1、房地產開發企業現金流管理萬科內部資料一、現金流量表及其有關概念一、現金流量表及其有關概念現金流量表是反映企業一定會計期間現金和現金現金流量表是反映企業一定會計期間現金和現金等價物（以下簡稱現金）流入和流出的報表。等價物（以下簡稱現金）流入和流出的報表。1、現金及現金等價物現金企業的庫存現金以及可以隨時用于支付的存款，包括現金、可以隨時用于支付的銀行存款和其他貨幣資金。現金等價物一項投資被確認為必須同時具備四個條件：期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變動風險小。2、現金流量現金流量分為現金流入量和現金流出兩類，經營活動現金流入、經營活動現金流出投資活動現金流入、投資活動現金流出籌資活

2、動現金流入、籌資活動現金流出。現金凈流量現金流入和與現金流出的差額,反映企業各類活動形成的現金流量的最終結果。3、現金流量表現金流量表的內容（1）本期現金從何而來（2）本期的現金用向何方（3）現金余額發生了什么變化二、現金流量分析的意義現金流量分析具有以下作用：1、對獲取現金的能力作出評價；2、對償債能力作出評價；3、對收益的質量作出評價；三、現金流量表的項目（一）經營活動現金流量（二）投資活動現金流量（三）籌資活動現金流量（一）經營活動現金流量經營活動現金流入（1）銷售商品、提供勞務收到的現金（2）收到的稅費返還（3）收到的其他與經營活動有關的現金經營活動現金流出（1）購買商品、接受勞務支付

3、的現金（2）支付給職工以及為職工支付的現金（3）支付的各項稅費（4）支付的其他與經營活動有關的現金（二）投資活動的現金流量投資活動的現金流入1、收回投資所收到的現金2、取得投資收益所收到的現金3、處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收到的現金4、收到的其他與投資活動有關的現金投資活動的現金流出項目有：1、購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金2、投資所支付的現金3、支付的其他與投資收到的現金（三）籌資活動現金流量籌資活動的現金流入項目包括：1、吸收投資所收到的現金2、借款收到的現金3、收到的其他與籌資活動有關的現金籌資活動的現金流出項目包括：1、償還債務所支付的現金2、分配股利、利

4、潤或償付利息所支付的現金3、支付的其他與籌資活動有關的現金（四）經營活動現金流量與凈利潤分析凈利潤與凈現金流量的差別，有利于分析收益的質量和企業的營運資金管理狀況。企業當期取得的凈利潤的基礎上，通過有關項目的調整，可以確定出經營活動的現金流量。調整項目一非經營活動的損益需扣除的非經營活動損益（籌資和投資活動的損益）處置固定資產、無形資產、其他長期資產的損失固定資產報廢損失財務費用投資損失（減收益）調整項目二不支付經營資產的費用需加上的不支付經營資產的費用計提的減值準備計提固定資產折舊無形資產攤銷長期待攤費用攤銷待攤費用減少預提費用增加調整項目三非現金流動資產減少需加上的非現金流動資產減少存貨減

5、少（減增加）應收票據減少（減增加）應收賬款減少（減增加）預付賬款減少（減增加）其他應收款減少（減增加）調整項目四經營性應付項目增加需加上的經營性應付項目增加應付票據增加（減減少）應付賬款增加（減減少）其他應付款增加（減減少）應付工資增加（減減少）應付福利增加（減減少）應交稅金增加（減減少）以及遞延稅款貸項（該項目的性質比特殊，也可列作非經營損益）。第二節 三種活動及其分析一、經營活動分析（一）經營活動現金流量項目編制（二）經營活動分析 1銷售商品、提供勞務收到的現金 收回當期的銷售貨款和勞務收入款，收回前期銷售貨款和勞務收入款，以及轉讓應收票據所取得的現金收入等。 2收到的租金 企業收到的經營

6、租賃的租金收入。 3收到的增值稅銷項稅額和退回的增值稅款 企業銷售商品收到的增值稅銷項稅額以及出口產品按規定退稅而取得的現金，應單獨反映。 4收到的除增值稅以外的其他稅費返還 實際收到的其他的稅費返還，如所得稅、消費稅、關稅和教育費附加返還款等。（一）經營活動現金流量項目編制5購買商品、接受勞務支付的現金 當期購買商品支付的現金、當期支付的前期購買商品的應付款以及為購買商品而預付的現金等。 6經營租賃所支付的現金 當期實際支付的經營租賃租金款項反映 7支付給職工以及為職工支付的現金 以現金方式支付給職工的工資和為職工支付的其他現金。支付給職工的工資包括工資、獎金以及各種補貼等；為職工支付的其他

