1、鄰里商業中央模式一、鄰里商業中央的概述1.鄰里中央概念“鄰里中央這個最早引入新加坡的社區效勞概念,指在3000-6000戶居民中設立一個功能比較齊全的商業、效勞、娛樂中央.能夠妥善地解決城市居民生活質量和城市環境中的假設干實際問題,對新加坡經濟社會開展和人群素質的提升起到了根本的保證作用,引起許多興旺國家的關注.在美國、新加坡、我國蘇州地區、南京、北京等都出現了不同類型的鄰里型購物中央.社區商業業態是不同于百貨公司、超市、賣場、商業街的第五商業業態.鄰里中央在蘇州工業園區成功運作之后的2002年年底被注冊為商標專利.從此鄰里中心便成了一種贏利的無形商品,進而被納入到企業化、專業化的運作之中.任

2、何想使用“鄰里中央商標的開發企業或社區,都要付費.相關資料：*新加坡新加坡建屋開展局將社區規劃為三種類型.第一類,每10001200套住戶配套建設一個鄰里商店第二類,每60008000套住戶配套建設一個鄰里中央；第三類,每4000060000套住戶配套建設一個新鎮中央.鄰里商店以經營生活必需品為主,商店組合為：普通日用品商店和餐廳.鄰里中央以經營中檔商品為主,商店組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中央.新鎮中央以經營高檔商品為主,商店組合為：娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店.例如,新加坡的鄰里中央(HomebyHome),根據社區物業的規模、類

3、型和居住人口,配備相應的商業配套設施和社區生活效勞功能,含社區文化娛樂、零售餐飲、圖書館、健身體育、就業指導、老齡人活動中央、醫療保健等多種工程,不以盈利為主要目的,由開發商或物業方進行集中經營與治理.就商業方面,設置35個商店、2個餐廳、1個超市、二個菜場、12臺自動提款機.必備功能有：診療所及牙醫、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發店、家庭用品、書局、家庭娛樂中央.新加坡的社區商業配置12個根本行業和業態業種,如菜場、銀行、郵政、衛生所、洗衣房、理發店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區活動中央.推薦13個行業和業態業種,如服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影

4、店、音像制品店等.2 .鄰里中央的特點1、規模適中一一為社區或片區效勞.2、人性化一一更有人情味,充分表達包容、寬容、謙和.3、集中化一一建立了企業化、網絡化、標準化的新型社區商業模式.4、休閑性一一以餐飲娛樂休閑購物為主要效勞功能.5、規凝聚力一一圍合空間聚集人氣、商氣,使其不易分散和分流.3 .“鄰里中央的定位鄰里中央均為與住宅別離的獨立建筑,與小區開發總量的配套比例約為3%區內其他地方不建路面店、宅下店.這樣不僅防止了重復建設,還實現了便民效勞與區容區貌、城市交通、居住環境的高度統一.鄰里中央是不同于百貨公司、超市、賣場、商業街的第五商業業態,即社區商業業態.在新加坡,鄰里中央的選址是均

5、勻分布的,和普通商業中央必須建在有人氣的地方不同,鄰里中央大多都是創立在商業氣氛還不夠濃厚的新社區,依靠鄰里中央的聚集效應,人氣從無到有,商業氣氛越來越濃,其要點是要“統一規劃、有序開展.定位上不能僅僅將配套服務集中在一起,更加重要的是,通過統一規劃、治理,使各業態間形成互動,同時發揮各自的品牌效應,例如,在社區生活的年輕人,周末可以選擇到鄰里中央吃到便捷的西式快餐,又能在中國移動營業廳繳費,還有健身館、美容院、鮮花店、便民藥店等效勞配套,即使沒有特別的目的性消費,也會時常來鄰里中央逛逛,從而帶動人氣.4 .“鄰里中央的業態配比鄰里中央的理念,在國內被引入的有蘇州工業園區,北京易事達廣場等,從

6、本質上說,鄰里中央仍然是一個集成化的商業中央,但和大型ShoppingMall、超市以及商業街又有所不同,其功能定位上,需要以效勞業為主導占80%,其中又有40%50%；餐飲局部,通過綜合規劃、統一治理向效勞區域的社區居民提供高品質的社區商業效勞功能.同時,“鄰里中央又需要定位12項必備功能銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發店、藥店、文化用品店、維修點、社區活動中央、菜市場、社區門診；并設置了推薦功能,如中介效勞法律、保險、旅游、家教、家政、房產、禮品鮮花店、彩擴店、音像制品店、家居飾品店等等.作為一種社區商業運作模式,它集合了諸多的生活效勞設施于一體,是一個綜合性的區域市場.其主要特

