1、 第五章第五章 成本法成本法 第一節(jié)第一節(jié) 成本法的基本原理成本法的基本原理 一、成本法的概念一、成本法的概念 成本法又稱承包商法，在評估舊的房地產(chǎn)成本法又稱承包商法，在評估舊的房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)通常稱為重置成本法或重置成本折余的價(jià)值時(shí)通常稱為重置成本法或重置成本折余法。法。 成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重重置價(jià)格置價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 二、成本法的理論依據(jù)二、成本法的理論依據(jù)從從賣方角度賣方角度看，成本法的理論依據(jù)是生看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

2、。產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從從買方角度買方角度看，成本法的理論依據(jù)是替看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。代原理。三、成本法適用的對象、條件和步驟三、成本法適用的對象、條件和步驟1 1、對象對象：只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以：只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。2 2、條件條件：一是自由競爭，即可以自由進(jìn)入市場：一是自由競爭，即可以自由進(jìn)入市場 二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)3 3、步驟步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利

3、潤 估算重新構(gòu)建價(jià)格估算重新構(gòu)建價(jià)格 估算折舊估算折舊 求取計(jì)算價(jià)格求取計(jì)算價(jià)格注意注意：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價(jià)格。形成價(jià)格。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格通常由房地產(chǎn)價(jià)格通常由7 7大項(xiàng)大項(xiàng)構(gòu)成：構(gòu)成： 土地取得成土地取得成 開發(fā)成本開發(fā)成本 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 投資利息投資利息 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤開發(fā)利潤二、開發(fā)成本二、開發(fā)成本開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)成本是在取得

4、開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需要的直接費(fèi)用、稅開發(fā)和房屋建設(shè)所需要的直接費(fèi)用、稅金等。金等。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：1 1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2 2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3 3、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)4 4、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5 5、開發(fā)過程中的稅費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)三、管理費(fèi)用三、管理費(fèi)用四、投資利息四、投資利息五、銷售費(fèi)用五、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所銷售費(fèi)用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用需的費(fèi)用六、銷售稅費(fèi)六、銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后

5、的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（賣方）交納的稅費(fèi)。可分為由開發(fā)商（賣方）交納的稅費(fèi)。可分為兩類：兩類：1 1、銷售稅金及附加、銷售稅金及附加2 2、其他銷售稅費(fèi)、其他銷售稅費(fèi)七、開發(fā)利潤七、開發(fā)利潤 現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價(jià)）現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價(jià)）減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)：估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)：1 1、開發(fā)利潤是所得稅前的，即開發(fā)利潤、開發(fā)利潤是所得稅前的，即開發(fā)利潤= =開發(fā)完成后開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)值- -土地取得成本土地取得成本- -開發(fā)成本開發(fā)成本- -管理費(fèi)用管

6、理費(fèi)用- -投投資利息資利息- -銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用- -銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)2 2、開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的、開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利平均利潤潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望的利潤。個(gè)別開發(fā)商所期望的利潤。3 3、開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)、開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤來計(jì)算。開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤來計(jì)算。 第三節(jié)第三節(jié) 成本法的基本公式成本法的基本公式一、最基本的公式一、最基本的公式成本法最基本的公式為：成本法最基本的公式

7、為：積算價(jià)格積算價(jià)格= =重新構(gòu)建價(jià)格重新構(gòu)建價(jià)格- -折舊折舊針對對象：針對對象：新開發(fā)的土地新開發(fā)的土地新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）步驟：搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成步驟：搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 估算各構(gòu)成部分的金額估算各構(gòu)成部分的金額 將各構(gòu)成部分的金額累加將各構(gòu)成部分的金額累加 二、適用于新開發(fā)土地的基本公式二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)的土地包括填海造地、開山造地、新開發(fā)的土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平三通一平”等開發(fā)的等

8、開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。的土地。公式：公式： 新開發(fā)的土地價(jià)格新開發(fā)的土地價(jià)格= =取得待開發(fā)土地的成取得待開發(fā)土地的成本本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+ +銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價(jià)格新建房地價(jià)格= =土地取得成本土地取得成本+ +土地開發(fā)土地開發(fā)成本成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資投資利息利息+ +銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利