7、現金，如企業為職工交納的養老、失業等社會保險基金、企業為職工交納的商業保險金等 8支付的增值稅款 購買商品實際支付的能夠抵扣增值稅銷項稅額的增值稅進項稅額，以及實際交納的增值稅稅款。 9支付的所得稅款 當期實際支付的所得稅 10支付的除增值稅、所得稅以外的其他稅費 本項目反映企業按國家有關規定于當期實際支付的除增值稅、所得稅以外的其他各種稅款。包括本期發生并實際支出的稅金和當期支付以前各期發生的稅金以及預付的稅金 11支付的其他與經營活動有關的現金 除上述主要項目外，企業還有一些項目，如管理費用等現金支出，中海地產深圳公司經營活動產生的現金流量截止到(單位：千元) 2009年6月30日 200

8、8年6月30 El 2007年6月30日凈收益(損失) $3，763，000 $3，780，000 $3，415，000折舊攤銷費 2，148，000 1，598，000 1，487，000資產負債凈增加(減少)額 (437，000) (255，000) 1，001，000支付的其他與經營活動有關的現金 70，000 (238，000) (21，000)經營活動產生的現金流入額 $5，544，000 $4，885，000 $5,882，000練習a中海地產經營活動的現金流量狀況(好差)。b用至少一個觀察結果支持你的觀點。二、投資活動分析（一）投資活動現金流量項目編制（二）投資活動分析1收回投資

9、所收到的現金 實際收回的投資款項，包括投資本金和投資收益。債券利息收入應與本金分開按反映。 2分得股利或利潤所收到的現金 因對外投資而分得的股利或利潤 3取得債券利息收入所收到的現金 企業債券投資所取得的現金利息收入。包括在現金等價物范圍內的債券投資，其利息收入也在本項目中反映 4處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收到的現金凈額 出售固定資產、無形資產和其他長期資產所取得的現金扣除為出售這些資產而支付的有關費用后的凈額。本項目還包括固定資產報廢、毀損的變賣收益以及遭受災害而收到的保險賠償收入等 （一）投資活動現金流量項目編制5購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金 為購建固定資產

10、而支付的款項，包括購買機器設備所支付現金及增值稅款、建造工程支付的現金、支付在建工程入員的工資等現金支出。 購買無形資產支付的現金，包括企業購入或自創取得各種無形資產的實際現金交出。 6權益性投資所支付的現金 企業購買股票等權益性投資所支付的現金 7債權性投資所支付的現金 購買的除現金等價物以外的債券而支付的現金。購買債券的價款中含有債券利息的，以及溢價或折價購入的，均按實際支付的金額反映 8其他與投資活動有關的現金收入與支出 其他投資活動項目的現金收入和現金支出。中海地產深圳公司投資活動產生的現金流量截止到(單位：千元) 2009年6月30日 2008年6月30日 20007年6月30日固定

11、資產(增加)減少額 $(2,828,000) $(2，559,000) $(2，129，000)購買處置子公司 (137,000) (3，269,000) (150，000)債券投資(增加)減少額 356,000 63，000 (309，000)其他現金流入 434000 555，000 520，000投資活動產生的現金流入$（2，175，000） $(5，210，000) $(2，068，000)練習a因為(增加)減少固定資產活動導致寶潔公司現金(流入流出)。 這說明寶潔公司在(購置出售)更多的固定資產。 一般來講，這說明公司處于(擴張收縮)階段。 固定資產是利潤產生的資產。更多的購置固定資

12、產是為了在年末產生(更高更低) 的收入。b在(1999199819971996)年，寶潔公司出售的債券數量超過了它購買的數量。c對于投資活動來說，寶潔公司連續三年都是現金(流入流出)。d寶潔公司披露的投資活動的現金狀況(好差)， 用至少兩個觀察結果支持你的結論。 三、籌資活動分析（一）籌資活動現金流量項目編制（二）籌資活動分析1吸收權益性投資所收到的現金 通過發行股票等方式籌集資本所收到的現金。其中，由金融企業直接支付的手續費、宣傳費、咨詢費、印刷費等費用，從發行股票取得的現金收入中扣除，以凈額列示。 2發行債券所收到的現金 企業發行債券籌集資金收到的現金。委托金融企業發行債券所花費的費用，與

