1、一、房地產企業增值稅納稅業務發生時間確定；1、先開發票的，為發票開具的當天；2、轉讓開發產品并收訖銷售款的當天；（過程中或者 完成后收到款項）2（ 1）書面合同簽訂的付款日期為納稅義務產生日期；2（2）沒有簽訂書面合同或者合同沒有付款日期的為 服務完成日；2（3）房開企業在開盤前收取的誠意金、訂金未簽訂 合同，不構成增值稅納稅業務，在其他應付款核算；2（4）銷售的期房在未完工期間，尚未移交給購房者， 所以未產生增值稅真正納稅業務；（增值稅納稅業務確認總結：轉讓開發產品并收到款 項產生真正的納稅義務；）二、房地產企業所得稅收入確認納稅時間對于現房銷售，會計準則和稅法規定一致；對于期房銷售二者存在

2、差異，預售業務在會計和稅 法處理上有較大的差異；會計上確認收入時間：開發的產品完工并移交時稅法上確認收入：無論產品是否完工，簽訂了銷售或 者預售合同并取得款項，確認為銷售未完工開發產品 取得收入，按預計毛利率計入當期應納稅所得額；負有所得稅的納稅義務；1、一次性全額收款， 實際收到款項之日確認收入的實 現；2、分期收款按合同約定款項和日期分期確認收入；3、按揭銷售，按合同約定， 首付款按實際收到日期確 認，按揭款按貸款辦理轉賬日確認收入實現； 委托銷售方式的 ;， 4（1）支付手續費方式的：收到受托方開具已銷開發產 品清單日按合同價款確認收入； 4（2）收到受托方開具已銷開發產品清單日期確認收

3、 入（買斷價格或者銷售合同價格： ） 4（3）保底價銷售的，收到受托方開具已銷開發產品 清單日確認收入；（合同價格或者保底價格 +分成 ） 4（4）包銷方式銷售：包銷期內按上述 1-3 方式，包 銷期外按包銷價格和付款方式確認收入； 完工產品的確認的三個條件：1、開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。2、開發產品已開始投入使用。3、開發產品已取得了初始產權證明。4、房地產開發企業建造、 開發的開發產品， 無論工程 質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備 案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品 交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時， 為開發產品開始投入使用，應視

4、為開發產品已經完工。完工條件的確認是采用竣工、使用、產權孰早的原 則，開發產品只要符合上述條件之一的，房地產開發 企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前 以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額， 同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之 間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。三、房地產企業土地增值稅納稅義務發生時間（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值 稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納 稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建 筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上, 或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經 出租或自用的；2取得