1、餐飲休閑娛樂項目計劃書第一章項目概要2第二章市場分析3第三章項目定位分析5第四章項目實施計劃9第五章項目設(shè)計理念12第六章項目財務(wù)分析13第七章風險分析與應(yīng)對策略18第一章項目概要本項目抓住餐飲、休閑娛樂行業(yè)迅速發(fā)展的市場機會，依據(jù)項目負責人及團隊對行業(yè)市場的充分了解與專業(yè)判斷，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，最大限度地利用當?shù)厥袌龅男酆褓Y金、專業(yè)團隊、社會關(guān)系等各方面的資源優(yōu)勢，致力于在武漢南湖打造一個集餐飲、休閑與夜總會娛樂于一體的全新休閑娛樂品牌。經(jīng)營主體：（待定）業(yè)務(wù)范圍：餐飲、夜總會娛樂和休閑一體。項目選址：南湖佰港城（初定）經(jīng)營面積：某大廈2F-5F,其中2F為餐廳，3F-4F為夜總會，5F為

2、休閑娛樂，共計約7000m2（具體規(guī)劃布局詳見后文）投資金額：萬元（待定）第二章市場分析.休閑娛樂行業(yè)市場機遇隨著中國經(jīng)濟的高速增長、人民生活質(zhì)量的提高和傳統(tǒng)保健產(chǎn)業(yè)的發(fā)揚光大，休閑娛樂成為現(xiàn)代人重要的生活方式，休閑娛樂行業(yè)在中國異軍突起。經(jīng)濟的高速增長，必然伴隨著休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是經(jīng)濟發(fā)展的一條規(guī)律。據(jù)統(tǒng)計，全國休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值超過2000億人民幣。“休閑娛樂”所帶動的各類生產(chǎn)和服務(wù)活動，日益成為經(jīng)濟繁榮的重要因素。據(jù)美國休閑專家杰夫瑞戈比預(yù)測，專門提供休閑服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)在2015年左右將主導(dǎo)勞務(wù)市場，休閑業(yè)在GD/將有一半的份額。而國內(nèi)外不少專家學者認為，在2015年后的約100

3、年時間內(nèi)，休閑經(jīng)濟將居主導(dǎo)地位。隨著人們工作、生活節(jié)奏的不斷加快，生活水平的穩(wěn)步提高，餐飲、休閑娛樂在短短的幾年內(nèi)異軍突起，正成為現(xiàn)代人消除“亞健康”的潮流和時尚。足療、按摩推拿、KTV等休閑健康理療形式，不僅逐漸為市民大眾喜聞樂見，而且成為人們放松身心、交友待客、商務(wù)洽談的場所，也是消費經(jīng)濟的新的發(fā)現(xiàn)點、著陸點和生長點。在歐洲、日本、韓國、東南亞，休閑理療養(yǎng)生正漸成為習慣，國內(nèi)出現(xiàn)的一些企業(yè)也以“陽光操作、規(guī)范經(jīng)營”的休閑保健理念給市場帶來了巨大的商機和發(fā)展空間。.南湖佰港城周邊休閑娛樂行業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀通過對南湖佰港城周邊進行考察發(fā)現(xiàn)佰港城周邊大型成熟小區(qū)較多，例如：水域天際、風華天城、華錦花

4、園、武昌府、北港佳和云居等；大型購物廣場有沃爾瑪、家樂福等；而大型餐飲、休閑娛樂商戶卻寥寥無幾。根據(jù)本項目擬建的規(guī)模和檔次，在休閑理療方面，我們相對于周邊的重慶富僑、重慶富僑足療保健館、清泉沐足等距離本項目較近的同類經(jīng)營企業(yè)列為關(guān)聯(lián)單位，作為重點考察的對象；在夜總會業(yè)務(wù)方面，則選定歌庫量販式夜總會、君悅國際夜總會、米樂星KTV等單位作為重點考察的對象。餐飲業(yè)務(wù)方面，選定T8餐廳、黃記煌三汁悶鍋、滇愛泰式海鮮火鍋等單位作為重點考察對象。以下是三組經(jīng)營情況分析表：1 .周邊關(guān)聯(lián)休閑理療單位基本情況和經(jīng)營狀況表:單位類項重慶富僑足療保健館重慶鬲僑清泉沐足席位數(shù)量20015020經(jīng)營面積1500m21

