1、新版B標成本測算表使用指引綜述：為實現(xiàn)目標成本測算的精細化，提高測算準確性，集團成本審算中心在借鑒各項目編制經(jīng)驗基礎(chǔ)上，完成了新版目標成本測算表的改進和完善。希望通過新版目標成本測算表的使用，提升各項目目標成本的編制水平，規(guī)范集團成本數(shù)據(jù)的歸集和積累。同時，使其在責(zé)任成本管理、前期設(shè)計優(yōu)化、招投標管理等環(huán)節(jié)發(fā)揮更有效的指導(dǎo)作用。新版目標成本測算表主要從以下幾方面做了改進和完善：細化了各項費用測算的成本科目構(gòu)成；明確重要成本科目項測算時提煉的系數(shù)值、測算依據(jù)和造價指標；設(shè)置風(fēng)險費項，以風(fēng)險概率形式體現(xiàn)測算成本的風(fēng)險因素；修改營銷設(shè)施建造費、銷售費用等多項成本科目的三級科目構(gòu)成；明確跨期成本分攤、

2、地價分攤的做法；六大類公攤成本按建筑面積或占地面積等方式在各核算對象間分攤；（各類費用采用的具體分攤標準將在擬修訂下發(fā)的萬科集團成本核算指導(dǎo)中予以明確）跨期成本按建筑面積或占地面積等方式在各開發(fā)期間分攤。（同上）測算表中對細化的成本科目、提煉的系數(shù)、填報的測算依據(jù)分為必須填報執(zhí)行和建議采納兩類，并用不同字體顏色加以區(qū)分，使用時請加以注意。下面，將依據(jù)測算過程的先后順序，結(jié)合測算表中的模擬項目，敘述新版目標成本測算表使用的方法和應(yīng)注意的問題。一、規(guī)劃指標及建造標準測算前，首先填寫“當期規(guī)劃指標表”和“各類產(chǎn)品建筑標準表”。規(guī)劃指標需設(shè)計部配合提供，建造標準按營銷、設(shè)計、成本、工程等相關(guān)部門的討論

3、結(jié)果確定。對于道路用地、綠化用地等景觀規(guī)劃指標應(yīng)盡量填寫明確，以便為道路景觀測算提供準確的計算指標。對于多期開發(fā)的項目，首期測算時還應(yīng)填寫“總體規(guī)劃指標表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標值進行跨期分攤成本的測算。二、跨期成本分攤1、地價的分攤規(guī)劃指標和建造標準填寫完成后，首先可進行地價的分攤。地價分攤總的原則是按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分攤，跨期或當期中的公共用地宜按各期或各產(chǎn)品類型的建筑面積比例分攤，以形成地價分攤比例系數(shù)來分攤總地價。如模擬項目總占地面積261760m2,一期占地65785m2,總地價18460萬元。會所、湖區(qū)、幼兒園的占地面積則按各期的建筑面積比例分攤給各期，形成的全期地價

4、分攤表如下：全期地價分攤完成后，計算出一期應(yīng)分得的地價為4862萬元，隨后將這筆地價分攤至該期的各產(chǎn)品類型中。總的分攤原則仍為“按各產(chǎn)品類型占地面積比例分攤”，表中將各產(chǎn)品類型可售面積除以其容積率，得到分攤基數(shù)。形成的當期地價分攤表如下：應(yīng)注意的是，容積率指標或范圍在測算時需當?shù)卦O(shè)計部予以提供。由于地域差異性大，目前集團不設(shè)立各產(chǎn)品類型容積率范圍指標。各區(qū)域可在區(qū)域范圍內(nèi)進行相關(guān)產(chǎn)品類型容積率指標范圍的統(tǒng)計和設(shè)定，并下發(fā)區(qū)域公司參考。2、其它跨期成本分攤地價分攤完成后，便可進行其它跨期成本的分攤。這些跨期成本根據(jù)項目特點包含內(nèi)容也各有不同，通常包括紅線外的市政設(shè)施費用、涉及到項目總體的勘察設(shè)計