13、發行股票所花費的費用一樣處理 3借款收到的現企 企業舉借各種短期、長期借款所收到的現金 4償還債務所支付的現金 當期實際償還債務所支付的現金，包括：歸還金融企業借款、償付企業到期的債券等。5發生籌資費用所支付的現金 企業為發行股票、債券或向金融企業借款等籌資活動發生的各種費用（一）籌資活動現金流量項目編制6分配股利或利潤所支付的現金 企業當期實際支付的現金股利以及分配利潤所支付的現金 7償付利息所支付的現金 企業用現金支付的借款利息、債券利息等。 8融資租賃所支付的現金 融資租賃租入固定資產所支付的現金。包括支付的當期應付租金和前期應付未付而于本期支付的租金 9減少注冊資本所支付的現金 企業因

14、縮小經營規模而由股東抽回資本所發生的現金支出，在本項目反映。 10與籌資活動有關的其他現金收入與支出 發生一些其他與籌資活動項目有關的現金收入和現金支出。中海地產深圳公司籌資活動產生的現金流量截止到(單位：千元) 2009年6月30日 2008年6月30日 2007年6月30日發行(購買)股票 $(757，000) $(432，12100) $91，000發行(購買)債券 NA (98，000) NA借款增加(減少) (183，000) 65，000 345，000支付的其他與籌資活動有關的現金(116，000) (92，000) (84，000)籌資活動產生的現金流入額 $(1，056，00

15、0) $(557，000) $(352，000)練習參照上面中海地產深圳公司的現金流量表中籌資活動部分的數據回答下列的問題。a財政年度截止到2007年，中海地產深圳公司因發行(購買)股票產生現金(流入流出)。 這說明中海地產深圳公司(發行回購)了更多自己的股票。 回購公司已發行在外的股票并在未來日期再次發行的股票叫（ ？）股。b財政年度截止到(200920082007)年，寶潔公司股票發行的數額超過回購的數額。c寶潔公司(支付/未支付)股利。 d寶潔公司反映的籌資活動產生的現金狀況(好/差)，用至少兩個觀察結果支持你的結論。 四、三種活動關系分析練習 區別現金流量表中的經營活動、投資活動和籌資

16、活動 理解數據的內在含義以及交易活動是產生現金流入還是現金流出 Kristin聯合公司用直接法編制現金流量表。對每一筆業務，選擇O，I或F的方式確定下列業務是屬于經營活動、投資活動還是籌資活動。1將成本為2，000美元的存貨以5，000美元的價格現款銷售。 (OIF) $ 2將賬面價值為65，000美元的設備以5，000美元的價格現款銷售。 (OIF) $ 3以7的利息率向銀行借款100，000美元，借款將于三年后到期。 (OIF) $ 4發行面值為100美元，利息率為6的優先股1，000股，每股售價180美元。 (OIF) $ 5支付6，000美元的應付賬款。 (OIF) $ 6出售所持有的

17、股票，取得現金12，000美元。該普通股初始以5，000美元購得，在上期會計年度截止日其市場價值為11，000美元。(OIF) $ 71月1日，以現金50，000美元，長期應付票據150，000美元的方式購置設備。 (OIF) $ 練習 列舉大公司和小公司典型的經營活動、投資活動和籌資活動1現金流量表反映了三種基本活動導致的現金流入和流出。對于一個地方性的經營金屬器具的獨資商店，列舉其典型的經營活動、投資活動和籌資活動。假定業主在商業街租得一家店面。a經營活動 b投資活動 c籌資活動。2論述對于像沃爾瑪或西爾斯這樣的大型企業和上面那個地方性的私有金屬店，其典型的經營活動、投資活動和籌資活動的區

18、別。a經營活動 b投資活動 c籌資活動 五、三張報表關系分析練習：理解并解釋現金流量表披露的數據 公司(單位：千美元)經營活動投資活動籌資活動 家庭用品 公司1999年1月31日$1，917，000$(2，271，000)$248，000 強生公司1999年1月3日4，886，000(5，639，000)(98，000) 先驅者航空 1997年12月31日(26，390)(2，061)29，1321參照上面現金流量表的信息回答下面的問題。a表現出以借款來運行和開展經營活動的公司是(家庭用品強生先驅者航空)。b表現出以借款進行擴張和發展的公司是(家庭用品強生先驅者航空)。c表現出以經營活動產生的