5、000m2100m2設(shè)備檔次中局定位中等定位低定位服務(wù)項目沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩收費情況140元/雙鐘120元/雙鐘90元/雙鐘平時：80%平時：80%平時：50%上座率節(jié)假日：120%節(jié)假日：100%節(jié)假日：100%2 .周邊關(guān)聯(lián)夜總會娛樂單位基本情況和經(jīng)營狀況表:單位類項君悅國際夜總會歌庫量販式夜總會米爾星KTV包間數(shù)量403020經(jīng)營面積1600m21200m21000m2設(shè)備檔次高檔定位中局檔定位中等定位收費情況2500元/間800元/間500元/間開房率平時：60%平時：50%平時：60%節(jié)假日：100%節(jié)假日:100%節(jié)假日：100%3.周邊關(guān)聯(lián)餐飲單位基本情況和經(jīng)營狀況表

6、:單位類項T8餐廳黃記煌三汁悶鍋滇愛泰式海鮮火鍋包間數(shù)量503020經(jīng)營面積1000m21000m2800m2設(shè)備檔次中檔定位中檔定位中檔定位收費情況50元/人70元/人60元/人平時：60%平時：50%平時：60%上座率節(jié)假日：100%節(jié)假日：100%節(jié)假日：100%結(jié)論：從上面的調(diào)查表分析，南湖佰港城周邊的休閑、娛樂、餐飲企業(yè)大多處于中檔定位，無論從裝修設(shè)備檔次、收費等方面都可以反映出來。而且從以上的上座率和開房率來看，南湖佰港城周邊的休閑娛樂市場遠未達到飽和狀態(tài)，仍處于需求大于供應(yīng)的市場狀況。第三章項目定位分析.項目品牌定位根據(jù)對南湖休閑娛樂行業(yè)市場狀況的分析，深入了解行業(yè)市場的需求狀況

7、，本項目品牌定位為高端市場品牌，通過硬件環(huán)境投入、高質(zhì)量的專業(yè)服務(wù)、準確客源定位、品牌形象推廣等方式，打造一個集餐飲、保健理療與夜總會娛樂于一體的高端休閑娛樂品牌。.項目客源定位根據(jù)項目的高端品牌定位，結(jié)合南湖當?shù)厥袌鰻顩r及本項目的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍，細分和定位本項目的客源群體為：1. 保健理療業(yè)務(wù)客源定位：政府人員、企業(yè)老板、高薪白領(lǐng)等群體，適合于朋友接待、商務(wù)接待、政府接待等活動。2. 夜總會娛樂業(yè)務(wù)客源定位：政府人員、企業(yè)老板等群體，適合于較高規(guī)格的政府接待與商務(wù)接待等活動。3. 餐飲業(yè)務(wù)客源定位：政府人員、企業(yè)老板、附近居民、高薪白領(lǐng)等群體，客源十分充足。.項目產(chǎn)品定位1. 產(chǎn)品組合定位足療

8、是傳統(tǒng)理療的重要組成部分，社會上普遍認同經(jīng)常進行專業(yè)的足療，能夠起到保健作用。對比推拿按摩、SPA桑拿等理療形式，足療能被更廣泛地接受。因此，本項目在保健理療業(yè)務(wù)方面的產(chǎn)品組合定位中，依然以專業(yè)的足療作為核心產(chǎn)品，配合傳統(tǒng)推拿按摩的服務(wù)產(chǎn)品，適應(yīng)市場需求。同時，針對高端客戶的政府或商務(wù)接待需求，增加餐飲和夜總會娛樂服務(wù)產(chǎn)品，讓高端客戶群感受“餐飲娛樂理療”一條龍的至尊享受，以高質(zhì)量的硬件環(huán)境和服務(wù)獲得高端群體的青睞，引領(lǐng)高端消費。2. 產(chǎn)品價格定位本項目客源定位的鎖定在當?shù)馗叨说目蛻羧海哔|(zhì)量的硬件環(huán)境及“專業(yè)、至尊享受”的產(chǎn)品的組合，決定了需要在價格方面區(qū)分目標群體。因此，在產(chǎn)品定價方面，本

