1、上海學校物業管理服務收費指南為了推進上海市學校后勤社會化改革，規范物業管理服務及相應收費，為各學校物業服務申報財政預算提供支持，根據上海市有關法律法規及收費辦法，結合上海市各類學校實際，制定此收費指南，建議上海市各類學校參照執行。為了便于理解和把握，現就有關編制作如下說明：一、 編制指導思想在本收費標準編制中，按學校物業服務特性以及概念，參考物業服務定價成本監審辦法（試行）、學校物業管理服務規范將收費類別分為六大類，“校園物業基礎服務”、“校舍、場地及設施設備管理服務”、“秩序維護及消防安全管理”、“校園環境保潔服務、學生公寓住宿服務”以及“校園綠化服務”。在編制過程中，涉及到國家及上海市相關

2、法律、法規文件可借鑒的內容，參照借鑒。無相關法律、法規可借鑒的內容，依據各學校物業服務實際并進行廣發調研的基礎上編制。本收費標準主要針對服務中人員費用進行劃定，按物業服務定價成本監審辦法中規定的，包括：人員工資、按規定提取的工會、職工教育經費以及根據政府有關規定由物業公司繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、剩余保險等社保費用。此外包含按政府規定應給予員工的節假日加班費、高溫費、服裝津貼、中夜班津貼、勞防福利、餐費津貼、培訓費、勞動合同解約補充金等費用。此外，包含了物業企業的酬金以及法定營業稅。其他相關費用，如各類物耗材料費用、專項設備設施的維修保養費用、學校特殊服務需求（會議服務、大型活

3、動接待、節能服務）等，將在今后的調研論證過程中逐步完善。二、 遵循相關法律法規依據1、 中華人民共和國勞動法（中華人民共和國主席令第二十八號公布）2、 中華人民共和國勞動合同法（中華人民共和國主席令第六十五號）3、 勞動防護用品管理規定（勞部發號）4、 物業服務定價成本監審辦法（試行）發改價格【2007】2285號；5、 上海市勞動局市人事局市財政局關于調整中、夜班等津貼標準的通知的文件(滬勞綜發(95)7號)6、 上海市人力資源和社會保障局關于調整本市企業高溫季節津貼標準的通知【滬人社綜發(2011)43號】7、 中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則（中華人民共和國財政部國家稅務總局 第52

4、號令）8、 上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法滬價商【2005】011號；三、 參考相關類型文件1、 上海市住宅物業服務分等收費標準（上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局）；2、 上海市地方標準學校物業管理服務規范（DB31/T779-2014）；3、 上海市地方標準高等學校學生公寓管理服務規范實施細則（DB 31/T637-2012）。四、 其他說明1、 本“收費指南”中人員工資水平及社保繳費基數均高于2014年上海市最低工資標準以及社保繳費基數；2、 本“收費指南”中部分費用參考值內容為設定一定條件的費用，詳見備注部分。一、 校園物業基礎服務級別序號服務內容服務要求收費標準校園業基礎

5、服務1管理處人員設置管理處配置至少4名管理人員46000元/月2管理人員要求學歷：主要管理人員大學本科學歷，一般管理人員高中以上執業資格：主要管理人員具備物業管理師執業資格、一般管理人員具備助理物業管理師執業資格3服務時間一周五天8小時，周六、日8小時值班4日常管理與服務1. 服務規范應符合上海市物業管理規范、學校物業管理服務規范以及高校學生公寓管理服務規范2. 建立健全的物業管理各項管理制度，并將各項主要管理制度上墻公示3. 365天8小時接待師生報修及投訴4. 日常服務完成率不低于97%5. 物業管理檔案完整率不低于97%6. 日常對于師生的投訴需在3個工作日內答復7. 每季度召開一次師生

6、懇談會，了解師生的實際需求，并予以改進8. 建立學校各類委托設備及房屋的臺賬資料，物資臺賬基本相符率到達95%以上，并每季度更新。9. 每學期進行兩次服務項目內的師生滿意度測評，師生滿意度不得低于85備注：以上標準依據按一個物業功能進行設計，如服務項目減少或只涵蓋校區部分樓宇的物業服務則視情況費用相應減少。二、 校舍場地及設施設備管理級別序號服務內容服務要求收費標準校舍場地及設施設備管理校舍場地及設施設備管理校舍場地及設施設備管理1人員設置要求根據實際校區情況配置相應的工種：主管工程師、高壓電工、暖通工、電梯工、普通水電工、泥木工等117000元/月117000元/月117000元/月2人員崗

7、位要求工作經驗：具有物業維修工作經歷3年及以上執業資格：必要工種應持相關執業資格中級證書上崗3服務時間一周五天8小時上班，夜間及周六周日安排值班人員4 44校舍養護與維護校舍日常養護1. 房屋外觀完好、整潔，外墻是建材貼面的、無脫落；是玻璃幕墻的。清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。2. 樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損；墻體整 潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛生 間、水房等管理完好。3. 共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損。校舍計劃維修1. 根據校舍各種構、部