19、現金來購置固定資產，償還債務和支付股利的公司是(家庭用品強生先驅者航空)。d公司現金狀況表現最差的公司是(家庭用品強生先驅者航空)，至少用兩個觀察 結果來支持你的觀點。 2確定損益表未能表現出而現金流量表反映出的公司信息。 第三節 現金流量財務比率分析一、現金流動性比率分析1 1現金流量與當期債務之比現金流量與當期債務之比2 2債務保障率債務保障率1 1現金流量與當期債務之比現金流量與當期債務之比 現金流量與當期債務比是指年度經營活動產生的現金流量與當期債務比是指年度經營活動產生的現金流量與當期債務相比值，表明現金流量對當現金流量與當期債務相比值，表明現金流量對當期債務償還滿足程度的指標。期債

20、務償還滿足程度的指標。 這項比率與反映企業短期償債能力的流動比率有這項比率與反映企業短期償債能力的流動比率有關。關。 該指標數值越高，現金流入對當期債務清償的保該指標數值越高，現金流入對當期債務清償的保障越強，表明企業的流動性越好；反之，則表明障越強，表明企業的流動性越好；反之，則表明企業的流動性較差。企業的流動性較差。2 2債務保障率債務保障率 債務保障率是以年度經營活動所產生的現債務保障率是以年度經營活動所產生的現金凈流量與全部債務總額相比較，表明企金凈流量與全部債務總額相比較，表明企業現金流量對其全部債務償還的滿足程度。業現金流量對其全部債務償還的滿足程度。 現金流量與債務總額之比的數值

21、越高越好。現金流量與債務總額之比的數值越高越好。二、獲取現金能力分析1 1每元銷售現金凈流入每元銷售現金凈流入 2 2每股經營現金流量每股經營現金流量3 3全部資產現金回收率全部資產現金回收率1 1每元銷售現金凈流入每元銷售現金凈流入 每元銷售凈現金流入是指應用凈現金流入每元銷售凈現金流入是指應用凈現金流入與主營業務銷售流入的比值；與主營業務銷售流入的比值； 它反映企業通過銷售獲取現金的能力。它反映企業通過銷售獲取現金的能力。2 2每股經營現金流量每股經營現金流量 每股經營現金流量是反映每股發行在外的每股經營現金流量是反映每股發行在外的普通股票所平均占有的現金流量，或者說普通股票所平均占有的現

22、金流量，或者說是反映公司為每一普通股獲取的現金流入是反映公司為每一普通股獲取的現金流入量的指標。量的指標。 該指標實質上是作為每股盈利的支付保障該指標實質上是作為每股盈利的支付保障的現金流量，每股經營現金流量指標越高的現金流量，每股經營現金流量指標越高越為股東們所樂意接受。越為股東們所樂意接受。3 3全部資產現金回收率全部資產現金回收率 全部資產現金回收率，是指營業凈現金流全部資產現金回收率，是指營業凈現金流入與全部資產的比值，反映企業運用全部入與全部資產的比值，反映企業運用全部資產獲取現金的能力。資產獲取現金的能力。三、財務彈性分析 所謂財務彈性，是指企業自身產生的現所謂財務彈性，是指企業自

23、身產生的現金與現金需求之間的適合程度。金與現金需求之間的適合程度。 1 1現金流量適合比率現金流量適合比率 2 2現金再投資比率現金再投資比率 3 3現金股利保障倍數現金股利保障倍數1 1現金流量適合比率現金流量適合比率 現金流量適合比率，是指經營活動現金現金流量適合比率，是指經營活動現金凈流入與項資本支出、存貨購置及發放現凈流入與項資本支出、存貨購置及發放現金股利的比值；金股利的比值； 它反映經營活動現金滿足主要現金需求它反映經營活動現金滿足主要現金需求的程度。的程度。2 2現金再投資比率現金再投資比率 現金再投資比率，是指經營現金凈流量減去股利現金再投資比率，是指經營現金凈流量減去股利和利

24、息支出后的余額，與企業總投資之間的比率。和利息支出后的余額，與企業總投資之間的比率。 這個比率反映有多少現金留下來，并投入公司用這個比率反映有多少現金留下來，并投入公司用于資產更新和企業發展。于資產更新和企業發展。 通常，它應當在通常，它應當在7-11%7-11%之間，各行業有區別。同一之間，各行業有區別。同一企業的不同年份有區別，高速擴張的年份低一些，企業的不同年份有區別，高速擴張的年份低一些，穩定發展的年份高一些。穩定發展的年份高一些。3 3現金股利保障倍數現金股利保障倍數 現金股利保障倍數，是指經營活動凈現金股利保障倍數，是指經營活動凈現金流量與現金股利支付額之比。現金流量與現金股利支付額之比。 支付現金股利率越高，說明企業的現支付現金股利率越高，說明企業的現金