5、費、需要跨期分攤的園林環(huán)境費、會所、學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施費。跨期成本分攤項按各期的建筑面積或占地面積等方式分攤給各期，分攤標準應(yīng)加以注明。在進行跨期分攤成本測算時，盡量做到測算依據(jù)充分，測算科目明細詳盡。如進行會所成本測算時，可細化成如下指標進行測算：最終形成的跨期成本分攤表格如下：哪些成本科目項需要進行跨期分攤可根據(jù)項目具體情況按受益原則確定。對于分攤至“后期”的成本，當后期的規(guī)劃指標確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分到二期、三期等等，直到在最后一期項目規(guī)劃確定后分攤完畢。需注意的是，分攤成本確定后，當分攤的成本科目總成本發(fā)生變化時，變化部分成本僅在未結(jié)算開發(fā)期反映，已結(jié)算開發(fā)期不再

6、調(diào)整分攤成本。三、六類公攤費用及期間費在完成跨期成本分攤表后，即可進行當期“六類公攤費用及期間費”的測算。1、土地成本該成本項中的地價及紅線外市政設(shè)施費等可直接從“地價分攤表”及“跨期成本分攤表”中引入。六類公攤費用中，若費用項是從跨期分攤表中引入，均應(yīng)在表格最后一列的工程量及單價說明中注明“引自跨期分攤費用”。2、開發(fā)前期準備費測算時，原始指標應(yīng)根據(jù)規(guī)劃指標表中數(shù)據(jù)靈活采用，為達到測算的準確性和精細化，應(yīng)避免籠統(tǒng)的使用項目建筑面積指標測算景觀、公共地塊等的成本值。如規(guī)劃指標表中已填報了“重要公共綠地”為9000m2,在進行“公共綠地景觀設(shè)計費”測算時，直接用該面積值作為測算依據(jù)即可，而不宜用

7、建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標。報批報建費根據(jù)項目發(fā)展部提供的房地產(chǎn)稅費一覽表及當?shù)貎?yōu)惠政策進行填寫，具體科目內(nèi)容可根據(jù)當?shù)氐恼咦孕性鰷p。說明欄中應(yīng)填寫取費依據(jù)或政府下發(fā)文件號等信息。三通一平、臨時設(shè)施費用項測算時，應(yīng)將場地情況、擬定做法等測算依據(jù)填寫完整。一方面利于測算更加準確，另一方面也便于后期測算時的對比參考。3、園林環(huán)境在進行園林環(huán)境成本測算時，根據(jù)規(guī)劃指標及景觀控制目標確定各項科目成本。在進行園林環(huán)境成本測算和指標下發(fā)后執(zhí)行后，可隨著景觀設(shè)計工作的開展將控制指標逐步分細，有條件的項目也可根據(jù)不同組團景觀檔次的差別，將景觀成本控制指標細化到組團一級，以便于指導(dǎo)景觀設(shè)計工作的開展。通

8、過細化景觀成本控制指標、不同設(shè)計階段糾偏等措施將景觀總體成本控制在目標成本之內(nèi)。4、配套設(shè)施進行配套設(shè)施費用項的測算時，應(yīng)注意車位成本的處理。地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時應(yīng)作為獨立的核算對象，單獨計算其主體建安成本，并按售價的50%承擔自身成本，其余建安成本作為配套分攤進入住宅等其他產(chǎn)品類型。如其不可售時，其建安成本應(yīng)作為配套設(shè)施費全部攤銷。5、開發(fā)間接費開發(fā)間接費中的行政費用、資本化利息等由財務(wù)部提供。在進行其中的營銷設(shè)施建造費的測算時，應(yīng)注明預(yù)估的銷售收入總額、銷售費用率及營銷設(shè)施建造費占營銷費用總額的比例。開發(fā)間接費中原先的“不可預(yù)見費”一項用“風(fēng)險費”替代。風(fēng)險費將不可