8、件的合理使用年限，訂立定期保養、修繕計劃。2. 根據校舍木結構、磚石結構、鋼結構等不同的養護要求，制定防潮、防腐、防蟻蛀、防銹等定期保養、修繕計劃。3. 根據防臺風、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等需要，制定季節性預防養護計劃。4. 適時向學校提出油飾、粉刷、集中更換門窗等中修維護計劃。校舍裝修管理1. 對進入校區的施工人員及工具、材料等實行驗證、登記管理。2. 督促施工單位配備消防器材、確定消防安全責任人。3. 對施工現場進行防火安全巡査，按規定進行動火管理。4. 配合學校為裝修施工提供供水、供電保障服務。變配電系統高壓配電柜/低壓配電柜1. 配合校方做好高壓電氣設備檢測工作，留存高壓電氣測試

9、合格的報告。2. 按照規定的周期對變配電設備、設施進行檢查、維護、清潔。3. 供電維修人員必須持證上崗，一般故障排除時間不超過24小時，一次維修合格率不低于99%。4. 供電設備完好率98%以上，確保無重大責任事故，確保用電安全。5. 配電間實行封閉管理，配備滅火器材。6. 制定臨時用電管理措施，限電、停電應有明確的審批權限，按規定要求通知使用單位（人）。7. 遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施。給排水系統活水泵/消防泵/噴淋泵/穩壓泵/潛水泵1. 應定期對給排水系統進行維護、潤滑。2. 污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、

10、漏；用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。3. 如遇供水單位限水、停水，按規定時間提前通知校方。蓄水箱屋頂水箱1. 確保水質無污染并符合規定的要求：生活飲用水水質應符合GB5749生活飲用水衛生標準的要求。2. 涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照上海市生活飲用水二次供水衛生管理辦法執行。3. 水箱每學期由具備資質條件的專業清洗公司清洗消毒，無二次污染，清洗消毒后的水箱應取得水質檢測報告，并交校方審核。空調系統熱泵機組/VRV空調/分體空調1. 空調系統應由專業維保單位進行定期保養，做好日常空調系統的巡檢與記錄。2. 空調系統開機前應進行檢查，定期測試運行控

11、制和安全控制功能，記錄運行參數，分析運行記錄。3. 每季度一次進行循環泵、空調主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄。4. 各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏。5. 中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標， 無嚴重滴漏水現象6. 中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內 到達現維修7. 制訂中央空調發生故障應急處理方案升降系統升降電梯1. 電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。2. 電梯由專業隊伍維修保養；維修、操作人員持證上崗；貨 運電梯由專人管理操作，嚴禁超載.客梯嚴禁載貨3. 確保升降電梯24小時正常運行，電梯運行平穩，乘座舒適，電梯準確啟

12、動運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、燈具等配件保持完好。4. 運行出現故障后，維修人員應在規定時問內到達現場維修電梯設施完好率達到99%。5. 運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施消防系統消防報警與滅火系統1. 消防控制中心24小時值班、消防系統設施設備齊全、完 好元損，可隨時起用2. 消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時 處理各種問題3. 中央聯動裝置工作正常、顯示正確；數據采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔；末端設備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常。4. 消防泵每月啟動一次并作記錄，每學年保養一次，保證工作站工作正常、整潔；消火栓每月巡查一次，保持消火

13、栓箱內各種配件完好；消防帶每學期檢查一次，閥桿處每學期加注潤滑油并做放水檢查一次。5. 制訂突發火災/火情應急預案。照明系統庭院照明/樓道照明/應急照明1. 路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應保持98%以上的亮燈率，如有缺損，應及時更換。2. 泛光照明燈具、大堂吊燈外觀進行檢查，保持清潔完好，并保持98%以上的亮燈率。3. 公共電器柜電器設備，遇有故障，應及時處置，保證運行安全、正常。備注：以上標準依據校區內涵蓋上述各類設備進行計算，設定校區總建筑面積為15萬平方米左右，如服務內容以及校區面積相應未達到上述標準則視情況相應減少費用。三、 秩序維護及消防安全管理級別序號服務內容服務要求收費標準

14、秩序維護及消防安全管理1崗位設置要求學校主要大門配置24三崗 次要大門配置單崗 安排兩組雙崗人員進行校區安全巡視主門崗：67800元/門/月次門崗：22600元/門/月安全巡視：45200元/門/月2崗位人員要求從業經驗：有相關工作經驗3年及以上執業資格：安保人員初級證書3服務時間365天24小時4出入管理1. 主校門常開，設24小時三崗，次校門常開，設置24小時單崗。2. 人車分流，校內機動車輛實行車輛通行證制度，外來機動車輛出入需進行驗證和刷卡。3. 出入高峰時段，有專人負責校區出入口的交通指揮和疏導。安全巡視1. 校區設置專門24小時巡視人員，制定相對固定的巡視路線，巡邏路線設置覆蓋率1