7、征優勢是：集中化和集約化,建立了企業化、網絡化、標準化的新型社區商業模式,改變了傳統社區效勞業“小而散的形態、打破了沿街為市的傳統底商模式,而將這些商鋪集中到住宅區中央,既解決了沿街底商與小區居民的矛盾,又為小區內外的居民提供了更大的便利5 .鄰里中央商業形態優勢與傳統沿街底商相比,鄰里中央在社區商業形態上有著非常明顯的優勢.L租金優勢：租金水平是衡量一個商業體是否成功的直接標準,以湖東鄰里中央為例,它的一樓租金一般在100120元/m2/月,而同地段的沿街底商只有8090元/m2/月,鄰里中央商鋪的價值遠遠大于沿街底商.工主力店優勢：鄰里生鮮、鄰里超市可以算的上是鄰里中央里小型的主力店,雖然

8、其租金不高,但是起到很好的吸引人流的作用,而沿街底商由于都是散鋪,沒有人群的聚集效果.主力店的存在也是鄰里中央作為集中商業存在的必要條件.L合理的業態布局：鄰里中央零售、餐飲、休閑娛樂的比例大致是5:3:2,符合商業體業態的黃金比例,在功能布局上合理并且完善；而沿街底商在業態上一般沒有同一的規劃,其經營的效果也會偏差.4統一經營治理的優勢：統一經營治理一方面創造了品牌,帶來了可復制化的模式,另一方面也大大降低了物業治理本錢.這是“社區的商業所不能完成的任務,“效勞于社區的商業才能完成的任務.6 .“鄰里中央的開發及治理模式鄰里中央的開發中,同樣要用到很多商業地產的開發模式,可以將局部的寫字樓或

9、酒店式公寓產品產權出售,另外針對商業局部,可選擇全部持有出租或帶租約出售等等,以保證前期現金流的穩定,另外,鄰里中央要打造的更多是連鎖及品牌效應,同時更加利于招商的進行,例如：招商合作伙伴以麥當勞、物美、柯達等,這些加盟商家本身具有很強的品牌鄰里中央理念追求從意識,與鄰里中央的品牌相疊加,將形成更強大前行優勢.在治理上,一開始就進行市場化運作,統一治理,將自身作為投資性產品運作,強調將投資者與經營者別離,以前舊的觀念認為投資者肯定是經營者,當投資者僅僅有錢卻不會操作的時候,經營權應當交給鄰里中央來運作,承諾投資者高于銀行利率的回報,保證資產永遠不會流失.其關鍵因素仍然是：品牌化優勢以及統一治理

10、始終存在.7 .鄰里中央與普通社區、區域購物中央的區別在社區樓盤的開發中,其每個靠近鄰里中央的樓盤均能實現房價的上升,而樓盤的熱銷又帶動了鄰里中央的人氣.而對于現狀社區沿街商業的配套,鄰里中央能夠通過加盟等形式與商家共享品牌,形成區域商圈,另外與菜市場及大超市,在業態定位上是具有差異化的,大超市雖然是生活一站式效勞,但缺少洗衣、理發、郵局、銀行、餐飲娛樂等更多的配套服務功能.對于社區居民,從消費結構上盡可能做到多層次的需求,鄰里中央是能夠真正做到滿足社區居民一站式購物需求的微型mall.我國社區商業還處于萌芽階段,社區商業主要是以歷史形成的沿街商鋪為載體,這種商業形式是自然形成的,缺乏統一規劃

11、,業態檔次普遍較低,社區商業功能不全.不過隨著概念的明晰,也不斷有人在各種場合提出重要性,更有蘇州工業園區已經成型的鄰里商業這都說明,隨著商業地產的逐漸成熟,社區商業取得了巨大的進步.雖然國內也出現了一大批特色商業街等工程,但是從實際情況來看,他們多數仍舊是以效勞社區為主要目的,特別是居住區的內部商業設施.且國內的社區商業普遍還帶有濃厚的住宅底商的特點,不是開發商持有物業,多半是“打碎了賣的模式,屬于各自為政、自負盈虧.沒有整體規劃與引導,在一個社區能做成,另外一個社區或許就不成,形不成模式,并沒有真正的借鑒意義.與國外成熟社區商業模式相比較,還有很大的差距.8 .社區商業開展概述從國外社區商

