1、大連金州新區大連金州新區3 3個項目個項目初步初步可行性研究報告可行性研究報告紅星商業紅星商業2022年年3月月16日日王王策策153822569991538225699912三個項三個項目的特點：目的特點：1、都、都在地鐵線路上，這個非常重在地鐵線路上，這個非常重要，分別截留了萬要，分別截留了萬達廣場與馬橋子達廣場與馬橋子商圈西商圈西面、北面的客面、北面的客流流;2、處、處于金州新區于金州新區最最具具消消費能力和費能力和潛力的區潛力的區塊塊,大大黑山區塊，金馬路黑山區塊，金馬路南區南區塊；塊；3、處于成熟的商住區符合政府規、處于成熟的商住區符合政府規劃要求；劃要求；4、位于金州新區的核心位置

2、和發、位于金州新區的核心位置和發展節點上。展節點上。城市宏觀研究城市宏觀研究1城市商業格局研究城市商業格局研究2項目立地研究項目立地研究3目錄目錄CONTENTS競爭格局研究競爭格局研究4可行性分析可行性分析53 大連，計劃單列市，是東北的窗口，也是東北最發達的城市，是遼寧省的旅游、金融、貿易、科教、外向型經濟中心，東北地區重要的交通和航運中心，是著名的濱海城市、浪漫之都、度假天堂，全球宜居城市。1.1 城市區位及概況城市區位及概況4大連金州新區是大連改革開放的先導區，大連新市區的核心區域 。1.2 城市人口發展狀況研究城市人口發展狀況研究5 大連戶籍人口近600萬，常住人口2015年已經突破

3、700萬人，是東北地區唯一的人口凈流入城市； 大連金普新區常住人口數量120萬人，大連開發區常住人口60萬以上；1.3 城市宏觀經濟分析城市宏觀經濟分析6 2015年大連市GDP7731.6億元，位列東北第一，全國城市第17名； 2015年城鎮居民人均可支配收入35889元，收入較高； 2015年社會消費品零售總額3084.3億元，消費能力強； 外貿進出口總額550.9億美元，東北第一。大連港口貨物吞吐量超過大連港口貨物吞吐量超過4億噸億噸機場客流機場客流量量1300萬人以上萬人以上71.4 城市規劃研究城市規劃研究8 從城市發展大趨勢來看，提出了建設中日韓國家級自貿區“金普新區” ； 從發展

4、片區來看，老市區、開發區、金州區、普灣新區將連成一片，城市空間結構更趨合理；大連開發區和金州區將成為城市中心，緩解交通壓力，成為商業中心，承接更多人口； 大連開發區和金州區將形成兩個區域商業副中心和多個商業街區。1.4 城市規劃研究城市規劃研究9 金普新區的建設主要以大連開發區為先導，以金州區為骨干、普灣新區為補充，形成國家級自貿區中日韓自貿區。 如果把大連市內四區比喻為頭部，開發區和金州城區則是軀干，普灣新區和其它是腿部。 而脖子就在黃渤海之間的狹窄的入市地帶，大連發展的空間只能向北，這是交通瓶頸所制約的。1.4 城市規劃研究城市規劃研究10 對外交通對外交通：建成建成沈大、丹大高沈大、丹大

5、高速鐵路、城際鐵路速鐵路、城際鐵路和和煙臺大連輪渡煙臺大連輪渡 完完善高速公路網，使沈大、丹大縱橫相接、貫穿全善高速公路網，使沈大、丹大縱橫相接、貫穿全區。區。 重點擴建大連國際機場，開辟更多國際航線；重點擴建大連國際機場，開辟更多國際航線； 使大連成為環渤海經濟區交通中心之一；使大連成為環渤海經濟區交通中心之一； 金金普城際鐵路延伸線：打造北部出市新通普城際鐵路延伸線：打造北部出市新通道該道該線路線路起自大連北站，沿華北路、起自大連北站，沿華北路、202202國道、金州勝利路、國道、金州勝利路、永安大道敷設。項目建成后與在建的金普城際鐵路北永安大道敷設。項目建成后與在建的金普城際鐵路北線貫通

6、運營，并在大連北站與地鐵線貫通運營，并在大連北站與地鐵1 1、2 2號線及哈大高號線及哈大高鐵換乘，在后鹽站與快軌鐵換乘，在后鹽站與快軌3 3號線、地鐵號線、地鐵5 5號線換乘，在號線換乘，在十九局站與十九局站與3 3號線九里支線換乘。號線九里支線換乘。金普新區金普新區2.1 城市商業城市商業發展格局發展格局12 大連開發區高端住區為金馬路住區，成熟商圈為金馬路商圈，本項目位于金馬路核心地角；3.1 項目四至及條件項目四至及條件13 項目地四面是成片建成的入住率很高的高端社區和商業區，項目地四面是成片建成的入住率很高的高端社區和商業區，四周道路通暢。四周道路通暢。 項項目北接金馬主干金融商業大