15、00%；2. 勸阻和制止危害安全、影響教學環境秩序的行為進行勸誡和制止。3. 每日教學、辦公活動結束后，對教學、辦公場所進行巡査、清場。4. 巡視中發現各區域內的異常情況，采取必要措施，啟動相應的應急預案車輛進出管理1. 設定校區內固定停車點，引導車輛停放整齊。2. 教職工車輛發放停車證，外來車輛登記，車輛識別率100%。3. 校內道路擁堵時及時疏導車輛，保持大門進出通道暢通。消防檢查和演練1. 無重大責任火災。2. 預防為主，培養員工火情處理能力，每學年二次全體員工參加的消防演練。3. 每月系統檢查樓內消防設施設備的功能性檢查消防設施設備完好情況，完好率100%。4. 消防培訓率100%。突

16、發事件1. 突發事件響應率100%。2. 突發事件處置率100%。3. 突發事件演練率100%。四、 校園環境保潔服務級別序號服務內容服務要求收費標準校園環境保潔服務校園環境保潔服務校園環境保潔服務1保潔人員設置公共區域3500/崗；室內區域1500/崗；外場道路1.5萬/崗公共區域：1.57元/月.平方米室內區域：3.66元/月.平方米外場道路：0.37元/月.平方米公共區域：1.57元/月.平方米室內區域：3.66元/月.平方米外場道路：0.37元/月.平方米公共區域：1.57元/月.平方米室內區域：3.66元/月.平方米外場道路：0.37元/月.平方米2人員崗位要求從業經驗：相關工作經驗

17、3年及以上3服務時間一周六天7小時工作444外圍場地及綠化的保潔1. 道路地面、廣場地面大件垃圾1件；2. 綠化內大件垃圾1件；3. 室外體育場地面明顯垃圾。教學及教學輔助用房保潔樓內公共區域1. 房屋周邊區域地面干凈，周邊綠化帶內無明顯垃圾；2. 平臺臺階保持清潔；3. 樓內走道、扶梯地面無污漬、無大件垃圾；4. 扶梯扶手、欄桿保持干凈、無灰塵；5. 消防栓、消防箱保持表面干凈，無明顯積灰；6. 垃圾箱筒表面無污漬、無積灰、里面套垃圾袋；7. 開放式地溝無大件垃圾。公共教室和階梯教室1. 桌椅保持干凈、水跡和污漬；2. 地面保持整潔，無大件垃圾；3. 階梯教室多媒體設備保持整潔表面無明顯積灰

18、；4. 垃圾桶表面無污跡、無積灰。公共洗手間1. 坐廁內、小便池內刷洗干凈，無明顯尿漬，保持無異味、無垃圾、無積水；2. 隔斷、人手高墻面，門、門框、照明開關無明顯積灰；3. 地面整潔、無污漬、無積水；4. 鏡面保持光亮，無明顯水跡，面盆無水銹；5. 廢物箱表面無明顯積灰、無異味；6. 衛生間內保持空氣清新、無異味；會議室1. 門、門框、地腳線無污漬、無明顯積灰；2. 桌、椅、隔欄無污漬、無積灰；3. 地毯整潔，無污漬；4. 玻璃幕墻明亮、無污漬，橫檔無明顯積灰；5. 室內空氣無異味。指定辦公室1. 辦公家具、椅子無明顯積灰；2. 門、門框、照明開關無污漬、無明顯積灰；3. 內側玻璃幕墻明亮、

19、無污漬；4. 窗簾干凈整潔；5. 廢紙簍無污漬、垃圾不滿溢；6. 室內空氣無異味。電梯轎廂1. 電梯轎廂四壁光潔明亮、無浮灰，不銹鋼表面（鏡面）光亮、無污跡；2. 操作面板無污跡、無明顯積灰、無擦痕；3. 每日更換轎廂內地墊，保持地墊干凈、無明顯污跡；4. 保持轎廂內空氣清新、無異味。生活輔助用房樓內公共區域的保潔1. 地面每日清掃二次，其中門廳每日清掃二次，每日拖洗一次，地面清潔。2. 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹四次。3. 消防栓、指示牌等公共設施每周擦抹一次。4. 天花板、公共燈具每學期除塵一次。公共衛生間/盥洗室1. 坐廁內、小便池內刷洗干凈，保持無異味、無垃圾、無積水；2. 隔斷、人手高墻面，門、門框、照明開關無明顯積灰；3. 地面整潔、無污漬、無積水；4. 鏡面保持光亮，無明顯水跡，面盆無水銹；5. 廢物箱表面無灰塵、無異味；6. 衛生間內保持空氣清新、無異味。學生浴室的保潔1. 墻面，門、門框、照明開關無污漬、無積灰；2. 更衣箱表面無污漬、無積灰；3. 洗手盆表面整潔、無積垢；4. 金屬配件表面光亮、無明顯損傷；5. 玻璃窗、化妝鏡明亮、無污漬；6. 地面整潔、無污漬；7. 廢紙簍不滿溢，無異味。垃圾清運1. 垃圾箱筒表面無污漬、無