9、潤開發(fā)利潤新建筑物價(jià)格新建筑物價(jià)格= =建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理費(fèi)管理費(fèi)用用+ +投資利息投資利息+ +銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)開發(fā)利潤利潤 四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 舊房地產(chǎn)價(jià)格舊房地產(chǎn)價(jià)格= =土地的重新取得價(jià)格土地的重新取得價(jià)格+ +建筑建筑 物的重新構(gòu)建價(jià)格物的重新構(gòu)建價(jià)格- -建筑物折舊建筑物折舊土地的重新取得價(jià)格要注意年限土地的重新取得價(jià)格要注意年限 第四節(jié)第四節(jié) 重新購建價(jià)格重新購建價(jià)格一、重新構(gòu)建價(jià)格的概念一、重新構(gòu)建價(jià)格的概念 重新構(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新構(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新

10、取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對象所需的一切合理、必要重新建造全新狀況的估價(jià)對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。 注意注意：第一、重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的：第一、重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 第二、重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的第二、重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的 第三、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)第三、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；格，未扣除折舊； 土地的重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格土地的重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格重置價(jià)格適用于一般建筑物和因年代久重置價(jià)格適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材

11、料、遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。而重建價(jià)格造有困難的建筑物的估價(jià)。而重建價(jià)格適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是同時(shí)也是“替代原理替代原理”的體現(xiàn)。的體現(xiàn)。 四、建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法四、建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法單位比較法單位比較法分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法工料測量法工料測量法指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法 第五節(jié)第五節(jié)

12、 建筑物折舊建筑物折舊 一、建筑物折舊的概念和原因一、建筑物折舊的概念和原因 建筑物折舊，是指估價(jià)上的折舊而非會(huì)計(jì)上建筑物折舊，是指估價(jià)上的折舊而非會(huì)計(jì)上的折舊。的折舊。 估價(jià)上的折舊是指各種原因所造成的價(jià)值損估價(jià)上的折舊是指各種原因所造成的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額。值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額。 實(shí)際估價(jià)中，建筑物的折舊包括實(shí)際估價(jià)中，建筑物的折舊包括3 3個(gè)方面：個(gè)方面： 物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊 功能折舊功能折舊 經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊物質(zhì)折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，物質(zhì)折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體

13、方面的損耗所造成的價(jià)是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。值損失。進(jìn)一步可歸納為進(jìn)一步可歸納為4 4個(gè)方面：個(gè)方面：自然經(jīng)過的老朽自然經(jīng)過的老朽正常使用的磨損正常使用的磨損意外的破壞損毀意外的破壞損毀延遲維修的損壞殘存延遲維修的損壞殘存功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴男g(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價(jià)值相對殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。損失。經(jīng)濟(jì)折舊，又稱外部性折舊，是指建經(jīng)濟(jì)折舊，又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外

14、的各種不利因素所造成的筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失。價(jià)值損失。年限法年限法年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過的年限或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。經(jīng)過的年限或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分自然壽命是指從建成之日起到不堪使用的年數(shù)自然壽命是指從建成之日起到不堪使用的年數(shù)經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過

15、年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)過年數(shù)。實(shí)際觀察法實(shí)際觀察法 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。物的實(shí)際損耗程度。實(shí)際觀察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場，直實(shí)際觀察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場，直接觀察、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)接觀察、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗修復(fù)的損耗 成新折扣法成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成

16、年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。接求取建筑物的現(xiàn)值。折舊方法的綜合運(yùn)用折舊方法的綜合運(yùn)用綜合折舊法、分類折舊加總法、個(gè)別折綜合折舊法、分類折舊加總法、個(gè)別折舊加總法舊加總法二、二、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)第一，應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的第一，應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別區(qū)別第二，應(yīng)注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命第二，應(yīng)注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響的影響建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的的建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束建筑物的

17、經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的的 第六節(jié)第六節(jié) 現(xiàn)行商品房價(jià)格構(gòu)成現(xiàn)行商品房價(jià)格構(gòu)成一、商品住宅價(jià)格的構(gòu)成一、商品住宅價(jià)格的構(gòu)成1 1、成本、成本2 2、利潤、利潤3 3、稅金、稅金4 4、地段差價(jià)、地段差價(jià)二、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的構(gòu)成二、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的構(gòu)成1 1、征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2 2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)3 3、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)4 4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5 5、管理費(fèi)、管理費(fèi)6 6、貸款利息、貸款利息7 7、稅金、稅金8 8、利潤、利潤三、農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成三、農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成1 1、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)

