1、出租房屋稅負(fù)測算明晰廣告公司將其位于市中心的一套原值為150000元的門面房出租給五鑫公司，按照協(xié)議規(guī)定，年租金收入30000元。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，明晰廣告公司的稅率將高達(dá)27.68%。計算過程如下：(1) 應(yīng)納營業(yè)稅=30000X5%=1500(元)應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=1500X(7%+3%=150(元)應(yīng)納印花稅=30000X0.1%=30(元)應(yīng)納房產(chǎn)稅=30000X12%=3600(元)應(yīng)納企業(yè)所得稅=30000X25%=7500(元)應(yīng)納稅總額=1500+150+30+3600+10000=15280(元)實(shí)際稅后收益=30000-15280=14720(元)稅負(fù)率=15

2、280/30000=51%通過計算，不難看出,出租房屋不僅繳納的稅種多，而且稅賦率也高得驚人。那么，明晰廣告公司應(yīng)當(dāng)如何籌劃才能降低稅負(fù)呢？參考答案：房屋出租中房產(chǎn)稅稅收籌劃要點(diǎn)和風(fēng)險分析根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定,自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計算繳納，稅率為1.2%;房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計算繳納，稅率為12%。出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10部，且12%的房科稅稅率高于5%的營業(yè)稅稅率。因此，部分房屋出租人對房屋出租過程中如何合理進(jìn)行相當(dāng)關(guān)注，如下將簡單介紹房屋出租過程中房產(chǎn)稅稅收籌劃的要點(diǎn)，及其相關(guān)的籌劃風(fēng)險。一、正確劃分房屋和非房屋租賃的價款根據(jù)(87)財稅字第

3、003號的規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。“房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖密池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌出租房屋稅負(fù)測算文檔等，不屬于房產(chǎn)。籌劃要點(diǎn)：出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時，對出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，從而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的，如出租人既出租房屋又出租場地，既出租房屋又出租機(jī)器設(shè)備。如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，則僅需房屋租賃價款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。籌劃風(fēng)險：納稅人如實(shí)進(jìn)行價款

4、劃分，并屬于正當(dāng)?shù)亩愂栈I劃行為的，因此不存在風(fēng)險。但出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款，從而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。對此，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)已聯(lián)合物價、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺房屋最低租金計稅價格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，必須按照地稅機(jī)關(guān)的最低租金計稅價格繳納房產(chǎn)稅。二、出租變倉儲房屋出租是指在約定的時間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。倉儲是指利用倉庫、貨場或其他場所代客儲放、保管貨物的業(yè)務(wù)。房屋出租由出租人按租金繳納房產(chǎn)稅。倉儲由保管人員按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。籌劃要點(diǎn)：在房產(chǎn)稅從價計征的稅負(fù)明顯低于從租計征情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合

5、同，從而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。但這種籌劃是有前提條件的，即承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來堆放、儲存物品，若不是這個目的，該籌劃方案將不可行。籌劃風(fēng)險：該籌劃從稅務(wù)的角度來看，出租人是不存在風(fēng)險的，但從出租變倉儲的角度來看，就為出租人帶來了新的經(jīng)營風(fēng)險，即出租人在倉儲合同下必須承擔(dān)貨物的保管責(zé)任，發(fā)生損失要承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，在一般承租人擬儲存的貨物屬于易保管且價值較低的情況下，該籌劃才可行。如果倉儲的貨物價值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該籌劃方案風(fēng)險大，并不可行。三、變出租為提供服務(wù)加出租由于目前出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同

6、規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。籌劃要點(diǎn)：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價格，從而達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但這種籌劃有一定的前提條件，即出租方一般應(yīng)具有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍，且確實(shí)在出租房屋的同時也在提供物業(yè)管理服務(wù)。籌劃風(fēng)險：合理的利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實(shí)際中通常會被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。由此將產(chǎn)生的風(fēng)險有以下幾個方面：1、稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在的最低租金計稅標(biāo)準(zhǔn)是籌劃的一個障礙；2、正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)是必須取得物價部門的收費(fèi)許可的，價格也必須通過審批，因此，出租方抬高物業(yè)管理服務(wù)價格，不僅得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，還

7、可能由于不按收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價部門的處罰；3、如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度處罰，沒有提供物業(yè)管理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時將處于不利地位。四、利用轉(zhuǎn)租籌劃租賃房產(chǎn)稅由于轉(zhuǎn)勝地方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，只需按轉(zhuǎn)租價款繳納營業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。籌劃要點(diǎn)：利用轉(zhuǎn)租進(jìn)行租賃房產(chǎn)稅籌劃，這中煙酒生產(chǎn)企業(yè)通過成立銷售公司籌劃消費(fèi)稅的案例相似，出租人可以成立一個資產(chǎn)管理公司，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價格假設(shè)M出租給該資產(chǎn)管理公司，然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場價格假設(shè)H出租房產(chǎn)。這里由于轉(zhuǎn)租煙酒銷售的增值稅可以差額征稅，而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營業(yè)稅，因此，該方案多出一項營業(yè)稅MX5%,節(jié)省一項房產(chǎn)稅(H-M)X12%,只有當(dāng)H>1.42M時，該籌劃方案才可行。籌劃風(fēng)險：由于出租房和資產(chǎn)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，將受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計稅價格的制約，若當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒有這個標(biāo)準(zhǔn)，由于是關(guān)聯(lián)交易，稅務(wù)機(jī)關(guān)將會進(jìn)行調(diào)整，