7、街，東目北接金馬主干金融商業大街，東北處為五彩城輕軌車站、北處為五彩城輕軌車站、五彩城步行街、各大銀行、高星級賓館、高端公寓寫字樓五彩城步行街、各大銀行、高星級賓館、高端公寓寫字樓等，；等，； 東接開發區工商局，毗鄰通往金州的主干路之一鞍山路，東東接開發區工商局，毗鄰通往金州的主干路之一鞍山路，東南處為世元國際、君悅豪庭、金豐國際、天成金融大廈、韓南處為世元國際、君悅豪庭、金豐國際、天成金融大廈、韓國步行街、紅梅翠竹社區；國步行街、紅梅翠竹社區； 南接盤錦路，南鄰萬國公館、華潤海中國，西南處毗鄰通往南接盤錦路，南鄰萬國公館、華潤海中國，西南處毗鄰通往大連的快速路振連路入口；大連的快速路振連路入

8、口； 西西接金科清都樓盤，毗鄰通往金州的主干路赤峰路，隔道相接金科清都樓盤，毗鄰通往金州的主干路赤峰路，隔道相望百萬平米社區億鋒廣場，西北角金馬輕軌車站相聚望百萬平米社區億鋒廣場，西北角金馬輕軌車站相聚10001000米，米，西北另有成熟住區西山社區、世紀廣場公園、城潤萬家和吉西北另有成熟住區西山社區、世紀廣場公園、城潤萬家和吉祥祥e e家缺乏大型商業的成熟社區。家缺乏大型商業的成熟社區。項目地現場項目地現場143.1 項目四至及條件項目四至及條件15 規劃總建筑面積：111538平方米 規劃總用地面積：17990平方米 用地使用性質：商業服務業設施用地（商業、酒店、公寓） 容積率：6.2 綠

9、地率：30% 建筑退紅線：東西5米，南8米，北20米 建筑密度35% 建筑高度100米 機動車出入口方位：南側、北側 停車位配建：商業建筑面積每100平方米配建1個停車位，酒店建筑面積每100平方米配建0.5個停車位，公寓每套配建0.8個停車位。 商業、酒店、公寓原來的各自占比為商業5130平方米、35357平方米，71049平方米，如果紅星美凱龍介入，可以根據市場情況另行調整規劃。3.1 項目四至及條件項目四至及條件16本項目用地已經摘牌，本項目用地已經摘牌，項目現有規劃方案以公項目現有規劃方案以公寓和酒店為主，不利后寓和酒店為主，不利后期運營；期運營；該規劃方案可在減少酒該規劃方案可在減少

10、酒店和公寓并增加商業的店和公寓并增加商業的基礎上根據紅星商業意基礎上根據紅星商業意見進行修改調整。見進行修改調整。具體設具體設計尚未最終落定計尚未最終落定3.2 項目項目區域概況區域概況17 開發開發區西部片區：建設青松小區、翠竹南、紅梅南部濱海高端住區為區西部片區：建設青松小區、翠竹南、紅梅南部濱海高端住區為主，主，定位為功能復合定位為功能復合的商住一體化社區；的商住一體化社區； 目前周邊土地均已出讓完畢，尚未開發的地塊僅此一處；目前周邊土地均已出讓完畢，尚未開發的地塊僅此一處； 項目項目周邊周邊3 3公里在建品牌樓盤多，包公里在建品牌樓盤多，包括萬國公館、括萬國公館、華華潤海中國、億鋒廣潤

11、海中國、億鋒廣場等場等，住宅均，住宅均價價9 9000000元元/ /；2 2公公里范圍內里范圍內的高密的高密度住宅較度住宅較多多。3.3項目周邊人口概況項目周邊人口概況18 項目周邊項目周邊3 3公里范圍內現有人口約公里范圍內現有人口約3 30 0萬人；萬人； 項目周邊項目周邊5 5公里范圍內預計未來公里范圍內預計未來3 3年內項目周邊年內項目周邊5 5公里公里范圍內范圍內人口人口約約4040萬人；萬人； 本項目輻射往來人流車流都應該是大連最密集的區域本項目輻射往來人流車流都應該是大連最密集的區域 大大連開發區的東山社區、新橋社區、工業區、保稅區、海連開發區的東山社區、新橋社區、工業區、保稅

12、區、海濱新區、民族大學、藝術學院、西山社區、紅梅社區、翠濱新區、民族大學、藝術學院、西山社區、紅梅社區、翠竹社區、輕松社區、大連灣社區均在本項目竹社區、輕松社區、大連灣社區均在本項目5 5公里半徑輻射公里半徑輻射范圍。范圍。 這些社區入住率這些社區入住率高，人口密集，是傳統住區，同時也是大高，人口密集，是傳統住區，同時也是大幅度拆遷改造區域。幅度拆遷改造區域。 是金融、商業、教育、文化、公園、娛樂、餐飲積聚的中是金融、商業、教育、文化、公園、娛樂、餐飲積聚的中心區域，人流往來稠密，是開發區去往大連必經的區域。心區域，人流往來稠密，是開發區去往大連必經的區域。4.1 未來競爭對手未來競爭對手19