9、項目的價格定位以高出市場平均價格約20%勺定位，以體現(xiàn)高端的品牌定位，增加盈利的能力。四.項目SWO疥析1 .優(yōu)勢(Strengths)專業(yè)理療技法，針對高端群體打造“餐飲一娛樂一理療”至尊享受的專業(yè)服務(wù)體驗，易獲得客戶的青睞，打開高端客戶市場；項目選址位于南湖較繁華的地段，行業(yè)經(jīng)營環(huán)境成熟，客源充分；武漢經(jīng)濟發(fā)展迅速，休閑娛樂的市場需求旺盛；擁有良好的社會關(guān)系資源及雄厚的資金實力。2 .劣勢(Weaknesses)進入市場的時機相對滯后；產(chǎn)品價格定位較高；項目經(jīng)營用地為租賃形式，經(jīng)營成本較大。3 .發(fā)展機會(Opportunities)得益于社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，休閑娛樂行業(yè)正處于一個飛速發(fā)展

10、的時期。結(jié)合武漢南湖的實際情況，佰港城周邊市場上暫未出現(xiàn)專業(yè)、高端的，集餐飲、休閑理療與夜總會娛樂與一體的會所式經(jīng)營品牌。以此為契機和賣點，將有利于迅速占領(lǐng)武漢休閑娛樂的高端市場，引領(lǐng)武漢高端休閑娛樂消費。4 .競爭威脅(Threats)武漢當?shù)厥袌錾现械投算遄憷懑煹慕?jīng)營單位較多，大多收費較低，消費者對現(xiàn)有非專業(yè)理療的認識較根深蒂固，這都將給項目帶來較大的競爭威脅。總結(jié)：經(jīng)過綜合的SW0巧析，武漢整體經(jīng)濟的快速增長、對休閑娛樂業(yè)的政策相對寬松，為本項目的投資提供了良好的環(huán)境。契合休閑娛樂行業(yè)進入快速發(fā)展時期的市場機遇，準確把握市場需求，針對目前市場存在的缺陷，細分目標群體，采取差異化定位的市場

11、經(jīng)營策略，發(fā)揮項目品牌的專業(yè)技法、高質(zhì)量服務(wù)、良好硬件環(huán)境的優(yōu)勢，滿足專業(yè)、高端、綜合的市場需求。第四章項目實施計劃.項目組織建設(shè)1 .注冊項目公司以作為公司股東及法人代表，在當?shù)刈皂椖抗荆M萬元注冊資本。項目公司命名暫定為：2 .公司組織架構(gòu)董事會副總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理休閑部餐飲部娛樂部保安部公關(guān)部財務(wù)部商務(wù)部.項目實施流程為了科學規(guī)范地建設(shè)本項目,盡量避免由于項目前期因定位失誤，重復(fù)施工，運營管理不善等原因，導(dǎo)致的投資風險。投資時按以下運作流程運行。第一步：編制休閑娛樂會所項目籌備計劃書第二步：依據(jù)休閑娛樂會所項目籌備計劃書進行項目方案審定，同時進行資金規(guī)劃與籌措。第三步：確定項目運

12、行合作單位（包括項目行業(yè)運營管理專業(yè)單位、裝修設(shè)計單位和工程監(jiān)理單位）。第四步：組建項目執(zhí)行團隊（包括運營、財務(wù)、行政等人員）該團隊與各合作單位共同組建項目籌備小組。第五步：項目籌備小組共同擬定籌備進度日程表，各部門嚴格按日程表交叉作業(yè)運行。第六步：在籌建過程中重點導(dǎo)入科學化、國際化、規(guī)范化運行模式，組建優(yōu)秀的專業(yè)運營團隊，完整財稅規(guī)劃方案，采用行業(yè)信息化管理系統(tǒng)等；同時注重工程施工質(zhì)量，以及設(shè)施設(shè)備的選用。第七步：擬定開業(yè)方案，按倒計時進行適當營銷推廣，同時選定項目開業(yè)后的運營管理方式。第八步：成功開業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)營。第九步：獲取強大社會資源平臺與社會影響力，并且有效實現(xiàn)現(xiàn)金流積累。三.項目實施