18、償費(fèi)2 2、安置補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)3 3、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)4 4、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、新菜地開發(fā)建設(shè)基金5 5、耕地開墾費(fèi)、耕地開墾費(fèi)6 6、征地占用稅、征地占用稅7 7、征地管理費(fèi)、征地管理費(fèi)8 8、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi) 第七節(jié)第七節(jié) 現(xiàn)行房屋折舊制度現(xiàn)行房屋折舊制度各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：1 1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房5050年，受腐蝕的生產(chǎn)用年，受腐蝕的生產(chǎn)用 房房3535年，非生產(chǎn)用房年，非生產(chǎn)用房6060年。年。2 2、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)

19、用房4040年，受腐蝕的生產(chǎn)用房年，受腐蝕的生產(chǎn)用房3030年，非生產(chǎn)用房年，非生產(chǎn)用房5050年。年。3 3、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房4040年，受腐蝕的生產(chǎn)用房年，受腐蝕的生產(chǎn)用房3030年，非生產(chǎn)用房年，非生產(chǎn)用房5050年。年。4 4、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房3030年，受腐蝕的生產(chǎn)用房年，受腐蝕的生產(chǎn)用房2020年，非生產(chǎn)用房年，非生產(chǎn)用房4040年。年。5 5、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房3030年，受腐蝕的生產(chǎn)用房年，受腐蝕的生產(chǎn)用房2020年，非生產(chǎn)用房年，非生產(chǎn)用房4040年。年。6 6、磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房、磚

20、木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房3030年，受腐蝕的生產(chǎn)用房年，受腐蝕的生產(chǎn)用房2020年，非生產(chǎn)用房年，非生產(chǎn)用房4040年。年。7 7、簡易結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)1010年。年。 第八節(jié)第八節(jié) 現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的項(xiàng)目完好、損壞程度來劃備三個(gè)組成部分的項(xiàng)目完好、損壞程度來劃分的，分為分的，分為5 5類：類： 完好房完好房 基本完好房基本完好房 一般完好房一般完好房 嚴(yán)重?fù)p壞房嚴(yán)重?fù)p壞房 危險(xiǎn)房危險(xiǎn)房房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：完好房：十、九、八成；完好房：十、九、八

21、成；基本完好房：七、六成；基本完好房：七、六成；一般完好房：五、四成；一般完好房：五、四成；嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下某建筑物建筑總面積為某建筑物建筑總面積為200200平方米，重置價(jià)格平方米，重置價(jià)格為為20002000元元/ /m2m2，現(xiàn)值為現(xiàn)值為284800284800元。該建筑物已元。該建筑物已使用使用1515年，耐用年限為年，耐用年限為5050年，建筑物價(jià)值損耗年，建筑物價(jià)值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率 。 某房地產(chǎn)的土地面積某房

22、地產(chǎn)的土地面積10001000平方米，建筑面積平方米，建筑面積20002000平方米。土地于平方米。土地于19941994年年1010月月1 1日通過有償日通過有償出讓方式獲得，使用年限為出讓方式獲得，使用年限為5050年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)為為10001000元元/ /平方米；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝平方米；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于土，于19951995年年1010月月1 1日竣工投入使用，當(dāng)時(shí)的日竣工投入使用，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積為建筑造價(jià)為每平方米建筑面積為800800元。元。19991999年年1010月月1 1日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使日與該房地產(chǎn)的地段和用

23、途相同、使用年限為用年限為5050年的土地單價(jià)為年的土地單價(jià)為11001100元元/ /平方米；平方米；該類房屋的重置價(jià)格（含使用年限為該類房屋的重置價(jià)格（含使用年限為5050年的土年的土地價(jià)格）為每平方米建筑面積地價(jià)格）為每平方米建筑面積20002000元。估計(jì)該元。估計(jì)該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%6%。試。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)利用上述資料估算該房地產(chǎn)19991999年年1010月月1 1日的日的總價(jià)。總價(jià)。 某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為5050年，年，有效經(jīng)過年數(shù)為有效經(jīng)過年數(shù)為8 8年。經(jīng)調(diào)查測算，該建筑物年。經(jīng)調(diào)查測算，該建筑物的重置價(jià)格為的重置價(jià)格為800800萬元。又知其中該建筑物的萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等修復(fù)費(fèi)用為墻、地面等修復(fù)費(fèi)用為181