13、 開發開發區西部紅梅、翠竹、青松、西山社區，目前商業氛圍較區西部紅梅、翠竹、青松、西山社區，目前商業氛圍較弱，缺少小型娛樂休閑為主的綜合體項目，整個開發區都缺弱，缺少小型娛樂休閑為主的綜合體項目，整個開發區都缺少這樣的項目。少這樣的項目。 在建在建的的金馬中心投資方抽逃資金，即將造成爛尾。的的金馬中心投資方抽逃資金，即將造成爛尾。 億鋒廣億鋒廣場商業部分尚沒有動工，據稱將引入沃爾瑪地下超市場商業部分尚沒有動工，據稱將引入沃爾瑪地下超市 本區域的地產本區域的地產商沒有成熟的商業模式商沒有成熟的商業模式 區域區域外開發區馬橋子商圈主要以購物為主，可實行錯位經營外開發區馬橋子商圈主要以購物為主，可實

14、行錯位經營 萬萬達廣場位于工業團地附近，交通擁堵，四周道路不暢，難達廣場位于工業團地附近，交通擁堵，四周道路不暢，難于本項目爭奪優質客流。于本項目爭奪優質客流。5、項、項目合作形式目合作形式項目一：金馬路商住項目項目一：金馬路商住項目 土地已摘牌，馬上可以合作，著手調整規劃和成立項目公司；土地已摘牌，馬上可以合作，著手調整規劃和成立項目公司； 本項目體量不大，可建成本項目體量不大，可建成4萬平米的酒店和商業，萬平米的酒店和商業，6-7萬平米的商住公寓；萬平米的商住公寓； 為周邊高端社為周邊高端社區提供具有休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的特色服務項目；區提供具有休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的特色服

15、務項目； 本項目可采取以下方式開發：本項目可采取以下方式開發：a) 與土與土地擁有地擁有方可合資開發本項目；方可合資開發本項目；b) 也可一次性轉讓項目公司股份，由開發方獨立運營；也可一次性轉讓項目公司股份，由開發方獨立運營；c) 還可還可以實行訂單式地產，將商業部分定向售租，由運營方提出設計要求。以實行訂單式地產，將商業部分定向售租，由運營方提出設計要求。205、項、項目合作形式目合作形式項目二項目二：金州新區大黑山黨校金州新區大黑山黨校南商住綜合體南商住綜合體 土地擁有土地擁有方可馬上推動招拍掛程序；方可馬上推動招拍掛程序；可建成可建成4萬平米的商業中心，萬平米的商業中心，4萬平米住宅；萬

16、平米住宅；為周為周邊社區提供具有休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的特邊社區提供具有休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的特色服務項目；色服務項目；商業部商業部分可以由集團建成商業廣場；分可以由集團建成商業廣場；本項目可采取以下方式開發：本項目可采取以下方式開發：a) 單獨摘牌；單獨摘牌；b)與土地被收儲方聯合摘牌；與土地被收儲方聯合摘牌；c) 土地被收儲方摘牌與投資方合作。土地被收儲方摘牌與投資方合作。21金州黨校南地塊土地規劃金州黨校南地塊土地規劃22項目地現場四至圖項目地現場四至圖23 項目二金州新區大黑山黨校南簡要介紹項目二面積與四至： 土地面積：45100平方米 南接丹大高速，毗鄰大連理工大學城市

17、學院，十里崗社區、工業區； 東臨大連報關學校，毗鄰即將建設的新希望花園、杏林社區、華宇鳳凰城、名城和順人家、松苑山莊、嶺灣峰尚等多個社區； 北接金州黨校和新建的金州最好的中小學金南書院，毗鄰達赫山莊、鳳凰山花園； 西接德泰嶺秀逸城、恒盛陽光、松源翰林壹品、鴻瑋瀾山、宏城嘉苑、桃源居、桃園小區等多個社區； 臨近金州與開發區的主干路五一路 臨近鴻瑋瀾山輕軌車站和大黑山風景區 金州新區項目二項目二v土地規劃情況：土地規劃情況：商商業業1950019500、住宅、住宅2560025600，建筑面積，建筑面積規劃規劃8000080000以上，其以上，其中商業和住宅各中商業和住宅各4000040000 最

18、新規劃會議：最新規劃會議：右右圖圖B1B1部分調整為商部分調整為商業，業，B2B2部分調整為商部分調整為商業。業。周周邊約邊約3 30000萬平方米建萬平方米建筑面積的社區唯一規筑面積的社區唯一規劃的商業中心。劃的商業中心。本項目屬于大黑山板塊本項目屬于大黑山板塊項目地周邊人口5公里范圍內現有10萬人左右 處于大黑山片區，位于開發區與金州老城區之間處于大黑山片區，位于開發區與金州老城區之間項目三：金項目三：金州區勝利路地州區勝利路地塊塊土地權屬：該土地屬于銀海集團公司下屬的倉儲工業用地，等土地權屬：該土地屬于銀海集團公司下屬的倉儲工業用地，等級級為城區一級為城區一級，使，使用權類型為出讓，終止日期用權類型為出讓，終止日期20472047年年1212月月2525日。日。使使用權用權: :面積面積122