13、日程安排日期計劃工作內(nèi)容備注2016年4月下旬資金到位2016年4月底前1.簽訂場地租賃協(xié)議2.設(shè)定籌備辦公室3.項目核心籌備人員到位4.敲定項目設(shè)計、施工單位2016年5月上旬完成項目設(shè)計，審定設(shè)計方案2016年10月底前完成所有裝修工程1.完成技師、服務(wù)人員招聘2016年12月上旬2.開展技師、服務(wù)人員培訓3.完成所有設(shè)備、物品的采購工作4.完成相關(guān)證件、執(zhí)照的辦理2017年1月1日隆重試業(yè)第五章項目設(shè)計理念本項目的產(chǎn)品、價格及品牌均定位為武漢當?shù)氐母叨耸袌觯虼耍谟布度敕矫妫仨毦邆渥龅絽^(qū)別于武漢當?shù)氐囊恍蕵穲鏊沫h(huán)境設(shè)計，做到別出心裁、與眾不同。行之有效的方法是與一些著名的設(shè)計單

14、位進行合作，結(jié)合當前北京、上海、廣州、香港等一線城市的知名休閑娛樂場所的主流環(huán)境設(shè)計，讓硬件條件成為贏得市場競爭的有利因素之一。以下參照一些知名的會所反映本項目的環(huán)境設(shè)計理念。（休閑理療環(huán)境設(shè)計參照）（夜總會環(huán)境設(shè)計參照）（餐廳環(huán)境設(shè)計參照）第六章項目財務(wù)分析.項目財務(wù)技術(shù)數(shù)據(jù)指標1.面積技術(shù)數(shù)據(jù)匯總表項目指標備注大堂300m2預(yù)估所有大堂面積合計過道、走廊600m2預(yù)估所有走廊回積/日計休閑理療回枳800m2夜總會面積3400m2餐月面積1500m2辦公區(qū)域面積200m2包括行政、云議辦公回積后勤區(qū)域面積面積總和：200m27000m2含倉庫、食堂等功能區(qū)域2.經(jīng)營布局技術(shù)數(shù)據(jù)匯總表經(jīng)營類型

15、面積設(shè)置房間數(shù)量席位數(shù)量大房40m2/間8問8個休閑理療中房30m2/間8問6個小房20m2/間12問4個總統(tǒng)房70m2/間17問夜總會豪華房50m2/間20問貴賓房40m2/間30問大包房40m2/間10問12個中包房30m2/間10問8-10個餐廳小包房20m2/間15問6個卡座500m2-200個二.項目投資估算1 .裝飾工程費用序號項目估算方法與說明基礎(chǔ)指標單位單價（元）/系數(shù)估算值（力兀）1會所大堂按市場標準及項目要求估算300m22000602過道、走廊同上600m21000603理療大房同上8間60000484理療中房同上8間40000325理療小房同上12間30000366夜總

16、會總統(tǒng)房同上17間1000001707夜總會豪華房同上20間800001608夜總會貴賓房同上30間600001809餐廳大包房同上10間500005010餐廳中包房同上10間400004011餐廳小包房同上15間300004512餐工卡座同上500m28004013辦公區(qū)域同上200m215003014后勤區(qū)域同上200m28001615室外燈光、燈飾、廣告牌1同上15飾工程費用小計組350002 .經(jīng)營設(shè)施設(shè)備費用序號項目估算方法基礎(chǔ)單位單價（元）估算值與說明指標/系數(shù)（力兀）1綜合空調(diào)系統(tǒng)按市場標準及項1套6060目要求估算2綜合消防工程同上1套30303綜合監(jiān)控系統(tǒng)同上1套10104管

17、理軟件系統(tǒng)及硬件同上1套35355綜合熱水系統(tǒng)同上1套886發(fā)電機組同上1套15157電視機及有線電視同上1批80808綜合污水處理同上1套10109理療設(shè)備同上1批808010音響系統(tǒng)設(shè)備同上1批505011夜總會家具同上1批606012廚房設(shè)備及家具同上1批5050經(jīng)營設(shè)施設(shè)備費用小計4883 .開辦費用與流動資金序號項目估算方法與說明基礎(chǔ)指標單位單價（元）/系數(shù)估算值（萬元）1桑拿用品按市場標準及項目要求估算1批662桑拿布草同上1批333夜總會用品用具同上1批884餐具及清潔設(shè)備同上1批10105辦公設(shè)備、家具同上1批20206注冊、辦證費用同上-337裝修設(shè)計費用同上-20208籌備