12、業開展的成熟經驗及目前城市開展進程的趨勢來看,社區商業應該是一種以社區范圍內居民為效勞對象的,以便民、利民,滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業.在國外社區商業占到60%-70%勺比例,可以看出,社區商業是城市商業中一個重要組成局部.社區商業所提供的效勞主要是社區居民日常生活效勞的需要,這些效勞具有綜合性和便利性的特點,是適合日常生活需求的.因此,社區商業具有穩定的市場根底,并隨著居民收入水平的提升,而得到一個更大的開展.現階段注意力更多集中在購物中央,這種商業形態特點關注得更多的是時尚,是品牌.但作為社區商業消費者更多地關心的是它的便利性.這就出現了誤區,很多社區,尤其是高檔社區在招商時

13、就會出現的誤區,即社區商業定位與社區定位畫等號.有的工程的體量與適合的定位明明是社區鄰里商業,但是相關開發商覺得土,不讓提“社區商業這幾個字,非要說高檔與奢華等.社區2-3萬平米的持有商業是很好的社區商業用地,可是在招商中卻出現誤區：外鄉品牌不讓進,國外好品牌還不愿進；招餐飲結果進來一家比薩店,平時外賣就要一百元左右的一塊比薩,不符合人們日常頻繁的消費,即使是高檔社區,人們也不愿意把錢花在這樣的店中.而與日常生活息息相關的一些品牌早餐店與快餐店卻被招商人員以“太土,和社區風格不搭配為由拒絕.在社區商業中,既有競爭也有時機.社區商業開展到真正成熟還有待時日,不過隨著城市化的推進,社區商業就像一塊

14、即將烘焙好的蛋糕,誘人但又燙人.能否吃到吃好還要看把握的時機.二、中國社區商業案例1.蘇州工業園區的便民“鄰里中央1997年,以新加坡“鄰里中央為范本的“鄰里中央,在蘇州工業園區被“克隆,注冊資金2億9000萬元人民幣5742萬新元.自1998年園內第一座大廈開業至今,鄰里中央挨棄了沿街為市的粗放型商業形態的弊端,也不同于傳統意義上的小區內的零散商鋪,而是立足于“大社區、大組團的先進理念進行功能定位和開發建設.鄰里中央作為集商業、文化、體育、衛生、教育等于一體的居住區商業中央：圍繞12項居住配套功能,從油鹽醬醋茶荏U衣食住行閑,為百姓提供工站式的效勞.每個效勞中央除了具備超市、銀行、通訊、餐飲

15、、洗衣店、美容美發、藥店、文化用品、維修店、文體中央、鄰里生鮮、衛生服務中央12項根底功能外,還增加了德泰收費中央、看護中央和群眾洗浴中央等8項輔助功能,使居民最多只需步行10分鐘就能將生活打理得井井有條.工鄰里中央玲瓏大廈2006年12月26日,由鄰里中央自行投資5300萬元建設的玲瓏大廈落成開業.該大廈是鄰里中央自行建設開發的首次嘗試.大廈內12項必備功能完備,針對周邊消費者的特點,在功能設置上表達新奇,在商家選擇上貫徹“擇商概念,使玲瓏大廈成為金雞湖東岸第二個讓居民完成衣、食、住、閑消費的好去處.L鄰里中央湖東大廈湖東大廈在2004年8月正式運營,成為園區湖東商業第一家.3萬平米的綜合性

16、大樓,由三幢建筑組成.南樓集中餐飲功能,分別有中西式快餐,和不同定位的中外餐飲店；北樓主樓為超市,還集中了生鮮店、衛生效勞站和文體中央等,并設置了生活必備的零售商業.獨創了“家裝設計超市創意產業平臺.* 鄰里中央新城大廈新城大廈是鄰里中央開發的第一座集商業、文化、娛樂、體育、衛生、效勞于一體的綜合性商業大樓.大廈緊密貼近區域居民生活,設有超市、銀行、郵政通信、餐飲店、洗衣房、美容美發店、藥店、文化用品店、維修店、文體中央、鄰里生鮮店和社區衛生效勞中央等12項必備功能,并結合現代人休閑和消費需要,設立了多層次、多品種的配套設施.此座大廈的成功開業標志著鄰里中央走出實踐的第一步.鄰里中央不僅杜絕了

17、底層商鋪的環境污染、噪音擾民等問題,更改善了人居環境和城市面貌,營造出一種和諧開展的商業氣氛.* 鄰里中央沁苑大廈沁苑大廈建筑面積11800平方米.直接效勞四千多戶小區住戶與幾十家外資企業.大廈樓高三層,一層、二層各2000平方米,鄰里生鮮、超市、銀行、衛生所、文體中央等12項必備功能齊全.三層4000平米,突出文化休閑和培訓功能.目前提供ACC煙際會計師認證培訓、外語語言培訓；韓國幼兒園；兒童情商培訓中央等.專家點評：這是中國目前最成功的社區商業,前景頗好.不過由于此模式全部拷貝新加坡社區商業模式,每一公里開發一個,但目前中國人的消費力不夠,最好不要根據這個標準經營,至少需要三千到四千套房子