9、預(yù)見的費用項細化，并以風(fēng)險概率的形式反映出不同風(fēng)險對項目成本可能的影響程度，風(fēng)險概率可由公司管理層及成本部在不同階段根據(jù)項目進展情況進行把握。6、期間費用期間費用中的管理費用由財務(wù)提供。在進行期間費用下銷售費用項測算時應(yīng)注意，集團04年10月下發(fā)的萬科集團營銷費用管理規(guī)范對營銷費用中的銷售費用分類進行了統(tǒng)一，分為行政管理費、營銷推廣費、售后服務(wù)費、其它類四項，具體每項費用歸集定義及明細內(nèi)容可參見該制度文件。與測算開發(fā)間接費中的營銷設(shè)施建造費相同，測算銷售費用時，也應(yīng)注明預(yù)估的銷售收入總額、銷售費用率及銷售費用占營銷費用總額的比例。四、各產(chǎn)品類型主體建安工程費完成六類公攤費用及期間費測算后即可進

10、行各產(chǎn)品類型主體建安工程費的測算，在樣表中以“多層住宅”為例進行了測算，測算中應(yīng)注意以下幾點：1、重要成本科目項測算時應(yīng)提煉出系數(shù)值、測算依據(jù)和造價指標。如結(jié)構(gòu)及粗裝修中的鋼筋含量、磔含量、砌體含量及其測算時所采用的單價，窗地比指標，外墻面磚與涂料比例及單價等等。2、細化各項費用測算的成本科目構(gòu)成。三級以下科目（以藍色字體標注的科目項）的構(gòu)成可由各公司自行把握，出于增強測算準確性、利于成本指標數(shù)據(jù)庫積累的考慮，各項目在測算后期盡量細化測算項構(gòu)成，尤其對于成熟產(chǎn)品及標準化產(chǎn)品項目，更應(yīng)做到測算成本科目的精細化。測算成本科目時可以盡量細化，但將目標成本錄入成本軟件時，科目錄入不宜追求過細，要便于合

11、同的拆分，否則會增加較大的工作量。3、為某項科目為單獨分包，則適宜將其列為一個測算科目項，以利于該項合同內(nèi)容的成本控制和比照。4、基礎(chǔ)工程費、結(jié)構(gòu)及粗裝修、公共部位裝修、室內(nèi)水暖氣電等科目內(nèi)可單獨設(shè)置變更及簽證費用項。設(shè)置此項后，該科目下相應(yīng)的合同涉及的變更簽證費用均可歸屬到此項下。如：基礎(chǔ)工程費設(shè)置了變更和簽證項，則變更和簽證對應(yīng)合同錄入后，均歸屬到基礎(chǔ)工程費下的變更項或簽證項下。5、原始指標盡可能選用規(guī)劃指標中數(shù)據(jù)，并在Excel表中形成數(shù)據(jù)鏈接，使測算原始指標能隨規(guī)劃指標改變而自動更新。6、若室內(nèi)裝修中有精裝修做法，可在精裝修做法確定后，形成“精裝修成本控制表”。該表能清晰地反映出各具體

12、裝修內(nèi)容的數(shù)量和構(gòu)成，方便成本人員更加有效地進行裝修成本控制。7、表中多層住宅主體建安測算時，每項科目的原始指標和測算方法可供參考。當中單價數(shù)據(jù)參照了多個項目，只用于舉例需要，不建議參考。五、成本匯總完成以上各項表單測算后，成本匯總表的總價將從各表自動取數(shù)。需要根據(jù)各費用項在核算對象間的分攤原則設(shè)置分攤公式，并在備注中注明所采用的分攤標準。（注：關(guān)于六大類公攤成本在各核算對象間的分攤標準，將在擬修訂下發(fā)的萬科集團成本核算指導(dǎo)中予以明確。）單獨計算其主地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時作為獨立的核算對象,體建安成本，并按售價的50%承擔自身成本，做法如下表。最終形成各產(chǎn)品類型成本及平均成本，檢查整張測算表數(shù)據(jù)填報的完整性、準確性和