18、期工資及福利同上-25259辦公車輛添置同上-202010開業(yè)營銷費用同上1小202011員工制服同上400套200812員工宿舍及餐廳同上-606013租金及押金同上-14714713隱性費用-505014流動資金-100100開辦費用力、計500類別估算值（萬元）占總投資的百分比裝飾工程49%經(jīng)營設(shè)施設(shè)備費用48825%開辦費用與流動資金50026%項目總投資估算100%.項目營業(yè)收入預(yù)測業(yè)務(wù)類別單位數(shù)量日均使用率單位平均消費營業(yè)收入休閑理療160（席）120%150元/席萬夜總會67（間）70%3000元/間萬餐廳510（席）120%80元/席萬每日營業(yè)收入萬每月營業(yè)收入萬每年營業(yè)收入萬

19、根據(jù)營業(yè)收入，按照每年15%勺行業(yè)凈利潤預(yù)測，即每年凈利潤額為：萬X15%=萬元/年；投資回報期為：萬+萬=年。第七章風險分析與應(yīng)對策略二政策風險政策風險包括政府限制休閑娛樂項目建設(shè)或提高準入門檻，或項目本身受環(huán)保及其他政策、法規(guī)的影響而無法立項，或項目啟動后無法正常進行。應(yīng)對策略：A.項目啟動前進行充分的調(diào)查、分析和論證；B.加強與政府有關(guān)管理部門的溝通，引用其他城市的行業(yè)發(fā)展情況，獲取政府部門支持；C.通過各種方法把項目置于法律保護之下；D.嚴格按行業(yè)規(guī)范標準操作實施項目。二資金風險資金風險是指投資者對資金的需求估計不足，資金的安排、使用計劃不周密，從而造成資金缺口，以致延長項目的建設(shè)周期

20、,增加建設(shè)成本，最終延緩項目開業(yè)時間，喪失市場先機，延長項目投資回收期及影響各項財務(wù)指標。應(yīng)對策略：確保資金能夠進行精確的投資預(yù)算與緊密的資金投放計劃，按計劃投放三.建設(shè)成本控制風險建設(shè)成本控制風險包括建設(shè)期間建材、設(shè)備和勞動力價格上升，或者建設(shè)周期過長，導(dǎo)致建設(shè)成本上升，投資總額增加，從而延長投資回收期，導(dǎo)致投資回報率下降。應(yīng)對策略：在項目前期策劃和設(shè)計上嚴格把關(guān)，廣泛邀請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)，嚴格審核各種設(shè)計方案，保證工程啟動后設(shè)計不作或少作改動；選任有經(jīng)驗之工程監(jiān)理部門，有計劃性地制定各項工程施工進度和材料選購，嚴把質(zhì)量關(guān)，減少重復(fù)施工和施工誤差機率；同時選擇優(yōu)秀之籌備經(jīng)營管理團隊，導(dǎo)入一套科學

21、成熟的運營機制構(gòu)建核心團隊等。四.市場風險市場風險主要指宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化帶來的風險，包括國家宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)危機，武漢市薪資水平相對較低等，在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，餐飲收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營虧損。應(yīng)對策略：A.抓住目前國家經(jīng)濟形勢穩(wěn)定，武漢市經(jīng)濟快速發(fā)展，人們消費能力不斷提高的大好時機，千方百計加快項目建設(shè)速度，使項目盡快投入使用，收回投資；B.項目投入使用后，密切掌握和預(yù)測國內(nèi)、武漢市的經(jīng)濟動向，提前采取適當?shù)膽?yīng)對措施：C.對經(jīng)營管理進行精心策劃，使項目贏利能力達到最大化；D.堅持走品牌道路，將本項目產(chǎn)生的社會影響力投入到自身多板塊的多元化發(fā)展經(jīng)營路子。E.壓縮運營成本五.競爭風險競爭風險主要指同一區(qū)域內(nèi)同檔次數(shù)量急劇增加，市場供大于求，休閑娛樂項目之間削價競爭，導(dǎo)致會所收