18、上萬人才能開發一個社區商業,這樣零售商比較容易存活.不過蘇州工業園區的“鄰里中央還是開啟了社區商業的新篇章.2.合肥優購鄰里購物中央鄰里商業的概念起源于新加坡,新加坡不僅對鄰里中央的建設進行規劃,而且對鄰里中心與屋的比例、鄰里中央的商店組合、經營商品的檔次、必備功能作出了相應的周密方案.經過一段時間的開展,新加坡用實際行動驗證了鄰里商業模式具有強勁的生命力和光明的發展前景.2021年,優購鄰里商業中央以崛起的姿態登臨合肥,宣告合肥一種新的商業模式誕生,一種新的社區生活方式出現.優購鄰里商業中央位居合肥西一環和西二環之間青陽路與史河路交匯處,借鑒新加坡的開展經驗,并融入合肥特色,形成了獨特的經營

19、理念.優購確立了大型超市、餐飲店、洗衣房、美容美發店、藥店、文化用品店、維修店等十幾項根本生活業態作為主力店,融合幼兒教育、樓頂娛樂休閑設施、書店等高質量生活業態,幾乎囊括了生活的所有需求.優購致力于“政府、消費者、經營者、投資者四方滿意,通過科學的規劃,合理的開展,居民在鄰里中央就近方便購物,廉價物美,效勞多樣,生活質量提升而滿意.投資者因人流量大,升值空間大而滿意,經營者由于配制合理,經營盈利而滿意,政府由于社區商業結構合理,業態結構布局結構升級優化,促進了區域內的繁榮,區貌改觀而滿意.零星的住宅底商和臨街商業是一種粗放的經營方式,雖然經營靈活,但由于資本和發展空間的影響,只能以粗放的業態

20、如水果店、理發店、煙酒店等形式存在,只能滿足居住中心局部生活需求.大規模的商業中央一般處于城市核心商業圈,距離居住中央有一段距離,雖然具有一定的輻射作用,但仍然不能從根本上滿足社區生活需求.這個時候,鄰里商業就成為最正確選擇.優購鄰里商業中央應時而生,其周圍是大面積的居住小區,虹雨花園、頤和花園、鳳凰城燕園、龍居山莊等聚集了數萬消費人群,形成一股龐大的消費潛力.雖然距離合肥核心商業圈缺乏1.5公里,但是據統計,大約有70吐右的居民不愿意到市中央購物,而小區內的配套商業又不能滿足生活所有要求,優購綜合社區商業和大型商業中央的優勢因素,組合生活業態,成功打造效勞社區的一站式購物中央.作為成熟社區購

21、物的最正確去處,鄰里購物中央帶給居民的是身心的雙重愉悅.鄰里購物中央里享受購物便捷,不用面對擁擠的車流,人流,減少出行的身心折磨,輕松步行幾分鐘即達,多業態聚合,涵括生活方方面面,不用往返奔波,盡享方便生活；享受鄰里和睦,大規模的購物空間,鄰里之間在享受購物樂趣的同時,也產生交流和溝通,拓展居民的社交層次和范圍.鄰里購物中央作為社區會員俱樂部和花園的延伸,給居民帶來更為廣闊的交流空間；享受精神愉悅,定期組織的鄰里互動活動,拉近鄰里之間的感情,助力和諧鄰里、和睦家庭的大社區建設,為區域范圍內的居民提供精神歸屬地.優購鄰里商業中央,不僅規劃了生活所需的多種業態,還規劃了地上和地下停車庫,遠道而來的

22、購物者一樣可以享受高質量效勞.在三樓頂還有健身和運動、休閑設施,暢快購物之余,還多了一個鄰里溝通的絕佳去處.這些點滴的細節會聚成具有無可比較的社區建設優勢,形成強大的向心力,將居民聯系在一起,塑造社區新的生活方式.三.國際上的“社區商業在國際上,社區商業并不是新鮮模式.各個國家關于社區商業的理解和開展與其社會文化和經濟開展水平相關.借鑒不同國家的社區商業模式,得出其特色與經驗,融合到國內社區商業的開發與開展中,減少彎路.*日本“商業街協同組合是日本頗具傳統特色的一種社區商業中央.例如,日本東京都神樂坂商業街,就是東京一條極為普通但又富有日本特色的典型社區商業街.在100多米長的步行街兩側,散落著連戶商鋪、中型超市、24小時便利店以及傳統雜貨店等248家店