特征因素的影 響。中房指數樣本數據直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保 證了中房指數系統對

19、市場的準確把握。國房指數系統采樣由各級統計部門采用統計報表制度， 對注冊 房地產公司等進展統計監視。 數據來源有統計面廣、 來源穩定等優點， 數據來源具有較好的廣泛性。3、表現方法由于中房指數屬于定基指數，不同時期指數值都可以直接比 照，具有非常好的歷史 縱向可比性，可以采用圖表形式直觀表現， 如中房北京城市指數變化可以表示如下：采用這一表現方法， 可以直觀地表示出市場周期開展狀況以及目前市 場形勢。比方通過上圖可以比擬清楚地看出 95 年底、96 年初市場進 入周期谷底；也可以看出 2000 年后市場逐漸上升，趨勢與幅度都比 擬直觀。國房指數由于是同期相比計算得出的指數， 所以采用指數數值

20、表示。同比變化比擬清楚。4、指數使用中房指數屬于定基指數， 不同城市指數計算時都與北京基期值 進展了換算。中房指數在表現不同地方房地產市場歷史狀況的同時， 不同城市也具有一定可比性， 即中房指數具有橫向與縱向可比性。 利 用中房指數可以了解不同時期同一城市房價變化狀況， 也可以了解不 同城市在同一時段房價狀況。國房指數由于是環比指數， 缺少縱橫比擬的能力 經過逐級換 算也可以到達縱向比擬目的，但由于其覆蓋了多種指標，是對房地 產市場狀況的綜合反映，可以較全面地反映房地產市場目前景氣狀 態。5、兩種方法的缺點中房指數雖然具有對價格的反映靈敏性高、 及時性好， 以及可 以縱橫比擬等優點， 然而由于

21、采用了固定權值的拉氏方法， 在市場開 展迅速、構造變化較快的情況下， 反映基期市場構造的權值會逐漸與 現期市場構造脫節。 這樣一來， 指數雖然還能夠反映市場房價的變化 趨勢，可是會與市場實際構造與價格產生距離，降低指數的可比性， 尤其橫向可比性會受到較大影響。 因此就要求指數計算的權值必須在 經過一定時間后，進展調整，以重新適應新的市場構造。另外，中房 指數主要采用價格來反映市場狀況， 在簡單清晰的同時， 也降低了信 息含量。國房指數計算的權值在經專家打分后， 是固定不變的， 各指標 對市場的影響程度不會隨市場構造變化而產生較大變化。 但由于方法 限制，其清晰性與可比性受到限制。另外，由于其綜

22、合了多種信息資 料，雖然可以綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標 變化對指數造成的影響確不能清晰反映，需要單獨說明。五、國外主要房地產指數與消費價格指數由于地價變動在很大程度上影響了房價， 而且消除了其他許多 模糊因素的影響， 能夠比擬清楚地反映市場開展狀況， 所以許多國家 與地區都建立了地價指數，比方日本、臺灣等地。各種地價指數一般 也采用了定基指數， 以便于進展縱橫向比擬分析。 比方日本有不同區 域、不同物業用地的地價指數，下表為 1988 年日本國土廳公布的地 價公告以 1983 年為基期，基值 100：住宅地 商業地 各種用途平均東京圈 219.3 303.8 224.0東

23、京都 283.2 342.8 292.8大阪圈 134.3 181.3138.0名古屋圈 115.0 123.8117.5北海道地區 105.9 120.8 107.8東北地區 106.4 115.7107.7關東東京除外地區117.5 116.4 116.6北陸地方 110.1 116.0111.6中部地方名古屋圈除外115.1 120.5 115.8近畿地方大阪圈除外114.2 120.2 114.5中國地區 114.0 117.4113.7四國地區 106.4 106.7106.3九州、沖繩地區 108.7118.8 110.4由于日本地價指數采用了定基指數， 可以比擬清楚地表現出地價長

24、期 變動趨勢，比方從下列圖所示 6 大都市平均用途地價指數曲線， 可以清楚看出 90年代年房地產“泡沫狀況。 91、92年地價大幅增高后， 指數值上升到 100 點以上，又迅速降低，指數值下跌至 40點以下， “地產泡沫開場破滅。另外，日本、美國、加拿大、德國等國家的消費價格指數也都采用了 以某一年或幾年為基期， 編制定基價格指數的方法。 國外消費價格指 數使用的計算方法一般有固定權數三至五年定基加權平均法，即 定基拉氏指數； 也有定基變動權數加權平均法， 也稱作定基鏈接拉氏 指數。固定權數加權平均方法使用基期權數且固定幾年不變， 具有消 除消費構造變動的影響， 反映純價格變動的特點。 實際操

25、作又簡便易 行，減少了許多工作量，因而目前多數國家采用了這種方法。但固定 權數幾年不變，其數據高估偏差更大，對處于經濟開展較快，構造變 動較大的地區， 不能真實反映構造變化對價格變動的內在影響。 目前 英國、法國等國家采用了變動權數加權平均的方法， 即鏈式拉式公式 計算定基價格指數。每年 1 月調整采樣工程內容，進而更新權數。固定權數定基加權平均法的理論架構與中房指數價格類似。 中 國消費品價格指數的編制方法與國房指數根本一致， 目前中國消費品 的價格指數也在探討定基指數編制方案。六、房地產指數的開展方向目前中國房地產市場增量房仍是主流， 各類房地產指數也以關 注增量房市場為主要目的， 大規模建立期過后， 存量房市場必將逐漸 成為市場交易的主流，存量房市場的各類指數必將會建立并逐漸完 善；其次，由于目前房地產一級市場，即土地使用權市場標準程度較 低，信息透明度較差，除城調大隊編制的 35 個城市同比指數中包括 地價內容外，國內房地產市場還缺少完善的地價指數系統；另外，隨 著經濟的開展以及人